Мотивированное 

решение

 суда изготовлено и подписано 22.04.2024

УИД 66RS0001-01-2024-001178-34

№ 2-2828/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 апреля 2024 года г. Екатеринбург

Верх-Исетский районный суд г. Екатеринбурга в составе:

председательствующего судьи Поваго К.С.,

при секретаре Валеевой В.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Немецкая Деревня» о признании недействительным пункта договора, уменьшении цены договора, взыскании денежных средств, взыскании неустойки, штрафа, признании требования о внесении доплаты незаконным, по встречному иску ООО «Немецкая Деревня» к ФИО1 о взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился с исковым заявлением к ООО «Немецкая деревня», указав в обоснование иска, что 28.01.2021г. между истцом и ООО «Строительный поток» был заключен договор уступки права требования № по договору № № участия в долевом строительстве от 21.06.2019г. 

Предметом договора являлся объект долевого строительства - 

<

адрес>, этажность-2 этажа, проектной (плановой) площадью-88,6 кв.м., находящимся в 2-х этажном 10-квартирном жилом доме, квартал 

<

адрес> по адресу РФ, 

<

адрес>, 

<

адрес>

В соответствии с п. 2.1. договора цена договора составляла 5344931 руб. |В соответствии с п. 2.2. сумма в размере 4 861 049,17 руб. выплачивается за счет личных средств, в размере 483 881,83 руб. выплачивается за счет средств материнского капитала. 

Обязательства по оплате объекта долевого строительства истцом исполнены в полном объёме.

В соответствии с п. 3 Дополнительного соглашения № к договору участия в долевом строительстве № № от 21.06.2019г. цена одного квадратного метра составляет 56 600,00руб.

17.04.2023г. в адрес истца было направлено уведомление о готовности объекта к передаче и требование о доплате в размере 534 304,00руб. в связи с превышением площади объекта относительно установленной в договоре.

В соответствии с условиями договора площадь объекта должна была составить 88,6 кв.м., после завершения строительства и замеров площадь объекта составила 85,2кв.м., что подтверждается выпиской из ЕГРП. 

Поскольку площадь объекта уменьшилась на 3,4 кв.м., то истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием об уменьшении цены договора и возврате денежных средств за недостающие квадратные метры из расчета: 3,4кв.м.*56600,00руб=192440,00руб.

26.07.2023г. в адрес истца была направлена повторная претензия с требованием доплатить за превышение квадратных метров, образовавшихся при строительстве объекта.

29.09.2023г. ответчик в одностороннем порядке осуществил передачу истцу объекта недвижимости и продолжил требовать доплату за всю излишнюю площадь объекта 

На основании изложенного, истец просил уменьшить цену договора и взыскать в пользу истца стоимость непереданных квадратных метров в сумме 192 440 рублей, взыскать с ответчика в пользу истца неустойку в размере 415 670,4 рублей с перерасчетом на фактическую дату исполнения обязательств, компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей, штраф, признать требования ответчика о внесении доплаты в сумме 534 304 рублей незаконным. Кроме того, истец просил признать п.11.3 договора №ГТ3-6К/5 участия в долевом строительстве от 21.06.2019 недействительным.

В последующем ООО «Немецкая деревня» обратилось к ФИО1 со встречным исковым заявлением, которое было принято к производству суда.

ООО «Немецкая деревня» просило взыскать в пользу истца по встречному иску сумму задолженности в размере 534 304 рубля, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 36 954, 21 рубля.

В обоснование иска указано, что из данных технической инвентаризации следует, что площадь 

<

адрес> составляет: 85,2 кв.м. +42,8 кв.м.*0,3=98,04 кв.м., в связи с чем площадь увеличилась на 9, 44 кв.м. С учетом того, что стоимость 1 кв.м. составляет 56 600 руб., сумма задолженности ответчика составляет 534 304 рублей.

Истец по первоначальному иску ФИО1 исковые требования поддержал, возражал против встречных исковых требований.

Представитель ответчика ООО «Немецкая деревня» в судебное заседание не явился.

Третье лицо ООО «Строительный поток» извещено, в судебное заседание представитель не явился.

Третье лицо ФИО2 поддержала исковые требования, возражала против встречных исковых требований.

Заслушав пояснения истца, третьего лица, изучив письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что между ООО «Немецкая деревня» и ООО «Строительный поток» 21.06.2019 был заключен договор участия в долевом строительстве № №.

28.01.2021 между ООО «Строительный поток» и ФИО1 заключен договор уступки права требования № по договору участия в долевом строительстве № №

Согласно п.1.2 договора от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что цедент уступает, а цессионарий принимает право требования к застройщику 

<

адрес>, этажность – 2 этажа, проектной (плановой) площадью – 88,6 кв.м., находящуюся в 2-этажном 10 -квартирном жилом доме квартал 

<

адрес> расположенном на земельном участке по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>. 

