ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

 

дело № 3-647/2017

19 сентября 2017 года

г. Уфа

Верховный суд Республики Башкортостан в составе:

судьи Верховного суда Республики Башкортостан ФИО1,

при секретаре Рафиенко Е.Р.,

с участием представителя административного истца ООО «Башсервис» - ФИО2, представителя заинтересованных лиц Администрации муниципального района Благовещенский район Республики Башкортостан, Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Благовещенскому району и городу Благовещенску ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Башсервис» (далее ООО «Башсервис») к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Республике Башкортостан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Правительству Республики Башкортостан об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, 

установил:

ООО «Башсервис», являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: адрес, обратилось в Верховный Суд Республики Башкортостан с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, мотивируя требование тем, что кадастровая стоимость земельного участка в результате проведенной массовой оценки земель населенных пунктов Республики Башкортостан по состоянию на 01 января 2015 года, не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчете «Об определении рыночной стоимости земельного участка№... от дата, выполненном оценщиком ... и подтвержденным заключением эксперта ... №... от дата.

Рыночная стоимость указанного земельного участка определена оценщиком по состоянию на 01 января 2015 года в размере ... руб. 

Данное обстоятельство затрагивает законные интересы общества в части уплаты экономически обоснованной арендной платы за используемый земельный участок.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО2 поддержала заявленные административные исковые требования по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении, соглашаясь с заключением оценочной судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка в размере ... руб. В указанном размере просила установить кадастровую стоимость земельного участка. С выводами эксперта по результатам дополнительной оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка в размере ... руб. не согласилась, считая ее завышенной.

Представитель заинтересованных лиц Администрации муниципального района Благовещенский район Республики Башкортостан, Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Благовещенскому району и городу Благовещенску ФИО3 не возражала относительно удовлетворения заявленных требований на основании выводов дополнительной судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости в размере ... руб. 

Лица, участвующие в деле о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом. В соответствии с положениями статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания и явка которых не признана судом обязательной.

Выслушав представителей административного истца и заинтересованных лиц, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам. 

Положения статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Закон об оценочной деятельности) предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости возложена на административного истца. На административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 23.06.2014г. № 171-ФЗ). 

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 23.06.2014г. № 171-ФЗ). 

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статья 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в том числе и решением суда.

В соответствии с частью 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Согласно разъяснениям, данным в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при проведении государственной кадастровой оценки датой определения кадастровой стоимости является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости (абзац второй статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности).

Из материалов дела следует, что ООО «Башсервис» из земель населенных пунктов предоставлен по договору от дата №... в аренду сроком по дата земельный участок с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: адрес, арендная плата по которому исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости №... от дата вышеуказанный земельный участок относится к категории земель населенных пунктов, имеет площадь ... кв.м, вид разрешенного использования: ..., на кадастровый учет земельный участок поставлен 22 сентября 2006 года.

Результаты государственной кадастровой оценки земель отдельных населенных пунктов Республики Башкортостан по проведенному в 2015 году в Республике Башкортостан очередному туру работ по актуализации государственной кадастровой оценки утверждены Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 17 ноября 2015 года № 482 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов республики Башкортостан, кроме городских округов города Уфа, Стерлитамак, Салават, Нефтекамск, Октябрьский и муниципального района Туймазинский район, по состоянию на 1 января 2015 года», опубликованным 14.12.2015 года в «Ведомостях Государственного Собрания – Курултая, Президента и Правительства Республики Башкортостан», а также на официальном Интернет - портале правовой информации Республики Башкортостан http://www.npa.bashkortostan.ru, 25.11.2015. 

В соответствии с вышеуказанным постановлением, исходя из удельного показателя кадастровой стоимости по разрешенному виду использования земельного участка, его кадастровая стоимость определена по состоянию на 01 января 2015 года в размере ... руб. согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости (т.1 л.д.10). 

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, административный истец 4 мая 2017 года обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республики Башкортостан с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, предоставив отчет №... от дата, выполненный оценщиком ... и подтвержденный заключением эксперта ... №... от дата на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям статьи 17.1 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, а также стоимости объекта оценки. 

Решением комиссии от 23 мая 2017 года заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка отклонено. При этом комиссия указала, что в нарушение требований ст.11 Федерального закона об оценке, пункта 5 ФСО №3, пунктов 20 и 22 ФСО №7 отчет об оценке вводит в заблуждение относительно даты определения рыночной стоимости объекта оценки (определена по состоянию на 01 декабря 2015 года). На земельном участке находится магазин и земельный участок необходимо оценивать по его фактическому использованию. По основным ценообразующим факторам подбор объектов-аналогов произведен некорректно, что привело к занижению рыночной стоимости объекта оценки. 

