УИД №71RS0001-01-2024-003066-65

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

23 октября 2025 года г. Алексин Тульской области

ФИО2 межрайонный суд Тульской области в составе:

председательствующего Иванова С.Н.,

при секретаре Паньшиной И.А.,

с участием

истца ФИО3, ее представителя по доверенности ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Алексинского межрайонного суда Тульской области гражданское дело № 2-1261/2025 по исковому заявлению ФИО3 к ФИО5 о признании договора уступки прав требования (цессии) ничтожным, применении последствий недействительности сделки, 

установил:

ФИО6 обратилась в суд с иском к ФИО5 о признании договора уступки прав требования (цессии) ничтожным, применении последствий недействительности сделки.

В обоснование исковых требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6, ФИО5 и ООО «Специализированный застройщик «Купелинка Девелопмент» заключен договор участия в долевом строительстве №. Согласно п. 1.1.1 данного договора объектом недвижимости выступает «Корпус №. Многоквартирный жилой дом с подвальным этажом и встроенными помещениями по адресу: 

<

адрес>», расположенный по адресу: 

<

адрес>, имеющий следующие характеристики: условный номер квартиры №, площадь комнат 5.5 Спальня 14,59 кв.м., 5.6 Спальня 14,32 кв.м., 5.8 Спальня 9,71 кв.м., 5.1 Прихожая 4,05 кв.м., 5.2 Холл 8,76 кв.м., 5.3 Санузел 3,89 кв.м., 5.4 Гостиная 12,50 кв.м., Кухня 7,65 кв.м., 5.7 Санузел 5,02 кв.м. На момент заключения договора у сторон отсутствовала необходимая сумма и стороны обратились в ПАО «Сбербанк России» для оформления кредита, титульным заемщиком является ФИО6 Договор долевого участия зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации №, на объект долевого строительства зарегистрирован залог права требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ на срок 300 месяцев с ДД.ММ.ГГГГ в пользу залогодержателя – ПАО «Сбербанк России», кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключено соглашение о разделе общего имущества супругов, в соответствии с которым в собственность ФИО5 переходят все права и обязанности (кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ) в отношении объекта долевого строительства, стороны предпримут все возможные меры и осуществят все действия, необходимые для вывода ФИО6 из кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ПАО «Сбербанк России», а при невозможности замены заемщика предпримут все возможные меры и действия для рефинансирования кредита с выходом ФИО6 из кредитного договора при рефинансировании по данному кредитному договору или продаже объекта. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор уступки прав требования (цессии) по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, который впоследствии зарегистрирован, в ЕГРН внесены записи о залоге прав требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительства № от ДД.ММ.ГГГГ, о регистрации договора уступки прав требования (цессии) по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ № от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 1.1 Договора цессии ФИО6 уступает, а ФИО5 принимает в полном объеме права требования, принадлежащие ФИО6 как участнику долевого строительства по Договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ. В п. 3.2. Договора цессии указано, что уступка прав требований Стороной 1 Стороне 2, является безвозмездной и осуществляется на основании Соглашения сторон о разделе совместно нажитого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, положениями которого Стороны прекратили режим совместной собственности супругов и определили режим личной собственности, разделив все имеющиеся у Сторон права и обязанности в отношении всех объектов, находящихся на момент подписания Сторонами Соглашения о разделе совместно нажитого имущества. В п. 3.4. Договора долевого участия указано, что участник вправе распорядиться полученным по Договору правом требования только после уплаты им Цены Договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ. Дополнительных соглашений к кредитному договору сторонами не заключались. В п. 4.4.9. Общих условий предоставления, обслуживания и погашения Жилищных кредитов (далее – Общие условия кредитования) прямо указан запрет на уступку полностью или частично права и обязанности по Договору третьему лицу без письменного согласия Кредитора. Во исполнение п. 2.2. Соглашения о разделе совместно нажитого имущества, ответчик обратился в Гагаринский районный суд города Москвы о выводе истца из заемщиков, однако на основании решения от ДД.ММ.ГГГГ ему было отказано в удовлетворении требования, что нарушает права истца. ФИО6 остается единственным титульным заемщиком по кредитному договору, но при этом не имеет права требования на объект долевого участия. При регистрации договора переуступки прав требования от ДД.ММ.ГГГГ сторонами не соблюдены следующие условия: сделка не удостоверена нотариально; не получено согласие банка на переуступку прав требования на объект недвижимости; не подано заявление от имени ФИО5 на регистрацию новой ипотеки, как единственного участника долевого участия. При указанных выше обстоятельствах, сделка, совершенная сторонами, является ничтожной, несмотря на это Росреестр зарегистрировал договор уступки, чем нарушил процедуру внесения информации в единый реестр прав на недвижимое имущество по Договору долевого участия. Более того, из выписки из ЕГРН усматривается, что оформлен залог права требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ на срок на 300 месяцев с ДД.ММ.ГГГГ в пользу залогодержателя ПАО «Сбербанк России», несмотря на то, что на государственную регистрацию нового кредитного договора представлено не было. При выдаче кредита, была установлена пониженная ставка в 5,40%, в связи с тем, что на иждивении у супругов имелось двое несовершеннолетних детей (семейная ипотека), а также в связи с тем, что ФИО6 является сотрудником ПАО «Сбербанк». Переуступка прав требования по кредитным договорам, выданным по программе, не допускается, так как при расторжении брака между супругами, статус семьи теряется.

