Дело № 2-5753/2019

УИД 11RS0001-01-2019-006915-26

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

22 июля 2019 года

Сыктывкарский городской суд Республики Коми в составе судьи Паншина Д.А.,

при секретаре Никоновой Е.С.,

с участием истицы ФИО1,

представителей истца ФИО2, ФИО3,

ответчика ФИО4,

представителя ответчика ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО4 о признании предварительного договора купли-продажи основным, об обязании передать жилое помещение, признании права собственности,

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО4 о признании заключенного между ними предварительного договора купли-продажи от 21.03.2019 основным договором купли-продажи комнаты с кадастровым номером ..., расположенной по адресу: ...; об обязании исполнить обязательство о передаче указанной комнаты; признании права собственности на указанное жилое помещение.

В обоснование иска указано на то, что между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи указанного жилого помещения. В день его заключения был уплачен задаток. От заключения основного договора купли-продажи ответчик уклонился. При этом сторона истца полагает, что с учётом правовой позиции, изложенной в п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54, предварительный договор от 21.03.2019 должен квалифицироваться в качестве основного договора купли-продажи.

В судебном заседании ФИО1, её представители на иске настаивали.

ФИО4, его представитель иск не признал.

Заслушав объяснения явившихся в судебное заседание лиц, исследовав материалы дела в их совокупности, суд приходит к следующему. 

Установлено, что жилое помещение ... представляет собой коммунальную квартиру, включающую в себя три жилых комнаты и места общего пользования.

На основании договора от №... о передаче жилого помещения в собственность от 20.09.2013 ФИО6 являлся собственником комнаты ... в указанной квартире (запись в ЕГРП от 17.10.2013).

Комнаты №... находятся в общей долевой собственности ФИО6, ФИО1, ... М.П. и ... А.П. (по ? доле в праве каждому) на основании договора №... передачи жилого помещения в долевую собственность от 05.12.2018 (записи в ЕГРН от 19.12.2018).

05.02.2019 между ФИО6 и ФИО4 был заключен договору купли-продажи, в соответствии с которым ФИО6 продал ФИО4 комнату ... за 700 000 рублей (запись в ЕГРН от 07.02.2019).

27.02.2019 ФИО1, действуя в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ... А.П., ... М.П., обратилась в суд с иском к ФИО6 и ФИО4 о признании договора купли-продажи от 05.02.2019 недействительным, применении последствий недействительности сделки ...

Определением судьи Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 27.02.2019 по ходатайству ФИО1 были приняты обеспечительные меры в виде объявления запрета ФИО4, а также иным лицам совершать регистрационные действия, связанные с отчуждением и оформлением перехода права собственности на комнату расположенную по адресу: ... кадастровый номер ...

21.03.2019 между ФИО4 и ФИО1, как указано ими, с целью урегулирования спора по гражданскому делу по указанному иску ФИО1 был заключен предварительным договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества: жилой комнаты в коммунальной квартире, основные условия которого договорились определить в данном предварительном договоре: по договору купли-продажи продавец (ФИО4) продаёт, а покупатель (ФИО1) покупает следующее недвижимое имущество: комната в коммунальной квартире по адресу: ... (п. 1.1).

При этом стороны договорились, что договор купли-продажи комнаты должен быть заключен сторонами не позднее 01.04.2019 при условии:

- со стороны покупателя: подачи документов о снятии обеспечительных мер по делу №... от ** ** **, рассматриваемому в Сыктывкарском городском суде, не позднее 25.03.2019, оплаты суммы задатка, предусмотренного п. 1.4 данного договора;

- со стороны продавца: наличия уведомлений всех собственников коммунальной квартиры о наличии у них преимущественного права, предусмотренного ст. 250 Гражданского кодекса РФ, наличия права отчуждать принадлежащую ему комнату в коммунальной квартире после снятия обеспечительных мер по делу №... от ** ** **, наложенных определением Сыктывкарского городского суда от 27.02.2019 (п. 1.2).

Согласно п. 1.4 предварительного договора, в целях обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора купли-продажи покупатель вносит задаток в сумме 100 000 рублей на расчётный счёт продавца либо наличными денежными средствами в течение 3 дней после заключения настоящего договора.

В п. 1.9 предварительного договора стороны установили, что продавец должен будет передать покупателю, а покупатель принять комнату после подписания основного договора.

Согласно разделу 2 предварительного договора стороны договорились определить стоимость продажи комнаты по договору купли-продажи в 300 000 рублей. При этом было указано, что стороны понимают и осознают, что цена является существенным условием договора купли-продажи комнаты и изменению не подлежит. Покупатель обязуется оплатить цену договора по основному договору купли-продажи в течение трёх рабочих дней со дня регистрации перехода права по основному договору, в следующем порядке: 1) задаток, уплаченный покупателем продавцу, зачитывается в счёт исполнения обязательств покупателя по оплате комнаты; 2) оставшаяся сумма в размере 200 000 рублей будет оплачены покупателем в течение трёх рабочих дней со дня регистрации перехода права от продавца к покупателю.

