УИД 19OS0000-01-2020-000002-95

Дело № 3а-29/2020 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Абакан 29 мая 2020 г.

Верховный Суд Республики Хакасия в составе:

председательствующего Редько Е.П.,

при секретаре Маховой Ю.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия, Министерству имущественных и земельных отношений Республики Хакасия об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с указанным административным исковым заявлением. Выражая несогласие с кадастровой стоимостью, просит установить стоимость земельного участка с кадастровым номером № и нежилого здания с кадастровым номером № равной их рыночной стоимости; земельного участка – в размере 3 186 000 рублей, нежилого здания – в размере 16 600 000 рублей.

Определением суда от 17 февраля 2020 г. в качестве заинтересованного лица на стороне административного ответчика привлечено федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии».

Административный истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, направила представителя ФИО2, который заявленные административные исковые требования поддержал с учетом результатов экспертизы. 

Представитель административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Республики Хакасия ФИО3 в судебном заседании не возражала против удовлетворения заявленных требований в размере, установленном судебной экспертизой. Просила исключить из числа доказательств, представленный административным ответчиком отчет ФИО4, как не отвечающий принципам обоснованности, однозначности и достаточности, ввиду несоблюдения оценщиком требований законодательства об оценочной деятельности.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Республике Хакасия ФИО5 представила письменный отзыв, в котором указала, что право административного истца по установлению кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере его рыночной стоимости не оспаривает. 

Представители заинтересованных лиц Правительства Республики Хакасия, администрации города Черногорска, Межрайонной инспекции ФНС России № 3 по Республике Хакасия, ФГБУ «ФКП Росреестра» в судебное заседание представителей не направили.

Всесторонне исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ).

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 ЗК РФ).

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 ЗК РФ).

Согласно части 2 статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона (часть 3 статьи 3 Закона об оценочной деятельности).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ).

Аналогичное положение содержится в части 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, предусматривающей, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28) разъяснено, что с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

ФИО1 на праве собственности принадлежат объекты недвижимости: 

с 24 ноября 2011 г. земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес> 

с 24 ноября 2011 г. нежилое здание с кадастровым номером №, расположение по адресу: 

<

адрес>

Данные обстоятельства подтверждаются выписками из ЕГРН. 

В силу статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) ФИО1 является налогоплательщиком земельного налога.

На основании пункта 1 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

В силу статьи 400 НК РФ ФИО1 является налогоплательщиком налога на имущество физических лиц.

На основании пункта 1 статьи 402 НК РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Указанный порядок определения налоговой базы может быть установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) устанавливает в срок до 1 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 настоящего Кодекса.

Налоговая база в отношении объектов налогообложения, включенных в перечень, определяемый в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 настоящего Кодекса, а также объектов налогообложения, предусмотренных абзацем вторым пункта 10 статьи 378.2 настоящего Кодекса, определяется исходя из кадастровой стоимости указанных объектов налогообложения (пункт 3 статьи 402 НК РФ).

Статьей 1 Закона Республики Хакасия от 14 июля 2015 г. № 64-ЗРХ установлена единая дата начала применения на территории Республики Хакасия порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 01 января 2016 года.

Согласно части 1 статьи 24.12 Закона об оценочной деятельности государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка (далее - дата проведения последней государственной кадастровой оценки).

Кадастровая стоимость земель населенных пунктов Республики Хакасия утверждена приказом Министерства имущественных и земельных отношений Республики Хакасия от 14 ноября 2016 г. № 020-153-п.

В приложении № 1 к приказу указан земельный участок с кадастровым номером №, кадастровая стоимость – 9 600 742,8 рубля. 

Кадастровая стоимость объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Республики Хакасия утверждена приказом Министерства имущественных и земельных отношений Республики Хакасия от 27 октября 2016 г. № 020-146-п.

В приложении № 1 к приказу указан объект недвижимости с кадастровым номером № кадастровая стоимость – 33 304 202,34 рубля. 

