Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

10 июня 2024 года г. Самара 

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Родиной Т.А.,

при секретаре Емельяновой Е.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-234/2024 по административному исковому заявлению акционерного общества «Авиакор-авиационный завод» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

с участием представителя административного истца по доверенности ФИО1,

представителя ГБУ СО ЦКО ФИО2,

директора ООО «ЭКСО-Самара» ФИО3,

у с т а н о в и л:

акционерное общество «Авиакор-авиационный завод» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 63:01:0253005:1065 равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года в размере 24 830 140,59 руб..

В обоснование заявленных требований административный истец указала, что является пользователем названного объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого существенно превышает размер его рыночной стоимости, тем самым затронуты ее права и обязанности как плательщика арендной платы.

Представитель административного истца по доверенности ФИО1 в судебном заседании поддержала заявленные требования в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении, просила установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, определенном отчетом об оценке, с заключением судебной экспертизы не согласилась.

Представитель ГБУ СО ЦКО ФИО2 не возражала против установления кадастровой стоимости земельного участка в размере, определенном заключением судебной экспертизы.

Представитель заинтересованного лица ООО «ЭКСО-Самара» ФИО3 считает отчет об оценке соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности, с заключением судебной экспертизы не согласился.

Административный ответчик Министерство имущественных отношений Самарской области, заинтересованные лица: Управление Росреестра по Самарской области, ППК «Роскадастр» в лице филиала ППК «Роскадастр» по Самарской области, Администрация г.о. Самара, ТУ Росимущество Самарской области не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. 

Относительно заявленных требований ГБУ СО «ЦКО представило дополнительные пояснения, в которых указало, что определенная заключением эксперта рыночная стоимость земельного участка находится в диапазоне рыночных цен для сегмента рынка, к которому относится рассматриваемый земельный участок, принятие решения суда оставляет на усмотрение суда. 

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленных требований.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с частью 1 статьи 237 Федерального закона № 237 от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. 

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости» с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Как следует из материалов дела, акционерному обществу «Авиакор-авиационный завод» на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером 63:01:0253005:1065 площадью 27813 кв. м, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, по ул.. Земеца и ул. Береговой ( основание: договор аренды земельного участка №13-2022/2019-2068) от 10.03.2022 года.

Арендная плата за земельный участок исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость указанного земельного участка утверждена приказом Министерства имущественных отношений Самарской области № 2181 от 25.11.2022 года по состоянию на 1 января 2022 года в размере 45 092 660,64 руб..

Считая кадастровую стоимость земельного участка завышенной, а свои права нарушенными, акционерное общество 1 декабря 2023 года обратилось в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках настоящего административного дела.

В обоснование заявленных требований акционерным обществом представлен отчет об оценке рыночной стоимости № 467.63.19.С.013.23-073/001 от 25 октября 2023 года, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «ЭСКО-Самара, согласно которому рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2022 года в размере 24 830 140,59 руб.

ГБУ СО ЦКО не согласилось отчетом об оценке и ходатайствовало о назначении судебной экспертизы в отношении земельного участка.

В силу пунктов 1, 3 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства в случае возникновения в ходе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Лица, участвующие в деле, вправе предложить суду вопросы, подлежащие разрешению при проведении экспертизы. Окончательный круг вопросов, по которым требуется заключение эксперта, и их содержание определяются судом. 

В соответствии с выводами, содержащимися в решении Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2022 года № АКПИ22-93, положения Перечня видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями, не исключают возможность назначения по делу об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости судебной оценочной экспертизы и поручение ее проведения вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями, но не являющихся государственными судебными экспертами.

Определением суда от 16 февраля 2024 года по делу была назначена судебная экспертиза, на разрешение которой поставлены следующие вопросы: 1. Соответствует ли отчет об оценке № 467.63.19.С.013.23-073/001, выполненный ООО «ЭКСО-Самара» 25 октября 2023 года, требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки? 2.Если не соответствует, то какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 63:01:0253005:1065 площадью 27813 кв. м, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, по ул. Земеца и ул. Береговой, по состоянию на 1 января 2022 года?

Проведение экспертизы поручить ООО «Независимый Кадастровый Центр» 

По результатам судебной экспертизы, проведенной ООО «Независимый Кадастровый Центр» от 6 мая 2024 года, составлено экспертное заключение№ 2/24, согласно которому отчет об оценке № 467.63.19.С.013.23-073/001, выполненный ООО «ЭКСО-Самара» 25 октября 2023 года, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 63:01:0253005:1065 площадью 27813 кв. м, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, по ул. Земеца и ул. Береговой, по состоянию на 1 января 2022 года составляет 28 021 041 руб.

