44OS0000-01-2020-000114-07

дело № 3а-5/2021

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 июня 2021 года г. Кострома

Костромской областной суд в составе

председательствующего судьи Лукоянова А.Н.,

при секретаре Полищук Е.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ПАО «Мобильные ТелеСистемы» к Управлению Росреестра по Костромской области и Департаменту имущественных и земельных отношений Костромской области об установлении в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ПАО «Мобильные ТелеСистемы» (далее также – общество) обратилось в суд с названным административным иском, указывая в обоснование, что является собственником нежилого здания (административное здание) площадью 1505,2 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровая стоимость которого утверждена по состоянию на 01 марта 2016 года в размере 58 371 821,57 руб.

Между тем, согласно отчету № №, составленному 

<

данные изъяты> рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 01 марта 2016 года составляет 27 834 278 руб.

Таким образом, размер кадастровой стоимости объекта недвижимости завышен по сравнению с его реальной рыночной стоимостью, что затрагивает права и интересы административного истца как плательщика налогов.

Общество обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости. Однако в удовлетворении заявления было отказано.

Административный истец просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определённой отчетом об оценке.

Судом привлечены к участию в деле в качестве административных ответчиков администрация Костромской области и ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Костромской области; Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области исключен из административных ответчиков и привлечён к участию в деле в качестве заинтересованного лица.

Ввиду возникновения сомнений в достоверности отчета об оценке рыночной стоимости объекта капитального строительства по ходатайству представителя заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области ФИО1 по делу проведена судебная оценочная экспертиза по проверке отчета и определению рыночной стоимости объекта недвижимости (заключение эксперта №-Э, эксперт ФИО5).

По ходатайству представителя административного истца ПАО «Мобильные ТелеСистемы» ФИО2 проведена повторная судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости (заключение эксперта №, эксперт ФИО6).

В ходе рассмотрения дела административный истец уточнил требования, просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определённой заключением эксперта ФИО6, – 40 018 000 руб.

В судебном заседании представитель административного истца ПАО «Мобильные ТелеСистемы» - ФИО2 уточнённые административные исковые требования поддержал.

Представитель административного ответчика администрации Костромской области ФИО3 и представитель заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области ФИО1 возражали против установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, определённом заключением эксперта ФИО4, полагали, что кадастровая стоимость должна быть установлена в соответствии с заключением эксперта ФИО5 (с учетом дополнений) в размере 44 855 000 рублей.

Представители административных ответчиков Управления Росреестра по Костромской области и ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Костромской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, возражений относительно административных исковых требований не представили.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Как видно из материалов дела, ПАО «Мобильные ТелеСистемы» с 01 марта 2002 года является собственником нежилого здания (административное здание) площадью 1505,2 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> /том 1 л.д. 9, 10-15, 229-230/.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость нежилого здания по состоянию на 01 марта 2016 года утверждена в размере 58 371 821,57 руб. /том 1 л.д. 209/.

В силу положений статей 373 и 374 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец является плательщиком налога на имущество организаций.

Согласно пункту 2 статьи 375, статье 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации и с учетом Перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, утвержденного Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области от 25.12.2020 N 103-од, налоговая база по принадлежащему обществу объекту недвижимости определяется как его кадастровая стоимость (№ п/п 5068).

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости влияют на объём налоговых обязательств ПАО «Мобильные ТелеСистемы», а, следовательно, затрагивают его права.

Согласно абзацу 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон «Об оценочной деятельности») результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 4).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок (абзац 37).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя (абзац 38).

ПАО «Мобильные ТелеСистемы» 27 марта 2020 года обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости здания. Решением комиссии № от 15 апреля 2020 года отказано в пересмотре кадастровой стоимости и определении её в размере рыночной стоимости /том 1 л.д. 39-42/.

В подтверждение заявленных требований административный истец представил отчет № № об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, составленный 

<

данные изъяты> В отчете рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 01 марта 2016 года определена в размере 27 834 278 руб. /том 1 л.д. 100-203/.

Согласно заключению эксперта №-Э (эксперт ФИО5) при проведении оценки оценщиком ФИО10 допущены нарушения требований законодательства, регламентирующего оценочную деятельность, в частности федеральных стандартов оценки, Закона «Об оценочной деятельности в РФ», что не позволяет признать достоверной определённую в отчете рыночную стоимость объекта недвижимости.

