Судья Секретарева И.А. УИД 38RS0035-01-2024-009653-85

Судья-докладчик Шишпор Н.Н. № 33-1894/2026

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

10 февраля 2026 года г. Иркутск

Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:

судьи-председательствующего Шабалиной В.О.,

судей Шишпор Н.Н., Орловой Е.Ю.,

при секретаре Папиной Д.А.,

с участием прокурора Комаровой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1384/2025 по исковому заявлению ФИО6 к ФИО7 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным,

по исковому заявлению ФИО7 к ФИО8, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО3, ФИО6, ФИО9 о выселении из жилого помещения, взыскании судебной неустойки,

по апелляционной жалобе ФИО7

на решение Октябрьского районного суда г. Иркутска от 15 сентября 2025 года,

УСТАНОВИЛА:

ФИО6 обратился в суд с иском к ФИО7 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес изъят>, применении последствий недействительности сделки. В обоснование требований истец указал, что Дата изъята между ним и ответчиком был заключен оспариваемый договор, по условиям которого он продал указанную квартиру за 5 200 000 рублей. ФИО6 утверждал, что не имел намерений продавать квартиру, не помнит обстоятельств совершения сделки и подписания договора, на момент совершения сделки на него оказывалось психологическое воздействие, а квартира была продана по цене, значительно ниже рыночной. Истец ссылался на наличие у него (данные изъяты), в связи с чем в момент совершения сделки не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. Право собственности на квартиру он приобрел в порядке наследования после смерти матери и по договору дарения доли от сестры, ФИО8 Кроме того, истец указывал, что в спорной квартире на момент сделки и в настоящее время проживают его сестра и ее несовершеннолетний сын, в связи с чем он не мог подписать акт приема-передачи, а покупатели знали о его тяжелом состоянии и судебных тяжбах, связанных с данным жилым помещением.

ФИО7 обратилась с иском к ФИО8, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО3, ФИО6 и ФИО9 о выселении из указанной квартиры и взыскании судебной неустойки.

Определением Октябрьского районного суда г. Иркутска от 10.04.2025 года данные гражданские дела были объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

Решением Октябрьского районного суда г.Иркутска от 15 сентября 2025 года исковые требования ФИО6 удовлетворены частично.

Признан недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес изъят>, заключенный Дата изъята между ФИО6 и ФИО7; применены последствия недействительности сделки в виде возврата в собственность ФИО6 квартиры, признании за ним право собственности, погашении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество записи о государственной регистрации права собственности ФИО7; с ФИО6 в пользу ФИО7 взысканы полученные по договору купли-продажи денежные средства в размере 5 200 000,00 руб.

В удовлетворении исковых требований ФИО6 о признании отсутствия права пользования квартирой у ФИО7, ФИО10 основанием для снятия указанных лиц со всеми зависящими от них лицами с регистрационного учета по адресу: 

<

адрес изъят>, отказал.

В удовлетворении исковых требований ФИО7 к ФИО8, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО3, ФИО6, ФИО9 о выселении из жилого помещения, взыскании судебной неустойки - отказано.

В апелляционной жалобе ФИО7 просит решение суда отменить полностью, принять по делу новое решение, исковые требования ФИО7 удовлетворить полностью, в удовлетворении исковых требований ФИО6 отказать.

В обоснование указывает, что решение суда основано на судебно-психиатрической экспертизе, назначение и проведение которой были сопряжены с существенными процессуальными нарушениями. Суд без достаточной мотивировки отклонил ходатайство о назначении стационарной экспертизы, назначив амбулаторную, что в подобных случаях не соответствует сложившейся практике. Кроме того, экспертам не были предоставлены в полном объеме материалы, позволяющие объективно оценить психическое состояние ответчика на момент совершения сделки.

Выводы экспертизы и их правовая оценка судом являются необоснованными. Установленный в Дата изъята году диагноз не может достоверно свидетельствовать о состоянии ответчика на дату заключения договора (Дата изъята ). Поведение ФИО6 до, во время и после сделки — активное участие в переговорах, обращение в банк, обжалование иных судебных актов, целенаправленное инициирование настоящего иска убедительно свидетельствует о сохранении им способности осознавать свои действия. Отсутствие установленных инвалидности или опеки также косвенно подтверждает его дееспособность.

ФИО7 считает, что она являлась добросовестным приобретателем, предпринявшим все разумные меры для проверки чистоты сделки. Сделка возмездная, оформлена надлежащим образом, а внешний вид и поведение ответчика не давали истцу оснований сомневаться в его адекватности.

Относительно доводов апелляционной жалобы поступили письменные возражения от ФИО8, в которых просит оставить решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, при их надлежащем извещении.

