Дело № 2-1192/2017 

<

данные изъяты>

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 июня 2017 года город Пермь

Пермский районный суд Пермского края в составе 

председательствующего судьи Гладких Н.В., 

при секретаре Кучукбаевой Е.В., 

с участием представителя истца ФИО1, действующей на основании доверенности, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ответчикам: ФИО3, ФИО4, третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, о признании недействительным договора об ипотеке доли земельного участка, признании незаконной регистрации договора об ипотеке земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО2 обратился к ответчикам ФИО3, ФИО4 с иском о признании недействительным договора залога от 25 июля 2016 года, заключённого между ФИО3 и ФИО4, в отношении ? доли в праве на земельный участок (кадастровый №), расположенный по адресу: 

<

адрес>, применении последствий недействительности сделки; о признании незаконным обременения прав на указанный участок в виде ипотеки. 

В обоснование предъявленных требований истец ФИО2 указал на то, что он является собственником ? доли в праве на земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв.м. (кадастровый №), расположенный по адресу: 

<

адрес>. На основании договора залога от 25 июля 2016 года ФИО3 передала ФИО4 в залог ? доли в праве на земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв.м. (кадастровый №) в обеспечение обязательств по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ. Договор залога от 25 июля 2016 года нарушает его права, поскольку обременение (ипотека) наложено на весь земельный участок (кадастровый №), что препятствует в реализации прав собственника. Ипотека установлена на невыделенный в натуре земельный участок, находящийся в долевой собственности, что противоречит пункту 2 статьи 61 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». ? доля в праве собственности на земельный участок не выделена в натуре из общего земельного участка с установлением границ образованного земельного участка, следовательно, регистрация обременения на весь объект недвижимости является незаконной. В соответствии с СП 53.13330.2011 площадь индивидуального садового участка должна быть не менее 600 кв.м.; при выделе в натуре ? доли земельного участка ФИО3 имеет право на земельный участок площадью 500 кв.м. При указанных обстоятельствах отсутствует предмет ипотеки. Таким образом, договор залога от 25 июля 2016 года является недействительным на основании статей 166 – 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец ФИО2 не явился в судебное заседание, извещён о времени и месте судебного разбирательства, направил представителя в судебное заседание. 

В судебном заседании представитель истца ФИО1 просила об удовлетворении предъявленных требований на основании доводов, изложенных в иске.

Ответчики ФИО3, ФИО4 не явились в судебное заседание, извещены о времени и месте судебного разбирательства, что подтверждается уведомлениями о вручении судебных повесток.

Ответчик ФИО4 представил заявление о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу решения суда по его иску к ответчику ФИО2 о выделе в натуре ? доли в праве на земельный участок (кадастровый №) в связи с предъявлением соответствующего иска.

Определением суда заявление ответчика оставлено без удовлетворения, поскольку иск к ответчику ФИО2 о выделе в натуре ? доли в праве на земельный участок (кадастровый №) не принят к производству суда на дату рассмотрения данного дела, по смыслу статей 215 и 216 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предъявление иска в суд не является основанием для приостановления производства по делу.

Третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» не направили представителей в судебное заседание, извещены о времени и месте судебного разбирательства, представили заявления о рассмотрении дела в отсутствие их представителей.

Суд, выслушав объяснения представителя истца, изучив гражданское дело, установил следующие обстоятельства.

В соответствии с частью 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

На основании статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путём восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки и иными способами, предусмотренными законом.

В силу статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

На основании пунктов 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

ФИО2 и ФИО3 имеют в собственности каждый ? долю в праве на земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв.м. (кадастровый №), предоставленный для садоводства на землях сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: 

<

адрес>; права на данный объект недвижимости зарегистрированы в Единого государственном реестре недвижимости.

Данные обстоятельства подтверждаются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, решением Кировского районного суда города Перми от 24 марта 2015 года, договором купли – продажи от 15 октября 2013 года (л.д.11-19, 40-51).

Из статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следует:

в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (пункт 1);

стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и (или) способы, порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда. Если ипотека возникает в силу закона, стороны вправе предусмотреть в отдельном соглашении условие о способах и порядке реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда. К указанному соглашению применяются правила о форме и государственной регистрации, установленные федеральным законом для договора об ипотеке (пункт 1.1);

предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя. Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды (пункт 2);

оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке. В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества (пункт 3);

обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения (пункт 4);

если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры (пункт 5);

если права залогодержателя в соответствии со статьёй 13 настоящего Федерального закона удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона (пункт 6).

В статье 339 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены следующие правила:

в договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство. Стороны могут предусмотреть в договоре залога условие о порядке реализации заложенного имущества, взыскание на которое обращено по решению суда, или условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке (пункт 1);

договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма. Договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению. Несоблюдение правил, содержащихся в настоящем пункте, влечет недействительность договора залога (пункт 3).

На основании пункта 1 статьи 336 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом. Залог отдельных видов имущества может быть ограничен или запрещен законом.

Согласно письменному договору залога от 25 июля 2016 года и письменному договору займа от 25 июля 2016 года, заключённых между ФИО4 (Займодавцем, Залогодержателем) и ФИО3 (Заёмщиком, Залогодателем) надлежащее исполнение обязательств по возврату суммы займа, уплате процентов, неустойки, возникших на основании договора займа от 25 июля 2016 года, обеспечено залогом недвижимого имущества, принадлежащего Заемщику (Залогодателю) ФИО3, а именно залогом: ? доли в праве собственности на земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв.м. (кадастровый №), расположенный по адресу: 

<

адрес> (л.д.65-68).