Этот вывод эксперта лицами, участвующими в деле, не оспаривался. Административный истец (с учетом сделанных в ходе рассмотрения административного дела уточнений) не основывает свои требования на указанном отчете.

Согласно заключению эксперта № (эксперт ФИО5), учитывая внесённые в него изменения и сделанные экспертом дополнения, рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 01 марта 2016 года составляет 44 855 000 рублей /том 3 л.д. 1-245, том 4 л.д. 16-25, 27-40, том 5 л.д. 200-206/.

Согласно заключению эксперта № (эксперт ФИО6), учитывая внесённые в него изменения, рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 01 марта 2016 года составляет 40 018 000 руб. /том 5 л.д. 1-154, 185-191, 217-232/.

Оба эксперта определяли стоимость единого объекта недвижимости (здания и земельного участка, на котором оно расположено) с использованием сравнительного (метод сравнительных продаж) и доходного подходов (метод прямой капитализации). Полученные по каждому подходу результаты согласовали с применением равных весовых коэффициентов (по 0,5 каждому результату).

Стоимость земельного участка, на котором располагается здание, эксперты определяли через сравнительный подход (метод сравнительных продаж). Стоимость здания получили через разницу стоимостей единого объекта недвижимости и земельного участка.

Таким образом, эксперты при определении рыночной стоимости объекта экспертизы использовали в целом одинаковые подходы и методы.

Стоимость земельного участка под объектом экспертизы определена экспертом ФИО5 с использованием объектов-аналогов, расположенных в городе Кострома по следующим адресам: 

<

адрес>. Рыночная стоимость земельного участка составила 5 033 000 руб. (4 708 руб./кв.м) /том 3 л.д. 108/.

Эксперт ФИО6 стоимость земельного участка определила с использованием объектов-аналогов, расположенных в городе Кострома по следующим адресам: 

<

адрес>. Рыночная стоимость земельного участка составила 4 158 766 руб. (3 890 руб./кв.м) /том 5 л.д. 87-89, 222-225/.

Стоимость единого объекта недвижимости методом сравнительных продаж определена экспертом ФИО5 с использованием объектов-аналогов, расположенных в городе Кострома по следующим адресам: 

<

адрес>Б. Рыночная стоимость единого объекта недвижимости составила 54 947 000 руб. (36 504 руб./кв.м) /том 3 л.д. 183/.

Эксперт ФИО6 при определении стоимости единого объекта недвижимости использовала объекты-аналоги, расположенные в городе Кострома по адресам: 

<

адрес>. Рыночная стоимость единого объекта недвижимости составила 47 272 311 руб. (31 406 руб./кв.м) /том 5 л.д. 110-113, 225-228/.

В доходном подходе эксперт ФИО5 определила ставку арендной платы отдельно для основной площади помещений 1-го этажа – 660 руб./кв.м в месяц, для вспомогательной площади помещений 1-го этажа - 450 руб./кв.м в месяц, для помещений 2-го и 3-го этажей – 590 руб./кв.м в месяц, для помещений цокольного этажа 373 руб./кв.м в месяц. При этом эксперт использовал объекты-аналоги, расположенные в городе Кострома по следующим адресам: 

<

адрес>А, 

<

адрес>. Годовые суммы арендной платы, рассчитанные через указанные ставки, экспертом суммированы, после чего с применением значений убытков от вакансий (процент недозагрузки) 12,3%, операционных расходов 12,5% и коэффициента капитализации 12,1 %, определена рыночная стоимость единого объекта недвижимости в размере 44 828 000 руб. /том 3 л.д. 137-140, 159, том 5 л.д. 201-204, 205-206/. 

Эксперт ФИО6 в доходном подходе рассчитала ставку аренды для всего здания в целом (366 руб./кв.м в месяц), использовала для этого объекты-аналоги, расположенные в городе Кострома по следующим адресам: 

<

адрес>. Стоимость единого объекта недвижимости в рамках доходного подхода определена с применением нулевого значения убытков от вакансий (процент недозагрузки), значений операционных расходов 21,7% и коэффициента капитализации 12,6 %. В итоге стоимость единого объекта недвижимости составила 41 081 635 руб. /том 5 л.д. 136-137, 228-232/.

