Дело № 2-1444/2021 02 июня 2021 года 

78RS0017-01-2021-000295-32

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Петроградский районный суд Санкт- Петербурга в составе:

председательствующего судьи Байбаковой Т.С.,

при секретаре Беловой К.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, ФИО2 о признании права общей долевой собственности на нежилое помещение, истребовании имущества, исключении из ЕГРН сведений о регистрации право собственности, признании неправомерными и исключении из ЕГРН записи о регистрации права, 

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчикам о признании нежилого помещения площадью 

<

данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> принадлежащим на праве общей долевой собственности собственникам помещений многоквартирного дома № 

<

адрес>, истребовании указанного помещения из государственной собственности Санкт- Петербурга и из собственности лица, приобретшего указанное помещение из государственной собственности Санкт-Петербурга, признании неправомерным и исключении из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу записи от 18.05.2018 № и от 28.10.2020 №, исключении из ЕГРН сведений о праве собственности каких-либо индивидуально-определенных лиц на нежилое помещение площадью 

<

данные изъяты> кв м., с кадастровым номером № расположенное по адресу: 

<

адрес>.

В обоснование своих требований указал, что истец является собственником квартиры 

<

адрес> (далее - МКД), что подтверждается свидетельством о праве на наследство по закону и свидетельством о праве собственности.

Кроме того, согласно Протоколу общего собрания собственников помещений МКД от 20.04.2017 № 1 Истец является председателем Совета МКД, уполномоченным на представление интересов собственников помещений в суде.

В составе МКД имеется пристроенное нежилое помещение площадью 

<

данные изъяты> кв.м, кадастровый № (далее - Колясочная).

Колясочная входит в состав общего имущества собственников помещений МКД. Как следует из плана первого этажа МКД помещение б/н площадью 

<

данные изъяты> кв.м является частью первого этажа МКД учитывается в составе прочих помещений МКД в технической и иной документации на многоквартирный дом,

Ранее Колясочная имела статус «Ручная прачечная», что подтверждается Карточкой уборочной площади дома 

<

адрес>, подготовленной ПИБ Ждановского района по состоянию на 21 июня 1972 года.

По решению общего собрания собственников помещений МКД Колясочная стала использоваться в качестве помещения для хранения собственниками помещений МКД детских колясок и иных приспособлений.

Колясочная по состоянию на 04.04.2017 определенно входила в состав общего имущества собственников помещений МКД.

Реестр собственников помещений МКД по состоянию на 13.02.2018, подготовленный ООО «Жилкомсервис №2 Петроградского района» - организацией, управляющей МКД - подтверждает, что на 13.02.2018 в собственности города Санкт-Петербурга в МКД имелось только помещение № площадью 

<

данные изъяты> кв.м.

Актом обследования Колясочной от 04.04.2018 подтверждается, что Колясочная является общим имуществом собственников помещений МКД. Как следует из акта, указанное обстоятельство также подтверждается протоколом общего собрания собственников помещений МКД, подтверждается представителями ООО «Жилкомсервис № 2 Петроградского района» - организации, осуществляющей управление МКД.

Актом осмотра от 23.08.2019 также установлено, что в Колясочной имеется оборудование, предназначенное для обслуживания МКД, а само помещение Колясочной используется жильцами МКД в качестве колясочной и для хранения личных вещей.

Письмом от 28.05.2018 № 31410-209/18 Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт- Петербурга» подтверждает, что в Реестре собственности Санкт-Петербурга сведения о Колясочной отсутствуют

То есть, на 28.05.2018 у города Санкт-Петербурга не было ни права собственности на указанное помещение, ни каких-либо намерений о признании права государственной собственности города Санкт-Петербурга на рассматриваемое помещение.

НКО «Фонд - региональный оператор капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах» (далее - Регоператор), являющаяся региональным оператором по капитальному ремонту на территории Санкт-Петербурга, письмом от 24.05.2019 № 2- 20194/19 (копия письма прилагается, Приложение 12) сообщила о том, что в состав фасада МКД, подлежащего капитальному ремонту, включается и фасад Колясочной, которую Регоператор именует «пристрой».

