Дело 2-3858/17

Р Е Ш Е Н И Е

ИФИО1

28 ноября 2017 года адрес

Советский районный суд адрес в составе председательствующего судьи ФИО3, при секретере ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску КУ адрес «Центр учета и содержания собственности адрес» к ФИО2 об изменении договора найма жилого помещения, взыскании судебных расходов,

У С Т А Н О В И Л:

КУ адрес «Центр учета и содержания собственности адрес» обратились в суд с иском к ФИО2 об изменении договора найма жилого помещения, взыскании судебных расходов, в обоснование требований указали, что они являются уполномоченной организацией в сфере управления казенным имуществом адрес. Многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: адрес, ул.. ….., является объектом собственности субъекта Российской Федерации - адрес в лице Министерства имущественных отношений адрес и на праве оперативного управления закреплен за КУ адрес «Центр учета и содержания собственности адрес». На основании договора найма жилого помещения в общежитии № … от ...., дополнительного соглашения № … к договору найма, дополнительного соглашения № к договору найма, жилое помещение № … (комнаты №№, 16 по поэтажному плану технического паспорта от ....), передано за плату для временного проживания нанимателю ФИО2 Министерством имущественных отношений адрес, как собственником вышеуказанного объекта недвижимости вышеуказанное жилое помещение включено в жилищный фонд адрес коммерческого использования. Изменение Минимуществом фонда использования жилого помещения, расположенного по адресу: адрес, ул. ….., жилое помещение № …, является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, оно влияет непосредственно на содержание Договора №. В виду невозможности преодоления истцом существенно изменившихся обстоятельств после их возникновения истец направил ответчику письмо № от .... с предложением изменения договора в следующей части: «Пункт 21 Договора найма жилого помещения в общежитии № … от .... изложить в следующей редакции: «За пользование жилым помещением Наниматель ежемесячно вносит плату в размере 2695 рублей 00 копеек. Плата за пользование жилым помещением вносится Нанимателем не позднее 1-го числа месяца, за который производится оплата, по следующим реквизитам: Получатель: УФК по адрес (Министерство имущественных отношений адрес) л/с …. «Плата по договору коммерческого найма жилого помещения». В срок до 10-го числа месяца следующего за расчетным, Наниматель вносит займодателю плату за содержание и ремонт жилья, плату за коммунальные услуги. Размер ежемесячного платежа Нанимателя за содержание и ремонт жилья, за коммунальные услуги устанавливается в соответствии с законодательством Российской Федерации, законодательными актами адрес и адрес, регламентирующими размер оплаты за каждый вид услуги, в зависимости от количества проживающих и размера занимаемой площади». Расчет платы за пользование жилым помещением был произведен в соответствии с п. 5 Постановления адрес от .... №-п «О Порядке предоставления жилых помещений жилищного фонда адрес коммерческого использования». Согласно данного пункта, размер годовой платы за предоставление в возмездное пользование жилых помещений коммерческого использования устанавливается равным трем процентам от рыночной стоимости жилого помещения коммерческого использования. Размер рыночной стоимости определен Отчетом № … об рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, произведенного ООО «Аналитик Центр», согласно данного отчета рыночная стоимость жилого помещения, расположенного по адресу: адрес, ул. …, жилое помещение № ….. равна 1078000 рублей. Следовательно, размер ежемесячного платежа составляет 2695,00 рублей. Ранее расчет платы за пользование жилым помещением определялся в соответствии с Постановлением Администрации адрес от .... N 238-п «Об утверждении Положения о плате за пользование жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма специализированных жилых помещений». Согласно п. 2 вышеуказанного Постановления базовая ставка для расчета платы за жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма специализированных жилых помещений за 1 кв.м: 1) с .... в размере 13 рублей56 копеек; 2) с .... в размере 15 рублей. Вышеуказанное письмо № с предложением изменения договора .... было направлено заказным письмом с уведомлением. Согласно почтового уведомления письмо было получено истцом ..... Однако предложение истца ответчик в добровольном порядке не удовлетворил. Полагают, что бездействие ответчика в вопросе добровольного изменения Договора № в связи с существенным изменением обстоятельств является необоснованным и приводит, в честности, к недополучению доходов бюджетом адрес. В связи с чем, просят в связи с существенным изменением обстоятельств изменить договор найма жилого помещения № от .... в следующей части: «Пункт 21 Договора найма жилого помещения в общежитии № от .... изложить в следующей редакции: «За пользование жилым помещением Наниматель ежемесячно вносит плату в размере 2695 рублей 00 копеек. Плата за пользование жилым помещением вносится Нанимателем не позднее 1-го числа месяца, за который производится оплата, по следующим реквизитам: Получатель: УФК по адрес (Министерство имущественных отношений адрес) л/с … "Плата по договору коммерческого найма жилого помещения". В срок до 10-го числи месяцаследующего за расчетным, Наниматель вносит наймодателю плату за содержание и ремонт жилья, плату за коммунальные услуги. Размер ежемесячного платежа Нанимателя за содержание и ремонт жилья, за коммунальные услуги устанавливается в соответствии с законодательством Российской Федерации, законодательными актами адрес и адрес, регламентирующими размер оплаты за каждый вид услуги, в зависимости отколичества проживающих и размера занимаемой площади», взыскать с ответчика понесенные расходы по уплате государственной пошлины. (л.д. 3-6).