29 августа 2016 года право залога на ? долю в праве на земельный участок (кадастровый №), принадлежащее ФИО4, зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости под номером регистрации №, что следует из выписок из данного реестра, сообщения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (л.д.11-13, 48-53).

В соответствии с пунктом 2 статьи 62 Федерального закона от 16 июля 1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при общей долевой или совместной собственности на земельные участки, указанные в пункте 1 настоящей статьи, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

Таким образом, положения главыХ1 Закона об ипотеке, включая правило пункта 2 ст.62, определяют особенности ипотеки земельных участков. Поэтому пункт 2 ст.62 Закона об ипотеке применяется в случаях, когда доля в праве собственности на земельный участок выступает в качестве самостоятельного предмета ипотеки.

В силу пункта 2 статьи 63 Федерального закона от 16 июля 1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

В силу положений статьи 11.1, пунктов 1, 4, 5 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Суд считает, что заключенный между ФИО3 и ФИО4 договор залога от 25 июля 2016 года, самостоятельным предметом которого является передача в залог доли земельного участка, противоречит приведенной выше норме Закона (пункту 2 статьи 62 Федерального закона от 16 июля 1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), поскольку ипотека (залог) установлена на невыделенный в натуре земельный участок, находящийся в долевой собственности ФИО5

Спорный земельный участок, в отношении которого заключен договор залога, не был обособлен, не определен в натуре и представлял собой абстрактную долю земельного участка с кадастровым номером №, следовательно, он не мог быть объектом гражданских правоотношений. 

Таким образом, часть земельного участка должна представлять собой самостоятельный земельный участок, то есть закладываемая часть участка должна быть выделена в натуре, проведены работы по межеванию, выделенной части должен быть присвоен кадастровый номер и зарегистрировано право собственности на нее, и только после этого данная часть земельного участка может быть предметом ипотеки.

Ответчики не представили доказательства, подтверждающие, что в залог передана ? доля в праве на земельный участок, выделенная ответчику ФИО3 в натуре из общего земельного участка, находящегося в долевой собственности с установлением отдельных границ землепользования в установленном законом порядке.

Поскольку ипотека установлена на невыделенный в натуре земельный участок, находящийся в долевой собственности, это влечет за собой последствия, вытекающие из положений пункта 2 статьи 62 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», то есть отсутствие предмета ипотеки.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

На основании положений пунктов 1 и 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В силу пунктов 2 и 3 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что сделка, совершённая между ответчиками, нарушает требования закона или иных правовых актов и при этом посягает на права и охраняемые законом интересы истца как участника долевой собственности, то есть является ничтожной, поскольку не определён предмет ипотеки.

При этом суд находит, что заключение договора залога в письменной форме, государственная регистрация залога, не имеют определяющего значения при разрешении настоящего спора, поскольку данным договором не определён предмет ипотеки.

При таком положении суд считает, что имеются правовые основания для признания договора залога от 25 июля 2016 года недействительным (ничтожным).

В соответствии со статьёй 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» вступивший в силу судебный акт является основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В силу части 11 статьи 53 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 60 настоящего Федерального закона.

На основании пункта 1 статьи 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объёме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Таким образом, настоящее решение является основание для аннулирования записи о регистрации ипотеки, поскольку отсутствуют правовые основания для сохранения в Едином государственном реестре недвижимости сведений об обременениях прав на ? долю в праве на земельный участок (кадастровый №). 

В соответствии с частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье, судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

На основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации при предъявлении иска имущественного характера, не подлежащего оценке, подлежит уплате государственная пошлина в размере 300 рублей.

До подачи искового заявления истец ФИО2 уплатил государственную пошлину в размере 300 рублей, что подтверждается платежным документом (л.д.3).

Учитывая, что иск удовлетворён, ответчики не являются солидарными должниками, суд считает, что с ответчиков ФИО3 и ФИО4 в пользу ФИО2 следует взыскать расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей в равных долях, то есть по 150 рублей с каждого ответчика.

Руководствуясь статьями 194 – 198, 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным договор залога ? доли земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., предоставленного для садоводства на землях сельскохозяйственного назначения, находящегося по адресу: 

<

адрес>, заключённый между ФИО3 (Залогодатель) и ФИО4 (Залогодержатель).

Решение является основанием для аннулирования записи № о регистрации ипотеки на ? долю земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., предоставленного для садоводства на землях сельскохозяйственного назначения, находящегося по адресу: 

<

адрес>, произведённой в Едином государственном реестре недвижимости 29 августа 2016 года.

Взыскать с ФИО3 и ФИО4 в равных долях в пользу ФИО2 расходы по оплате госпошлины в общей сумме 300 (триста) рублей, то есть по 150 (сто пятьдесят) рублей с каждого.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца со дня постановления решения в окончательной форме, в Пермский краевой суд через Пермский районный суд Пермского края.

Решение принято в окончательной форме 19 июня 2017 года.

Судья Пермского районного суда: (подпись)

<

данные изъяты>

Судья Н.В. Гладких