С заключением судебной экспертизы не согласилась представитель административного истца, ею представлены возражения на заключение судебной экспертизы, в которых указано, что в экспертном заключении отсутствуют обоснования числовых значений, отсутствуют расчеты, формулы, иллюстрации, поясняющие происхождение представленных в таблице коэффициентов, экспертом использованы несертифицированные программные продукты, расчеты проверить невозможно, из рассмотрения эксперта исключен такой фактор, как наличие железнодорожной ветки. Выводы эксперта относительно несоответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности являются ошибочными. В связи с этим просила признать заключение эксперта недостоверным доказательством.

Проанализировав экспертное заключение, суд отмечает, что экспертиза была назначена в ходе судебного заседания с участием сторон. Эксперт предупреждён об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Эксперт ФИО4, проводившая судебную экспертизу, имеет стаж работы в оценочной деятельности 16 лет, в экспертной деятельности- 12 лет. Экспертом проведен осмотр объекта экспертизы.

На первом этапе экспертом был проверен отчет об оценке на предмет его соответствия действующему законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Проанализировав отчет об оценке, эксперт пришла к выводу о том, что в отчете содержатся технические ошибки, влияющие на итоговую стоимость объекта оценки, отчет допускается неоднозначное толкование полученных результатов и вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц. 

Эксперт ФИО4 в судебном заседании поддержала выводы, полученные в экспертном заключении, представила письменные пояснения к заключению экспертизы и пояснила, что оценщик неправильно применил корректировки на необходимость сноса строений к единице сравнения объекта –аналога, поскольку из текста объявления не следует однозначный вывод, что в стоимости предложения о продаже объекты не учтены затраты на снос.. Оценщиком в отчете по своему усмотрению выбрал факты из объявлений о продажах как достоверные и недостоверные, не указав критерий достоверности. Результаты проверки отчета об оценке отражены в таблице 2.1.1 экспертного заключения.

При определении величины рыночной стоимости земельного участка экспертом приведены качественные и количественные характеристики объекта исследования, для расчета стоимости применен сравнительный подход и метод регрессионного анализа.

Экспертом подобраны 13 объектов-аналогов земельных участков в разрезе элементов сравнения, процедура расчетов реализована с использованием программы ЭВМ.

Доводы представителя административного истца о том, что в экспертном заключении 

отсутствуют обоснования числовых значений, отсутствуют расчеты, формулы, иллюстрации, поясняющие происхождение представленных в таблице коэффициентов, экспертом использованы несертифицированные программные продукты, расчеты проверить невозможно, из рассмотрения эксперта исключен такой фактор, как наличие железнодорожной ветки, суд считает несостоятельными.

В соответствии с пунктом 25 Федерального стандарта оценки № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611, оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод ( методы) оценки недвижимости.

Согласно подпункту «д» пункта 22 ФСО № 7 в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки ( относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки ( метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

Расчет рыночной стоимости земельного участка осуществлен экспертом методом регрессионного анализа в соответствии с требованиями ФСО №7. 

Программа ЭВМ «Программа для оценки объектов сравнительным подходом» имеет свидетельство Российского агентства по патентам и товарным знакам № 2004610426 от 11 февраля 2004 года, правообладатель объединение оценочных компаний ГК «Поволжский центр развития в лице ООО «Территориальное агентство оценки».

Экспертом исследованы зависимости как числовых значений ценообразующих факторов, так и качественных значений. В расчетах были оставлены факторы, которые наиболее сильно влияют на результирующий признак, что доказано математическим инструментарием.

Значение фактора «наличие железнодорожной ветки на земельном участке» составляет всего лишь 6 %, по значимости данный фактор расположен на предпоследнем месте. 

С учетом вышеизложенного суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта выполнено в соответствии с требованиями действующего законодательства, оснований для признания его недостоверным доказательством, у суда не имеется.

Ходатайств о назначении дополнительной или повторной экспертизы в ходе рассмотрения дела не заявлено.

В этой связи суд признает величину рыночной стоимости земельного участка в размере 28 021 041 руб., определенную экспертным заключением, - достоверной величиной, поэтому содержащаяся в отчете об оценке величина рыночной стоимости земельного участка не может быть принята судом во внимание.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд считать 1 декабря 2023 года, что следует отразить в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Требования акционерного общества «Авиакор-авиационный завод» удовлетворить частично

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 63:01:0253005:1065 площадью 27 813 кв. м, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, по ул. Земеца и ул. Береговой, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года в размере 28 021 041 руб.

Датой обращения административного истца в суд считать 1 декабря 2023 года.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме

Судья: Т.А. Родина

Мотивированное решение изготовлено 19 июня 2024 года