Дело № 3а-630/2020

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации 

07 мая 2020 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.

при секретаре Тягай А.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Перхушковская фабрика культтоваров» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Перхушковская фабрика культтоваров» (далее - административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости: нежилого здания с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 2 170,3 кв.метров, назначение: нежилое здание, вид разрешенного использования: данные отсутствуют, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> нежилого здания с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 1 781,3 кв.метров, назначение: нежилое здание, вид разрешенного использования: данные отсутствуют, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>; нежилого здания с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 6 580,6 кв.метров, назначение: нежилое здание, вид разрешенного использования: данные отсутствуют, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> и, уточнив заявленные требования, просил установить кадастровую стоимость равной рыночной стоимости определенной по состоянию на 01 января 2018 года.

В судебном заседании представитель административного истца в соответствии со статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее-КАС РФ) просил определить рыночную стоимость объектов недвижимости в размере, определенном судебной оценочной экспертизой.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области (далее - административный ответчик) в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, представил письменные пояснения, в которых решение об удовлетворении административного иска оставил на усмотрение суда результаты судебной оценочной экспертизы не оспаривал. 

Представитель ГБУ Московской области «Центр кадастровой оценки» (далее - административный ответчик) в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, с экспертным заключением не согласился, представил письменные замечания к заключению.

Управление Федеральной государственной регистрации объектов кадастра и картографии по Московской области, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили, отношения по требованиям не представили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что информация о судебном заседании также размещена на официальном сайте Московского областного суда полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Суд, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимости:

- нежилое здание с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 2 170,3 кв.метров, назначение: нежилое здание, вид разрешенного использования: данные отсутствуют, расположенное по адресу: 

<

данные изъяты> 

- нежилое здание с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 1 781,3 кв.метров, назначение: нежилое здание, вид разрешенного использования: данные отсутствуют, расположенное по адресу: 

<

данные изъяты> 

- нежилое здание с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 6 580,6 кв.метров, назначение: нежилое здание, вид разрешенного использования: данные отсутствуют, расположенное по адресу: 

<

данные изъяты>

В соответствии с Распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 30.11.2017 года № 13ВР-1766 была проведена в 2018 году государственная кадастровая оценка в отношении всех видов объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории Московской области.

Распоряжениями Министерства имущественных отношений Московской области от 27.11.2018 года № 15ВР-1633 и № 15ВР-1634 утверждены результаты государственной кадастровой оценки в отношении всех видов и объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории Московской области, на дату кадастровой оценки – 01 января 2018 года.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости оспариваемая кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером 

<

данные изъяты> определена по состоянию на 01 января 2018 года и утверждена в размере 84 819 033,18 рублей; нежилого здания с кадастровым номером 

<

данные изъяты> определена по состоянию на 01 января 2018 года и утверждена в размере 60 046 677,09 рублей; нежилого здания с кадастровым номером 

<

данные изъяты> определена по состоянию на 01 января 2018 года и утверждена в размере 320 061 987,86 рублей. 

Административный истец в силу требований налогового законодательства Российской Федерации является плательщиком налогов в отношении спорного объекта недвижимости и уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного объекта недвижимости влияют на права и обязанности административного истца как плательщика налога.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. 

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В обоснование требования административный истец представил отчет, подготовленный оценщиком ООО Оценочная компания «Легион Эксперт», согласно которому рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 

<

данные изъяты> составляет 44 512 553,00 рублей на дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость; нежилого здания с кадастровым номером 

<

данные изъяты> составляет 35 293 832,00 рублей на дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость; нежилого здания с кадастровым номером 

<

данные изъяты> составляет 216 810 782,00 рублей на дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.