Заслушав доклад судьи Иркутского областного суда Шишпор Н.Н., объяснения участвующих в деле лиц и их представителей, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, а также законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого решения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст.153 Гражданского кодекса РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно п.3 ст. 154 Гражданского кодекса РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

При рассмотрении настоящего спора суд установил, что между ФИО6 (продавец) и ФИО7 (покупатель) Дата изъята заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес изъят>.

Квартира принадлежит продавцу на праве собственности на основании свидетельства о праве на наследство по закону Номер изъят от Дата изъята , договора дарения от Дата изъята (пункт 1 договора). Стоимость квартиры по соглашению сторон составляет 5 200 000 руб. Предусмотрен в пункте 4 порядок расчетов, а именно - сумма в размере 3 800 000 руб. выплачена покупателем продавцу в день заключения настоящего договора до подачи документов в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области.

Подтверждением оплаты является расписка в получении денежных средств, составленная продавцом от Дата изъята . Оставшаяся сумма в размере 1 400 000 руб. покупатель обязуется оплатить продавцу в день подачи документов в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес изъят>.

Из расписки от Дата изъята следует, что ФИО6 получил от ФИО7 денежные средства в размере 3 800 000 руб. в качестве оплаты части стоимости за квартиру по адресу: 

<

адрес изъят>, кадастровый Номер изъят, по договору купли-продажи недвижимости от Дата изъята .

Из расписки от Дата изъята следует, что ФИО6 получил от ФИО7 денежные средства в размере 1 400 000 руб. в качестве окончательного расчета за квартиру по адресу: 

<

адрес изъят>, кадастровый Номер изъят, по договору купли-продажи недвижимости от Дата изъята .

Согласно заявлениям в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии от Дата изъята ФИО6 и ФИО7 в многофункциональном центре подали заявления с просьбой осуществить государственную регистрацию перехода права на квартиру.

Установлено также, что договор Номер изъят на оказание услуг по покупке жилого помещения от Дата изъята заключен между ФИО10 (клиент) и ООО (данные изъяты) (исполнитель). Пунктом 1.1 договора предусмотрено, что клиент поручает, а исполнитель обязуется оказать клиенту услуги по подготовке и оформлению документов для заключения между клиентом и продавцом договора купли-продажи объекта недвижимости, а именно квартиры, расположенного по адресу: 

<

адрес изъят>, кадастровый Номер изъят, находящегося на первом этаже четырехэтажного панельного дома, общей площадью 61,7 кв.м. В пункте 1.2 договора определена цена квартиры в 5 300 000 руб., данная цена остается неизменной до окончания действия настоящего договора и включает в себя вознаграждение исполнителя, размер которого сторонами договора определен в 100 000 руб. (п.3.1 договора). В пункте 6.2 договора указано, что при покупке недвижимости существует ряд условий: погашение обременения - ипотека в силу закона, исполнение решения суда от Дата изъята в части выселения ФИО8

В Приложении Номер изъят к договору на оказание услуг Номер изъят от Дата изъята ФИО10 (клиент) и ООО (данные изъяты) (исполнитель) пришли к соглашению о том, что исполнитель обязуется осуществить юридическое сопровождение в части: 1. Снятия обременения - ипотека в силу закона с объекта недвижимости, указанного в п. 1.1.; 2. Сопровождение и консультирование после перехода права собственности на клиента в вопросах выселения лиц, проживающих в объекте недвижимости, указанного в п. 1.1., вплоть до фактического освобождения.

Согласно чек-ордеру от Дата изъята ФИО1 оплатила задолженность по исполнительному производству Номер изъят от Дата изъята в отношении ФИО6 30 862,04 руб., комиссия 925,86 руб., итого 31 787,90 руб.

Дата изъята вынесено постановление судебного пристава-исполнителя о снятии запрета на совершение действий по регистрации, должник: ФИО6, сведения об объекте недвижимости: земельный участок и помещение (кадастровый Номер изъят).

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от Дата изъята в связи с принятием отказа от исковых требований в связи с добровольным погашением ответчиком задолженности было отменено решение Октябрьского районного суда г.Иркутска от Дата изъята с учетом определения об исправлении описки от Дата изъята , дополнительного решения от Дата изъята по гражданскому делу Номер изъят по иску (данные изъяты) к ФИО6 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, судебных расходов, обращения взыскания на спорную квартиру. Производство по гражданскому делу было прекращено.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 20.01.2025 было оставлено без изменения решение Октябрьского районного суда г. Иркутска от 20.10.2023 по гражданскому делу № 2-255/2023 по иску ФИО6 к ФИО8, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО3, о выселении из жилого помещения; по встречному исковому заявлению ФИО8, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО3, к ФИО6 о временном сохранении права пользования жилым помещением; по встречному исковому заявлению ФИО8, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО3, к ФИО6 о признании недействительным договора дарения доли в квартире.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от Дата изъята было отменено определение Октябрьского районного суда г. Иркутска от Дата изъята о процессуальном правопреемстве с разрешением вопроса по существу, согласно которому в удовлетворении заявления представителя ФИО6 ФИО11 о замене истца по гражданскому делу Номер изъят по первоначальному требованию ФИО6 на процессуального правопреемника ФИО7 отказано.