Порядок проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определён стандартами оценочной деятельности, которые в силу положений статьи 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности» обязательны к применению.

Правила применения к оценке недвижимости сравнительного подхода закреплены в пункте 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утверждённого Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. N 611 (далее также – ФСО № 7), согласно которому при применении сравнительного подхода в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам (подпункт «б»). При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или её удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта (абзац 3 подпункта «д»). Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используется, в том числе, такой элемент сравнения как местоположение объекта (подпункт «е»).

Согласно справочникам оценщика недвижимости Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки, которые активно используются оценщиками и экспертами при определении рыночной стоимости объектов недвижимости, использовались также экспертами ФИО5 и ФИО6 при проведении экспертиз, наибольшее влияние на стоимость офисно-торговых объектов недвижимости (зданий и земельных участков под офисно-торговую застройку) оказывает такой ценообразующий фактор как местоположение объекта. Вес этого фактора составляет 0,25-0,30 в стоимости объекта, принятой за единицу.

Анализ местоположения вышеуказанных объектов-аналогов, использованных экспертами для определения рыночной стоимости, свидетельствует о том, что наиболее сопоставимыми по местоположению с объектом экспертизы являются объекты-аналоги, использованные экспертом ФИО5, нежели экспертом ФИО6 /том 3 л.д. 93-94, 126-127, 162; том 5 л.д. 81, 91, 97, 119, 139/.

При определении стоимости единого объекта недвижимости в рамках обоих подходов эксперт ФИО5 не вводит понижающие или повышающие корректировки на местоположение /том 3 л.д. 137-140, 183, том 5 л.д. 201-204/. Обстоятельств, подтверждающих необходимость введения таких корректировок, суд не усматривает.

Лишь определяя стоимость земельного участка под объектом экспертизы, эксперт ФИО5 вводит понижающую корректировку в размере 0,958 на местоположение для объекта-аналога № 2, расположенного по адресу: 

<

адрес>) /том 3 л.д. 108/. Эта корректировка обусловлена, несмотря на близость расположения этого объекта-аналога и объекта экспертизы друг к другу, высоким автомобильным трафиком улицы, на пересечении с которой находится объект-аналог (

<

адрес>).

Эксперт ФИО6 определяла стоимость единого объекта недвижимости через стоимость, в том числе, объектов-аналогов, которые не сопоставимы с объектом экспертизы по местоположению.

Так, в сравнительном подходе использовался объект-аналог № 3, расположенный по адресу: 

<

адрес>, который находится не в центральной части города, что, несмотря на идентичную с объектом экспертизы типовую зону города (IV – спальный микрорайон среднеэтажной застройки), влечёт введение экспертом повышающей корректировки 1,25 /том 5 л.д. 120, 226/. Понижающие корректировки на местоположение введены и к стоимости объектов-аналогов № 1 и № 2 /том 5 л.д. 116-120, 226/.

В доходном подходе эксперт ФИО6 использует объект-аналог №3, расположенный по адресу: 

<

адрес>, который относит ко второй типовой зоне города (центр административного района города) и вводит понижающую корректировку 0,78 /том 5 л.д. 139, 228-229/.Обоснованность отнесения этого объекта-аналога по местоположению ко второй типовой зоне города вызывает сомнения, поскольку территориально он располагается в первом квартале от центра города, то есть в непосредственной близости от культурного и исторического центра города Кострома, что является основанием для рассмотрения экспертом вопроса об отнесении этого объекта-аналога к первой типовой зоне (культурный и исторический центр). Однако в заключении эксперта (при таком территориальном расположении) отсутствует подробное обоснование отнесения объекта ко второй типовой зоне. Таким образом, учитывая значительный вес ценообразующего фактора «местоположение в пределах города» в стоимости объекта, суд полагает, что более достоверная величина рыночной стоимости могла быть получена через стоимость объектов-аналогов, сопоставимых по данному ценообразующему фактору с объектом оценки. Соответственно, более достоверным, принимая во внимание также спорность отнесения объекта-аналога по адресу: 