Учитывая наличие возражений относительно представленного отчета об оценке со стороны административного ответчика, по делу назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии представленного отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, и в случае несоответствия определения рыночной стоимости объектов недвижимости поименованного выше, проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Независимы центр оценки и экспертиз» ФИО1.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 35/03/2020 от 04 марта 2020 года в ходе рассмотрения отчета об оценке выявлены существенные нарушения, которые повлияли на размер рыночной стоимости объектов, что привело эксперта к выводу о несоответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки. Экспертом рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 

<

данные изъяты> по состоянию на дату кадастровой оценки определена в размере 46 532 242,00 рублей; нежилого здания с кадастровым номером 

<

данные изъяты> по состоянию на дату кадастровой оценки определена в размере 54 333 583,00 рублей; нежилого здания с кадастровым номером 

<

данные изъяты> по состоянию на дату кадастровой оценки определена в размере 233 120 849,00 рублей.

С выводами, содержащимися в экспертном заключении эксперта ФИО1, согласился представитель административного истца, представитель административного ответчика возражений относительно заключения экспертизы не представил. Представитель заинтересованного лица ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» выразил несогласие с экспертным заключением.

Разрешая возникший спор суд, исходит из следующего. 

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ). 

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка заключению судебной оценочной экспертизы.

Положениями пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015г. № 299, предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В заключении эксперта приведены суждения относительно содержания отчетов оценщика (стр. 9-12 экспертного заключения). 

Суд соглашается с выводами эксперта о том, что установленная отчетами оценщика рыночная стоимость объектов недвижимости не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчетов оценщиком были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно их итоговой стоимости. В указанной части заключение сторонами сомнению не подвергалось.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы.

Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки. 

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки (элементы сравнения). 

В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. Анализируя методологию доходного, сравнительного и затратного подходов эксперт в заключении с учетом объема и качества имеющейся информации пришел к выводу об определении рыночной стоимости объектов путем применения сравнительного подхода, ввиду чего сделал выводы, содержащиеся в заключении. 

В качестве объектов аналогов при применении сравнительного подхода экспертом был проведен сбор информации предлагаемых к продаже объектов недвижимости. Для сравнения отобраны объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с объектом оценки. 

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, из которой следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектом оценки по группам сравнения; введены корректировки обоснованность и расчет которых приведен в заключении. 

Информационной базой явились данные с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объектов недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения. 

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы, суд исходит, в том числе, из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении. 

По результатам ознакомления с экспертным заключением представитель заинтересованного лица ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» подверг его сомнению, в частности, указал, что выводы по анализу рынка, приведенные на стр. 25 таблицы 5, стр. 38 таблицы 8, стр.65 таблицы 16, стр.78-83 «Характеристики объектов исследования и сопоставимых объектов-аналогов для расчета рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода» использованы аналоги из архивной базы Realto, которая является профессиональной риэлторской программой и не относится к средствам размещения публичных оферт. Данное обстоятельство свидетельствует о неподтверждении достоверности характеристик объектов-аналогов, их ценовые параметры при выставлении на продажу не подтверждены общедоступными открытыми источниками, в связи с чем, аналоги не могут использоваться в расчетах и должны быть заменены.

Полагал, что эксперт ошибочно отказался от внесения корректировок на дату предложения основываясь на сроке экспозиции (стр.24,48), поскольку срок экспозиции не оказывает влияния на эту корректировку, так как в течение срока экспозиции цены на объект могут меняться.

Кроме этого, методически неверно выполнено в сравнительном и доходном подходах «Выделение земельной составляющей» (стр. 47,33,34) путем умножения доли стоимости, приходящейся на земельный участок в общей стоимости единого объекта недвижимости, на рыночную стоимость, определенную в сравнительном и доходном подходах соответственно. Методические рекомендации по определения рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р описывают методы определения рыночной стоимости земельных участков, в том числе и метод, учитывающий наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости, но ни один из методов не был рассмотрен и применен в экспертном заключении. Использованная технология определения рыночной стоимости земельных участков не апробирована и не приведена в открытых источниках.

Таким образом, допущенные нарушения привели к тому, что значение рыночной стоимости объектов нельзя признать определенной надлежащим образом и вызывает обоснованные сомнения в приведенных результатах расчетов и выводах. 