На основании изложенного, истец просила признать договор уступки прав требования (цессии) по Договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 и ФИО5 ничтожным. Применить последствия недействительности сделки, погасив запись № от ДД.ММ.ГГГГ о залоге прав требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве и запись № от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации договора уступки прав требования (цессия) по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ.

Впоследствии неоднократно уточнив свои исковые требования, истец просила признать договор уступки прав требования (цессии) по Договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 и ФИО5 ничтожным; применить последствия недействительности сделки, погасив запись № от ДД.ММ.ГГГГ о залоге прав требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве и запись № от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации договора уступки прав требования (цессия) по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ; восстановить регистрационную запись № от ДД.ММ.ГГГГ с указанием следующего обременения: вид: Ипотека в силу закона; Срок, на который установлено ограничение права и обременение объекта недвижимости: Срок действия с ДД.ММ.ГГГГ на 300 месяцев; Лицо в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости: Публичное акционерное общество «Сбербанк России», ИНН №, ОГРН: №; Основание государственной регистрации: Договор участия в долевом строительстве, №, выдан ДД.ММ.ГГГГ, дата государственной регистрации: ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации: №; восстановить регистрационную запись № от ДД.ММ.ГГГГ с указанием участников долевого строительства: ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р., место рождения: 

<

адрес>, СНИЛС №, паспорт гражданина РФ 

<

данные изъяты> и ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ г.р., место рождения: 

<

адрес>, СНИЛС №, паспорт гражданина РФ: 

<

данные изъяты>.

В судебном заседании истец ФИО3, ее представитель по доверенности ФИО4 доводы уточненного иска поддержали, просили удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ФИО5, его представитель по доверенности ФИО7 в судебное заседание не явились, извещены о дате, времени и месте судебного заседания надлежащим образом. В представленных суду возражениях на уточненный иск считал требования истца необоснованными и незаконными, в их удовлетворении просил отказать.

Представители третьих лиц Управления Росреестра по Московской области, ПАО «Сбербанк России», ООО «Специализированный застройщик «Купелинка Девелопмент», Управления Росреестра по Тульской области в судебное заседание не явились, извещены о дате, времени и месте судебного заседания надлежащим образом. Ранее представитель третьего лица ПАО «Сбербанк России» по доверенности ФИО8 обратился к суду с заявлением, в котором исковые требования просил удовлетворить. Представитель третьего лица Управления Росреестра по Московской области по доверенности ФИО9 обратился ранее к суду с заявлением, в котором исковые требования просил удовлетворить.

