Дело № 2-194/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

г. Светлогорск 8 августа 2019 года

Светлогорский городской суд Калининградской области в составе судьи Ганина В.А., при секретаре судебного заседания Андреевой С.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ответчику ФИО2 о переходе права собственности на две квартиры, а также рассмотрев встречное исковое заявление ФИО2 к истцу ФИО1 о признании договоров купли-продажи двух квартир недействительными 

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ответчику ФИО3, в котором просит:

1. Признать переход права собственности на 

<

Адрес>, расположенную на 4 (четвертом) этаже дома № 102 по ул. Советская шт. Янтарный Калининградской области от ФИО2 к ФИО1 

<

Дата> г.р. 

2. Признать переход права собственности на 

<

Адрес>, расположенную на 1 (первом) этаже 

<

Адрес> от ФИО2 к ФИО1 

<

Дата> г.р. 

В обоснование иска истец указывает, что 

<

Дата>г. между ним - ФИО1 и ответчицей - ФИО2 по обоюдному согласию, был заключен договор купли-продажи четырехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: 

<

Адрес>. Кадастровый 

<

№>, площадь квартиры 61 кв. м., а также был заключен второй договор купли-продажи двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: 

<

Адрес>. Кадастровый 

<

№>, площадь квартиры 50 кв. м.

В день заключения сделок он встретился с продавщицей в г. Калининграде, где в МФЦ, расположенном на пл. Победы, 1 в г. Калининграде, где они обсудили еще раз условия сделок по купли-продаже квартир, после чего ознакомились с договорами купли-продажи квартир на нее. Договор он готовил сам по образцу из интернета, который затем показывал знакомому.

Согласно их договоренностей, они решили сначала подписать договора купли-продажи и передаточные акты, сдать эти документы специалисту МФЦ, а после того, как их документы будут проверены и приняты, он оплатит тут же в здании Сбербанка на счет продавщицы всю сумму наличными, сняв при продавщице эти деньги в Сбербанке.

Так они и поступили, сначала подписав три экземпляра одного договора купли-продажи квартиры, а также три экземпляра другого договора купли-продажи квартиры в здании МФЦ на пл. Победа, 1 в г. Калининграде, затем с паспортами и иными документами прошли к специалисту 

<

ФИО>6 Специалист проверила их документы, убедилась в их личностях и через некоторое время выдала им описи принятых документов.

После этого, он с ФИО2 направились в отделение Сбербанка, которое расположено по адресу, 

<

Адрес>, где он снял денежные средства и передал их ответчице наличными в сумме 1500000 рублей за квартиру по адресу. 

<

Адрес>, а также 900000 за квартиру по адресу. 

<

Адрес>. Расписки о получении этих денег ответчицей были написаны в договорах купли-продаже несколькими минутами ранее в МФЦ.

Таким образом, все условия сделкам по купли-продаже спорных квартир с его стороны были соблюдены, цена по договорам уплачена, квартиры неоднократно им проверялись и осматривались, документы им лично подписывались и сдавались лично в МФЦ. 

Однако 

<

Дата> он пришел в МФЦ за зарегистрированными договорами, но ему выдали 2 уведомления о приостановке сделок, так как продавец (ответчица) обратилась к ним с заявлением от 

<

Дата> об этом.

Таким образом, самостоятельно он реализовать свое право на получение, оформление и регистрацию жилых помещений в собственность не могу.

Он вынужден обратиться в суд для защиты своих прав, доводы для признания своих требований обосновываю следующим:

Ответчица не только уклонилась от регистрации с ней сделок купли-продажи, но еще и препятствует их регистрации, получив от него полную стоимость по договорам, но при этом обратившись с заявлением в МФЦ о приостановке их регистрации.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. В соответствии со ст. 310 ГК РФ одностороннее изменение условий обязательства не допускается. Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.

На основании п.1, п. 3 статьи 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

В соответствии с п.1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здание, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 16 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав, переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. перехода, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

Ответчик ФИО2 подала встречное исковое заявление к истцу ФИО1, в котором просит:

-признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

Адрес> заключенный 

<

Дата> между истцом и ответчиком - недействительным, и применить последствия недействительности сделки,

-признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

Адрес> заключенный 

<

Дата> между истцом и ответчиком недействительным, и применить последствия недействительности сделки.

В обоснование встречного иска ответчик указывает, что в производстве Светлогорского городского суда находится гражданское дело 

<

№> по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании перехода права собственности на квартиры.

