Дело №

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

26 октября 2020 года г.Краснознаменск

Краснознаменский районный суд Калининградской области в составе председательствующего судьи Бондаренко О.С., при секретаре Черемновой М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи ничтожным, применении последствий недействительности сделки, взыскании денежных средств,

по встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры,

У с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи ничтожным, применении последствий недействительности сделки. В обоснование заявленных требований указала, что между истцом и ответчиком 27 декабря 2019 года был заключен предварительный договор купли-продажи, согласно которого ответчик, обязался продать истцу квартиру общей площадью 80,3 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №. Срок подачи документов на государственную регистрацию был определен до 15 марта 2020 года, стоимость квартиры составляла 8111000 рублей. Расчет был предусмотрен в следующем порядке: 200 000 рублей, были переведены истцом до подписания предварительного договора купли-продажи на счет ответчика 25 октября 2019 года; сумма в размере 111000 рублей была передана ответчику наличными денежными средствами в день подписания предварительного договора купли-продажи, в счет оплаты за приобретаемую квартиру; часть денежных средств в размере 1300000 рублей были предусмотрены к оплате в срок до 31.12.2019 года, в счет стоимости приобретаемой квартиры, в качестве предоплаты за приобретение квартиры истцом 31.12.2019 года были переданы денежные средства в размере 400000 рублей, в подтверждение чего ответчик выдал собственноручно написанную расписку; часть стоимости в размере 1 500 000 рублей были предусмотрены к оплате в срок до 28.02.2020 года, в счет стоимости приобретаемой квартиры; часть стоимости в размере 3 100 000 рублей были предусмотрены к оплате в день подписания основного договора купли-продажи квартиры; часть стоимости в размере 1 900 000 рублей были предусмотрены к оплате после подписания основного договора купли-продажи квартиры и регистрации перехода права собственности на основании жилищного сертификата путем перечисления денежных средств на счет продавца в срок до 45 дней с момента предоставления документов в уполномоченную организацию. На момент осмотра квартиры и перевода 200000 рублей, в качестве задатка, ответчик скрыл информацию, о залоге квартиры в АО «Тинькофф Банк». Также ответчик указал в предварительном договоре, что покупная сумма в основном договоре купли-продажи будет указана только 4000000 рублей, а оставшаяся сумма 4111 000 рублей, не будет включена в договор купли- продажи, а должна быть передана по отдельному соглашению (расписке). Истец категорически не согласен с таким условием, так как стоимость квартиры была определена в 8111000 рублей, о чем информировал ответчика претензией от 26.02.2020 года. Впоследствии в адрес ответчика направлялось уведомление от 28.01.2020 года о расторжении предварительного договора, которое оставлено без ответа. Просит признать предварительный договор купли-продажи от 27.12.2019 г. – ничтожным, применить последствия недействительности данной ничтожной сделки, путем возврата истцу неосновательно приобретенных денежных средств ответчиком, в виде предварительной оплаты квартиры, произведенной истцом, в размере 711 000 руб.

ФИО2 обратился со встречным иском к ФИО1 (л.д 54-60), в котором просит в удовлетворении требований о признании предварительного договора купли-продажи от 27.12.2019 года ничтожным и применении последствий недействительности сделки в виде возврата истцу неосновательно приобретенных денежных средств в размере 711 000 рублей - отказать. Обязать ФИО1 заключить договор купли-продажи квартиры на следующих условиях: продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить жилое помещение - двухкомнатная квартира, расположенная на этаже №, общей площадью 80,3 кв.м., по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №. Стоимость объекта, составляет 8 111 000 рублей 00 копеек. Оплата денежных средств по договору производится в следующем порядке: - сумма в размере 711 000 (семьсот одиннадцать тысяч) рублей оплачена Покупателем Продавцу до подписания настоящего договора (основание: предварительный договор купли-продажи от 27.12.2019 года); - денежные средства в размере 7 400 000 рублей оплачиваются Покупателем в течении 10 дней после вступления решения Краснознаменского районного суда в законную силу, но до момента подачи документов на государственную регистрацию. Оплата стоимости Объекта производится любым не запрещенным законом способом, в том числе, но не ограничиваясь, путем перечисления денежных средств на счет Продавца, путем зачета встречных требований или иным способом. Расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на Объект, уплачиваются Покупателем в соответствии с действующим законодательством РФ. 