Таким образом, сомнений по поводу отнесения помещения Колясочной к общему имуществу собственников помещений МКД у Регоператора не возникало.

Таким образом, вплоть до 24.05.2019 органы государственной власти Санкт- Петербурга подтверждали факт отнесения Колясочной к общему имуществу собственников помещений МКД.

Впервые информация о том, что отдельные органы исполнительной государственной власти Санкт-Петербурга считают Колясочную государственной собственностью города Санкт-Петербурга, стала известна собственникам помещений МКД в связи с изданием Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга Распоряжения от 14.11.2019 № 2908-РЗ о продаже (приватизации) Колясочной, при этом в качестве собственника Колясочной был заявлен город Санкт-Петербург.

Указанное Распоряжение было обжаловано в суд, однако судом было отказано в удовлетворении исковых требований собственников помещений МКД по той причине, что на момент издания Распоряжения Колясочная уже была оформлена в собственность города Санкт-Петербурга, о чем была внесена соответствующая запись в ЕГРН.

Следовательно, собственники помещений МКД выбрали на тот момент неправильный способ защиты своих прав и фактически оспаривали последствие события, не основанного на законе, а не само это событие.

Таким событием является признание права государственной собственности города Санкт-Петербурга на Колясочную и соответствующее внесение записи в ЕГРН.

То есть, с момента приватизации первого помещений в МКД и как минимум до 18.05.2020 Колясочная находилась в фактическом владении, пользовании и распоряжении собственников помещений МКД.

Факт нахождения Колясочной в фактическом владении собственников помещений МКД подтверждается также Актом обследования Колясочной от 04.04.2018 и Актом осмотра от 23.08.2019.

Согласно Постановлению правительства Санкт-Петербурга от 18 февраля 2014 г. № 84 «О региональной программе капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в Санкт-Петербурге» датой приватизации первой квартиры в многоквартирном 

<

адрес> является 20.08.1993.

На указанную дату (20.08.1993) Колясочная не являлась помещением, выделенным для самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием более одного помещения многоквартирного дома.

На указанную дату Колясочная имела статус «Ручная прачечная», предназначалась для использования именно собственниками помещений МКД.

Важно отметить, что вход в Колясочную может быть осуществлен только с дворовой территории МКД, при этом земельный участок под МКД оформлен в собственность собственников помещений, входит в состав общего имущества и включает в себя в том числе и дворовую территорию.

В указанной Колясочной никогда не располагалось каких-либо магазинов, учреждений, организаций, которые осуществляли бы какую-либо самостоятельную деятельность, не связанную с обслуживанием МКД.

Таким образом, до момента издания Комитетом имущественных отношений Санкт- Петербурга Распоряжения от 14.11.2019 № 2908-РЗ

Колясочная использовалась исключительно собственниками помещений МКД, и ее нахождение в составе общего имущества собственников помещений МКД не подвергалось сомнению.

На момент приватизации первой квартиры в МКД Колясочная не была выделено для самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием дома, а признавалась и собственниками помещений, и управляющей организацией, и органами государственной власти Санкт-Петербурга помещением, входящим в состав общего имущества МКД и предназначенным для использования всеми собственниками помещений МКД.

Как минимум до 28.05.2020 Колясочная находилась в фактическом владении, пользовании и распоряжении собственников помещений МКД.

Капитальный ремонт фасада Колясочной производился за счет фонда капитального ремонта собственников помещений МКД.

Содержание и текущий ремонт Колясочной производились за счет средств собственников помещений МКД, в том числе за счет платы за «содержание общего имущества», вносимой собственниками помещений МКД в пользу ЖКС-2 - организации, управляющей МКД. Из вышесказанного следует, что Колясочная с момента приватизации первой квартиры в МКД (20.08.1993) всегда являлась общим имуществом собственников помещений МКД и никоим образом не могла быть в законном порядке признана государственной собственностью города Санкт-Петербурга.

