Дело №2-3178/2019

УИД 22RS0065-02-2019-004226-11

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Барнаул 19 декабря 2019 года 

Октябрьский районный суд г. Барнаула Алтайского края в составе: 

председательствующего Бабаскиной Н.В., 

при секретаре Коротцовой А.А., 

с участием представителя истца ФИО3, представителя ответчика ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к ФИО6, ФИО7 о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО5 обратился с иском к ФИО6, ФИО7, просил признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ квартиры, расположенной в г. 

<

адрес>, обязать ответчиков вернуть продавцу квартиру, аннулировать запись о государственной регистрации права собственности в ЕГРП № от ДД.ММ.ГГГГ. 

В обоснование требований указал, что с ДД.ММ.ГГГГ являлся собственником спорной квартиры, в 2016 году в связи с решением переехать для проживания в другой регион решил ее продать, разместил объявление в общедоступной базе "Авито" о продаже квартиры с ее описанием, указав ее цену 5 000 000 руб., в последующем решил снизить ее стоимость до 4 700 000 руб.

В июле к нему обратилась ответчик ФИО6 и ее супруг ФИО7 с предложением покупки квартиры за 4 700 000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ заключен предварительный договор купли-продажи, по которому истцу передан аванс в сумме 100 000 руб., оставшуюся часть суммы покупатели обязались передать до ДД.ММ.ГГГГ, до указанной даты покупатели выплатили истцу 3 000 000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком ФИО6 заключен договор купли-продажи спорной квартиры с рассрочкой платежа с указанной в нем ценой 4 800 000 руб., оговоренной ранее с рассрочкой оплаты. Ответчик ФИО6 обещала истцу произвести выплату за квартиру в сумме 1 800 000 руб.

Кроме того, в тот же день ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком ФИО6 заключен другой договор купли-продажи спорной квартиры по цене 2500 000 руб. в целях снижения расходов истца по оплате налога с продажи квартиры.

Вместе с тем, сторонами согласована цена квартиры в размере 4800000 руб., однако в Росреестр ответчиком ФИО6 был ошибочно представлен договор, в котором указана цена в размере 2 500 000 руб. Покупатели согласованную сторонами цену не оплатили, злоупотребив своими правами, при этом давали противоречивые пояснения относительно наличия у них задолженности по оплате за квартиру.

Решением Октябрьского районного суда г. Барнаула от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ФИО5 к ФИО6 о расторжении договора купли-продажи квартиры, аннулировании регистрационной записи, прекращении права собственности на квартиру, признании права собственности на квартиру оставлены без удовлетворения в полном объеме.

На основании ст.166, ст.10, ч.2 ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации истец полагает, что договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ с указанной в нем ценой в размере 2500000 руб. является недействительной сделкой.

Истец ФИО5 извещен о судебном заседании надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в отсутствие.

Представитель истца ФИО3 исковые требования поддержал. Дополнительно пояснил, что действительное волеизъявление сторон было направлено на заключение договора купли-продажи квартиры по цене 4800000 руб., что подтверждается пояснениями ответчика ФИО6 следственным органам о признании указанных обстоятельств, аудиозаписям переговоров истца и ответчика в августе 2017 года, продолжила платить, выплатив в общей сумме еще 130 000 руб. Ответчик ФИО6 не намеривалась исполнять сделку в части оплаты, поскольку имеет большую задолженность по исполнительным производствам, что свидетельствует о недобросовестном осуществлении своих прав.

Представитель ответчика ФИО7 – ФИО4 возражала против удовлетворения требований по основаниям, указанным в письменных возражениях ответчика, полагая сделку заключенной и исполненной. Пояснила, что расчет в полном объеме произведен до подписания договора купли-продажи, заключенным является лишь тот договор купли-продажи, который зарегистрирован в Управлении Росреестра по Алтайскому краю, расчет по договору произведен полностью; имеется вступившее в законную силу решение суда от ДД.ММ.ГГГГ, которым суд установил согласованной цену договора в размере 2500000 руб. Кроме того, поскольку истец хотел уменьшить налогообложение в угоду себе, с его стороны имеется злоупотребление своими правами, в связи с чем такое право не подлежит защите. Полагает, что договор исполнен, денежные средства переданы до его подписания, оснований для признания его недействительным не имеется.

