Дело № 2-333/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

город Кострома 3 мая 2018 года

Костромской районный суд Костромской области в составе председательствующего судьи Ивановой С.Ю.,

при секретаре судебного заседания Злобиной Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Открытому акционерному обществу ордена Ленина и ордена Трудового Красного Знамени «Племенной завод «Караваево» и Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях о признании исключительного права на приобретение в собственность или аренду земельного участка и о признании сделки купли-продажи земельного участка недействительной,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Костромской районный суд Костромской области с иском к ОАО «Племенной завод «Караваево» и Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Костромской области о признании исключительного права на приобретение в собственность или аренду земельного участка и о признании сделки купли-продажи земельного участка недействительной.

В обоснование заявленных требований ФИО1 указал, что в январе 2014 года он купил гараж ***, находящийся в гаражном кооперативе ***. С момента покупки он безуспешно пытается получить в собственность земельный участок под своим гаражом. 

Указал, что в 2016 году он обращался в суд (дело № 2-88/2017), при рассмотрении дела установлено, что его гараж, как и еще около 120 гаражей, находится на земельном участке с кадастровым номером ***, собственником которого является ОАО «Племзавод «Караваево».

Данный земельный участок приобретен ОАО «Племзавод «Караваево» в марте 2014 года (договор купли-продажи от *** ***). 

В свою очередь, приобретенный истцом гараж построен в 2006 году, участок под строительство гаража С. предоставлен за плату администрацией гаражного кооператива ***. 

Сделка купли-продажи гаража совершена им в установленном законом порядке, с регистрацией в кадастровых органах, на основании чего истец считает себя добросовестным приобретателем. 

ОАО «Племзавод «Караваево» купил земельный участок с кадастровым номером 44:07:030701:236 с уже существующими на нем постройками - гаражами. 

Указывает, что он обращался к администрации ОАО «Племзавод «Караваево» с предложением выкупить земельный участок под его гаражом по договорной цене, ответа не получил. 

С учетом изложенного и со ссылкой на положения ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, истец ФИО1 просил признать за ним исключительное право на приобретение в собственность или в аренду земельного участка под гаражом ***, расположенном на земельном участке с кадастровым номером ***; признать сделку купли-продажи земельного участка *** по договору купли-продажи *** от *** между Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Костромской области и ОАО «Племзавод «Караваево» недействительной.

В процессе рассмотрения дела истец ФИО1 уточнил заявленные требования и просил признать за ним исключительное право на приобретение в собственность или аренду земельного участка площадью *** кв.м под его гаражом, зарегистрированным под кадастровым номером ***. 

В процессе рассмотрения дела, с согласия истца ФИО1, на основании ст. 44 ГПК РФ и приказа № 453 от 16.12.2016 о реорганизации, произведена замена ответчика Территориальное управление Росимущества в Костромской области, правопреемником Межрегиональным территориальным управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях.

Истец ФИО1 в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал по основаниям и доводам, изложенным в иске. Дополнительно суду пояснил, что гараж приобрел в январе 2014 года, зарегистрировал права на него. В настоящее время желает оформить права на земельный участок под гаражом. В ходе землеустроительной экспертизы, проведенной в рамках гражданского дела № 2-88/2017г. установлено, что его гараж и еще 120 гаражей находятся на земельном участке ***, который с марта 2014 года находится в собственности ОАО «Племзавод «Караваево» и отнесен к категории земель сельскохозяйственного назначения. Однако, поскольку исключительным правом приобретения участка в собственность обладают собственники строений, расположенных на таких участках, а данные гаражи принадлежат лицам, которые их строили, полагал, что у гаражного кооператива нет прав на земельный участок под гаражами. Правом приобрести земельный участок владеют лица, у которых на данном участке расположены гаражные боксы. Свои требования основывал на положениях ст. 39.20 Земельного кодекса РФ. При этом полагал, что принадлежащий ему объект недвижимости не может быть расценен, как помещение, поскольку фундамент и стены были возведены первоначальным застройщиком, а владельцы соседних гаражей уже пристраивались к ним, в связи с чем не считал, что земельный участок под гаражами является неделимым. Также указал, что о расположении его гаража на земельном участке с кадастровым номером ***, о принадлежности указанного участка ОАО «Племзавод «Караваево» и об оспариваемой сделке ему стало известно лишь в марте-апреле 2017 года из материалов дела № 2-88/2017 года, в которое в это же время были представлены соответствующие документы: заключение экспертизы и выписка из ЕГРН.