С учётом положений ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Согласно ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Выслушав объяснения сторон, исследовав письменные доказательства, имеющиеся в материалах дела и представленные сторонами, суд приходит к следующему.

На основании п. 3 ст. 1 Гражданского кодекса РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Из пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 - 4 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Согласно п. 1, 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

На основании ст. 168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ указано, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

В силу п. 2 ст. 346 Гражданского кодекса РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Согласно п. 1 ст. 382 Гражданского кодекса РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

В силу п. 1 ст. 384 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

На основании п. 1 ст. 388 Гражданского кодекса РФ уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.

В соответствии со ст. 389 Гражданского кодекса РФ уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме.

Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

В силу п. 1, 2, 4 ст. 391 Гражданского кодекса РФ перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником.

Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.

К форме перевода долга соответственно применяются правила, содержащиеся в статье 389 настоящего Кодекса.

В соответствии со статьей 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1).

К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 данного кодекса, если иное не установлено этим же кодексом (пункт 2).

Согласно статьей 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из разъяснений п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление Пленума ВС РФ № 25) следует, что согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

На основании п. 73 Постановления Пленума ВС РФ № 25 сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ). В силу прямого указания закона к ничтожным сделкам, в частности, относятся: соглашение об устранении или ограничении ответственности лица, указанного в пункте 3 статьи 53.1 ГК РФ (пункт 5 статьи 53.1 ГК РФ); соглашение участников товарищества об ограничении или устранении ответственности, предусмотренной в статье 75 ГК РФ (пункт 3 статьи 75 ГК РФ); сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (статья 169 ГК РФ); мнимая или притворная сделка (статья 170 ГК РФ); сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства (пункт 1 статьи 171 ГК РФ); соглашение о переводе должником своего долга на другое лицо при отсутствии согласия кредитора (пункт 2 статьи 391 ГК РФ); заключенное заранее соглашение об устранении или ограничении ответственности за умышленное нарушение обязательства (пункт 4 статьи 401 ГК РФ); договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя (пункт 3 статьи 572 ГК РФ); договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту его заключения (пункт 3 статьи 596 ГК РФ); кредитный договор или договор банковского вклада, заключенный с нарушением требования о его письменной форме (статья 820 ГК РФ, пункт 2 статьи 836 ГК РФ).

В силу п. 74 Постановления Пленума ВС РФ № 25 также ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В силу ч. 1, 2 ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. В случае, если соглашение (договор) об уступке прав требований по договору заключается в форме электронного документа, к нему применяются правила, установленные частями 3 и 3.1 статьи 4 настоящего Федерального закона.

На основании ч. 1 ст. 77.2 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права требования участника долевого строительства, приобретенные полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, находятся в залоге у лица, предоставившего кредит или заем, с момента государственной регистрации залога прав требования участника долевого строительства в Едином государственном реестре недвижимости. Условие о возникновении залога прав требования участника долевого строительства должно содержаться в договоре участия в долевом строительстве. Если права залогодержателя по договору залога прав требования участника долевого строительства удостоверяются закладной, в этой закладной указываются реквизиты залогового счета в случае заключения договора залога прав по договору банковского счета.

В соответствии с ч. 1, 10 ст. 48 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).

Государственная регистрация соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве (далее - договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве), осуществляется по заявлению сторон договора о такой уступке (цедента и цессионария). Для государственной регистрации договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве также необходимы:

1) договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве;

2) справка, подтверждающая полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, выступающему стороной договора участия в долевом строительстве, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданная таким застройщиком или банком, через который осуществлялись указанные платежи.

В п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление Пленума № 10/22) указано, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

Согласно п. 53 Постановления Пленума № 10/22 ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Специализированный застройщик «Купелинка Девелопмент» с одной стороны (застройщик) и ФИО6, ФИО5 с другой стороны (участник) заключен договор участия в долевом строительстве № (далее – ДДУ).