Аналогичные данные содержатся в выписках из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Полагая, что установленная кадастровая стоимость земельного участка, объекта недвижимости не соответствует их рыночной стоимости и нарушает права как плательщика земельного налога и налога на имущество физических лиц ФИО1 09 января 2020 г. обратилась в суд с административным иском.

В обоснование административного иска представлен отчет об оценке № 0-2019-63 от 25 декабря 2019 г., выполненный ООО «Экпертно-аудиторская палата» (оценщик ФИО4), согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 3 186 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером № составляет 16 600 000 рублей.

В пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 обращено внимание, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Суд не принимает данный отчет в качестве допустимого доказательства по делу, подтверждающего рыночную стоимость объектов недвижимости, поскольку данный отчет выполнен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности по следующим основаниям.

Согласно абзацу 3 статьи 15 Закона об оценочной деятельности при проведении оценки оценщик обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является. 

В соответствии с пунктом 11 Приказа Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

Вместе с тем ссылки указанные на странице 21 в таблице «Предложения продажи земельных участков» не отражают источника информации, не приложены копии материалов и распечаток страниц в качестве приложения к отчету. 

В силу пункта 22 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Исходя из расчетов стоимости объектов оценки на объекты-аналоги по ценообразующим факторам не произведена корректировка.

Таким образом, суд на основании части 3 статьи 61 КАС РФ исключает доказательство - отчет № 0-2019-63 от 25 декабря 2019 г. – из настоящего административного дела ввиду недопустимости.

В пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 79, 80 ГПК РФ, статьи 77, 78 КАС РФ). 

По ходатайству представителя административного истца в связи с возникшими сомнениями в достоверности определенной в отчете об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка, нежилого здания назначена судебная экспертиза по вопросам определения рыночной стоимости объектов недвижимости, проведение которой поручено эксперту индивидуальному предпринимателю ФИО6 

Из экспертного заключения следует, что рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2016 г. земельного участка с кадастровым номером № составляет 3 510 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером № - 17 070 000 рублей.

Суд полагает возможным принять указанное заключение в качестве относимого и допустимого доказательства по делу, поскольку оно составлено экспертом, имеющим специальное образование, являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков; эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения; экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования; ссылки на использованные при проведении оценки материалы; отвечает требованиям научности, обоснованности, логичности; выводы эксперта понятны и соответствуют поставленному на его разрешение вопросу. 

Возражений относительно достоверности определенной в заключении стоимости объектов недвижимости и соответствие заключения требованиям законодательства лицами, участвующими в деле, не заявлено.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что кадастровая стоимость земельного участка, нежилого здания превышает их рыночную стоимость. 

Часть 3 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности предусматривает, что сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (часть 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности). 

В пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 отмечено, что дело о пересмотре кадастровой стоимости должно быть рассмотрено по существу независимо от того, что до принятия судом решения утверждены или внесены в государственный кадастр недвижимости результаты очередной кадастровой оценки, поскольку действующее правовое регулирование предусматривает право заявителя пересчитать сумму налоговой базы с 1-го числа налогового периода, а для иных целей, предусмотренных законодательством, с 1-го числа календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (пункт 15 статьи 378.2, пункт 1 статьи 391, пункт 2 статьи 403 НК РФ, статья 24.18, абзац 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Пунктом 1.1 статьи 391 НК РФ предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

На основании пункта 2 статьи 403 НК РФ в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

В пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 обращено внимание, что установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 НК РФ, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

С учетом изложенного, принимая во внимание положения статьи 391, 403 НК РФ, установленная настоящим решением кадастровая стоимость объектов недвижимости, подлежит применению для целей налогообложения с 01 января 2017 г. до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости. 

Часть 6 статьи 24.20 Федерального закона об оценочной деятельности закрепляет, что сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

административное исковое заявление ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия, Министерству имущественных и земельных отношений Республики Хакасия об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, поступившее в суд 09 января 2020 г., удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 3 510 000 рублей с 01 января 2017 г. до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости в размере 17 070 000 рублей с 01 января 2017 г. до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Хакасия в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий Е.П. Редько

В окончательной форме решение изготовлено 08 июня 2020 г.