В случае, если договор купли-продажи комнаты не будет заключён по причине отказа продавца, то продавец обязуется вернуть всю сумму задатка покупателю в течение трёх рабочих дней со дня, предусмотренного п. 1.2 данного договора, в двойном размере.

Согласно разделу 3 предварительного договора продавец обязался заключить договор купли-продажи комнаты на условиях предварительного договора при достижении сторонам всех необходимых условий, а покупатель обязался внести задаток в размере и сроки, предусмотренные данным договором, приобрести комнату (заключить договор купли-продажи) на условиях данного договора.

21.03.2019 ФИО1 были перечислены ФИО4 денежные средства в размере 100 000 рублей в качестве задатка, предусмотренного предварительным договором купли-продажи.

Также 21.03.2019 ФИО1 обратилась в суд заявлением об отмене принятых определением от 27.02.2019 обеспечительных мер.

Определением Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 29.03.2019 принятые определением от 27.02.2019 обеспечительные меры были отменены.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Коми от 20.05.2019 определение Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 29.03.2019 оставлено без изменения, частная жалоба ФИО1 – без удовлетворения.

Вступившим в законную силу 18.06.2019 решением Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 14.05.2019 по гражданскому делу №... отказано ФИО1 в удовлетворении требований к ФИО6 и ФИО4 о признании договора купли-продажи комнаты от 05.02.2019 недействительным, применении последствий его недействительности.

Сторона истца полагает, что заключённый между сторонами предварительный договор может быть признан в судебном порядке основным договором купли-продажи, в результате у чего у ответчика возникнет обязанность передать истице спорное жилое помещение, а у истицы появится основание для возникновения права собственности на спорное жилое помещение.

В силу п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Статьей 421 указанного Кодекса предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

Согласно ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 указанного Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии с положениями ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

В силу положений ст. 433 указанного Кодекса договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (ст. 224).

Согласно п. 1 ст. 445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с указанным Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Пунктом 1 ст. 549 указанного Кодекса предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии со ст. 550 указанного Кодекса договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

В силу положений ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Согласно п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Пунктом 4 ст. 445 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что, если сторона, для которой в соответствии с указанным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Согласно ст. 431 указанного Кодекса при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Исходя из положений ст. 429 Гражданского кодекса РФ, сам по себе предварительный договор купли-продажи не влечёт перехода права собственности на принадлежащую продавцу вещь к покупателю. Основанием для такого перехода права собственности в отношении недвижимого имущества будут являться заключённый в надлежащей письменной форме договор купли-продажи, а также действия по государственной регистрации такого перехода права и регистрации права собственности покупателя.

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство в отношении недвижимого имущества. Иное толкование содержания предварительного договора не соответствует требованиям ст. 431 Гражданского кодекса РФ.

Доводы стороны истца, основанные на правовой позиции, изложенной в п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54, основаны на неверном толковании закона и положений указанного постановления Пленума ВАС РФ. В частности, данные постановлением даются разъяснения, касающиеся споров из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем.

В рассматриваемом случае, спорная комната на момент заключения предварительного договора купли-продажи находилась в собственности продавца, то есть не являлась недвижимостью, которая будет создана или приобретена продавцом в будущем.

Каких-либо законных оснований для признания заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи от 21.03.2019 основным договором купли-продажи спорной комнаты не имеется, следовательно, у ответчика не возникло обязанности по передаче истице спорного жилого помещения, а у истицы не появилось оснований для возникновения права собственности на спорную комнату.

В силу ч. 3 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Законных оснований для выхода за пределы заявленных требований в настоящем споре не установлено.

Выбор предмета и основания иска является согласно положениям статей 131, 39 Гражданского процессуального кодекса РФ обязанностью истца. Исковых требований о понуждении ФИО4 к заключению основного договора купли-продажи спорной комнаты в порядке п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса РФ, ФИО1 не заявлено, в связи с чем обстоятельства наличия или отсутствия вины ФИО4 в не заключении основного договора купли-продажи, обстоятельства прекращения или не прекращения действия предварительного договора правового значения в рассматриваемом споре не имеют.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО4 в полном объёме.

ФИО7 к ФИО8 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры по адресу: ... от ** ** **, заключенного между сторонами; применении последствий недействительности сделки в виде: аннулирования записи в ЕГРН от 11.12.2014 о регистрации права собственности ФИО8 на спорную квартиру, прекращении права собственности ответчика на спорную квартиру, признании за истицей права собственности на спорную квартиру.

Руководствуясь ст. 194 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

р е ш и л :

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО4 о признании заключенного между ними предварительного договора купли-продажи от 21.03.2019 основным договором купли-продажи комнаты с кадастровым номером ..., расположенной по адресу: ...; об обязании ФИО4 исполнить в натуре обязательство о передаче комнаты с кадастровым номером ..., расположенной по адресу: ...; признании за ФИО1 права собственности на комнату с кадастровым номером ..., расположенную по адресу: ... отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Коми через Сыктывкарский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья - Д.А. Паншин

Мотивированное решение составлено – 12.08.2019.