Дело № 2а-2197/2017

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

13 марта 2017 года

город Архангельск

Октябрьский районный суд г. Архангельска в составе:

председательствующего судьи Калашниковой А.В.,

при секретаре Яковлевой П.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к У. Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу о признании незаконным отказа в государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки, возложении обязанности зарегистрировать переход права собственности на земельные участки,

установил:

ФИО1 обратился в суд с административным иском о признании незаконным отказа Управления Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу в государственной регистрации перехода права на земельные участки с кадастровыми №, расположенные по адресу: 

<

адрес>, возложении обязанности на административного ответчика зарегистрировать переход права собственности на указанные земельные участки на основании заключенного между ФИО1 и СНО «Кирюшино» договора от ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между СНО «Кирюшино» и ФИО1 заключен договор целевого взноса, по условиям которого ФИО1 передает СНО «Кирюшино» в качестве целевого взноса на организацию (обеспечение) доступа к другим земельным участкам, территориально входящим в СНО «Кирюшино», земельные участки с кадастровыми №. Передача земельных участков в виде целевого взноса как от ФИО1, так и им от лица иных собственников земельных участков подразумевала переход имущества в состав общего имущества СНО «Кирюшино». Сообщением от ДД.ММ.ГГГГ административному истцу отказано в государственной регистрации перехода права собственности на основании представленного им договора. Полагает такие действия незаконными и нарушающими его права как на свободу договора, так и на свободу распоряжения имуществом.

В судебное заседание административный истец ФИО1 не явился, просит рассмотреть дело в свое отсутствие. 

Представитель Управления Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу ФИО2 требования не признала. Указала, что ДД.ММ.ГГГГ в У. поступило заявление о государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки на основании заключенного между ФИО1 и СНО «Кирюшино» договора от ДД.ММ.ГГГГ, в регистрации которого Управлением ДД.ММ.ГГГГ обоснованно отказано по результатам проведенной Управлением правовой экспертизы и после истечения срока приостановления государственной регистрации. С В силу действующего законодательства в качестве целевого взноса могут выступать только денежные средства, в связи с чем внесение в качестве целевого взноса земельных участков не соответствует закону, кроме того, превышает установленный протоколом СНО «Кирюшино» от ДД.ММ.ГГГГ размер целевого взноса. Представленный в Управление договор является возмездным, поскольку предполагает получение ФИО1 денежных средств за передачу им земельных участков. Вместе с тем, договор не содержит условия о цене недвижимости, условия уплаты цены договора в конкретный срок и конкретными лицами. В договоре не определен момент передачи денежных средств, документы, подтверждающие расчет по договору, на государственную регистрацию не представлены. После подачи заявления на государственную регистрацию заявителем дополнительно представлен договор от ДД.ММ.ГГГГ иного содержания, в связи с чем в Управлении в настоящее время имеется два различных по содержанию договора, что не позволяет однозначно установить основание для регистрации перехода права. Несмотря на провозглашенную законодателем свободу договору, заключенный между сторонами договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, в связи с чем доводы административного истца о нарушении административным ответчиком его права на свободу договору неубедительны. 

Заслушав представителя административного ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между СНО «Кирюшино» в лице председателя Совета ФИО1 и ФИО1 заключен договор, по условиям которого ФИО1 передает в СНО «Кирюшино» в качестве целевого взноса на организацию (обеспечение) доступа к земельным участкам (дорог) членов СНО «Кирюшино» и иных лиц, чьи земельные участки расположены там же, следующие земельные участки из земель сельхозназначения, расположенные в 

<

адрес> с кадастровыми №.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 представил в Управление заявление о государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество. В качестве документа, являющегося основанием для проведения государственной регистрации, заявителем представлен договор от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 дополнительно предоставлен протокол учредительного собрания СНО «Кирюшино» от ДД.ММ.ГГГГ, которым установлены размеры вступительного, членского и целевого взносов. 

ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация приостановлена для представления дополнительных доказательств наличия у ФИО1 оснований для государственной регистрации права.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 дополнительно представил в У. договор целевого взноса от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между СНО «Кирюшино» в лице ФИО3 и ФИО1, по условиям которого ФИО1 передает в СНО «Кирюшино» в качестве целевого взноса на организацию (обеспечение) доступа к земельным участкам (дорог) членов СНО «Кирюшино» и иных лиц, чьи земельные участки расположены там же, следующие земельные участки из земель сельхозназначения, расположенные в Архангельской 

<

адрес> с кадастровыми №.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением отказано в государственной регистрации в связи с неустранением в установленные сроки причин, препятствующих проведению государственной регистрации.

Согласно заявлениям о представлении документов, заявителем был избран способ получения документов - лично.

Сообщение об отказе получено административным истцом на руки ДД.ММ.ГГГГ.

Не согласившись с указанным решением, ФИО1 обратился в суд с настоящим административным иском.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

В соответствии со ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В соответствии с ч. 9 ст. 226 КАС РФ при рассмотрении дела по существу суду надлежит выяснять:

1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление;

2) соблюдены ли сроки обращения в суд;

3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих:

а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия);

б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен;

в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами;

4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

Основанием к удовлетворению заявления может служить нарушение требований законодательства хотя бы по одному из оснований, свидетельствующих о незаконности принятых решений, совершенных действий (бездействия).

К решениям отнесены акты органов государственной власти, органов местного самоуправления, их должностных лиц, государственных, муниципальных служащих и приравненных к ним лиц, принятые единолично или коллегиально, содержащие властное волеизъявление, порождающее правовые последствия для конкретных граждан и организаций.

По правилам п. 5 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд.

Как следует из положения абз. 3 п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, являются основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с абз. 3 п. 1 ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ в ходе проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество производятся правовая экспертиза документов, представленных на государственную регистрацию, и проверка законности сделки в соответствии с настоящим Федеральным законом, в том числе установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления.

Согласно п. 2 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Если иное не установлено настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами, документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются заявителем.

Согласно п. 1 ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Основаниями для государственной регистрации прав являются документы, необходимые для ее проведения и предусмотренные ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ.

Согласно п. 1 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных документов и (или) сведений и (или) подтверждению подлинности документов, достоверности указанных в них сведений. В день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав государственный регистратор обязан подготовить в письменной форме уведомление о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения и выдать или направить его заявителю (заявителям) в порядке, установленном пунктом 5 настоящей статьи. Заявитель (заявители) вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности содержащихся в них сведений. В случае, если государственная регистрация прав приостановлена по причине непредставления необходимых для государственной регистрации прав документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам, заявитель (заявители) уведомляется (уведомляются) о его (об их) праве представить такие документы по собственной инициативе.

Согласно п. 2 ст. 19 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на месяц. Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.

Статьей 20 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ определены основания для отказа в государственной регистрации прав, к числу которых отнесено, в том числе, такое основание: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Ранее судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 представил в Управление заявление о государственной регистрации перехода права собственности на спорные земельные участки на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного с обеих сторон самим ФИО1

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 дополнительно представил договор от ДД.ММ.ГГГГ, подписанный ФИО3 со стороны СНО «Кирюшкино» и ФИО1

Таким образом, в Управлении имеется два варианта договора целевого взноса от ДД.ММ.ГГГГ, что не позволяет однозначно установить основания для регистрации перехода права собственности, а также оценить полномочия лиц, осуществивших сделку.

Вопросы целевых взносов регулируются Федеральным законом от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», а также должны предусматриваться уставом СНО «Кирюшино». 

В силу ст. 1 Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ целевой взнос - это денежные средства, внесенные членами садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества либо садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого партнерства на приобретение (создание) объектов общего пользования.

Таким образом, действующее законодательство предусматривает внесение в качестве целевого взноса денежных средств. Уплата соответствующих целевых взносов дает право членам садоводческого некоммерческого объединения на пользование объектами инфраструктуры в порядке и на условиях, установленных уставом.

Внесение в качестве целевого взноса земельных участков не соответствует требованиям действующего законодательства.

Кроме того, вопреки установленному протоколом собрания от ДД.ММ.ГГГГ размеру целевого взноса, стоимость земельных участков превышает его размер.