В судебном заседании ФИО1 и ее представитель ФИО3 поддержали исковые требования в полном объеме, со встречными исковыми требованиями не согласились, просили в их удовлетворении отказать. Учточнили требования и просили взыскать с ФИО2 денежные средства в размере 511000 рублей.

Ответчик ФИО2 и его представители с исковыми требованиями ФИО1 не согласились, представили отзыв, в котором просили отказать в удовлетворении требований (л.д 94-98) поддержали встречные исковые требования, просили обязать ответчика по встречному иску заключить договор купли-продажи на условиях указанных во встречном иске.

Выслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно п.п. 1,2 и 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1).

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3) В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4). В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (пункт 5). Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем основного договора.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 27.12.2019 между ФИО1 и ФИО2 был заключён предварительный договор купли-продажи квартиры общей площадью 80,3 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, по условиям которого стороны обязуются заключить в срок не позднее 15.03.2020 договор купли-продажи квартиры общей площадью 80,3 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>. Цена продажи составила 8111000 рублей (п.4 договора) (л.д.8-9).

Расчет за квартиру предусмотрен в следующем порядке: 200 000 рублей, были переведены истцом до подписания предварительного договора купли-продажи на счет ответчика 25 октября 2019 года; сумма в размере 111000 рублей была передана ответчику наличными денежными средствами в день подписания предварительного договора купли-продажи, в счет оплаты за приобретаемую квартиру; часть денежных средств в размере 1300000 рублей были предусмотрены к оплате в срок до 31.12.2019 года, в счет стоимости приобретаемой квартиры, в качестве предоплаты за приобретение квартиры истцом 31.12.2019 года были переданы денежные средства в размере 400000 рублей, в подтверждение чего ответчик выдал собственноручно написанную расписку; часть стоимости в размере 1 500 000 рублей были предусмотрены к оплате в срок до 28.02.2020 года, в счет стоимости приобретаемой квартиры; часть стоимости в размере 3 100 000 рублей были предусмотрены к оплате в день подписания основного договора купли-продажи квартиры; часть стоимости в размере 1 900 000 рублей были предусмотрены к оплате после подписания основного договора купли-продажи квартиры и регистрации перехода права собственности на основании жилищного сертификата путем перечисления денежных средств на счет продавца в срок до 45 дней с момента предоставления документов в уполномоченную организацию (п.п. 5.1-5.6) (л.д 8).

В соответствии с положениями п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Исходя из содержания вышеуказанной нормы, предметом предварительного договора является лишь обязательство сторон по заключению договора в будущем, а не обязательство по передаче имущества, выполнению работ или оказанию услуг.

Согласно п. 3 предварительного договора купли-продажи квартиры от 27.12.2019 г. – срок подачи договора на государственную регистрацию определен сторонами – до 15.03.2020 г. (л.д 8).

28.01.2020 ФИО1 направила ФИО2 уведомление о расторжении предварительного договора 27.12.2019 г., просила ФИО2 вернуть ей уплаченные денежные средства в сумме 650000 рублей (л.д 19).

26.02.2020 ФИО1 составила и направила ФИО2 претензию о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры, с требованием возврата денежных средств в сумме 711000 рублей (л.д 10-12).

01.02.2020 ФИО1 направила ФИО2 письмо, в котором уведомила, что направила последнему заказным письмом с уведомлением Уведомление о расторжении предварительного договора от 27.12.2019 г.

Таким образом, в установленный сторонами срок до 15 марта 2020 года, основной договор купли-продажи заключён не был.

Суд считает, что сам по себе предварительный договор не является договором о передаче имущества либо прав на имущество. Обязательство, которое предусматривает предварительный договор, - это заключение в будущем основного договора на тех существенных условиях, которые оговорены сторонами в предварительном договоре. Из предварительного договора не могут вытекать никакие обязательства, кроме обязательства по заключению основного договора. На основании предварительного договора стороны не приобретают право собственности на имущество, поскольку его предметом являются иные обязательства сторон, а именно, обязанность участников сделки заключить в оговоренные сроки основной договор купли-продажи имущества.