Ответчики ФИО6 и ФИО7 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, представили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие, представили письменные отзывы на иск, в которых просят в удовлетворении иска отказать.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, Управление Росреестра по Алтайскому краю в судебное заседание не явился, извещен о его времени и месте надлежаще, в письменном отзыве на иск полагал, что в судебном порядке может быть оспорено только зарегистрированное право путем признания недействительным правоустанавливающего документа, на основании которого произведена государственная регистрация права, и применения последствий его недействительности либо непосредственно самого зарегистрированного права. Государственная регистрация не может подменять собой договор или иной правоустанавливающий документ. Кроме того, требование об аннулировании регистрационной записи заявлены в иске излишне, поскольку решение суда о применении последствий недействительной сделки само по себе является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРН. 

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО5 (продавец) и ответчиком ФИО6 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи трехкомнатной квартиры №116, общей площадью, 84,5 кв. м, расположенной по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>.

По условиям предварительного договора стоимость квартиры определена сторонами в размере 4 700 000 руб., в том числе 100 000 руб. оплачивается в момент заключения данного договора, 4 600000 - ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с расписками ФИО5 (на обратной стороне предварительного договора) истец получил от ответчика следующие суммы в счет оплаты стоимости квартиры: ДД.ММ.ГГГГ - 100 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ - 400 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ - 1 300 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ - 500 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ - 700 000 руб., всего 3 000 000 руб.

В конце ноября 2016 года ответчики О-вы вселились в спорную квартиру.

Согласно представленному в материалы дела подписанному сторонами Договору купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ стоимость квартиры составляет 4 800 000 руб., из которых оплачено ответчиком 3 000 000 руб., а остальная сумма 1 800 000 руб. подлежит оплате "в рассрочку" без указания конкретных сроков и размеров выплат.

В соответствии с Договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стоимость квартиры составляет 2 500 000 руб., которая покупателем оплачена в полном объеме до подписания договора, договор является распиской в получении денежных средств.

Таким образом, оплата ответчиком суммы по договору подтверждена в данном случае содержанием пункта 4.2 договора.

Право собственности ответчика на спорную квартиру зарегистрировано Управлением Росреестра по Алтайскому краю ДД.ММ.ГГГГ на основании указанного договора с ценой 2 500 000 руб., что следует из отметок на договоре и представленной суду информации регистрирующим органом.

Сторонами спора не отрицался факт подписания всех указанных договоров, при этом, как следует из пояснений сторон спора в ходе рассмотрения гражданского дела №, последним по времени подписанным договором является Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с указанием стоимости квартиры 2 500 000 руб., который и был сдан на регистрацию.

Согласно сведениям Межрайонной ИФНС России № по Алтайскому краю ДД.ММ.ГГГГ истцом подана налоговая декларация с приложением в подтверждение полученного дохода зарегистрированного договора от ДД.ММ.ГГГГ со стоимостью квартиры 2 500 000 руб.

В октябре 2018 года истец обратился к ответчику с претензией об уплате оставшейся суммы 1 800 000 руб., а впоследствии ДД.ММ.ГГГГ - с требованием о расторжении договора купли-продажи в соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в семидневный срок с даты его получения.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 обратился в суд с иском к ФИО6 о расторжении договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу 

<

адрес> тракт, 293-116, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО6, аннулировании регистрационной записи о государственной регистрации права собственности на указанную квартиру, прекращении права собственности ответчика на данную квартиру, признании права собственности на нее за истцом. 

Решением Октябрьского районного суда г. Барнаула от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам 

<

адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования ФИО5 к ФИО6 о расторжении договора купли-продажи квартиры, аннулировании регистрационной записи, прекращении права собственности на квартиру, признании права собственности на квартиру оставлены без удовлетворения в полном объеме.

