03RS0011-01-2023-001366-14

Дело №2-1309/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 июля 2023 года город Ишимбай

Ишимбайский городской суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Васиковой Р.Р.,

при секретаре Кругловой И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан об обязании заключить договор аренды земельного участка, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан об обязании заключить договор аренды земельного участка. В обоснование иска указано, что на основании договора аренды от 29.07.2010 земельный участок с кадастровым номером №, площадью № кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, был предоставлен ФИО2 в аренду, сроком на 5 лет, с 29.07.2010 до 29.07.2015. На основании договора от 15.03.2011 права и обязанности арендатора по указанному договору уступлены ФИО2 - ФИО3 01.09.2014 администрация Ишимбайского района выдала ФИО3 разрешение на строительство жилого дома. Договором от 29.05.2015 права и обязанности арендатора по указанному договору уступлены ФИО3 своему сыну ФИО1 Дополнительным соглашением от 23.10.2015 срок договора аренды продлен по 29.07.2018. На указанном земельном участке истец построил объект незавершенного строительства, на который выдан технический паспорт и зарегистрировано право собственности истца. Срок договора аренды закончился 07.10.2022 года. Истец в силу жизненных обстоятельств не успел вовремя представить документы для продления срока аренды. В марте 2023 года истец оплатил аренду за весь 2022 год и обратился к ответчику с заявлением о продлении договора аренды. Однако истцу в продлении договора аренды было отказано. Данный отказ истец считает незаконным и необоснованным. Потому просит суд обязать ответчика заключить с ним договор аренды земельного участка с кадастровым номером № на новый срок без проведения торгов.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. 

Представители ответчика Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии сторон.

Изучив и оценив материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, материалами дела подтверждено, что между Администрацией МР Ишимбайский район РБ и ФИО2 заключен договор №3236 аренды земельного участка от 29.07.2010, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером №, площадью № кв.м, для строительства индивидуального жилого дома, местоположение установлено относительно ориентира: 

<

адрес>

В силу п.3.1 договора срок аренды земельного участка установлен с 29 июля 2010 года по 29 июля 2015 года.

Согласно п.3.4 договора, продление договора на неопределенный срок по истечении срока действия не допускается.

В случае использования арендатором земельного участка по истечении срока действия настоящего договора (несвоевременный возврат арендованного земельного участка в соответствии со ст. 622 ГК РФ) он обязуется вносить арендную плату за пользование земельным участком в размере и порядке, установленном настоящим договором, что не может быть расценено сторонами в качестве продления договора на неопределенный срок, либо в качестве согласия арендодателя на продолжение арендных отношений (п.3.5 договора).

По истечении срока действия настоящего договора преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок исключается в случае недобросовестного исполнения арендатором условий настоящего договора (п.3.6 договора).

Спорный земельный участок сформирован, поставлен на кадастровый учет 12.07.2010. Как усматривается из кадастрового паспорта от 14.07.2010 земельный участок с кадастровым номером № имеет площадь № кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства индивидуального жилого дома.

Договором от 15.03.2011 права и обязанности арендатора по договору №3236 аренды земельного участка от 29.07.2010 ФИО2 уступлены ФИО4

Судом установлено, что ФИО4 получено разрешение на строительство на спорном земельном участке жилого дома № RU 035280002012002-416-14 на строительство двухэтажного индивидуального жилого дома, сроком на десять лет, до 01.09.2024.

Договором от 29.05.2015 права и обязанности арендатора по договору №3236 аренды земельного участка от 29.07.2010 ФИО4 уступлены ФИО1 

Дополнительным соглашением от 23.10.2015 г. к указанному договору аренды, на основании постановления главы администрации городского поселения город Ишимбай муниципального района Ишимбайский район от 23 октября 2015 №726-П, продлен срок действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, по 29.07.2018 года.

15 октября 2019 года между администрацией городского поселения город Ишимбай муниципального района Ишимбайский район и ФИО1 заключен договор №475-ФЛ аренды земельного участка с кадастровым номером №. Земельный участок предоставлен арендатору для строительства индивидуального жилого дома для завершения строительства). 