<

адрес>, ко второй типовой зоне города, следует признать результат оценки, полученный экспертом ФИО5, а не экспертом ФИО6 Кроме того, результат оценки, полученный экспертом ФИО6, не может быть признан достоверным также ввиду следующего. В сравнительном подходе, используя объект-аналог № 1 – здание, расположенное по адресу: 

<

адрес>, эксперт ФИО6 принимает его площадь равной 700 кв.м, то есть как указано в объявлении о продаже, не проверяя соответствие этой информации действительности /том 5 л.д. 98-99, 225/. В тоже время на дату продажи действительная площадь здания составляла 716,6 кв.м, что подтверждается данными из единого государственного реестра недвижимости, приведёнными в заключении эксперта ФИО5, и расчетами эксперта. Именно такая площадь использована экспертом ФИО5 в расчетах /том 3 л.д. 169-172, 183/. Поскольку при проведении экспертного исследования определялась рыночная стоимость объекта экспертизы, то есть фактически осуществлялась оценочная деятельность, суд полагает, что заключение эксперта должно соответствовать требованиям федеральных стандартов оценки. Однако использование экспертом ФИО6 недостоверного значения площади объекта-аналога не соответствует требованиям, изложенным в пункте 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), утверждённого Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. N 299 (далее также – ФСО № 3), в соответствии с которыми содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов. Кроме того, в пункте 13 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1), утверждённого Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. N 297 (далее также – ФСО № 1), предусмотрено, что информация о ценах и характеристиках используемых в сравнительном подходе объектов-аналогов должна быть достоверна и достаточна. Сопоставляя объект экспертизы с выбранными объектами-аналогами по ценообразующему фактору «расположение относительно красной линии», эксперт ФИО6 исходит из того обстоятельства, что оцениваемое здание и земельный участок, на котором оно стоит, располагаются внутриквартально, а не на красной линии. Такой вывод эксперт делает, учитывая расположение улицы Энгельса в городе, пешеходный и транспортный трафик по этой улице. Корректировки на различие по этому фактору с объектами-аналогами сделаны экспертом согласно данным справочников оценщика недвижимости. В тоже время из имеющихся в обоих заключениях картографических материалов и фотографий следует, что объект экспертного исследования и земельный участок под ним располагаются непосредственно на красной линии улицы Энгельса, а не внутриквартально. Оба эксперта в заключениях указывают на достаточно активный транспортный трафик по улице Энгельса, эксперт ФИО5 отмечает, что по улице Энгельса транспорт из центральной части города следует в сторону Фабричного округа /том 3 л.д. 38, том 5 л.д. 10/. Таким образом, ни территориальное положение улицы Энгельса в городе Кострома (центральная часть города), ни территориальное положение оцениваемого объекта на этой улице, ни степень оживлённости улицы не дают оснований для вывода о внутриквартальном расположении. Заключение эксперта ФИО6 не содержит развёрнутой оценки указанных обстоятельств, доказывающей, что действительное местоположение объекта экспертизы внутриквартальное. Определяя стоимость земельного участка под объектом экспертизы, эксперт ФИО6 указывает на нецелесообразность введения корректировок по ценообразующему фактору «обеспеченность инженерными коммуникациями», принимает эти корректировки равными единице. Однако при этом она делает вывод о том, что наличие возможности или невозможности подключения того или иного вида коммуникаций является основанием для корректировки условий сделки, то есть фактически подтверждает влияние указанного фактора на стоимость земельного участка. Суд не может согласиться с выводом о нецелесообразности введения указанной корректировки, поскольку на стоимость земельного участка значительное влияние оказывает наличие инженерных коммуникаций (центрального газоснабжения, отопления, канализации и водоснабжения, электроснабжения), а точнее наличие подключений к сетям и коммуникациям на земельном участке. Наличие подключений к сетям и коммуникациям увеличивает количество вариантов использования земельного участка, что увеличивает потенциальное количество заинтересованных лиц и, соответственно, стоимость. Используемые оценщиками при определении рыночной стоимости земельных участков справочники оценщика недвижимости содержат данные о предполагаемых величинах корректировок в зависимости от обеспеченности коммуникациями. Размер стоимости арендной ставки в рамках доходного подхода определён экспертом ФИО6 фактически без учета этажности оцениваемого здания. Отказ от введения повышающих и понижающих корректировок обоснован тем обстоятельством, что объекты-аналоги являются отдельностоящими зданиями, полностью предложенными к аренде /том 5 л.д. 141, 229/. Суд не может согласиться с таким обоснованием. Из заключения эксперта ФИО6 следует, что использованные ею объекты-аналоги представляют собой здания различной этажности: объект-аналог № 1 (