Представитель ответчика ОАО «Племзавод «Караваево» ФИО2, действующая на основании доверенности от ***, исковые требования не признала, указав на необоснованность ссылки истца на положения ст. 39.20 Земельного кодекса РФ. Полагала, что данная норма не подлежит применению в рассматриваемом случае, так как регулирует отношения в части предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, тогда как земельный участок, на котором расположен гаражный бокс ФИО1 является собственностью ОАО «Племзавод «Караваево». Также указала, что вступившим в законную силу судебным решением по делу 2-88/2017 установлено, что гаражный бокс истца не является отдельным зданием, строением, а является помещением, в связи с чем признание за истцом единоличного права на предоставление в собственность, либо в аренду спорного земельного участка не возможно. Полагала, что права истца оспариваемой сделкой купли-продажи земельного участка не нарушены, в связи с чем требования о признании сделки недействительной, не подлежат удовлетворению, в том числе и в связи с пропуском срока исковой давности, который полагала необходимым исчислять с момента ее государственной регистрации апрель 2014 года. При этом также указала, что в настоящее время решается вопрос о разделе земельного участка с кадастровым номером *** с целью передачи прав на часть земельного участка, занятую гаражами, что также указывает на отсутствие нарушений прав истца.

Представитель ответчика Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях ФИО3 исковые требования не признал, считая их не законными и необоснованными, заявленными без учета решения Костромского районного суда Костромской области от 18 апреля 2017 года, которым установлено, что гаражный бокс является помещением, а не зданием, строением, сооружением. Полагал, что ФИО1 избран ненадлежащий способ защиты своих прав. 

Третьи лица ФИО4, ФИО5, ФИО6, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, в суд не явились, причины неявки суду неизвестны, отношения к заявленным требованиям не высказали. 

Третье лицо кооператив по строительству и эксплуатации гаражей для автомобилей индивидуальных владельцев ***, в лице председателя ФИО7, в судебном заседании заявленные исковые требования считали необоснованными и не подлежащими удовлетворению. Суду пояснил, что гаражный бокс истца является помещением, он находится в комплексе строений, в связи с чем предоставление ФИО1 земельного участка в индивидуальную собственность противоречит требованиям закона. Также указал, что в настоящее время проводятся работы по разделу земельного участка с кадастровым *** с целью дальнейшей передачи прав на участок, занятый гаражами, гаражному кооперативу.

Выслушал участников процесса, исследовав материалы гражданских дел № 2-88/2017г., 2-392/2016г., материалы настоящего гражданского дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что ФИО1 на праве собственности принадлежит гаражный бокс, назначение: нежилое, общей площадью *** кв.м, расположенный по адресу: ***, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 31 января 2014 года сделана запись регистрации ***. 

Основанием приобретения ФИО1 права собственности на гаражный бокс явился договор купли-продажи от ***, согласно п. 1 которого права на земельный участок под указанным гаражным боксом продавцом (С.) оформлены не были. 

Решением Костромского районного суда Костромской области от 18 апреля 2017 года (гражданского дело № 2-88/2017), имеющим в силу ст. 61 ГПК РФ преюдициальное значение, установлено, что гаражный бокс ФИО1, находится на земельном участке с кадастровым номером ***, принадлежащим на праве собственности ОАО «Ордена Ленина и ордена Трудового Красного Знамени племенной завод «Караваево».

Согласно материалам дела правоустанавливающих документов, в 2011 году (распоряжение ТУ Росимущества в Костромской области *** от ***) в результате раздела земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: *** был образован земельный участок с кадастровым номером ***

3 февраля 2012 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись о регистрации права собственности Российской Федерации на указанный земельный участок (номер регистрации ***).

До марта 2014 года пользование указанным земельным участком осуществлялось ОАО «Племзавод «Караваево» на правах аренды.

На основании договора купли-продажи ***, заключенного *** между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Костромской области (Продавец) и ОАО ордена Ленина и ордена Трудового Красного Знамени племенной завод «Караваево» (Покупатель), к последнему перешло право собственности на земельный участок с кадастровым номером *** находящийся в собственности Российской Федерации, о чем 25 апреля 2014 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана соответствующая запись регистрации ***.

В обоснование заявленных требований ФИО1 указывает на исключительность своих прав на спорный земельный участок ввиду принадлежности ему на праве собственности объекта недвижимости - гаражного бокса, в связи с чем полагает, что сделка купли-продажи земельного участка, на котором фактически расположен его гаражный бокс, имевшая место между ответчиками в марте 2014 года, недействительна.