Принимая во внимание вышеуказанные обстоятельства, судом по ходатайству представителя административного истца назначена судебная экспертиза по установлению рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручено эксперту ... ФИО5

Согласно заключению эксперта ... ФИО5 №... от дата рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 01 января 2015 года в размере ... руб. 

При исследовании указанного экспертного заключения в порядке статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что экспертом не произведен осмотр земельного участка на предмет его фактического использования.

В экспертном заключении при определении рыночной стоимости земельного участка экспертом применен сравнительный метод исследования, при котором использованы объекты-аналоги с разрешенным видом использования - .... Между тем, при рассмотрении Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республики Башкортостан заявления ООО «Башсервис» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, было указано на то обстоятельство, что оценщиком при наличии данных о функционировании на земельном участке ... некорректно подобраны для сравнения аналоги с ... без учета фактического использования земельного участка, что привело к занижению рыночной стоимости объекта недвижимости. 

В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7), рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта.

В заключении эксперта не учтено, что на оцениваемом земельном участке расположен объект ..., не относящийся к ..., сравнение объекта оценки с объектами промышленного назначения в данном случае противоречит положениям пункта 22 ФСО №7 о сравнительном подходе к оценке недвижимости.

При указанных обстоятельствах судом назначена дополнительная экспертиза, порученная тому же эксперту. 

По заключению эксперта ... ФИО5 №... от дата рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2015 года в размере ... руб. 

Суд при оценке заключения эксперта в порядке, предусмотренном статьями 82, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в качестве одного из доказательств, не имеющего предопределяющего значения по настоящему делу, находит дополнительную оценочную экспертизу достоверной и допустимой. 

Анализ экспертного заключения свидетельствует о том, что оно соответствует требованиям, содержащимся в статьях 2, 3, 4, 6-8, 16 и 17, ч.2 ст.18, ст.ст. 24 и 25 Федерального Закона от дата № 73-ФЗ (в редакции от 25.11.2013г.) «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости земельного участка полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка сделано экспертом на основе анализа ценностных характеристик и расчетных показателей с использованием сравнительного подхода, при котором экспертом использованы три аналога земельных участков ..., расположенных в адрес и в адрес с применением поправки на разрешенное использование – ... (стр.57 Заключения, т.2 л.д.175). Также с учетом отсутствия информации по сделкам в отношении земельных участков в адрес на дату оценки и применения в этих условиях аналогов, расположенных в других населенных пунктах экспертом рассчитана корректировка на местоположение (ст.56 Заключения, т.2 л.д.174). Информация получена по данным Интернет-сайта «Авито» о продаже земельных участков от сентября-ноября 2014 года, содержащих необходимую информацию на предмет проверки ее достоверности. В заключении произведены необходимые корректировки по виду передаваемых прав, по площади земельных участков с применением скидки на торг.

Исследовав заключение эксперта и, сопоставив его содержание с материалами дела, учитывая, что доказательства недостоверности выводов эксперта лицами, участвующими по делу, не представлены, суд полагает заключение дополнительной экспертизы надлежащим доказательством, которое может быть положено в основу вывода о рыночной стоимости земельного участка в размере, установленном экспертом.

Довод представителя административного истца, не согласившегося с выводами дополнительной судебной оценочной экспертизы, и настаивающего на установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, установленной на основании первоначальной судебной экспертизы, о том, что оценка объекта имеет ретроспективный характер, подлежит отклонению, поскольку установленная судом кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2015 года в соответствии с положениями статьи ст. 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 01 января 2017 года – даты обращения административного истца в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка. 

Следует также учесть, что согласно представленным административным истцом свидетельствам о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером ..., ... введены в эксплуатацию 29 августа 2014 года согласно разрешению Администрации муниципального района Благовещенский район Республики Башкортостан №... Оценка объекта недвижимости производилась по состоянию на 1 января 2015 года.

Довод представителя административного истца о необоснованном неприменении экспертом корректировки на наличие улучшений по объекту-аналогу №3 ввиду наличия данных о том, что объект огорожен, забетонирован, не свидетельствует об искажении итоговой рыночной стоимости объекта оценки. 

Поскольку представитель административного истца поддержала требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, установленной заключением эксперта в сумме ... руб. по состоянию на 1 января 2015 года, административное исковое заявление подлежит частичному удовлетворению.

В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащимися в пункте 24 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», применительно к положениям статьи 45 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Принимая достоверным заключение по дополнительной оценочной экспертизы, определившей рыночную стоимость земельного участка в размере ... руб., суд отказывает в удовлетворении требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере ... руб. 

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Башсервис» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить частично. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес, вид разрешенного использования: ..., в размере его рыночной стоимости ... руб. по состоянию на 01 января 2015 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 4 мая 2017 года.

В удовлетворении требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости в размере ... руб. по состоянию на 1 января 2015 года отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме. 

Судья Верховного Суда

Республики Башкортостан п/п ФИО1