Дело №2-2402/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Первомайский районный суд города Омска

в составе председательствующего Солодкевича И.М.

при секретаре Шестак Ю.В.

рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Омске 10 сентября 2018 года

гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «АК БАРС ИПОТЕКА» о взыскании неустойки (пени),

У С Т А Н О В И Л :

ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО1 предъявила в суд иск к ответчику ООО «АК БАРС ИПОТЕКА», указав, что ДД.ММ.ГГГГ ответчик как продавец заключил с ней (истцом) и ее супругом ФИО2 как покупателями договор купли-продажи будущей вещи (жилого помещения) – двухкомнатной квартиры №

<

адрес> в городе Омске по цене 3287000 рублей, которую они полностью оплатили.

По договору срок передачи квартиры им ответчиком определен не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Однако ответчик передал им квартиру ДД.ММ.ГГГГ, допустив просрочку в 462 дня.

В договоре установлено, что в случае нарушения сроков передачи квартиры покупателям продавец обязан уплатить пени в размере 1/500 учетной ставки Центрального Банка Российской Федерации от стоимости квартиры за каждый день просрочки.

Отсюда за обозначенный период просрочки неустойка (пени) составляет 311607 рублей 60 копеек, а именно:

Стоимость квартиры, рублей

Период просрочки

Учетная ставка ЦБ РФ, % годовых

Расчет

Неустойка (пени), рублей

с

по

дней

****

****

****

****

****

****

****

****

****

****

****

****

****

****

****

****

****

****

****

****

****

****

****

****

****

****

****

****

****

****

****

****

****

****

****

**** руб. 60 коп.

Ее претензию от ДД.ММ.ГГГГ о выплате неустойки ответчик до настоящего времени не удовлетворил, мотивированный отказ в выплате неустойки не направил.

Просит взыскать в ее пользу с ответчика 311607 рублей 60 копеек неустойки (л.д.2-3, 17).

В своем отзыве ответчик ООО «АК БАРС ИПОТЕКА» подтвердил заключение и условия договора с истцом, но с иском не согласился.

Так, строительство многоквартирного дома 

<

адрес> в городе Омске выполнял ЖСК «Образование», который впоследствии признан банкротом.

В связи с признанием ЖСК «Образование» банкротом, в целях дальнейшего строительства дома обязательства принял вновь созданный ЖСК «Дом на Волховстроя», который стал застройщиком.

На основании определения Арбитражного суда Омской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № квартира № проектной площадью **** кв.м. на шестом этаже в строящемся жилом доме 

<

адрес> в городе Омска включена в реестр требований ООО «АК БАРС ИПОТЕКА».

ДД.ММ.ГГГГ ЖСК «Дом на Волховстроя» и ООО «АК БАРС ИПОТЕКА» заключили договор об участии в ЖСК «Дом на Волховстроя», и ответчик стал членом жилищно-строительного кооператива.

В связи с длительным (затянувшимся) строительством обозначенного многоквартирного дома и банкротством первого застройщика ответчик не мог оформить право собственности на жилые помещения, с чем и связано невыполнение обязательств по договору от ДД.ММ.ГГГГ.

При подписании договора с истцом ответчик исходил из того, что застройщик выполнит свои обязательства в сроки, и соответственно ответчик, в свою очередь, выполнит свои обязательства перед истцом, то есть не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, условия договора нарушения по независящим от ответчика обстоятельствам.

Ответчик ООО «АК БАРС ИПОТЕКА» получил право зарегистрировать право на обозначенную квартиру только ДД.ММ.ГГГГ.

Далее истец и ответчик подписали договор купли-продажи квартиры и передаточный акт от ДД.ММ.ГГГГ, и согласно данному акту претензий у истца к ответчику нет.

По расчету же самого ответчика за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ неустойка составит 283956 рублей 67 копеек, а именно:

Сумма по договора, рублей

Период просрочки

Ставка (до ДД.ММ.ГГГГ – средняя ставка по вкладам физических лиц, далее – ключевая ставка), % годовых

Пени, рублей

с

по

дней

****

****

****

****

****

****

****

****

****

****

****

****

****

****

****

****

****

****

****

****

****

****

****

****

****

****

****

****

****

****

****

****

****

****

****

****

****

****

****

****

****

****

****

****

****

****

****

****

****

****

****

****

****

****

****

****

****

****

****

****

****

****

****

****

****

****

****

Отметил, что, учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс Российской Федерации предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Полагает, истец не указала обстоятельства тяжести перенесенных ею нравственных страданий. Считает, что размер компенсации не обоснован, завышен и несоразмерен причиненному вреду, не соответствует требованиям разумности и справедливости.