Представитель истца ФИО5 на основании доверенности в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. 

Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признал. Просил суд в удовлетворении исковых требований отказать. Дополнительно суду пояснил, что в настоящее время не имеет возможности вносить плату за пользование жилым помещением в сумме 2695 рублей, поскольку имеет задолженность по коммунальным услугам и имеет на иждивении двоих детей. Просил суд оставить Договор № от .... без изменения. 

Суд, выслушав участников процесса, изучив материалы гражданского дела, приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 

На основании ч. 1, ст. 57 ГПК РФ, доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. 

В соответствии с ч. 1, ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно ч. 1, ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В судебном заседании установлено, что на основании Распоряжения комитета по управлению имуществом адрес от .... №-РК КУ адрес «Центр учета и содержания собственности адрес» на праве оперативного управления был передан многоквартирный пятиэтажный жилой дом, общей площадью 2495,40 кв.м. расположенный по адресу: адрес, ул. ….. литера А., что также подтверждается свидетельством о государственной регистрации права …… от .... (л.д. 23-24)

.... между КУ адрес «Центр учета и содержания собственности адрес» и ФИО2 был заключен договор найма жилого помещения № …., согласно которого ФИО2 было передано за плату во владение и пользование помещение, состоящее из одной комнаты общей площадью 24,58 кв.м., расположенное по адресу: адрес, ул. ……, для временного проживания в нем. (л.д. 25-27) 

Распоряжением Министерства имущественных отношений адрес от 24 .... №-р «О жилых помещениях жилищного фонда социального использования адрес и жилищного фонда коммерческого использования адрес» комната № …. в доме № ….. по улице …… в адрес была исключена из специализированного жилищного фонда адрес (л.д. 16) и включена в фонд социального использования.

Согласно Распоряжению Министерства имущественных отношений №-р от .... из жилищного фонда социального пользования адрес было исключено помещение № ….. в секции № ….., в многоквартирном жилом доме, общей площадью 2430,5 кв.м., литера А, расположенном по адресу: адрес, ул. ……… (л.д. 36)

Как следует из ч. 1, ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с ч. 2, ст. 451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно ч. 4, ст. 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Как следует из п. 1, ч. 3, ст. 19 ЖК РФ жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, а также предоставляемых гражданам по договорам найма жилищного фонда социального использования жилых помещений государственного, муниципального и частного жилищных фондов.

Из чего следует, что жилые помещения могут быть предоставлены гражданам по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (п. 1 ст. 672 ГК РФ). Такой договор заключается по основаниям, на условиях и в порядке, которые предусмотрены жилищным законодательством.

В силу п. 4, ч. 3, ст. 19 ЖК РФ жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование, за исключением жилых помещений, указанных в пунктах 1 и 2 настоящей части.