Разрешая исковые требования о признании предварительного договора купли-продажи недействительным, суд считает, что они удовлетворению не подлежат.

Недействительная сделка не влечёт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ). При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Следовательно, указанные нормы относятся к существующим, т.е. к заключённым, сделкам.

Поскольку основной договор купли-продажи не был заключён, за предварительным договором не последовало основного договора, который был прошёл государственную регистрацию права, то такой договор не может быть признан недействительным, к нему не могут быть применены последствия недействительности сделки. Предварительный договор купли-продажи не является основной сделкой, влекущей за собой правовые последствия сделки.

Отказывая в удовлетворении требований ФИО1 к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи квартиры от 27.12.2019 ничтожным, суд делает вывод о том, что основной договор сторонами не был заключён, а незаключённая сделка не может быть признана недействительной.

Истцом по первоначальному иску заявлены требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки, путем возврата истцу неосновательно приобретенных денежных средств ответчиком, в виде предварительной оплаты квартиры, произведенной истцом, в размере 711 000 руб. Впоследствии с учетом уточнений в размере 511000 публей.

Как усматривается из п. 5.1 предварительного договора купли-продажи от 27.12.2019, часть денежных средств в размере 200000 рублей покупатель уплатил продавцу в качестве задатка в счет причитающегося платежа за квартиру по указанному адресу до подписания настоящего договора путем безналичного перечисления на его расчетный счет. Задатком признается денежная сума, уплачиваемая покупателем в доказательство заключения настоящего договора и в обеспечение его исполнения (л.д 8)

25.10.2019 ФИО2 получил от ФИО1 денежную сумму в размере 200000 рублей, путем перевода денежных средств на счет (л.д.16).

27.12.2019 сумма в размере 111000 рублей была передана ответчику наличными денежными средствами в день подписания предварительного договора купли-продажи, в счет оплаты за приобретаемую квартиру (л.д 9).

31.12.2019 года ФИО1 ФИО2 были переданы денежные средства в размере 400000 рублей, в подтверждение чего ответчик выдал собственноручно написанную расписку (л.д 13).

Таким образом, ФИО1 всего выплачено ФИО2 по указанному договору 711000 рублей, что не отрицает и сам ответчик.

Согласно п. 9 предварительного договора купли-продажи от 27.12.2019, в случае неисполнения продавцом обязательств, определенных настоящим договором, при полном выполнении обязательств покупателем, продавец возвращает покупателю задаток в двойном размере (л.д 9).

К спорным правоотношениям подлежат применению положения статей 6, 380, 381, 429 ГК РФ.

В соответствии с ч.1 ст.6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные ч.1 и ч.2 ст.2 ГК РФ отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним случай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Согласно пункту 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счёт причитающихся с неё по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Из содержания указанной нормы следует, что задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток.

Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора (статья 329 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа, поскольку задаток выплачивается именно в счёт платежей по договору.

Особенность правового характера задатка как способа исполнения обязательства проявляется в последствиях прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком.

Возврат задатка при прекращении обязательства после начала его исполнения не соответствует правовому характеру задатка как одного из способов исполнения обязательства.

Поскольку при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон задаток не реализует свои функции (обеспечительную и платежную) в силу пункта 1 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации задаток должен быть возвращён.

Согласно пункту 2 статьи 381 ГК РФ если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Как установлено в судебном заседании, в полном объёме ответчики взятых на себя обязательств, не исполнили, поскольку истец отказался от исполнения договора, то задаток в сумме 200000 рублей остается у ответчика ФИО2

Что касается оставшейся суммы в размере 511000 рублей, которые истица выплатила ответчику, суд считает, что данная сумма подлежит возвращению истцу, поскольку в силу положений п. 3 ст. 380 ГК РФ не может расцениваться как задаток, а представляет собой аванс, уплаченный до заключения договора.

Если покупатель по предварительному договору купли-продажи перечислил аванс, который должен быть зачтен в счет оплаты товара по основному договору, а основной договор не был заключен, то покупатель вправе истребовать перечисленную сумму по правилам ст. 487 ГК РФ.