В качестве основания признания вышеуказанной сделки недействительной истец ссылается на ошибочное предоставление ответчиком ФИО2 на регистрацию в Росреестр договора, в котором указана цена в размере 2500 000 руб., согласование между сторонами действительной цены договора в размере 4800000 руб., неоплату покупателями действительной цены договора, что свидетельствует о злоупотреблении последними своими правами.

В соответствии со ст.209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом.

К числу оснований перехода права собственности на имущество относится, в том числе сделка (ст.218 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст.166 Кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п. 1 статья 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 157 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу ч. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Истец, оспаривая договор купли-продажи квартиры, заключенный с ФИО2 ссылался на три основания одновременно: договор притворный, поскольку сторонами согласована цена квартиры в размере 4800 00 руб., ответчик ФИО2 ошибочно в Росреестр представила договор, в котором указана цена в размере 2500000 руб., покупатели согласованную сторонами цену не оплатили, злоупотребив своими правами.

Оценивая довод о притворности договора, суд исходит из п. 2 ст. 170 ГК РФ, что притворная сделка - та, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в постановлении Пленума от ДД.ММ.ГГГГ N25 "О применении судами некоторых положений части 1 Гражданского кодекса РФ", в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. В притворной сделке обе стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. 

Из текста оспариваемого договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ следует, что стоимость квартиры согласована сторонами в размере 2 500 000 руб., обязательства сторонами выполнены в полном объеме, оплата покупателем указанной стоимости произведена в полном объеме, квартира передана ответчикам, переход права собственности состоялся. В оспариваемом договоре стоит подпись истца ФИО1 

Из обстоятельств дела не следует, что истцу препятствовали в ознакомлении с условиями договора, принуждали к его подписанию. С текстом договоров ФИО1 был ознакомлен, получил экземпляры договоров, подписал их, что презюмирует его волеизъявление на сделку.

Кроме того, из материалов дела следует, что истцом в налоговый орган подана налоговая декларация с приложением в подтверждение полученного дохода зарегистрированного договора от ДД.ММ.ГГГГ со стоимостью 

<

адрес> 500 000 руб.

Доказательств, подтверждающих наличие оснований для признания спорного договора недействительной сделкой, истцом суду не представлено. Доводы истца о том, что стороны договорились о цене квартиры в размере 4800000 руб., суд не принимает во внимание, поскольку они не свидетельствуют о возможности применения ст. 170 ГК РФ, т.к. сделки купли-продажи недвижимости не являются притворными, если продавец передал в собственность покупателя объект недвижимости, а покупатель оплатил эту недвижимость, что следует из содержания оспариваемого договора и материалов дела.

Кроме того, в соответствии с нормами действующего гражданского законодательства стороны договора вправе самостоятельно определять цену сделки; ФИО5 по своему усмотрению продал принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение, для чего предоставил право зарегистрировать переход права собственности в Управлении Росреестра по Алтайскому краю с правом получения всех регистрационных документов. Заключением договора с ценой в 2500 00 руб. и продавец, и покупатель подтвердили свою действительную волю на продажу и покупку имущества на согласованных в нем условиях, тем более, что инициатива по заключению договора с ценой 2500000 руб. исходила от ФИО5

При заключении договора истец знал или должен был знать о действительной рыночной стоимости отчуждаемого имущества, в связи с чем не вправе ссылаться на указанное обстоятельство, право собственности ответчика на спорный объект зарегистрировано после произведенной оплаты по договору. 

Учитывая, что допустимых и достоверных доказательств, свидетельствующих о том, что договор купли-продажи спорного недвижимого имущества является притворной сделкой, а волеизъявление обеих сторон сделки, выраженное в договоре купли-продажи, не соответствовало их действительным намерениям, материалы дела не содержат.