В силу п.3.1 договора срок аренды земельного участка установлен с 08 октября 2019 года по 08 октября 2019 года.

Установлено, что 22.05.2023 Управлением Росреестра по Республике Башкортостан зарегистрировано право собственности истца ФИО1 на объект незавершенного строительства (степень готовности 33%), расположенный по адресу: 

<

адрес>

Судом установлено, что истец ФИО1 обратился в адрес ответчика с заявлением о заключении договора аренды земельного участка.

Письмом Отдела по Ишимбайскому району и городу Ишимбай Управления по работе с территориальными отделами и взаимодействия с органами местного самоуправления Министерства земельных и имущественных отношений РБ №М04ТО-05-52-исх/1022-Г от 06.04.2023 в удовлетворении заявления ФИО1 отказано ввиду отсутствия основания для передачи испрашиваемого земельного участка в аренду без проведения торгов.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 этой статьи.

Подпунктом 2 пункта 5 названного Кодекса предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 этого пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с этим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ, в случае если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом по смыслу вышеприведенной нормы пункта 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 1 марта 2015 года, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации.

Следовательно, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Таким образом, само по себе отсутствие государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке, который предоставлен в аренду до 1 марта 2015 года, не свидетельствует об утрате истцом ФИО1 права на предоставление ему спорного земельного участка.

Кроме этого, по общему правилу, установленному статьями 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, для строительства объектов капитального строительства необходимо получение разрешения на строительство, а после завершения строительства - разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Судом установлено, что разрешение на строительство фактически возведенного истцом объекта недвижимости у ФИО1 имеется.

Учитывая фактические обстоятельства дела, а также приведенные выше требования действующего законодательства, поскольку стороной истца в ходе рассмотрения представлены доказательства наличия совокупности обстоятельств, при которых допускается продление договора аренды земельного участка, суд считает заявленные исковые требования законными и обоснованными.

Также, доказательств, что орган местного самоуправления в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, обращался в суд с требованием об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, не представлено.

Федеральным законом от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В силу пункта 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего истцу, и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.

Применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, как то установлено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, у ФИО1 имеется право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта.

Данная правовая позиция изложена в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19 января 2022 года № 19-КАД21-17-К5.

В условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка с момента истечения в 2022 г. срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски для имущественных прав собственника объекта незавершенного строительства, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида.

Конституция Российской Федерации, провозглашая Российскую Федерацию социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие каждого человека, предписывает органам государственной власти и органам местного самоуправления поощрять строительство, создавать условия для осуществления права на жилище (часть 2 статьи 40).

Жилищный кодекс Российской Федерации возлагает на органы государственной власти и органы местного самоуправления обязанность в пределах их полномочий обеспечивать условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе стимулировать жилищное строительство (пункт 4 статьи 2).

Истец со своей стороны указывал о намерении завершить строительство индивидуального жилого дома и о том, что соответствующие работы им ведутся, земельный участок освоен.

С учетом установленных по делу обстоятельств, отказ ответчика в заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства препятствует истцу в улучшении жилищных условий, нарушает конституционные принципы правовой определенности, справедливости, поддержания доверия граждан к действиям государства, а также баланс конституционно защищаемых ценностей, публичных и частных интересов.

При таких обстоятельствах, исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению с возложением на Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан обязанности заключить с истцом договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, для завершения строительства индивидуального жилого дома на срок, предусмотренный законодательством.

Руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 - удовлетворить.

Возложить на Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан обязанность заключить с ФИО1 (СНИЛС №) договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью № кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства индивидуального жилого дома, адрес: 

<

адрес> для завершения строительства индивидуального жилого дома на срок, предусмотренный законодательством.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан через Ишимбайский городской суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья Р.Р. Васикова

Мотивированное решение изготовлено 04.08.2023.