Цедент уступает право требования на квартиру, указанную в п.1.2 настоящего договора цессионарию за сумму 5 344 931 рублей согласно п.2.2. договора.

Согласно дополнительному соглашению № к договору участия в долевом строительстве № № от 30.11.2020 цена 1 кв.м. площади квартиры составляет 56 600 рублей (п.3.)

В силу п. 4 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно п.п.1, 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона.

В соответствии с п.1.7 договора участия в долевом строительстве фактическая площадь объекта долевого строительства – сумма общей площади квартиры, входящих в состав объекта долевого строительства и площади вспомогательного использования (лоджий, балконов, с учетом понижающего коэффициента 0,5 для лоджий, 0,3 кв.м. для балконов), которая определяется по окончании строительства на основании обмеров, проведенных органом технической инвентаризации, и составления экспликации и поэтажного плана.

Согласно выписке из ЕГРН площадь квартиры составляет 85,2 кв.м.

Из представленной истцом экспликации следует, что общая площадь 1 этажа 

<

адрес> составляет 36, 4 кв.м., по 2 этажу 42,9 кв.м., холл 5,9 кв.м., всего 85,2 кв.м. В том числе жилая: 34,7 кв.м., подсобная: 50,5 кв.м. Кроме того указана дополнительно площадь балконов, лоджий, терасс, кладовых: 42,8 кв.м.

Согласно экспликации и выписке из ЕГРН общая площадь квартиры составляет 85,2 кв.м. 

Разрешая требования истца об уменьшении цены и взыскании суммы в размере 192 440 рублей, о признании незаконным доплаты в размере 534 304 рублей и требования истца по встречному иску о взыскании суммы в размере 534 304 рублей, суд исходит из следующего.

Согласно экспликации площадь эксплуатируемой кровли составляет 42,8 кв.м. 

Истец по встречному иску просит взыскать доплату за эксплуатируемую кровлю по понижающему коэффициенту 0,3 кв.м.

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма).

В соответствии с п.12.1 Требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места, к приказу Россреестра от 23.10.2020 № П/0393 "Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места" площадь жилого помещения (квартира, комната в квартире) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, рассчитанных по их размерам, измеряемым между поверхностями стен и перегородок, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли.

Приказом Минстроя РФ от 25 ноября 2016 г. N 854/пр во исполнение Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ установлены понижающие коэффициенты для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения: для лоджий - 0,5; для террас - 0,3.

В соответствии со "СНиП ДД.ММ.ГГГГ-89*. Жилые здания" (утв. Постановлением Госстроя СССР от ДД.ММ.ГГГГ N 78):

балкон - выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка, служащая для отдыха в летнее время;

лоджия - перекрытое и огражденное в плане с трех сторон помещение, открытое во внешнее пространство, служащее для отдыха в летнее время и солнцезащиты; 

терраса - огражденная открытая пристройка к зданию в виде площадки для отдыха, которая может иметь крышу; размещается на земле или над нижерасположенным этажом. 

Оценивая представленные истцом фотографии касательно эксплуатируемой кровли, а также доводы истца по встречному иску о том, что необходимо с 

<

ФИО>1 взыскать денежные средства за квадратные метры в размере 42,8 кв.м. с учетом понижающего коэффициента 0,3, суд приходит к выводу о том, что 

<

ФИО>1 не был передан балкон, лоджия, поскольку из представленных фотографии следует, что спорный объект не является ни балконом, ни лоджией, ни террасой.

В соответствии со СП 17.13330.2017 ( п.ДД.ММ.ГГГГ.4) эксплуатируемая кровля: специально оборудованная защитным слоем кровля, предназначенная для использования, например в качестве зоны для отдыха, размещения спортивных площадок, автостоянок, автомобильных дорог, транспорта над подземными паркингами и т.п. и предусмотренная для пребывания людей, не связанных с периодическим обслуживанием инженерных систем здания., согласно п. ДД.ММ.ГГГГ СП 17.13330.2017 крыша (покрытие): верхняя несущая и ограждающая конструкция здания или сооружения для защиты помещений от внешних климатических и других воздействий.

При этом из п.1.7 договора участия в долевом строительстве следует, что фактическая площадь договора участия в долевом строительстве фактическая площадь объекта долевого строительства – сумма общей площади квартиры, входящих в состав объекта долевого строительства и площади вспомогательного использования ( лоджий, балконов, с учетом понижающего коэффициента 0,5 для лоджий, 0,3 кв.м. для балконов).