Согласно ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

Согласно договору от ДД.ММ.ГГГГ, представленному на государственную регистрацию, ФИО1 передает в собственность СНО «Кирюшино» земельные участки, получая за них денежные средства. Таким образом, данный договор является договором купли-продажи земельных участков.

Мотивы несогласия административного истца с оценкой регистрирующим органом представленных документов правового значения не имеют, поскольку сводятся к формальному несогласию с результатами правовой экспертизы.

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Статьей 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Согласно п. 2 представленного на государственную регистрацию договора ФИО1 передает, а СНО «Кирюшино» принимает земельные участки, стоимость которых установлена и определена в размере 3 770 000 руб. с последующим возвратом цены договора неопределенными лицами (будущими членами СНО «Кирюшино») и в неустановленный срок. Исходя из указанных обстоятельств договор не позволяет однозначно установить цену договора, а также срок ее оплаты.

Таким образом договор не содержит согласованного между сторонами условия о цене недвижимости, что в силу ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о его незаключенности. 

Согласно п. 1 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить стоимость объекта недвижимого имущества непосредственно до или после передачи ему этого имущества, если иное не предусмотрено договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательств.

В силу п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В представленном договоре момент передачи денежных средств не определен. Документы, подтверждающие расчет по договору, на государственную регистрацию заявителем не представлены, что свидетельствует о возникновении ипотеки в силу закона в пользу отчуждателя по договору.

В соответствии п. 2 ст. 20 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом.

Однако заявление о государственной регистрации ипотеки, возникающей на основании закона, в Управление не представлено.

Ссылка административного истца на то, что субъекты гражданского права свободы в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора, также не свидетельствует об обоснованности заявленных требований.

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. При этом договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами является смешанным договором. К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

В силу п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом, действующим в момент его заключения.

При проведении правовой экспертизы представленных документов, в частности договора от ДД.ММ.ГГГГ, государственным регистратором установлено, что данный договор фактически является смешанным договором, и содержит элементы договора купли-продажи недвижимости.

Как указано выше, договор не позволяет однозначно определить цену отчуждаемых земельных участков, поскольку не установлен размер и порядок оплаты денежных средств, выплачиваемых СНО «Кирюшино» ФИО1, что свидетельствует о незаключенности договора и препятствует государственной регистрации перехода права по нему.

Ссылка административного истца о том, что регистрирующий орган оценивает договор по его наименованию, не соответствует действительности. Управлением при проведении правовой экспертизы документов дана оценка содержанию договора по его буквальному содержанию и соответствию требованиям действующего законодательства.

Законодательством не предусмотрена возмездность при внесении паевого и целевого взносов. Кроме того, действующее законодательство не предполагает внесение целевого (паевого) взноса членом объединения за иных членов СНО «Кирюшино» с последующим возмещением этих взносов.

Внесение земельных участков, принадлежащих ФИО1, в качестве целевого (паевого) взноса ни уставом, ни протоколом не предусмотрено. 

Поскольку в силу Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии Управление Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу является уполномоченным территориальным органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, он вправе принимать решения, в том числе, об отказе в государственной регистрации сделки при наличии достаточных для этого оснований.

В соответствии с п. 3 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ при принятии решения об отказе в государственной регистрации прав заявителю направляется в письменной форме сообщение о причинах отказа с обязательной ссылкой на положения настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения, в срок не более чем пять дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, и копия указанного сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов.

Управлением Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу вручено заявителю сообщение об отказе в государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ, что административным истцом не оспаривается, мотивы отказа приведены в сообщении достаточно полно.

Поскольку при принятии решений о приостановлении, а впоследствии об отказе в государственной регистрации сделки Управление Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу действовало в рамках предоставленных ему полномочий и в соответствии с действующим законодательством, оснований для удовлетворения требований ФИО1 о признании решения об отказе в государственной регистрации перехода права на земельные участки и возложении обязанности на ответчика устранить допущенные нарушения у суда не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 175, 227 ГПК РФ, суд 

решил:

в удовлетворении административного иска ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу о признании незаконным отказа в государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки, возложении обязанности зарегистрировать переход права собственности на земельные участки отказать.

Решение может быть обжаловано в Архангельский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Архангельска.

Мотивированное решение изготовлено 17 марта 2017 года

Председательствующий А.В.Калашникова