Суд, изучив заключение судебной оценочной экспертизы, с указанными выше доводами представителя ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» согласиться не может, исходя из следующего. 

Вопреки доводам представителя ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» относительно использования данных базы Realto, в заключении эксперта объявления, приведенные в указанной базе отвечают требованиям п.5 ФСО № 3, так как содержат ценовую информацию на конкретную дату, даты размещения объявления, контактный телефон лица, разместившего объявление.

Что касается замечания представителя ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» о том, что отказ от внесения корректировки на дату предложения ошибочен, некорректен из-за использования объектов-аналогов, дата публикации которых предшествует дате оценки не более чем на срок рыночной экспозиции. Экспертом не выявлено существенных колебаний цен на рынке недвижимости, которые бы привели к необходимости изменения продавцами цен продаж в пределах среднерыночных сроков экспозиции. Таким образом, суд приходит к выводу, что отказ от внесения корректировки экспертом применен правильно.

Относительно довода представителя ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» о методически неверно выполненном сравнительном и доходном подходах «Выделение земельной составляющей», экспертом применен единственно возможный и верный вариант – использованы рыночные данные о доле стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости, поскольку на земельном участке, на котором расположены оцениваемые объекты, расположено большое число объектов недвижимости, не подлежащих оценке. 

Согласно п. 11 ФСО №1 при выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Таким образом, эксперт методически верно выполнил сравнительный и доходный подходы.

На вызове эксперта стороны не настаивали. Ходатайств о проведении повторной судебной экспертизы лица, участвующие в деле, не заявляли, а поводы для ее назначения по инициативе суда отсутствуют.

На поставленные вопросы экспертом даны мотивированные ответы, которые содержатся в заключении, все возражения представителей сводятся к общим рассуждениям, отличным от тех выводов, которые содержатся в заключении эксперта, имеющего значительный опыт как профессиональной оценки объектов недвижимости, так и проведения судебных оценочных экспертиз.

Учитывая изложенное выше с учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объектов недвижимости, которая ниже их кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объектов недвижимости, принадлежащих административному истцу на праве собственности, на дату установления их кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной его рыночной стоимости следует считать 06 декабря 2019 года.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.177-178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Перхушковская фабрика культтоваров», поданное в Московский областной суд 06 декабря 2019 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости: 

- нежилого здания с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 2 170,3 кв.метров, назначение: нежилое здание, вид разрешенного использования: данные отсутствуют, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, равной рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере 

<

данные изъяты> рублей.

- нежилого здания с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 1 781,3 кв.метров, назначение: нежилое здание, вид разрешенного использования: данные отсутствуют, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, равной рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере 

<

данные изъяты> рублей.

- нежилого здания с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 6 580,6 кв.метров, назначение: нежилое здание, вид разрешенного использования: данные отсутствуют, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере 

<

данные изъяты> рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 12 мая 2020 года.

Судья М.Ю. Елизарова

Дело № 3а-630/2020

РЕШЕНИЕ 

Резолютивная часть 

Именем Российской Федерации 

07 мая 2020 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.

при секретаре Тягай А.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Перхушковская фабрика культтоваров» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, и руководствуясь ст.249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Перхушковская фабрика культтоваров», поданное в Московский областной суд 06 декабря 2019 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости: 

- нежилого здания с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 2 170,3 кв.метров, назначение: нежилое здание, вид разрешенного использования: данные отсутствуют, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере 

<

данные изъяты> рублей.

- нежилого здания с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 1 781,3 кв.метров, назначение: нежилое здание, вид разрешенного использования: данные отсутствуют, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, равной рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере 

<

данные изъяты> рублей.

- нежилого здания с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 6 580,6 кв.метров, назначение: нежилое здание, вид разрешенного использования: данные отсутствуют, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере 

<

данные изъяты> рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья М.Ю. Елизарова