С учетом вышеизложенного, с момента перехода жилого помещения в фонд коммерческого использования, на основании Распоряжения Министерства имущественных отношений №-р от ...., жилое помещение фактически утрачивает статус общежития специализированного государственного или муниципального жилищного фонда. Жилищное законодательство не регулирует отношения по специализации частного жилищного фонда, собственники которого владеют, пользуются и распоряжаются им по своему усмотрению в пределах, установленных гражданским и жилищным законодательством. Учитывая, что адрес является собственником спорной жилой комнаты №, право собственности на которую подтверждено государственной регистрацией права в установленном порядке, заключенный договор между КУ адрес «Центр учета и содержания собственности адрес» и ФИО2 является договором коммерческого найма, что исключает возможность применения к данным правоотношениям норм права о социальном найме жилого помещения. Таким образом, с момента перехода жилого помещения в фонд коммерческого использования ФИО2 фактически вселен в комнату частного жилищного фонда. При данных обстоятельствах жилое помещение выступает объектом гражданских, а не жилищных правоотношений, поэтому в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (сделки с жилыми помещениями, передача в коммерческий наем жилых помещений), что, по мнению суда, является существенными обстоятельствами, влияющими на содержание Договора № …. от .... заключенного между КУ адрес «Центр учета и содержания собственности адрес» и ФИО2

В соответствии с ч. 1, 2, ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с ч. 1, 2, ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Ввиду изменения существенных обстоятельств, которые повлияли на содержание Договора № ….. от .... истцом в адрес ФИО2 было направлено письмо № от .... с предложением об изменении содержания договора. Указанное предложение получено ФИО2 ...., однако ответчик согласия на изменение условий ранее заключенного договора не дал. (л.д. 48-49) Обратившись в суд с иском .... истцом требования ст. 452 ГК РФ соблюдены.

Поскольку договор найма, заключенный между собственником и ответчиком, обладает признаками коммерческого, следовательно, собственник имеет право устанавливать оплату за пользование имуществом, поскольку согласно ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему жилым помещения, в том числе имеет право сдавать их для проживания граждан, и в соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник вправе требовать устранения всяких нарушений его прав.

Пунктом 10 Постановления адрес от .... N 107-п «О Порядке предоставления жилых помещений жилищного фонда адрес коммерческого использования» установлен размер годовой платы за предоставление в возмездное пользование жилых помещений, который равен трем процентам от рыночной стоимости жилого помещения.

Согласно представленного отчета о рыночной стоимости объектов недвижимости (л.д. 50-62) рыночная стоимость объекта недвижимости расположенного по адресу: адрес, ул. …….. составляет 1078000 рублей. 

В судебном заседании ответчиком размер рыночной стоимость жилого помещения не оспаривался, из чего следует, что установленная плата за пользование указанным жилым помещением в размере 2695 рублей (1078000 рублей * 3% / 12 месяцев = 2695 рублей) действующего законодательства не нарушает законных прав и интересов ответчика.

Доводы ответчика о тяжелом материальном положении правового значения для рассмотрения настоящего спора не имеют.

Заявленные требования КУ адрес «Центр учета и содержания собственности адрес» к ФИО2 об изменении договора найма жилого помещения, взыскании судебных расходов законными и обоснованными и подлежащими удовлетворению.

На основании ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. 

Согласно платежному поручению №…… от .... (л.д. 7) истец при подаче искового заявления оплатил государственную пошлину в размере 6000 рублей. 

Суд с учетом требований ст. 98 ГПК РФ считает обоснованным удовлетворить требования истица о взыскании судебных расходов в сумме 6000 рублей. 

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования КУ адрес «Центр учета и содержания собственности адрес» к ФИО2 удовлетворить.

Внести изменения в пункт № …. Договора № …… найма жилого помещения в общежитии от ...., заключенного с ФИО2, изложив его в следующей редакции: «За пользование жилым помещением Наниматель ежемесячно вносит плату в размере 2695 рублей 00 копеек. Плата за пользование жилым помещением вносится Нанимателем не позднее 1-го числа месяца, за который производится оплата, по следующим реквизитам: Получатель: …… "Плата по договору коммерческого найма жилого помещения". В срок до10-го числа месяца следующего за расчетным, Наниматель вносит наймодателю плату за содержание и ремонт жилья, плату за коммунальные услуги. Размер ежемесячного платежа Нанимателя за содержание и ремонт жилья, за коммунальные услуги устанавливается в соответствии с законодательством Российской Федерации, законодательными актами адрес и адрес, регламентирующими размер оплаты за каждый вид услуги, в зависимости от количества проживающих и размера занимаемой площади».

Взыскать с ФИО2 в пользу КУ адрес «Центр учета и содержания собственности адрес» расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в Советский районный суд адрес в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Судья ФИО3