В срок до 15.03.2020 г. основной договор купли-продажи между ФИО1 и ФИО2 заключен не был, в связи с чем предварительный договор прекратил свое действие с 16.03.2020 г.

Письмами от 27.12.2019, от 26.02.2020 истец потребовала от ФИО2 возврата суммы в связи с прекращением предусмотренных договором от 27.12.2019 г. обязательств по заключению договора купли-продажи недвижимости.

На основании ст. ст. 309, 310, 487 ГК РФ аванс подлежит возврату в любом случае в полном объеме, независимо от того, предусмотрена ли такая обязанность в договоре или не предусмотрена.

Разрешая встречные исковые требования ФИО2 об обязании ФИО1 заключить договор купли-продажи квартиры, суд считает, что они удовлетворению не подлежат.

Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

К договорам применяются правила о двух - и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса.

К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

В пункте 4 статьи 421 ГК РФ установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если в течение срока действия предварительного договора одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, у другой стороны есть право требовать через суд заключения основного договора купли-продажи (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

Исковое заявление о понуждении заключить основной договор может быть подано в суд в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора, то есть с момента истечения срока, установленного для заключения основного договора.

Предварительный договор купли-продажи квартиры фиксирует намерения сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи на условиях, определенных в предварительном договоре (п. 1 ст. 429 ГК РФ).

Такой договор заключается при обстоятельствах, когда невозможно совершить сделку в данный момент. Это, например, отсутствие у продавца некоторых документов, необходимых для оформления сделки, у покупателя - требуемой суммы денег и т.п.

Если в оговоренный срок основной договор не заключен и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить договор купли-продажи, действие предварительного договора прекращается (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

27.12.2019 покупатель ФИО1 уведомила продавца ФИО2 о расторжении предварительного договора 27.12.2019 г. и просила последнего вернуть ей уплаченные денежные средства в сумме 650000 рублей (л.д 19).

23.01.2020 ФИО2 обратился к ФИО1 с сообщением, в котором указал, что ФИО1 до настоящего времени денежные средства в размере 900000 рублей не оплачены в рамках заключенного между ними предварительного договора купли-продажи квартиры от 27.12.2019 г., приложен кассовый чек об оплате почтовых услуг на сумму 128,50 рублей (л.д 83).

13.02.2020 ФИО2 обратился к ФИО1 с предложением заключить основной договор купли-продажи квартиры в срок до 15.03.2020 (л.д 84), что подтверждается почтовым отправлением – кассовый чек от 14.02.2020.

Согласно выписке из ЕГРН от 18.04.2019 г. ФИО2 является собственником квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, площадью 80,3 кв.м. на основании решения Центрального районного суда г. Калининграда от 30.01.2019 г. (л.д 63-64)

16.03.2020 ФИО2 направил ФИО1 письмо, в котором сообщил, что квартира свободна от прав и претензий третьих лиц, что подтверждается справкой от 19.03.2020 г. №. Кроме того направил основной договор купли-продажи квартиры от 15.03.2020 г. для подписания (л.д 87-91), что подтверждается фотографией почтового конверта со штемпелем от 16.03.2020.

Из предварительного договора не могут вытекать никакие обязательства, кроме обязательства по заключению основного договора.

Договор купли-продажи квартиры не был заключен в связи с отказом покупателя от его заключения, о чем ФИО2 было сообщено заблаговременно, на момент рассмотрения спора срок подписания основного договора истек.

Требования ФИО2 удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р е ш и л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании сделки купли-продажи ничтожной, применении последствий недействительности сделки, взыскании денежных средств, удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в пользу ФИО1 денежные средства в размере 511000 (пятьсот одиннадцать тысяч) рублей.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 государственную пошлину в размере 8310 (восемь тысяч триста десять) рублей.

В остальной части требований иск оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования ФИО2 к ФИО1 о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры, оставить без удовлетворения.

Мотивированное решение изготовлено 30.10.2020 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Краснознаменский районный суд Калининградской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья О.С. Бондаренко