При этом, само по себе заключение договоров в один и тот же день и между одними и теми же сторонами безусловно не свидетельствует о притворности заключенного договора со стоимостью квартиры 2500000 руб., учитывая, что ФИО5 при подписании договора выразил свое согласие с теми условиями, которые определены в договоре купли-продажи последнем по времени, прошедшем государственную регистрацию.

Следующим основанием недействительности договора купли-продажи квартиры истец указывает ошибочное представление ответчиком ФИО6 в Росреестр договора, в котором указана цена в размере 2500000 руб.

В силу положений ст. 2 Федерального закона N 218-ФЗ от 13 июля 2015 г. "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Сведения в ЕГРН вносятся на основании правоустанавливающих документов, поэтому государственная регистрация является «производной» от этих документов, то есть носит правоподтверждающий характер.

Исходя из смысла названной статьи, в судебном порядке может быть оспорено только зарегистрированное право путем признания недействительным правоустанавливающего документа, на основании которого была произведена государственная регистрация права, и применения последствий его недействительности либо непосредственно самого зарегистрированного права. Государственная регистрация не может подменять собой договор или иной правоустанавливающий документ.

Установленное п. 2 ст. 558 ГК РФ требование о том, что договор купли-продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации, не является элементом формы договора (ст. 550, ст. 434, п. 3 ст. 165, ст. 158 ГК РФ).

Из содержания искового заявления не следует, что истец обжалует порядок регистрации сделки купли-продажи. 

Таким образом, истец должен указать обстоятельства, которые существовали на момент подписания договора, которые в силу закона могут служить основанием для признания его недействительным. 

Ошибочное представление ответчиком ФИО6 в Росреестр договора, в котором указана цена в размере 2500000 руб., таким обстоятельством не является и к заключению самой сделки отношения не имеет.

Кроме того, исходя из п. 6.1 оспариваемого договора следует, что настоящий договор вступает в силу с момента его подписания и подлежит обязательной государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию права на недвижимое имущество и сделок с ним. Приведенный пункт договора свидетельствует о том, что ФИО5 выразил свою волю на прохождение государственной регистрации данного договора.

Третьим самостоятельным основанием недействительности договора купли-продажи квартиры истец указывал на злоупотребление правом ответчиками. По мнению истца, ответчик ФИО6 не собиралась оплачивать согласованную сторонами цену, поскольку имела значительную задолженность по исполнительным производствам.

В силу п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). По правилу п. 2 ст. 10 ГК РФ, в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В соответствии с оспариваемым договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стоимость квартиры составляет 2 500 000 руб., которая покупателем оплачена в полном объеме до подписания договора, договор является распиской в получении денежных средств. Таким образом, говорить о злоупотреблении со стороны ответчика ФИО6 на том основании, что она не намеревалась оплачивать цену оспариваемого договора, оснований не имеется.

Кроме того, суд учитывает, что после заключения оспариваемого договора, не заявив о внесении изменений в договор и исполнив его, истец, тем самым, добровольно согласился с указанной в нем ценой. 

Согласно п. 5 ст. 166 ГК РФ и разъяснениям, приведенным в п. 70 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли. 

Поскольку из позиции ФИО5 следует, что при заключении оспариваемого договора он действовал в обход закона, с целью избежания налогообложения, ему необходимо отказать в защите его права.

Также, поскольку из искового заявления ФИО5 следует, что оспариваемая сделка была совершена сторонами по обоюдному согласию с целью прикрыть другую сделку (на иных условиях), следовательно, сам ФИО5 намеренно действовал недобросовестно, в связи с чем его заявление о ничтожности такой сделки правового значения не имеет.

Учитывая изложенное, исковые требования ФИО5 не могут быть удовлетворены.

В связи с отказом в удовлетворении исковых требований судебные расходы истцу в силу ст.98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации возмещению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 98, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО5 к ФИО6, ФИО7 о признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ квартиры, применении последствий недействительности, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Алтайский краевой суд через Октябрьский районный суд г. Барнаула в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Н.В. Бабаскина