<

адрес>) 4 этажа, объект-аналог № 2 (

<

адрес>) 2 этажа, объект-аналог № 3 (

<

адрес>) 3 этажа /том 5 л.д. 129-130, 133/. В заключении не имеется данных о размере площади, в том числе арендопригодной площади, каждого этажа в объектах-аналогах № 1 и № 2. Из объявлений следует, что объекты-аналоги № 2 и № 3 предлагаются к сдаче в аренду как целиком (то есть всё здание), так и в отдельности по этажам или даже по кабинетам, площадь одного этажа объекта-аналога № 3 составляет 120 кв.м /том 5 л.д. 129, 133/. При различиях в этажности объекта экспертизы и объектов-аналогов, при отсутствии данных о размере площади каждого этажа объектов-аналогов нельзя говорить об их сопоставимости по ценообразующему фактору «этаж расположения». Экономическая привлекательность всего здания в целом определяется не только количеством этажей, но и размерами площадей каждого этажа и их соотношением. Эксперт ФИО5, как уже указано выше, рассчитывала стоимость единого объекта недвижимости через доходный подход путём определения размера арендной ставки отдельно по каждому этажу, то есть фактически учитывала размер площадей каждого этажа оцениваемого здания. Корректировки на этаж расположения введены ею согласно справочнику оценщика недвижимости. Экспертом ФИО6 при введении корректировки на площадь объекта в сравнительном подходе для объекта-аналога № 2 (

<

адрес>Б) взято значение корректировки, не соответствующее значению, приведённому в использованном справочнике оценщика недвижимости, 0,88 вместо правильного 0,96 /том 5 л.д. 123, 227/. Обоснование корректности введённой корректировки в заключении отсутствует. Указанное выше свидетельствует о несоответствии заключения эксперта ФИО6 требованиям федеральных стандартов оценки (в частности, пункту 5 ФСО № 3, пункту 13 ФСО № 1 и пункту 22 ФСО № 7), что исключает установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, определённом этим заключением.Оснований не доверять заключению эксперта ФИО5 у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется специальное высшее образование, стаж экспертной работы.Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования. При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки. Выводы заключения (с учетом дополнений) подтверждены экспертом ФИО5 в письменных пояснениях и при допросе в судебном заседании. Возражения административного истца относительно отсутствия в заключении эксперта ФИО5 раздела «Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе на рынок оцениваемого объекта …» и о необоснованности применения минимального значения скидки на торг из расширенного интервала в доходном подходе учтены экспертом ФИО5 /том 4 л.д. 6-10/. Эксперт представила суду соответствующий раздел экспертного исследования и дополнения к заключению эксперта, в которых ставки арендной платы в доходном подходе пересчитала с использованием в расчетах среднего значения скидки на торг из расширенного интервала /том 4 л.д. 27-40, том 5 л.д. 200-206/.

По иным возражениям административного истца экспертом даны исчерпывающие пояснения, свидетельствующие об обоснованности вывода эксперта о рыночной стоимости объекта экспертизы.

С возражениями административного истца относительно достоверности определённой экспертом рыночной стоимости суд не может согласиться ввиду следующего.

Проанализировав фактические данные расположения объекта экспертизы на улице Энгельса, данные, характеризующие эту улицу, её оживлённость, проходящий по ней транспортный и пешеходный трафик, руководствуясь используемой оценщиками для проведения оценки справочной литературой, содержащей критерии определения местоположения объекта оценки относительно красной линии, эксперт пришёл к обоснованному выводу о том, что принадлежащее административному истцу здание располагается на красной линии. Административный истец не привел доводов, опровергающих этот вывод.

Эксперт ФИО5, используя для расчета ставок арендной платы, объект-аналог № 1, расположенный по адресу: 

<

адрес>, признала его находящимся внутриквартально, учитывая те обстоятельства, что непосредственно на проезжую часть улицы Подлипаева этот объект не выходит, заезд к нему осуществляется по внутриквартальному проезду, улица Юношеская имеет низкий транспортный и пешеходный трафик, является тупиковой улицей.