Истец надлежащим образом была ознакомлена с пунктом 7.3 договора купли-продажи будущей вещи от ДД.ММ.ГГГГ о рассмотрении возникших споров в Вахитовском районном суде города Казани Республики Татарстан, и была с ним согласна, то есть действовала добровольно, в своем интересе и располагала полной и достоверной информацией об условиях договора. Однако в нарушение приведенного условия договора истец подала иск в Первомайский районнй суд города Омска.

Просил отказать в удовлетворении иска полностью (л.д.25-26).

В судебном заседании истец ФИО1 поддержала свои доводы и требования. Дополнила, что в акте приема-передачи квартиры указали только об отсутствии претензий по качеству квартиру, а имеющиеся недостатки они с супругом устранили за собственный счет. Свой расчет неустойки она считает правильным, соответствующим условиям договора с ответчиком. Ранее собственное жилье у них отсутствовало. Они жили в квартире по договору найма. Также, они платили за аренду другого помещения для хранения своих вещей, за что плата в спорный период составила около 50000 рублей. О каких-либо проблемах при строительстве дома ответчик их не предупреждал.

Привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица ФИО2 в судебное заседание не явился, был извещен, просил рассмотреть дело в его отсутствие, против удовлетворения иска в пользу ФИО1 не возражал (л.д.18-21).

Представитель ответчика ООО «АК БАРС ИПОТЕКА» по доверенности ФИО3 (л.д.45) иск не признал по доводам приведенного отзыва. О передаче настоящего дела в районный суд по правилам договорной подсудности не заявил, против рассмотрения дела в данном районном суде не возражал. Просил уменьшить размер неустойки до разумных пределов, например, до 50000 рублей как суммы расходов истца на аренду дополнительного помещения.

Возможное мировое соглашение стороны в итоге не достигли.

Выслушав стороны, исследовав материалы настоящего гражданского дела, суд приходит к следующему:

Гражданским кодексом Российской Федерации установлено:

- статья 12 - защита гражданских прав осуществляется путем, в том числе: взыскания неустойки…;

- пункт 1 статьи 307 - в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество…, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности;

- пункт 2 статьи 307 - обязательства возникают из договоров и других сделок…;

- пункт 3 статьи 307 - при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию;

- статья 309 - обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов…;

- пункт 1 статьи 310 - односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами;

- пункт 1 статьи 314 - если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода;

- пункт 1 статьи 330 - неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков;

- пункт 2 статьи 330 - кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства;

- часть 1 статьи 331 - соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства;

- пункт 1 статьи 332 - кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон;

- пункт 2 статьи 332 - размер законной неустойки может быть увеличен соглашением сторон, если закон этого не запрещает;

- пункт 1 статьи 333 - если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении;

- пункт 2 статьи 333 - уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды;

- пункт 1 статьи 395 (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 года №42-ФЗ, действующей с 01.06.2015 года по 31.07.2016 года) за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

- пункт 1 статьи 395 (в редакции Федерального закона от 03.07.2016 года №315-ФЗ, действующей с 01.08.2016 года) - в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором;

- пункт 6 статьи 395 - если подлежащая уплате сумма процентов явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд по заявлению должника вправе уменьшить предусмотренные договором проценты, но не менее чем до суммы, определенной исходя из ставки, указанной в пункте 1 настоящей статьи;

- пункт 1 статьи 401 - лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства;

- пункт 2 статьи 401 - отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство;

- пункт 3 статьи 401 - если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника…;

- статья 420 - договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1); к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307-419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе (пункт 3);

- статья 421 - граждане и юридические лица свободны в заключении договора… (пункт 1); условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422);

- пункт 1 статьи 454 - по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену);

- пункт 2 статьи 455 - договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара;