Колясочная отвечает признакам общего имущества, установленным частью 1 статьи 36 ЖК РФ и пунктов 1-2 Правил 491. Разъясняя смысл указанных норм, Конституционный Суд РФ в Определении от 19 мая 2009 года N 489-0-0 указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения и их правовой режим установлен пунктом 2 ст. 290 Гражданского кодекса РФ и ч. 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ.

Из анализа приведенных в исковом заявлении обстоятельств, норм законов, позиции Конституционного Суда РФ следует, что Колясочная не имеет самостоятельного назначения, предназначена для обслуживания нескольких или всех помещений в МКД, а, следовательно, принадлежат собственникам помещений в таком доме на праве общей долевой собственности.

Действия органов государственной власти по признанию Колясочной государственной собственностью нарушают права и законные интересы собственников помещений МКД, являющихся собственниками Колясочной в силу закона.

Согласно Выписке из ЕГРН от 01.11.2019 № 18.05.2018 в ЕГРН была внесена запись № о том, что правом собственности на Колясочную обладает город Санкт-Петербург.

Согласно Выписке из ЕГРН от 11.11.2020 № КУВИ-002/2020-36962475 28.10.2020 в ЕГРН была внесена запись № о том, что правом собственности на Колясочную обладает ФИО2.

Истец считает указанные записи в ЕГРН неправомерными, не основанными на законе.

Регистрация права собственности ответчика на Колясочную (равно как и последующая регистрация права собственности ФИО2) нарушает права Истца и других собственников помещений МКД, как долевых сособственников Колясочной.

В судебное заседание явились истец и его представитель, поддержали уточненные исковые требования.

В судебное заседание явился представитель Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, возражала против удовлетворения исковых требований.

В судебное заседание явился ответчик ФИО2, возражал против удовлетворения исковых требований.

В судебное заседание не явилось третье лицо, извещено надлежащим образом.

Суд, изучив материалы дела, выслушав явившихся лиц, оценив добытые по делу доказательства в их совокупности, приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, который был введен в действие с 01.01.1995, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Однако указанное положение в силу ст. 5 Федерального закона РФ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса РФ" не распространяется на правоотношения, возникшие до 01.01.1995, и в частности, не может приводить к изменению правового режима нежилого помещения, сформированного ранее и использовавшегося по определенному назначению.

В соответствии с пунктами 1, 2 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.

Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491 (далее - Правила).

Согласно пп. "а" п. 2 названных Правил в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда РФ от 26.01.2016 N 5-КГ15-207, в соответствии с частью 2 статьи 3 Закона РСФСР от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", которая с 1 марта 2005 года утратила силу в связи с введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда становились совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования дома.

По смыслу указанных норм с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом о приватизации жилищного фонда, жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

В то же время, если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает. При этом остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, переходят в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

Таким образом, для правильного разрешения настоящего спора суду первой инстанции необходимо установить, когда была приватизирована первая квартира в многоквартирном доме, предназначен ли спорное помещение для обслуживания всего жилого дома, а также было ли на указанный момент спорное помещение многоквартирного дома предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования.

При этом обязанность по доказыванию момента приватизации первой квартиры в доме и того факта, что спорное помещение предназначено для обслуживания всего жилого дома, должна быть возложена на истца, а бремя доказывания того, что спорное помещение многоквартирного дома предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования - на ответчика.

Одновременно следует учесть, что такие объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонд, находящийся в ведении соответствующих советов народных депутатов, отнесены к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга согласно п. 1 Приложения N 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 года N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность".

Таким образом, если по состоянию на указанный момент помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло, тогда как помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

Как следует из материалов дела, право собственности на Здание возникло у Санкт-Петербурга в соответствии с пунктом 2 постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт - Петербурга и муниципальную собственность» (далее - Постановление № 3020-1) и абзаца 2 пункта 1 Приложения 3 к указанному постановлению с момента вступления в силу Постановления № 3020-1, то есть с 21.01.1992, в силу закона.