Из медицинской карты (данные изъяты) Номер изъят от Дата изъята следует, что ФИО6 находился на стационарном лечении с Дата изъята по Дата изъята , место жительства: 

<

адрес изъят>, направлен Скорой медицинской помощью. Диагноз заключительный основной: (данные изъяты).

Согласно медицинской карте (данные изъяты) Номер изъят от Дата изъята , ФИО6 находился на стационарном лечении с Дата изъята по Дата изъята , место жительства: 

<

адрес изъят> направлен Скорой медицинской помощью, форма оказания медицинской помощи: экстренная. Основное заболевание: (данные изъяты).

Из поквартирной карточки по адресу: 

<

адрес изъят> следует, что ФИО8 была зарегистрирована с Дата изъята по Дата изъята , ФИО3 - с Дата изъята по Дата изъята , ФИО6 – с Дата изъята по Дата изъята ; с Дата изъята по вышеуказанному адресу зарегистрированы владелец ФИО7, муж ФИО10, сын ФИО2, дочь ФИО4, и ФИО5

Положениями пункта 1 статьи 177 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Таким образом, основание недействительности сделки, предусмотренное в указанной норме, связано с пороком воли, вследствие чего сделка, совершенная гражданином, находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, не может рассматриваться в качестве сделки, совершенной по его воле.

Порок воли при совершении сделок может быть обусловлен как отсутствием воли, так и неправильным формированием ее или несоответствием волеизъявления внутренней воле лица, заключающего сделку.

Юридически значимыми обстоятельствами в таком случае являются наличие или отсутствие (данные изъяты) у такого гражданина в момент совершения сделки, степень его тяжести, степень имеющихся нарушений его интеллектуального и (или) волевого уровня.

Учитывая указанные истцом основания иска, юридически значимым обстоятельством по настоящему делу являлось выяснение вопроса о том, понимал ли истец характер и значение своих действий, мог ли ими руководить в момент заключения договора.

Для разрешения указанных вопросов судом была назначена амбулаторная комплексная психолого-психиатрическая экспертиза, производство которой поручено (данные изъяты).

Согласно заключению комиссии экспертов (данные изъяты) на момент подписания договора купли-продажи квартиры Дата изъята ФИО6 с большей степенью вероятности не мог понимать значение своих действий и руководить ими (не имел способности к осознанию сущности сделки, её юридических особенностей, правовые последствия сделки).

Оценив представленное заключение в совокупности с иными доказательствами - медицинскими документами истца, объяснениями сторон, показаниями свидетелей, установив обстоятельства, предшествующие заключению договора, свидетельствующие о том, что на момент заключения сделки квартира имела обременение в виде ипотеки, в квартире проживала сестра истца ФИО8 и члены ее семьи, руководствуясь положениями п. 1 ст. 177 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции признал недействительным договор купли-продажи, заключенный между сторонами Дата изъята , исходя из установленного порока воли продавца ФИО6, который по своему психическому состоянию в момент подписания договора не мог понимать значения своих действий и руководить ими.

Руководствуясь п. 2 ст.167 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая, что фактически квартира не выбывала из владения ФИО6, суд пришел к выводу о применении последствий недействительности сделки в виде взыскания с ФИО6 в пользу ФИО7 денежных средств, уплаченных по договору купли-продажи от Дата изъята в размере 5 200 000руб., прекращении права собственности ФИО7 на жилое помещение, признании права собственности за ФИО6, погашении в ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности ФИО7

В удовлетворении исковых требований ФИО7 о выселении, взыскании судебной неустойки суд отказал.

Проверив решение суда в пределах доводов жалобы, судебная коллегия оснований для отмены решения суда не усматривает, поскольку выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела, содержанию доказательств, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд оценил все представленные по делу доказательства по правилам статьи 67 ГПК РФ на предмет относимости, допустимости, достоверности и достаточности доказательств, в том числе, заключение судебной экспертизы, согласующееся с иными письменными доказательствами, с отражением в судебном акте результатов оценки доказательств и приведением мотивов, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, а другие отвергнуты судом.