Между ней и ответчиком 

<

Дата> были заключены договора купли-продажи квартир, расположенных по адресу: 

<

Адрес>, и 

<

Адрес>.

Собственником данных квартир на момент заключения договоров являлась она.

Согласно условиям договоров, она продала указанные квартиры ответчику за 900000 и 1500000 рублей. Намерений продавать данные квартиры она не имела. В период оформления договоров купли-продажи, она не понимала значение и смысл подписанных мною договоров, обстоятельств произошедшего также не помню.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Также, на момент совершения данной сделки, она находилась в плохом психофизическом состоянии под влиянием стресса, что не была способна критично относиться к происходящим со мной событиям, понимать значение своих действий или руководить ими, в связи с чем, не могла понимать что за документы она подписывает.

Данные обстоятельства подтверждаются тем, что ФИО2 находилась на лечении в психиатрической больнице 

<

№> 

<

Адрес> на лечении неврологических заболеваний в период с 

<

Дата> по 

<

Дата>. В настоящий момент проходит амбулаторное лечение у врача психиатра по месту жительства.

В соответствии со 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом либо независимо от такого признания. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Согласно ст. 177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Абзацем 2 и 3 п. 1 ст. 171 ГК РФ предусмотрено, что каждая из сторон недействительной сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах. Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны.

Заключения данных сделок лишает ее права собственности на вышеуказанные жилые помещения, что лишает меня возможности в последующем распорядиться своим имуществом по своему усмотрению.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования подтвердил частично, за исключением права перехода права собственности на 

<

Адрес>, расположенную на 1 (первом) этаже 

<

Адрес> от ФИО2 к ФИО1 

<

Дата> г.р., так как он получил по денежной расписке от ФИО2 денежную сумму 800000 рублей в счет 

<

Адрес>, расположенной на 1 (первом) этаже 

<

Адрес>.

В судебное заседание ответчик ФИО2 не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена. Ее представитель по доверенности ФИО4 в судебном заседании иском ФИО1 не согласился и поддержал встречное исковое заявление ФИО2, указав на частичный возврат ответчиком по денежной расписке истцу 800000 рублей в счет 

<

Адрес>, расположенной на 1 (первом) этаже 

<

Адрес>.

Суд, выслушав стороны и исследовав доказательства по делу, приходит к следующему.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 

<

Дата> между ФИО1 и ответчицей - ФИО2 по обоюдному согласию, был заключен договор купли-продажи четырехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: 

<

Адрес>. Кадастровый 

<

№>, площадь 

<

Адрес> кв.м., по цене - 1500000 рулей. Также был заключен договор купли-продажи двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: 

<

Адрес>. Кадастровый 

<

№>, площадь 

<

Адрес> кв.м., по цене - 900000 руб.

Согласно их договоренностей ФИО2 получила наличными денежными средствами от ФИО1 по указанным договорам купли-продажи 1500000 рулей и 900000 рублей. Эти обстоятельства сторона ответчика не оспаривает и подтверждает.

Таким образом, все условия сделкам по купли-продажи спорных квартир со стороны ФИО1 были соблюдены, цена по договорам уплачена, документы им лично подписаны и сданы в МФЦ.

Вместе с тем, когда истец 

<

Дата> пришел в МФЦ за зарегистрированными договорами, то ему выдали два уведомления о приостановке этих сделок, так как продавец (ответчица ФИО2) обратилась в МФЦ с заявлением от 

<

Дата> о прекращении государственной регистрации прав ранее подданных документов, что подтверждается Уведомлениями Росреестра от 

<

Дата>. (л.д.27, 28)

Таким образом, продавец ФИО2 уклонилась от регистрации с ней сделок купли-продажи двух квартир, при этом получив от покупателя полную стоимость по договорам.

В силу пункта 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с пунктом 3 статьи 8.1 ГК РФ запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса.

На основании пункта 8 названной статьи отказ в государственной регистрации прав на имущество либо уклонение от государственной регистрации могут быть оспорены в суде.

В силу пункта 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

При уклонении стороны от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в соответствии со статьей 12 и с пунктом 1 статьи 553 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащим способом защиты права является требование о вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности, а не избранный истцом способ защиты права в виде признания права собственности на земельный участок.

Согласно разъяснений пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

При указанных обстоятельствах суд считает исковые требования истца подлежащими удовлетворению.

Вместе с тем, при рассмотрении дела в суде, ответчик ФИО2 по денежной расписке от 

<

Дата> вернула в пользу ФИО1 денежную сумму в размере 800000 рублей в счет возврата цены по договору купли продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

Адрес>. Кадастровый 

<

№>, площадь 

<

Адрес> кв.м.