Согласно п. 1.1 ДДУ Застройщик обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости, указанный в п. 1.1.1 Договора, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта (далее – «Разрешение на ввод в эксплуатацию») передать Участнику объект долевого строительства, проектные характеристики которого указаны в п. 1.2. Договора, а Участник обязуется уплатить обусловленную Договором цену и принять объект долевого строительства, проектные характеристики которого указаны в п. 1.2 Договора, при наличии Разрешения на ввод в эксплуатацию.

На основании п. 1.1.1 ДДУ объект недвижимости - «Корпус №. Многоквартирный жилой дом с подвальным этажом и встроенными помещениями по адресу: 

<

адрес>» (далее – «Здание»), расположенный на принадлежащем Застройщику на праве собственности земельном участке с кадастровым номером № площадью 18715 кв. м. по адресу: 

<

адрес>.

В силу п. 1.3.1 ДДУ объект подлежит оформлению в общую совместную собственность ФИО6 и ФИО5

Согласно п. 4.2 ДДУ цена договора составляет 11 112 750,18 руб.

На основании п. 4.3.1 ДДУ участник осуществляет оплату суммы в размере 11 112 750,18 руб. в следующем порядке: за счет собственных средств 1 666 912,53 руб. и за счет кредитных средств в размере 9 445 837,65 руб., предоставляемых ПАО «Сбербанк России» согласно кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному ФИО6, ФИО5 и Банком. 

В силу п. 4.3.1.1 ДДУ с момента государственной регистрации ипотеки на объект он считается находящимся в залоге у Банка на основании ст. 77.2 Закона Об ипотеке.

Согласно п. 4.3.1.2 ДДУ с момента государственной регистрации договора права требования, принадлежащие участнику по договору, считаются находящимися в залоге (ипотеке) у Банка. 

В ЕГРН зарегистрировано обременение объекта № от ДД.ММ.ГГГГ с указанием участников долевого строительства: ФИО6, ФИО5.

ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «Сбербанк России» с одной стороны (кредитор) и ФИО6, ФИО5 с другой стороны (созаемщики) заключен кредитный договор № на приобретение строящегося жилья на условиях солидарной ответственности созаемщиков (далее – Кредитный договор). Сумма кредита 9 445 837,65 руб. (п. 1). Срок возврата кредита – 300 месяцев (п. 2). Процентная ставка – 5,4% (п. 4). В качестве обеспечения исполнения обязательства созаемщики предоставляют залог права требования участника долевого строительства по договору №, а также залог объекта недвижимости, указанного в п. 12 Кредитного договора (п. 11). Цель использования кредита – инвестирование строительства объекта недвижимости – квартиры по адресу: 

<

адрес> (п. 12). Титульный созаемщик – ФИО6 (п. 20).

В ЕГРН зарегистрировано обременение объекта № от ДД.ММ.ГГГГ с указанием следующего обременения: вид: Ипотека в силу закона; Срок, на который установлено ограничение права и обременение объекта недвижимости: Срок действия с ДД.ММ.ГГГГ на 300 месяцев; Лицо в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости: Публичное акционерное общество «Сбербанк России», ИНН №, ОГРН: №; Основание государственной регистрации: Договор участия в долевом строительстве, №, выдан ДД.ММ.ГГГГ, дата государственной регистрации: ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации: №.

В силу п. 4.4.9 общих условий предоставления, обслуживания и погашения кредита Жилищных кредитов ПАО «Сбербанк России» созаемщики обязуются не уступать полностью или частично свои права и обязанности по договору третьим лицам без письменного согласия кредитора.

Оснований для признания общих условий общих условий предоставления, обслуживания и погашения кредита Жилищных кредитов ПАО «Сбербанк России» недопустимым доказательством вопреки позиции ответчика согласно ст. 60, 67 ГПК РФ суд не находит.