В абзаце 2 пункта 1 Приложения 3 к Постановлению № 3020-1 поименован нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации), в том числе здания и строения, ранее переданные ими в ведение (на баланс) другим юридическим лицам, а также встроенно-пристроенные нежилые помещения, построенные за счет 5- и 7-процентных отчислений на строительство объектов социально- культурного и бытового назначения.

Пункт 2 Постановления № 3020-1 не предполагает утверждения каких-либо списков и соблюдения специального порядка передачи имущества для возникновения соответствующего вида собственности. Пунктом 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.06.1997 № 15 разъяснено, что объекты, указанные в Приложении № 3 к Постановлению № 3020-1, являются объектами муниципальной собственности непосредственно в силу прямого указания закона.

Таким образом, Санкт-Петербург являлся собственником спорного нежилого Здания с момента вступления в силу Постановления № 3020-1, то есть с 21.01.1992, в силу закона, независимо от того оформлено ли это право в установленном порядке, до момента приватизации указанного Здания, обладая полномочиями владения, пользования и распоряжения.

Согласно выписке из ЕГРН, спорное здание указано, как отдельно стоящее нежилое здание, расположенное на сформированном для его использования земельном участке, с кадастровым номером №, с видом разрешенного использования - бытовое обслуживание, по адресу: 

<

адрес>, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, (далее - ЗУ под Зданием).

Нежилое здание литера Б, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, год ввода в эксплуатацию - 1902, при включении в кадастр недвижимости присвоен кадастровый №

Многоквартирный дом по адресу: 

<

адрес> расположен на ином земельном участке, сформированном для его эксплуатации, расположенном по адресу: Санкт

<

адрес> с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, разрешенное использование - для многоквартирной застройки, поставлен на кадастровый учет 13.11.2015 (далее - ЗУ под МКД).

Из представленных Комитетом в материалы дела доказательств (Справки ГУП ГУИОН» от 02.07.2017 № 6744-Исх и приложенных к ней документов) следует, что с 1929 года и по настоящее время по адресу: 

<

адрес> (до 1953 г. адрес: 

<

адрес> до 1954 г. адрес: 

<

адрес>) учтено отдельное строение литера «Б» общей площадью с назначением и использованием «прачечная». 

В соответствии с ответом СПБ ГУП ГУИОН № 2200-01/05 от 26.02.2021 на запрос суда, по данным филиала ГУП ГУИОН ПИБ на земельном участке по адресу: 

<

адрес> учтены многоквартирный дом литера А и нежилое строение литера Б в качестве самостоятельных объектов.

27.12.2019 был заключен договор купли-продажи здания совместно с земельным участком, заключаемый по результатам торгов № 59-НЗ/И с ФИО2.

Право собственности за ФИО2 зарегистрировано в установленном законом порядке 28.10.2020, что подтверждается выпиской из ЕГРП.

По сведениям общедоступной Региональной информационной системе (РГИС) в площадь земельного участка сформированного под многоквартирным домом с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> объект невидимости с кадастровым номером № не входит.

Согласно сведениям из ЕГРН в состав многоквартирного дома спорный объект не входит, поскольку является отдельным нежилым зданием.

Тот факт, что спорный объект был учтен и использовался как литера Б «Прачечная» подтверждается, в том числе, технической инвентаризации домовладений на ДД.ММ.ГГГГ /л.д. 42-43 т. 2/, сводным оценочным актом на 1940 г. / л.д.94 т. 2/ журналом обмера помещений 1947 г. (л. д. 101 т. 2), вспомогательная таблица /л.д. 104 т. 2/.

Согласно представленным ГУП ГУИОН ПИБ документам, спорное помещение с момента его первичного учета имеет свой индивидуальный кадастровый номер, присвоение которого также свидетельствует о самостоятельном назначении данного помещения.