- пункт 1 статьи 457 - срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи…;

- пункт 1 статьи 549 - по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя… квартиру…;

- пункт 1 статьи 556 - передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче…

ДД.ММ.ГГГГ ЖСК «Дом на Волховстроя» (ЖСК, кооператив) и ООО «АК БАРС ИПОТЕКА» (член кооператива) заключили договор об участии в ЖСК «Дом на Волховстроя», предметом которого является размер и порядок участия члена кооператива в кооперативе (пункт 1.1); после завершения строительства жилого дома 

<

адрес> в городе Омске и получения разрешения на ввод в эксплуатацию при условии выполнения членом кооператива обязательств по внесению целевого паевого взноса в полном объеме, член кооператива приобретает право на оформление в собственности квартир № в жилом доме (пункт 1.3); сумма целевого паевого взноса по настоящему договору составляет 4253130 рублей, которая на момент подписания настоящего договора членом кооператива внесена в полном объеме в виде переданных ему прав застройщика ЖСК «Образование» (пункты 2.1, 2.1.1) (л.д.31-32). 

Правоотношения между ООО «АК БАРС ИПОТЕКА» (продавец) с ФИО1 и ФИО2 (покупатели) подтверждены договором купли-продажи будущей вещи (жилого помещения) от ДД.ММ.ГГГГ, условиями которого предусмотрено:

- пункт1.1 – продавец обязуется передать в общую долевую собственность по 1/2 доле каждому квартиру покупателям, а покупатели обязуются принять в общую долевую собственность по 1/2 доле каждому и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора объект недвижимого имущества – 2-х комнатную 

<

адрес>… в строящемся жилом доме по адресу…: 

<

адрес>…;

- пункт 1.3 – на момент заключения настоящего договора право собственности продавца на квартиру в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не зарегистрировано;

- пункт 2.1 – стоимость квартиры по настоящему договору составляет 3287000 (три миллиона двести восемьдесят семь тысяч) рублей…;

- пункт 3.1 – передача квартиры продавцом и принятие ее покупателями должна состояться в течение 3 (трех) месяцев с даты ввода жилого дома в эксплуатацию, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ, путем подписания акта приема-передачи квартиры;

- пункт 4.1 – продавец обязан:

- пункт 4.1.1 – передать квартиру по акту приема-передачи…;

- пункт 5.2 – в случае нарушения сроков передачи квартиры покупателям продавец уплачивает пению в размере 1/500 учетной ставки ЦБ РФ от стоимости квартиры за каждый день просрочки;

- пункт 5.4 – в случае уклонения или отказа одной из сторон от выплаты пени, сумма пени взыскиваются в судебном порядке;

- пункт 7.1 – изменение, дополнение и расторжение настоящего договора производится по письменному соглашению сторон… (л.д.4-7).

Свои обязательства по обозначенному договору и в установленный срок истец и третье лицо исполнили полностью, уплатив ответчику денежные средства в сумме 3287000 (три миллиона двести восемьдесят семь тысяч) рублей (л.д.8).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости кадастровый номер причитающейся истцу и третьему лицу квартире присвоен ДД.ММ.ГГГГ; право собственности ответчика на данную квартиру зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ на основании справки от ДД.ММ.ГГГГ, что соответствует дате выдаче разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.27-28).

По акту от ДД.ММ.ГГГГ ответчик передал истцу и третьему лицу указанную в договоре квартиру (л.д.9, 30).

В этот же день ДД.ММ.ГГГГ участники приведенного договора от ДД.ММ.ГГГГ заключили и договор купли-продажи той же квартиры, на которую уже зарегистрировано право собственности истца с обязанностью продавца передать, а покупателей принять соответствующую квартиру. Пеня же за просрочку исполнения обязательств для обеих сторон установлена уже в размере 0,1% от цен договора (л.д.29-30).

Таким образом, просрочка исполнения обязательств ответчика по договору в части передачи квартиры истцу и третьему лицу составила период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно или 462 дня.

ДД.ММ.ГГГГ истец направила ответчику заявление о выплате неустойки, предусмотренной договором между участвующими в деле лицами от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.10-11, 12-16), которую до настоящего времени ответчик ни полностью, ни частично не удовлетворил, мотивированный отказ истцу не направил.