Согласно платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ по договору долевого участия № произведена оплата в сумме 11 112 750,18 руб.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО6 заключено нотариальное соглашение № о разделе общего имущества между супругами. Согласно п. 2.2, 3.1 данного соглашения в отношении объекта долевого строительства – жилое помещение (квартира) условный № по адресу: 

<

адрес>, стороны предпримут все возможные меры и осуществят все действия, необходимые для вывода ФИО6 из кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ПАО «Сбербанк России», а при невозможности замены заемщика предпримут все возможные меры и действия для рефинансирования кредита с выходом ФИО6 из кредитного договора при рефинансировании по данному кредитному договору или продаже объекта. В собственность ФИО5 переходят все права и обязанности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении объекта долевого строительства, указанного в п. 2.2 соглашения.

В силу п. 3.3 дополнительного соглашения № о внесении изменений в соглашение о разделе общего имущества между супругами от ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 принял на себя обязательство по оплате ФИО6 денежной суммы в размере 1500000 руб. в качестве компенсации из личных денежных средств за изменение установленного законом режима совместной собственности с установлением графика таких платежей.

Согласно ответу ПАО «Сбербанк России» от ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 кредитором признана невозможность изменения условий кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ и замена титульного созаемщика. 

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 и ФИО5 заключен договор уступки прав требования (цессии) по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 1.1 Договора цессии ФИО6 уступает, а ФИО5 принимает в полном объеме права требования, принадлежащие ФИО6 как участнику долевого строительства по Договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ. В п. 3.2. Договора цессии указано, что уступка прав требований Стороной 1 Стороне 2, является безвозмездной и осуществляется на основании Соглашения сторон о разделе совместно нажитого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, положениями которого Стороны прекратили режим совместной собственности супругов и определили режим личной собственности, разделив все имеющиеся у Сторон права и обязанности в отношении всех объектов, находящихся на момент подписания Сторонами Соглашения о разделе совместно нажитого имущества. 

В ЕГРН зарегистрировано обременение объекта № от ДД.ММ.ГГГГ о залоге прав требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве в пользу ПАО «Сбербанк России» и запись № от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации договора уступки прав требования (цессия) по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ в пользу ФИО5

В силу разрешения на ввод в эксплуатацию министерства жилищной политики Московской области от ДД.ММ.ГГГГ объект капитального строительства – Корпус №. Многоквартирный жилой дом с подвальным этажом и встроенными помещениями по адресу: 

<

адрес> введен в эксплуатацию.

Согласно выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ объект недвижимости – квартира площадью 80,4 кв.м. с К№, расположенная по адресу: 

<

адрес> поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ. Сведения о правообладателе отсутствуют.

На основании свидетельства о расторжении брака от ДД.ММ.ГГГГ №, выданного отделом № Управления ЗАГС по Ленинскому городскому округу Главного управления ЗАГС Московской области ДД.ММ.ГГГГ расторгнут брак между ФИО6 и ФИО5

Согласно свидетельству о заключении брака от ДД.ММ.ГГГГ №, выданного сектором ЗАГС № Объединенного отдела ЗАГС Управления ЗАГС Москвы ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ заключила брак с ФИО1, ей присвоена фамилия «Королева».

Оценивая представленные сторонами и исследованные в судебном заседании доказательства в порядке ст. 67 ГПК РФ, суд полагает, что личность должника в случае перевода долга имеет для кредитора существенное значение. Так, ПАО «Сбербанк России» при принятии решения о предоставлении сторонам ипотечного кредита руководствовался платежеспособностью созаемщиков, в том числе оценивал стаж работы, размер заработанной платы, соотношение заработанной платы, ежемесячного платежа и прожиточного минимума клиентов. Банком принималось во внимание платежеспособность обоих созаемщиков. При солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого их них в отдельности, как полностью, так и в части долга (ст. 323 ГК РФ). С учётом того, что созаемщики несут солидарную ответственность по уплате суммы долга, для банка имеет также существенное значение количества созаемщиков, которым был выдан кредит.