Кроме того, Спорное Здание учтено в ЕГРН, как отдельно стоящее нежилое здание, расположенное на сформированном для его использования земельном участке, с кадастровым номером №, с видом разрешенного использования - бытовое обслуживание, по адресу: 

<

адрес>, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, (далее - ЗУ под Зданием), 

При этом согласно пояснениям истца дата первой приватизации 20.08.1993.

Таким образом, на дату приватизации первой квартиры в МКД, указанную Истцом, как 20.08.1993, органами техническое инвентаризации спорное Здание сформировано в качестве самостоятельного объекта недвижимости (с отдельной литерой) с самостоятельным назначением и использованием «прачечная». Один лишь факт учета спорного Здания в качестве самостоятельного строения уже свидетельствует о невозможности его отнесения к общему имуществу собственников помещений МКД. Кроме того, информации о том, что указанное строение было предназначено для обслуживания нескольких или всех помещений в МКД в технической документации не содержится. Доказательства использования строения в целях обслуживания нужд исключительно владельцев помещений в МКД также отсутствуют.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статьи 67 ГПК РФ, руководствуясь положениями статьи 209 ГК РФ, принимая во внимание, что спорный объект не является обособленным, не предназначено для обслуживания иных помещений дома и обладает самостоятельным назначением ("прачечная"), приходит к выводу о том, что спорное нежилое помещение обладает самостоятельным назначением и не относится к общему имуществу многоквартирного дома.

Истцом в нарушение требований статьи 56 ГПК РФ, не представлено доказательств наличия в спорном объекте какого-либо оборудования, которое было предназначено исключительно для целей обслуживания иных помещений многоквартирного дома и предопределяет их назначение.

Суд обращает внимание, что Спорное Здание учтено в ЕГРН, как отдельно стоящее нежилое здание, расположенное на сформированном для его использования земельном участке, с кадастровым номером №, с видом разрешенного использования - бытовое обслуживание, по адресу: 

<

адрес> площадью 

<

данные изъяты> кв.м, всегда находились в собственности Санкт-Петербурга и право собственности на него никогда не передавалось иным лицам, в связи с чем Санкт-Петербург, будучи собственником государственного имущества, в лице КУГИ Санкт-Петербурга обладал правом на распоряжение недвижимым имуществом по своему усмотрению и заключил с ответчиком ФИО2 договора купли-продажи.

Ссылки истцовой стороны о нахождении в спорном Здании оборудования, предназначенного для обслуживания МКД со ссылкой на Акт обследования от 23.08.2019, указанным Актом и какими-либо иными документами не подтверждается; в Акте указано, что в границах объекта отсутствует (подчеркнуто) оборудование, предназначенное (подчеркнуто) для обслуживания здания, Акт направлен в Комитет без приложений. 

Кроме того, согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, для определения правового режима помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены практически в каждом помещении МКД, в том числе, и в квартирах, и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома. Существование в части помещения транзитных инженерных коммуникаций, снабженных запорной арматурой, влечет лишь обязанность собственника или иного владельца такого помещения обеспечить доступ к нему для соответствующего обслуживания, однако не препятствует самостоятельному использованию Помещения для целей, не связанных с обслуживанием многоквартирного дома.

Ссылка Истца на Акт от 04.04.2018, как подтверждающий факт использования Здания собственниками помещений в МКД, не соответствует тексту указанного акта. В нем содержится информация о том, что председатель домового совета планирует использовать Здание под колясочную, а Здание используется иным лицом.

В Акте осмотра объекта нежилого фонда от 23.08.2019 указано на использование Здания жильцами МКД под колясочную и хранение личных вещей, вместе с тем указанный акт противоречит письму Администрации Петроградского района Санкт-Петербурга от 02.09.2019 № 01-37-3954/19-0-0, согласно которому в адрес Администрации поступило обращение ФИО1 с просьбой рассмотрения вопроса об использовании Здания для нужд жильцов - колясочную, в связи с чем Администрацией был направлен запрос в Комитет. 