Исходя из отзыва и объяснений представителя ответчика последний фактически отрицает свою вину в просрочке исполнения обязательств в части передачи квартиры истцу и третьему лицу, ссылается на независящие от него обстоятельства (затянувшееся строительство, длительное присвоение кадастрового номера с последующей регистрацией права собственности ответчика на квартиру), а также на основания для снижения заявленной истцом договорной неустойки, приводя иной расчет неустойки и отсутствие для истца неблагоприятных последствий.

Однако суд не может согласиться с доводами ответчика, поскольку:

- свои права и обязанности стороны изначально установили договором купли-продажи будущей вещи (жилого помещения) от ДД.ММ.ГГГГ, в том числе, взаимную ответственность обеих, как за просрочку передачи квартиры покупателям (без каких-либо оговорок и ссылок на возможные неблагоприятные обстоятельства, в том числе непреодолимой силы, и действия иных лиц), так и за просрочку оплаты предмета договора покупателями. Следует отметить, что для покупателей неустойка (пеня) предусмотрена в разы выше, чем для продавца; 

- длительное строительство жилого дома имело место и до заключения договора ответчика с истцом и третьим лицом; никто конкретный (определенный) срок окончания строительства жилого дома ответчику не назначал, не устанавливал и не обещал. С учетом данного обстоятельства и ответчик как продавец мог предусмотреть иной порядок и срок передачи квартиры покупателям либо своевременно предложить последним изменить условия договора в данной части, чем ответчик ни разу не воспользовался, о факте и причинах увеличения срока передачи объекта недвижимости покупателям ни разу не сообщил;

- не доказал ответчик и независящие от него причины длительного присвоения кадастрового номера предмету договора и регистрации своего права собственности на квартиру, о чем он также истца ранее не уведомлял.

Отсюда, предусмотренных законом и договором оснований для освобождения ответчика от уплаты истцу неустойки по договору нет.

Отсутствуют основания и для снижения заявленной истцом самой договорной неустойки, в том числе по доводам и расчетам ответчика:

- во-первых, именно ответчик установил крайний срок передачи квартиры истцу и третьему лицу, а также размер неустойки за нарушение данного срока;

- во-вторых; стороны установили для расчета неустойки именно учетную ставку Центрального Банка Российской Федерации, которую истец применила правильно. Поэтому, ссылки ответчика на возможность применения средних ставок по вкладам физических лиц и ключевой ставки по аналогии с пунктом 1 статьи 395 ГК РФ в зависимости от времени действия редакции данного правила не могут быть приняты судом во внимание. При этом ответчик в своем альтернативном расчете применяет опять же 1/500 часть от исходной величины как по договору с истцом, а не 1/360 или 1/365 как по правилам пункта 1 статьи 395 ГК РФ;

- в-третьих, следует учесть факт своевременного и полного исполнения истцом и третьим лицом своих обязательств, размер которых является весьма и весьма значительным, а также существенный период просрочки в 462 дня при отсутствии у истца и третьего лица жилья для постоянного проживания;

- в-четвертых, основное, неустойка (пеня), предусмотренная договором от ДД.ММ.ГГГГ определенно и значительно ниже, чем в случае расчета таковой по любому из возможных по закону вариантам: как по части 2 статьи 6 Федерального законом от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» и Закону Российской Федерации от 07.02.1992 года №2300-1 «О защите прав потребителей», так и на основании того же пункта 1 статьи 395 ГК РФ, менее которой неустойку в данном случае закон и не предусматривает.

Следовательно, при установленных обстоятельствах, исковые требования являются обоснованными, правомерными и подлежат удовлетворению в заявленной истцом сумме.

Руководствуясь ст.ст.194-198, 320-321 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «АК БАРС ИПОТЕКА»:

- в пользу ФИО1 311607 рублей 60 копеек (триста одиннадцать тысяч шестьсот семь рублей 60 копеек) неустойки (пени) по договору за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно;

- в местный бюджет государственную пошлину в сумме 6316 рублей.

На решение в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме могут быть поданы апелляционные жалобы в Первомайский районный суд города Омска для рассмотрения Омским областным судом.

Мотивированное решение суда составлено 17.09.2018 года.