При этом, суд учитывает, что переход прав требования по договору долевого участия с сохранением на истце обязательств по кредитному договору существенно нарушает ее права, представляя банку возможность взыскания с нее как с солидарного должника всей стоимости задолженности по кредиту в отсутствие у нее права требования по договору долевого участия. 

Также заключенным между сторонами соглашением о разделе имущества от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что в собственность ФИО5 переходят все права и обязанности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении объекта долевого строительства, указанного в п. 2.2 соглашения. Таким образом, в рамках заключенного сторонами договора цессии имелись признаки не только уступки права требования, но и перевода долга.

Таким образом, суд приходит к выводу, что заключенный ДД.ММ.ГГГГ договор уступки прав требования (цессии) по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожным как нарушающий требования закона и при этом посягающий на охраняемые законом интересы третьего лица – ПАО «Сбербанк России», а также в силу прямого указания закона о его ничтожности (ст. 391 ГК РФ).

Согласно положениям ст. 12, 167 Гражданского кодекса РФ суд полагает необходимым возвратить стороны в первоначальное положение, которое существовало до совершения ничтожной сделки. 

В связи с изложенным, подлежат удовлетворению требования истца о погашении записи № от ДД.ММ.ГГГГ о залоге прав требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве и записи № от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации договора уступки прав требования (цессия) по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ; восстановлении регистрационной записи № от ДД.ММ.ГГГГ с указанием следующего обременения: вид: Ипотека в силу закона; Срок, на который установлено ограничение права и обременение объекта недвижимости: Срок действия с ДД.ММ.ГГГГ на 300 месяцев; Лицо в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости: Публичное акционерное общество «Сбербанк России», ИНН №, ОГРН: №; Основание государственной регистрации: Договор участия в долевом строительстве, №, выдан ДД.ММ.ГГГГ, дата государственной регистрации: ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации: №; восстановлении регистрационной записи № от ДД.ММ.ГГГГ с указанием участников долевого строительства: ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р., место рождения: 

<

адрес>, СНИЛС №, паспорт гражданина РФ 

<

данные изъяты> и ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ г.р., место рождения: 

<

адрес>, СНИЛС №, паспорт гражданина РФ: 

<

данные изъяты>.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО3 (СНИЛС №) к ФИО10 (СНИЛС №) о признании договора уступки прав требования (цессии) ничтожным, применении последствий недействительности сделки удовлетворить.

Признать договор уступки прав требования (цессии) по Договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 и ФИО5 ничтожным.

Применить последствия недействительности сделки, погасив запись № от ДД.ММ.ГГГГ о залоге прав требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве и запись № от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации договора уступки прав требования (цессия) по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ; восстановить регистрационную запись № от ДД.ММ.ГГГГ с указанием следующего обременения: вид: Ипотека в силу закона; Срок, на который установлено ограничение права и обременение объекта недвижимости: Срок действия с ДД.ММ.ГГГГ на 300 месяцев; Лицо в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости: Публичное акционерное общество «Сбербанк России», ИНН №, ОГРН: №; Основание государственной регистрации: Договор участия в долевом строительстве, №, выдан ДД.ММ.ГГГГ, дата государственной регистрации: ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации: №; восстановить регистрационную запись № от ДД.ММ.ГГГГ с указанием участников долевого строительства: ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р., место рождения: 

<

адрес>, СНИЛС №, паспорт гражданина РФ 

<

данные изъяты> и ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ г.р., место рождения: 

<

адрес>, СНИЛС №, паспорт гражданина РФ: 

<

данные изъяты>.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы в ФИО2 межрайонный суд Тульской области в течение месяца со дня изготовление мотивированного решения.

Председательствующий С.Н. Иванов

Мотивированное решение изготовлено 06.11.2025.

Председательствующий С.Н. Иванов