В материалах дела отсутствую доказательства, которые свидетельствовали бы о том, что спорное Здание является общим имуществом собственников МКД.

Ссылка Истца в обоснование заявленных требований на Письмо Минстроя России от 05.10.2020 № 30237-ОГ/06 не имеет правового значения при рассмотрении настоящего дела поскольку, как указано в самом письме, в соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.1997 № 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами.

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции, учитывая, что спорный объект был учтен, сформирован для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовалось фактически в качестве общего имущества домовладельцами, приходит к выводу о том, что право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло, тогда как помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

Таким образом, вопреки доводам истца, материалами дела подтверждено, что спорное помещение на момент приватизации первой квартиры в доме было учтено для самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием квартир либо всего дома.

Кроме того, в нарушение положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, истцом не доказан факт функционального назначения нежилого помещения как обслуживающего весь дом либо имеющего актуальное на момент первой приватизации социально-бытовое назначение для жильцов дома.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации N 489-0-0 от 19.05.2009 года, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

Суд приходит к выводу, что спорный объект к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома не относится, поскольку не соответствует установленным законом критериям, спорный объект был сформирован органами технической инвентаризации как самостоятельный объект недвижимости с присвоением литера Б, действия по формированию данного помещения не были признаны незаконными, истцом не представлены доказательства использования спорного объекта в целях обслуживания нужд владельцев помещений в многоквартирном доме.

Поскольку истцом не представлено доказательств, что спорный объект, принадлежащий ответчику ФИО2 на праве собственности, предназначены для обслуживания всего жилого дома, суд первой инстанции приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Согласно представленным в материалы дела документам, спорный объект, расположен на отельном земельном участке, не входит в состав многоквартирного дома, в связи с чем не может быть отнесен к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку оно имело и имеет самостоятельное функциональное назначение.

В качестве доказательств истец ссылается на перечень помещений общего имущества в данном доме, утвержденный решением общего собрания собственников помещений, согласно которому спорное помещение включено в перечень общего имущества, однако указанное не принимается судом, поскольку проторчит представленным Управлением Россрестра документам и пояснениям, согласно которым на плане 1 этажа № 1 литера А, переданным СПБ ГУП «ГУИОН» отображено помещение б/н, соответствующее по месту расположению литера Б, однако в составе сематических сведений помещение б/н отсутствует. Сведения о площади указанного помещения в ЕГРН также отсутствуют, данное помещение в ЕГРН не учтено. Сведения о литера Б внесены в ЕГРН 29.06.2017 согласно сведениям, переданным СПБ ГУП «ГУИОН» как о самостоятельном ранее учтенном объекте недвижимости /л.д. 165-228 т. 1/.

Также Истец ссылается на пояснения жильцов дома о том, что данное помещение использовалось жителями дома под колясочную. Однако какие-либо пояснения жильцов или свидетельские показания в материалах дела отсутствуют.

Доказательств того, что в указанном спорном объете расположены инженерные коммуникации, относящиеся к общему имуществу дома, доступ к которым затруднен обстоятельством нахождения спорного помещения в частной собственности, в связи с чем нарушаются права всех собственников помещений в доме, истцом в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ также не представлено.

Из разъяснений, содержащихся в п. 52 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

Таким образом, обращаться с требованием о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим вправе только собственник этого имущества, право собственности, которого зарегистрировано в установленном законом порядке, в случае, если по каким-либо причинам на данное имущество одновременно зарегистрировано право собственности за другим лицом.

Между тем, как было установлено судом, право собственности истца на спорное нежилое помещения не было зарегистрировано в установленном законом порядке.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, оценив в совокупности представленные сторонами по делу доказательства по правилам ст. ст. 12, 56, 67 ГПК РФ, применяя приведенные нормы права, суд первой инстанции приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований, поскольку сторона истца не представила достоверных и достаточных доказательств того, что на момент приобретения спорного помещения в собственность ответчика ФИО2, оно принадлежало или должно было принадлежать собственникам помещений многоквартирного 

<

адрес> в связи с чем собственник Санкт-Петербург в лице Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга был вправе распоряжаться им в соответствии с действующим законодательством и произвести его отчуждение в пользу иного лица.