В судебном заседании истец ФИО1 подтвердил получение указанных денежных средств от ответчика ФИО2 за однокомнатную квартиру расположенной по адресу: 

<

Адрес>. Кадастровый 

<

№>, площадь квартиры 50 кв.м.

Из чего следует, что при рассмотрении дела в суде между сторонами, по сути, состоялось соглашение о расторжении договора-купли продаж однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: 

<

Адрес>. Кадастровый 

<

№>, площадь квартиры 50 кв.м. По которому у ответчика ФИО2 остался невыплаченный долг истцу ФИО1 в размере 100000 рублей. 

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что договор купли продажи от 

<

Дата> однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: 

<

Адрес>. Кадастровый 

<

№>, площадь квартиры 50 кв.м., надлежит рассматривать, как расторгнутым, и поэтому не подлежащим исполнению.

Следовательно, исковые требования подлежат частичному удовлетворению, то есть только в части признания перехода права собственности на 

<

Адрес>, расположенную на 4 (четвертом) этаже 

<

Адрес> от ФИО2 к ФИО1 

<

Дата> г.р.

Что касается встречных исковых требований ответчика к истцу, то суд считает их не подлежащими удовлетворению в полном объеме, по следующим основаниям.

Ответчик обосновывает свои встречные требования положениями статьи 177 ГК РФ, согласно которой сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения (пункт 1).

Необходимым условием действительности сделки является соответствие волеизъявления воле лица, совершающего сделку. Таким образом, сделку, совершенную гражданином в состоянии, когда он не осознавал окружающей его обстановки, не отдавал отчета в совершаемых действиях и не мог ими руководить, нельзя считать действительной.

Согласно абз. 1 п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (абз. 2 п. 1 ст. 421 ГК РФ).

В силу абз. 1 п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 555 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В силу п. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ).

Как следует из материалов гражданского дела и установлено судом 

<

Дата> между ФИО1 и ответчицей - ФИО2 по обоюдному согласию, был заключен договор купли-продажи четырехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: 

<

Адрес>. Кадастровый 

<

№>, площадь квартиры 61 кв.м., по цене - 1500000 рулей. Также был заключен договор купли-продажи двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: 

<

Адрес>. Кадастровый 

<

№>, площадь квартиры 50 кв.м., по цене - 900000 руб. Указанные денежные средства в последующем ФИО5 получила от покупателя ФИО1

Таким образом, все условия сделок по купли-продажи спорных квартир сторонами были соблюдены.

В целях исследования таких обстоятельств по данному гражданскому делу определением суда была назначена и проведена судебная комплексная психолого-психиатрическая экспертиза.

Согласно заключению судебно-психиатрического эксперта (комиссии экспертов) ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, проведенной ГБЗУ «Психиатрическая больница Калининградской области 

<

№>» Отделение амбулаторных судебно-психиатрических экспертиз от 

<

Дата> 

<

№>, следует, что ФИО2 каким-либо психическим расстройством не страдала и могла понимать значение своих действий и руководить ими. Сторонами данное заключение не оспаривалось.

Из чего следует, что ФИО2 в период совершения ею сделок купли-продажи указанных двух квартир каким-либо психическим расстройством не страдала и могла понимать значение своих действий и руководить ими.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии законных оснований для признания недействительными в силу ст. 177 ГК РФ указанных договоров купли-продажи двух квартир от 

<

Дата> по приведенным ответчиком обстоятельствам, и поэтому считает возможным отказать ответчику во встречных исковых требованиях в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать переход права собственности на 

<

Адрес>, общей площадью 61,0 кв.м., кадастровый 

<

№>, расположенную на четвертом этаже 

<

Адрес>, от ФИО2, 

<

Дата> года рождения, к ФИО1, 

<

Дата> года рождения.

В остальной части исковых требований отказать ФИО1 к ответчику ФИО2.

Отказать ответчику ФИО2 во встречных исковых требованиях к истцу ФИО1 - в полном объеме.

Решение суда является основанием для регистрации перехода права собственности к ФИО1, 

<

Дата> года рождения, на 

<

Адрес>, общей площадью 61,0 кв.м., кадастровый 

<

№>, расположенную на четвертом этаже 

<

Адрес>.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Калининградский областной суд через Светлогорский городской суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 

<

Дата>.

СУДЬЯ ГАНИН В.А.