Таким образом, эксплуатируемая площадь в соответствии с условиями договора не входила в предмет договора, лоджия или балкон 

<

ФИО>1 не передавался, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что требование ООО «Немецкая деревня» о доплате денежной суммы в размере 534 304 рубля является незаконным, в связи с чем отказывает в удовлетворении встречных исковых требований.

Кроме того, в соответствии с приложением № договора кровля относится к конструктивным элементам.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что требования истца по первональному иску являются обоснованными в части уменьшения цены договора, в связи с чем суд взыскивает с ответчика стоимость непереданных квадратных метров в размере 192 440 рублей из расчета: 3,4 кв.м. (88,6-85,2)*56 000 в счет уменьшения стоимости договора.

В силу ст. 22 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

Согласно п. 1 ст. 23 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

ФИО1 была направлена претензия, которая получена 11.07.2023 ООО «Немецкая деревня».

Таким образом, за период с 22.07.2023 по 16.04.2024 подлежит начислению неустойка за нарушение срока удовлетворения требования потребителя в размере 519 588 рублей из расчета: 192 440,00 * 270 * 1%.

Согласно п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7"О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

Ответчиком ООО «Немецкая деревня» ходатайств о применении положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации заявлено не было.

На основании изложенного, суд продолжает начисление неустойки в размере 1% за каждый день просрочки по день фактического исполнения обязательства.

В соответствии со ст.15 Закона «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Суд соглашается с доводами истца о том, что ему причинен моральный вред, который подлежит компенсации. При этом суд учитывает, что в силу Закона РФ «О защите прав потребителей», для удовлетворения требования истца о компенсации морального вреда достаточно установить нарушение прав потребителя. 

Принимая во внимание степень вины причинителя морального вреда, степень нравственных страданий истца, суд взыскивает с ответчика ООО «Немецкая деревня» в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 5000 руб.

В соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (продавца, исполнителя) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. 

В судебном заседании установлено, что истец обращался к ответчику за добровольным урегулированием требований. Доказательств добровольного урегулирования спора ответчиком в суд не представлено, в связи с чем в пользу истца ФИО1 подлежит взысканию штраф в размере 358 514 рублей (( 192 440+519 588+5 000)/2)

ООО «Немецкая деревня» ходатайств о применении ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не заявляло.

Согласно ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей» недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.

В силу п.11.3 договора участия в долевом строительстве в случае невозможности разрешения спора после рассмотрения двух претензий, стороны передают их на рассмотрение в суд в соответствии с договорной подсудностью – по месту нахождения застройщика. 

Согласно ч. 7 ст. 29 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены также в суд по месту жительства или месту пребывания истца либо по месту заключения или месту исполнения договора, за исключением случаев, предусмотренных частью четвертой статьи 30 настоящего Кодекса.

Включение в договор условия о подсудности спора по месту нахождения застройщика является нарушением Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", поскольку ущемляет установленные этим законом права потребителя.

В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. 

При указанных обстоятельствах, принимая во внимание, что истец ФИО1 является экономически слабой стороной в сложившихся правоотношениях, суд считает условие об установлении подсудности рассмотрения спора по месту нахождения застройщика недействительным.

В соответствии с положениями ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд взыскивает с ООО «Немецкая деревня» государственную пошлину в размере 11 219 рублей 88 копейки.

Руководствуясь ст. ст. 12, 55, 56, 57, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Немецкая Деревня» о признании недействительным пункта договора, уменьшении цены договора, взыскании денежных средств, взыскании неустойки, штрафа, признании требования о внесении доплаты незаконным удовлетворить частично. 

Признать п.11.3 договора участия в долевом строительстве № № от 21.06.2019 недействительным в части установления подсудности рассмотрения спора по месту нахождения застройщика.

Признать незаконным требование ООО «Немецкая Деревня» к ФИО1 по внесению доплаты в размере 534 304 рублей.

Взыскать с ООО «Немецкая Деревня» ( ИНН № в пользу ФИО1 (паспорт №) в счет уменьшения стоимости договора денежную сумму в размере 192 440 рублей, неустойку за нарушение срока удовлетворения требования потребителя в размере 519 588 рублей, продолжив ее начисления в размере 1% за каждый день просрочки, начиная с 17.04.2024 до момента фактического исполнения обязательства, компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей, штраф в размере 358 514 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ООО «Немецкая Деревня» к ФИО1 о взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами отказать.

Взыскать с ООО «Немецкая Деревня» государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 11 219 рублей 88 копейки.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения, с подачей жалобы через Верх-Исетский районный суд г. Екатеринбурга.

Судья: К.С. Поваго