Разрешая требования ФИО1 в указанной части, суд приходит к следующему.

Согласно положениям ч. 1 ст. 3 ГПК РФ, ст. 9 Гражданского кодекса РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, при этом самостоятельно определив способы их судебной защиты, соответствующие законодательству Российской Федерации. Однако избранный способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права, спорного правоотношения и в конечном итоге привести к восстановлению нарушенного права.

Перечень способов защиты гражданских прав установлен ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и не является исчерпывающим. 

Так, в соответствии с абз. 4 ст. 12 Гражданского кодекса РФ одним из способов защиты нарушенного права является признание оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п. 1).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц (п. 2).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (п. 3).

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2)

Согласно ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

В соответствии со ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки (п. 1)

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (п. 2).

Заявляя о пропуске ФИО1 срока исковой давности по требованиям о признании недействительной сделки купли-продажи, заключенной *** года *** в отношении земельного участка с кадастровым номером ***, представитель ОАО Племзавод «Караваево» полагала, что течение срока следует исчислять с момента государственной регистрации оспариваемой сделки, то есть с 25 апреля 2014 года. 

Между тем, истцом указано, что о факте нахождения принадлежащего ему гаражного бокса на земельном участке с кадастровым номером *** ему стало известно лишь в процессе рассмотрения гражданского дела № 2-88/2017г., в материалы которого были представлены соответствующие документы.

Из материалов гражданского дела № 2-88/2017г., исследованных в ходе рассмотрения настоящего гражданского дела, следует, что в результате проведенной судебной землеустроительной экспертизы было установлено, что гаражный бокс, принадлежащий истцу, находится на земельном участке с кадастровым номером *** (ответ на вопрос 3 заключения, л.д. 93 дело № 2-88/2017г.). Также в качестве приложения данное заключение содержит выписку из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером ***, из которой следует, что его правообладателем на основании договора купли-продажи от *** *** является ОАО ордена Ленина и ордена Трудового Красного Знамени племенной завод «Караваево». Экспертное заключение представлено в суд ***. 

Доказательств того, что данными сведениями истец располагал ранее указанной даты, стороной ответчика суду не представлено.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, суд полагает, что течение срока исковой давности следует исчислять не ранее, чем с 20 марта 2017 года, а с учетом обращения истца с настоящим иском в суд 19 января 2018 года, оснований полагать, что он ФИО1 пропущен, не имеется.

Свою заинтересованность в оспаривании договора купли-продажи ФИО1 связывает с нарушением ответчиками его исключительного права на приобретение в собственность, либо в аренду земельного участка, на котором расположен принадлежащий истцу гаражный бокс, и невозможностью в будущем его реализовать.

В соответствии со ст. 56 ч. 1 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Одним из принципов земельного законодательства Российской Федерации является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ). 

Собственники зданий, строений и сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут приобрести такие земельные участки в собственность или в аренду.

Правовое регулирование порядка и особенностей приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, в том числе исключительность приобретения прав на земельный участок, до 1 марта 2015 года осуществлялось ст. 36 Земельного кодекса РФ, в настоящее время - ст. 39.20 Земельного кодекса РФ. 

В соответствии со ст. 39.20 Земельного кодекса РФ (введенная Федеральным законом от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ), если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Из материалов гражданских дел № 2-392/2016г. и № 2-88/2017г. следует, что в 1997 году Постановлением администрации Костромского района «Об организации кооператива по строительству и эксплуатации гаражей для автомобилей индивидуальных владельцев и отводе земельного участка по ***» от Племзавода «Караваево» изъято и передано гаражному кооперативу № 20 1,8 га пашни под строительство индивидуальных гаражей. 

На основании указанного распорядительного акта администрации муниципального района, 15 января 1999 года Кооперативу по строительству и эксплуатации коллективных гаражей № 20 выдано свидетельство на право собственности на землю, бессрочного (постоянного) пользования землей.

Постановлением администрации Костромского муниципального района *** от 24 февраля 2014 на основании заявления Кооператива по строительству и эксплуатации коллективных гаражей для автомобилей индивидуальных владельцев № 20 последнему передан в аренду сроком на 10 лет земельный участок с кадастровым номером *** для расширения строительства гаражного кооператива.