При этом, суд исходит из того, что спорный объект не входит в общую площадь здания, расположен на отдельном земельном участке и присвоен кадастровый номер, не предназначен для обслуживания более одного помещения в данном доме, в нем отсутствует инженерные коммуникации, а также иное обслуживающее более одного жилого (или нежилого) помещения оборудование.

Также суд принял во внимание, что договор купли-продажи спорного имущества № 59-НЗ/И, заключённый 28.10.2020 года меду ответчиком ФИО2 и КУГИ не оспорен до настоящего времени и недействительным не признан.

Отвергая довод стороны истца о том, что спорный объект изначально не использовалось в качестве самостоятельного, вход в Колясочную может быть осуществлен только с дворовой территории МКД, при этом земельный участок под МКД оформлен в собственность собственников помещений, входит в состав общего имущества и включает в себя в том числе и дворовую территорию, суд отмечает, что данное обстоятельство само по себе не свидетельствует о том, что спорный объект относится к категории технических и не может быть использовано в качестве самостоятельного объекта.

Доводы истца об отнесении спорного объекта к общему имуществу многоквартирного дома суд не принимает во внимание, поскольку в силу ст. 36 ЖК РФ право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любое подсобное помещение в жилом доме, а лишь на технические помещения.

Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, суд первой инстанции приходит к выводу, что истцом пропущен срок исковой давности по заявлению КИО.

По пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Согласно статье 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ начало течения срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Как усматривается из материалов дела, Истцом заявлено о нарушении его права собственности, связанного с лишением его права владения (признать право общей долевой собственности, истребовать из чужого незаконного владения).

В период с 21.01.1992 по 28.10.2020 в отношении спорного помещения было зарегистрировано право собственности Санкт-Петербурга. 

С 28.10.2020 по настоящее время право собственности на спорное помещение зарегистрировано за ответчиком – ФИО2

Как разъяснено в п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 года N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (ст. 196 ГК РФ).

Таким образом, выбор способа защиты прав собственника помещения в здании на общее имущество здания, зависит от того, лишено ли соответствующее лицо владения этим общим имуществом, или нарушение его права состоит только в наличии записи о праве индивидуальной собственности на общее имущество за другим лицом.

Истец, как собственник жилого помещения в многоквартирном доме, должен был узнать о нарушении своего права еще в 1992 году, т.е. с момента регистрации права за Санкт-Петербургом в отношении спорного помещения.

Истец обратился в Суд с настоящим иском 18.01.2021 года, т.е. за пределами срока исковой давности.

При указанных обстоятельствах при пропуске срока исковой давности основания для удовлетворения исковых требований о признании права общей долевой собственности и истребовании из чужого незаконного владения предъявленные к КИО отсутствуют.

Согласно п. 52 постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22) зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Поскольку истец не владеет спорным имуществом, однако претендуют на существование права на него, надлежащим способом защиты прав истца является такой иск о правах на недвижимое имущество как иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск, ст. 301 ГК РФ).

В рассматриваемом случае истцом не доказан факт нарушения их прав, а также возникновения права в отношении спорного Объекта.

В соответствии с частью 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав. Согласно части 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

По смыслу указанных норм права, способы защиты подлежат применению в случае, тогда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения, а нарушено или оспорено может быть только существующее право.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ истцами не представлены доказательства нарушения их прав и свобод, а также возникновение у них право на спорный объект.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст.12, 39, 56, 67-68, 98, 167, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Комитету имущественных отношений, ФИО2 о признании права общей долевой собственности на нежилое помещение, истребовании имущества, исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений о регистрации права собственности, признании неправомерными и исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи о регистрации права отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательном форме посредством подачи апелляционной жалобы через Петроградский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья: 

Мотивированное решение суда изготовлено 04.06.2021