Доводы апелляционной жалобы фактически сводятся к несогласию с заключением судебной экспертизы и оценкой, которая дана судом указанному доказательству. Между тем, судебная коллегия соглашается с выводами суда, принявшего указанное заключение в качестве допустимого доказательства, поскольку нарушений требований ст. 25 Федерального закона от 31.05.2001№ 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» при составлении заключения экспертами не допущено. В заключении отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. Заключение соответствует критериям относимости и допустимости, отвечает требованиям, установленным ст. 86 ГПК РФ, эксперты имеют необходимые знания и опыт работы в исследуемой области, предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, что, исходя из добросовестности осуществления ими экспертной деятельности, не позволяет суду апелляционной инстанции усомниться в их выводах лишь по мотиву несогласия с ними ответчиков.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы, ставящие под сомнение обоснованность заключения судебной экспертизы, являются несостоятельными, поскольку одно лишь несогласие стороны с данным доказательством, при отсутствии иных доказательств, опровергающих выводы экспертов, не может рассматриваться как достаточное основание для исключения указанного доказательства.

Доводы жалобы о том, что суд неверно определил вид экспертизы, назначив проведение амбулаторной, а не стационарной экспертизы, отклонены.

Как следует из материалов дела, при назначении экспертизы суд не определил ее вид (амбулаторная, стационарная) в связи с чем, руководителем экспертного учреждения было заявлено ходатайство об определении вида экспертизы.

Данное ходатайство разрешено судом, о чем 09.07.2025 вынесено определение, которым определен вид экспертизы – амбулаторная судебно-психиатрическая.

Выбор вида назначаемой экспертизы входит в компетенцию органа, который ее назначает. Поскольку при назначении первичной судебно-психиатрической экспертизы невозможно предвидеть окажется ли достаточным для решения экспертных вопросов амбулаторной экспертизы, первичная экспертиза, как правило, назначается амбулаторной, и только при невозможности ответить на экспертные вопросы при амбулаторном исследовании назначается стационарная судебно-психиатрическая экспертиза.

Как следует из поступившего в суд заключения, эксперты проводившие экспертизу, изучив материалы дела, медицинские документы истца, проведя клиническую беседу с подэкспертным, сочли достаточным полученные результаты для ответа на вопросы суда, не заявив о необходимости проведения стационарной экспертизы, в связи с чем, доводы апеллянта о необходимости проведения стационарной экспертизы являются необоснованными.

Доводы жалобы о том, что при проведении экспертизы эксперты не обладали исчерпывающей информацией по делу, поскольку суд в определении о назначении экспертизы не указал предшествующее заключению сделки поведение ФИО6, совершавшего последовательные действия, направленные на продажу квартиры, в том числе обращение к риэлтору, принятие мер к выселению семьи ФИО8, погашение задолженности перед банком в целях освобождения квартиры от ареста, что по мнению апеллянта повлияло на выводы экспертов, отклонены.

Эксперты ответили на все поставленные вопросы, не высказывались о недостаточности исходных данных, при этом вывод экспертов о том, что в момент совершения сделки ФИО6 с большей степенью вероятности не мог понимать значения своих действий и руководить ими, основан на том, что имеющееся у ФИО6 (данные изъяты).

Экспертные исследования проведены компетентными лицами, имеющееся заключение экспертов является мотивированным, ясным, научно обоснованным, выводы экспертов приведены полно и не имеют противоречий. Оснований для назначения по делу стационарной экспертизы у суда не имелось, равно как отсутствовала необходимость в вызове экспертов для дачи разъяснений.

Предположения апеллянта о том, что при производстве экспертизы ФИО6 скрыл от экспертов значимые по делу обстоятельства, что заключение составлено исключительно со слов ФИО6, является поверхностным, что диагноз (данные изъяты) поставлен ему в Дата изъята , что наличие заболевания (данные изъяты) не исключает возможность осознания больным своих действий и возможность ими руководить, что у ФИО6 отсутствует инвалидность и опекун ему не назначен, обоснованность данного экспертами заключения не опровергают, равно как и правильность выводов суда, принявшего заключение в качестве допустимого доказательства.

Вопреки доводам жалобы, добросовестность покупателя не являлась основанием для отказа в удовлетворении требований истца, поскольку сделка, совершенная с пороком воли, является недействительной.

На основании вышеизложенного, судебная коллегия полагает, что разрешая заявленные требования, суд первой инстанции правильно рассмотрел дело по предъявленному иску, верно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.

Таким образом, решение суда, проверенное в пределах доводов апелляционной жалобы, является законным и обоснованным, поэтому отмене не подлежит.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Октябрьского районного суда г. Иркутска от 15 сентября 2025 года по данному гражданскому делу оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Судья-председательствующий

В.О. Шабалина

Судьи

Н.Н. ФИО12 Орлова

Мотивированное апелляционное определение составлено 18.02.2026.