Согласно договору аренды земельного участка от 24 февраля 2014 года ***, заключенному между Комитетом имущественных и земельных отношений, архитектуры и градостроительства администрации Костромского муниципального района и Кооперативом по строительству и эксплуатации коллективных гаражей для автомобилей индивидуальных владельцев № 20, арендодатель передает, а арендатор принимает и использует земельный участок с кадастровым номером ***), предоставленный на основании постановления администрации Костромского муниципального района *** от 24 февраля 2014 года, разрешенное использование земельного участка: для расширения существующего гаражного кооператива. В силу п. 2.1 срок действия договора устанавливается с 24 февраля 2014 года по 24 февраля 2024 года.

Указанный договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 17 марта 2014 года за номером ***, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от 14 декабря 2016 года. 

Таким образом, земельные участки под строительство гаражей отводились Кооперативу по строительству и эксплуатации коллективных гаражей для автомобилей индивидуальных владельцев ***. При этом, индивидуального предоставления земельных участков конкретным гражданам, в том числе С. (первоначальному собственнику гаражного бокса ***), не имело места. Доказательств обратного стороной истца, в силу ст. 56 ГПК РФ, суду не представлено. 

Судебными решениями по гражданским делам № 2-392/2016г. и № 2-88/2017г. установлено, что гаражный бокс истца *** находится в комплексе гаражной застройки. Это же следует из схемы застройки гаражного кооператива № 20. На момент составления и согласования указанной схемы (август 2005 года) гаражный бокс *** имеет общие стены с гаражными боксами *** и *** (л.д. 123 гражданского дела № 2-88/2017). 

Судебной землеустроительной экспертизой, проведенной в рамках гражданского дела № 2-88/2017 установлено, что по состоянию на 2017 г. гаражный бокс *** имеет общие капитальные стены с гаражными боксами ***. 

В соответствии пп. 6, 14 п. 2 ст. 2 Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ здание - результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных. 

Помещение - часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.

Решением Костромского районного суда Костромской области от 18 апреля 2017 года (гражданское дело № 2-88/2017), имеющим в силу ст. 61 ГПК РФ преюдициальное значение, установлено, что гаражный бокс ФИО1 не является отдельно стоящим зданием (строением), зданием блокированной застройки, а является помещением.

Доказательств обратного стороной истца не представлено.

В свою очередь ссылки ФИО1 на технический паспорт от 16 апреля 2016 года в подтверждение доводов о том, что принадлежащий ему объект недвижимости является самостоятельным строением, несостоятельны, поскольку объект недвижимости (гаражный бокс) с кадастровым номером *** зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости как «помещение», в пределах объекта недвижимости (здания) с кадастровым номером ***, что следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, представленной филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Костромской области, по состоянию на 21 марта 2018 года.

В свою очередь, исключительность права, предусмотренного ч. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, означает, что никто кроме собственника здания, строения, сооружения не вправе приобрести в собственность или в аренду земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

С учетом установленных выше обстоятельств, объект недвижимого имущества, принадлежащий ФИО1 на праве собственности (гаражный бокс), не отвечает требованиям объектов, с наличием прав на которые закон связывает возможность оформления индивидуальных прав на земельный участок, в связи с чем правовые основания для признания за истцом ФИО1 исключительного права на приобретение в собственность или в аренду земельного участка под гаражным боксом отсутствуют, в удовлетворении требований в этой части надлежит отказать.

В силу положений ст. 39.20 Земельного кодекса РФ оформление прав на земельный участок, применительно к рассматриваемой правовой ситуации, возможно лишь в общую долевую собственность либо в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, между тем, таких требований стороной истца не заявлялось. 

Поскольку свою заинтересованность в оспаривании договора купли-продажи ФИО1 связывает с нарушением ответчиками его исключительного права на земельный участок и невозможностью реализовать его в будущем, суд полагает, что с учетом установленных обстоятельств, удовлетворение иска в этой части не приведет к возникновению, изменению либо прекращению каких-либо прав и обязанностей истца, а восстановление несуществующего на момент совершения сделки права, равно как и защита прав лица на будущее, действующим законодательством не предусмотрена.

На основании изложенного, в удовлетворении требований ФИО1 в части оспаривания сделки купли-продажи земельного участка также надлежит отказать.

Руководствуясь ст.ст. 194, 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

ФИО1 в удовлетворении исковых требований к Открытому акционерному обществу ордена Ленина и ордена Трудового Красного Знамени «Племенной завод «Караваево» и Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях о признании исключительного права на приобретение в собственность или аренду земельного участка и о признании сделки купли-продажи земельного участка недействительной, отказать.

Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд через Костромской районный суд Костромской области в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Федеральный судья С.Ю. Иванова

Мотивированное решение изготовлено 23 мая 2018 года.