дело № 3а-27/2025 (3а-774/2024)

УИД 26OS0000-04-2024-000690-98

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ставрополь 12 февраля 2025 года

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Чебанной О.М., при секретаре судебного заседания Суховой В.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «СХП СРЕДНЕЕ» к министерству имущественных отношений Ставропольского края, управлению Росреестра по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ООО «СХП СРЕДНЕЕ» обратилось в Ставропольский краевой суд с настоящим административным иском, указывая, что ему на праве аренды принадлежат:

- земельный участок с КН №, площадью 1189000+/- 9541 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>;

- земельный участок с КН №, площадью 4547000 кв.м, 

<

адрес>;

- земельный участок с КН №, площадью 80466037 +/- 78490 кв.м, 

<

адрес>.

По результатам государственной кадастровой оценки на основании приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15.11.2022 № 1215 установлена кадастровая стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2022:

- для объекта с КН № в размере 12 187 250 руб.,

- для объекта с КН № в размере 46 606 750 руб.,

- для объекта КН № в размере 824 776 879,25 руб.

Административный истец считает оспариваемую кадастровую стоимость вышеуказанных объектов недвижимости значительно превышающей х рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы, как плательщика по договору аренды (раздел 3 договора от ДД.ММ.ГГГГ №, пункта 3 договора от ДД.ММ.ГГГГ и договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, пункта 3 договора от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ), поскольку размер платы исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка с КН №, а также на арендатора возложена обязанность по возмещению уплаченных налоговых платежей собственниками участков с КН № и КН №. В связи с чем просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости равной их рыночной, определенной по состоянию на 01.01.2022 в отчете об оценке ООО «Центр экспертизы и оценки «ТРАЙКО» от ДД.ММ.ГГГГ №: 

- для объекта с КН № в размере 7 089 000,00 руб.,

- для объекта с КН № в размере 27 108 000,00 руб.,

- для объекта КН № в размере 461 217 000,00 руб.

Представитель административного истца ООО «СХП СРЕДНЕЕ» по доверенности ФИО1 в судебное заседание не явилась, представив ходатайство об уточнении административных требований в соответствии с выводами судебной экспертизы, просила установить кадастровую стоимость земельных участков в соответствии с выводами эксперта. 

Представители административных ответчиков министерства имущественных отношений СК, управления Росреестра по СКю, представители заинтересованных лиц филиала ППК «Роскадастр» по СУ, ГБУ СК «Ставкрайимущество», администрации Александровского муниципального округа СК, отдела земельных и имущественных отношений администрации Александровского муниципального округа СК, ГКУ СК «Земельный фонд СК», межрайонной ИФНС № 9 по СК, извещенные о слушании дела надлежащим образом (в деле имеются сведения о направлении судом извещений на официальные адреса электронной почты), в судебное заседание не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали, письменных возражений в суд не направляли.

В соответствии с требованиями ч. 4 ст. 247 КАС РФ указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащих образом.

Исследовав материалы дела, суд пришел к выводу об удовлетворении уточненного административного иска по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 ст. 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. 

В соответствии с п. 3 ст. 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Федеральный закон № 237-ФЗ от 03.07.2016 «О государственной кадастровой оценке» регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 3 Федерального закона № 237-ФЗ) кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Закона № 237-ФЗ). 

В соответствии со ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п. 1). 

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Закона № 237-ФЗ).

С административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться, в том числе, арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности в случаях, когда арендная плата исчисляется, исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. 

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельных участков, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельных участков и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. 

Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорных земельных участков.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ООО «СХП СРЕДНЕЕ» на праве аренды принадлежат:

- земельный участок с КН №, площадью 1189000+/- 9541 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> (договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ №), что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №, запись о регистрации договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 23-26);

- земельный участок с КН №, площадью 4547000 кв.м, 

<

адрес> (договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ и договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ), что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №, запись о регистрации договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 28-31);

- земельный участок с КН №, площадью 80466037 +/- 78490 кв.м, 

<

адрес> (договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ), что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №, запись о регистрации договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 33-50).

По результатам государственной кадастровой оценки установлена кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2022:

- для объекта с КН № в размере 12 187 250 руб.,

- для объекта с КН № в размере 46 606 750 руб.,

- для объекта КН № в размере 824 776 879,25 руб.

Согласно условиям договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № размер арендных платежей за пользование земельным участком рассчитывается в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и Ставропольского края. 

Исходя из условий пункта 3 договора от ДД.ММ.ГГГГ и договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, а также пункта 3 договора от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ дополнительно к арендной плате за земельные участи с КН № и КН № на арендатора возложено обязательство по возмещению арендодателям сумм уплачиваемого ими земельного налога на земельные доли, переданные в аренду по настоящему договору.

Таким образом, утвержденные результаты определения кадастровой стоимости земельных участков затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку он является плательщиком арендной платы, исчисляемой из кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества, а также фактически уплачивает налоговые платежи за арендодателей. 

В подтверждение величины рыночной стоимости земельного участка административный истец представил отчет об оценке ООО «Центр экспертизы и оценки «ТРАЙКО» от ДД.ММ.ГГГГ №, в котором определена рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2022: 

- для объекта с КН № в размере 7 089 000,00 руб.,

- для объекта с КН № в размере 27 108 000,00 руб.,

- для объекта КН № в размере 461 217 000,00 руб.

В силу ч. 5 ст. 247 КАС РФ установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных ст. 64 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч. 1 п. 2 ст. 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

При этом, обязанность доказывания оснований, указанных в ст. 248 КАС РФ лежит на административном истце.

Таким образом, исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы. 