Оснований не согласиться с данным выводом суд не усматривает.

Утверждение эксперта ФИО5 о том, что расположение этого объекта-аналога в непосредственной близости от улицы Подлипаева, обладающей высоким транспортным трафиком, и возможность просмотра объекта с этой улицы не имеют значения для решения вопроса о расположении на красной линии или внутриквартально, суд признаёт обоснованным ввиду следующего.

Доказательств того, что улица Юношеская характеризуется высоким автомобильным и/или пешеходным трафиком, административный истец не представил. Не представлено им и доказательств того, что активный автомобильный трафик по улице Подлипаева каким-либо образом затрагивает улицу Юношескую. Здание, в котором располагается объект-аналог, находится в некотором удалении от автодороги, проходящей по улице Подлипаева, от улицы Подлипаева оно отделено зеленой зоной (трава и деревья). Заезд с улицы Подлипаева на улицу Юношескую может быть осуществлён только через улицу Пастуховскую /том 3 л.д. 128, 129/. Также не имеется данных о том, что просматриваемость здания с улицы Подлипаева, несмотря на удалённость от этой улицы, влияет на пешеходный и автомобильный трафик у здания.

Объекты-аналоги № 2 и № 3, расположенные на улице Лагерная, использованные экспертом для расчета ставок арендной платы, также признаны им находящимися внутриквартально, а не на красной линии, с учетом тех обстоятельств, что улица Лагерная не является оживлённой улицей города, не является улицей, связывающей различные районы и улицы города, по которой движется транспортный и/или пешеходный поток, характеризуется низким транспортным и пешеходным трафиком.

Суд не усматривает оснований не согласиться с данным выводом, принимая во внимание содержащиеся в экспертном заключении данные, характеризующие эти объекты-аналоги и улицу, на которой они расположены. Доказательств обратного административный истец суду не представил.

Иные доводы административного истца, приведённые в обоснование несогласия с заключением эксперта ФИО5, опровергаются её письменными пояснениями и пояснениями, данными в судебном заседании.

В пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание. В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с данным разъяснением кадастровая стоимость объекта недвижимости должна быть установлена в размере рыночной стоимости, определённой заключением эксперта ФИО5

Суд не может согласиться с доводом административного истца о том, что при назначении повторной судебной оценочной экспертизы предыдущее заключение не может быть положено в основу судебного акта.

Вывод эксперта ФИО5 о недостоверности определённой в представленном административным истцом отчете рыночной стоимости объекта недвижимости административный истец не оспаривал, но в тоже время сомневался в обоснованности вывода эксперта о рыночной стоимости объекта недвижимости. 

Ввиду этих сомнений, с целью обеспечения права административного истца на представление в материалы административного дела доказательств величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, судом назначена по административному делу повторная судебная оценочная экспертиза.

С учетом дополнений эксперта ФИО5, представленных суду уже после получения заключения повторной судебной оценочной экспертизы, учитывающих одно из возражений административного истца, принимая во внимание показания эксперта ФИО5, данные в судебном заседании, и её письменные пояснения, суд не усматривает оснований сомневаться в достоверности и обоснованности сделанного экспертом в заключении вывода относительно рыночной стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с положениями статей 84 и 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации результаты оценки доказательств отражаются в решении суда.

Соответственно, факт назначения судом повторной экспертизы не может подменять собой оценку предыдущего заключения, тем более, учитывая внесение в это заключение изменений уже после назначения повторной экспертизы.

Поскольку ПАО «Мобильные ТелеСистемы» с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области, датой подачи заявления следует считать дату обращения с заявлением в комиссию – 27 марта 2020 года.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Установить кадастровую стоимость нежилого здания (административное здание) площадью 1505,2 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 марта 2016 года в размере 44 855 000 (сорок четыре миллиона восемьсот пятьдесят пять тысяч) рублей.

Датой подачи заявления считать 27 марта 2020 года. 

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Костромской областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий А.Н. Лукоянов

Мотивированное решение суда составлено 02 июля 2021 года.