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом назначена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы АНО «МАСЭ» ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ № рыночная стоимость объектов оценки по состоянию на 01.01.2022 определена:

- для объекта с КН № в размере 7 824 320 руб.,

- для объекта с КН № в размере 28 241 940 руб.,

- для объекта КН № в размере 485 240 480 руб. 

Оценив представленные доказательства по правилам ст. 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы эксперта АНО «Межрегиональное агентство судебных экспертиз» ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ № в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям законодательства о государственной судебно-экспертной деятельности и об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

Эксперт не проводил визуальный осмотр объектов исследования, используя данные спутниковых снимков. Дополнительная идентификация объекта исследования проведена по материалам административного дела, публичной кадастровой карте maps.rosreestr.ru, публичной спутниковой карте https://yandex.ru/maps, публичных данных Росреестра rosreestr.ru и др. 

При идентификации объектов исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. 

В заключении судебной экспертизы подробно описаны объекты-аналоги, выбранные для исследования земельных участков, приведены их общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки, произведен анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, определен сегмент рынка объектов недвижимости, а именно – земельные участки промышленного назначения, фактических данных о ценах предложений объектов указанного назначения, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости. 

Объекты-аналоги, отобранные уникальные объекты, для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектами оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице. 

Из экспертного заключения следует, что экспертом при проведении анализа были использованы объявления из архива сайта https://архифоценщика.рф/. Были проанализированы объявления, удовлетворяющие следующим параметрам: местоположение – населенные пункты Ставропольского края, период размещения объявления с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Обоснование корректировок на торг, условие финансирования и сделок, фактора времени, передаваемые имущественные права, местоположение объектов, общая площадь, локальное местоположение объектов, тип объектов и иным ценообразующим факторам подробно изложены экспертом в заключении, с указанием процента применения той или иной корректировки. 

При выборе аналогов сопоставимых с оцениваемым объектом по ценообразующим параметрам были выявлены уникальные предложения земельных участков промышленного назначения в Ставропольском крае, сопоставимые с объектами оценки по основным ценообразующим характеристикам, таким как: местоположение, назначение. 

Все рассматриваемые объекты были проанализированы на выявление дубляжей, наличие объявлений о продаже объектов иного назначения, оставлены только те объявления, где указано местоположение объектов, объекты коммерческого назначение, расположенные на участках категории населенных пунктов, ввиду чего экспертом было отобрано 3 объекта-аналога для установления рыночной цены объектов оценки.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки. 

При определении рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом применялись доходный (30 %) и сравнительный (70 %) подходы.

Кроме того, приведены основания отказа от применения затратного подхода для объекта исследования, а именно отражено, что данный подход применяется на основе сбора и анализа информации о внутреннем состоянии объекта, его структуре и составе отдельных элементов, при этом технической документации недостаточно, так как требуется подробное описании конструкций, необходимо проведение тщательного внешнего осмотра, проведение оценки степени износа объектов, вместе с тем при установлении кадастровой стоимости спорных объектов такая необходимость в тщательном изучении конструкций объектов не установлена, что привело к отказу эксперта использовать затратный подход. 

При расчете рыночной стоимости объектов недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении. 

Заключение эксперта является полным, мотивированным, оснований сомневаться в обоснованности применения корректировок, подбора объектов-аналогов и расчетах у суда не имеется.

Каких-либо замечаний относительно заключения судебной экспертизы от участников процесса в суд не поступало, ходатайств о назначении повторной или дополнительной судебной экспертизы не заявлено. Оснований для проведения такого исследования по инициативе суда не имеется, поскольку правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2022, то есть на дату его государственной кадастровой оценки.

Отчет об оценке ООО «Центр экспертизы и оценки «ТРАЙКО» от ДД.ММ.ГГГГ №, представленный административным истцом не может быть принят в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость спорных объектов, поскольку опровергается заключением судебной оценочной экспертизы, соответственно не подтверждает действительную рыночную стоимость исследуемых земельных участков.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений ст. 3 КАС РФ.

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости указанных земельных участков затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку за находящиеся у него в аренде земельные участки арендные платежи рассчитывается из его кадастровой стоимости, либо договоров установлено обязательство по возврату налоговых платежей арендодателей.

Данное обстоятельство свидетельствует о нарушении прав и законных интересов административного истца оспариваемой кадастровой стоимостью, внесенной в ЕГРН. 

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной на дату их государственной кадастровой оценки, основанные на заключении судебной экспертизы, подлежат удовлетворению. 

Принимая во внимание установленные обстоятельства, с учетом выводов заключения судебной оценочной экспертизы об оценке рыночной стоимости земельных участков с КН №, КН №, КН №, а также того обстоятельства, что иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено, равно как и ходатайств о проведении по делу дополнительной либо повторной судебной оценочной экспертизы, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных требований административного истца, и наличии оснований для установления кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на дату оценки 01.01.2022: 

- для объекта с КН № в размере 7 824 320 руб.,

- для объекта с КН № в размере 28 241 940 руб.,

- для объекта КН № в размере 485 240 480 руб. 

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Согласно абзацу 4 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, п. 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28, стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть на 01.01.2022.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 10.09.2024.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ООО «СХП СРЕДНЕЕ» об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с КН №, площадью 1189000+/- 9541 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 в размере – 7 824 320 руб. 

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с КН №, площадью 4547000 кв.м, местоположение 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 в размере – 28 241 940 руб.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с КН №, площадью 80466037 +/- 78490 кв.м, 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 в размере – 485 240 480 руб.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с КН №, земельного участка с КН №, земельного участка с КН №.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости считать - 10.09.2024.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции через Ставропольский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 26.02.2025.

Судья - подпись

Копия верна:

Судья - О.М. Чебанная