Гражданское дело № 2-1194/2021

УИД 09RS0001-01-2019-000923-10

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 июня 2021 года г. Черкесск

Черкесский городской суд, КЧР, в составе:

председательствующего судьи Яичниковой А.В.,

при секретаре судебного заседания – Магияевой Л.О.,

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2,

представителя ответчика Управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска – ФИО3,

представителя ответчика Управления градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования города Черкесска – ФИО9,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО1 к Управлению градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования города Черкесска, Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска о признании права собственности на объект недвижимого имущества,

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратился в Черкесский городской суд с иском к Управлению градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования города Черкесска, Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска о признании права собственности на объект недвижимого имущества – нежилое здание цеха общей площадью застройки 1261 кв. м, расположенное на земельном участке площадью 1 400 кв. м с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> В обоснование требований указал на то, что на основании договора купли-продажи от 29 декабря 2012 г. является собственником нежилого здания по указанному адресу, площадью застройки 263,8 кв. м. 10 апреля 2013 г. по договору аренды земельного участка № и дополнительного соглашения к нему № от 23 июня 2105 г. истцу был предоставлен земельный участок площадью 1 400 кв.м для строительства цеха. В 2017 г. им возведено трехэтажное бетонное капитальное нежилое здание общей площадью 1 261,8 кв.м, однако по причине юридической неграмотности государственную регистрацию права собственности он не провел, на кадастровый учет объект не поставил. 1 июня 2018 г. истек срок действия договора аренды земельного участка, в связи с чем истец не имеет возможности зарегистрировать в установленном порядке право собственности на данный объект. В ответ на обращение 21 февраля 2019 г. Управлением имущественных отношений мэрии муниципального образования г. Черкесска Карачаево-Черкесской Республике в удовлетворении заявления истца о продлении срока аренды отказано, поскольку он реализовал однократно свое право на предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов, в связи с чем он не имеет возможности ввести построенный объект в эксплуатацию.

Решением Черкесского городского суда Карачаево-Черкесской Республики от 5 ноября 2019 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики от 12 февраля 2020 г., требования ФИО1 удовлетворены.

Определением Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 12 августа 2020 года решение Черкесского городского суда Карачаево-Черкесской Республики от 5 ноября 2019 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики от 12 февраля 2020 г. отменены и дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. 

При новом рассмотрении дела представитель истца ФИО1 – ФИО5 поддержал заявленные требования, просил их удовлетворить по основаниям, изложенным в иске, уточнив заявленные требования: просил суд: признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на объект недвижимости - нежилое здание, офисное помещение (здание гостиницы) общей площадью 1261,8 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>.

Представитель ответчика Управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска – ФИО4, представитель ответчика Управления градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования города Черкесска – ФИО6 поддержали письменные возражения, просили в иске отказать.

Согласно пункту 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу пункта 3 названной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Норма ч.1 ст.12 ГПК Российской Федерации, в силу которой правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, конкретизируется в части первой статьи 56 того же Кодекса, в силу которой каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. 

Согласно ч.1 ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; согласно части второй данной статьи 

Согласно статье 5 Закона КЧР от 09.12.2003 года №61-РЗ «Особенности регулирования земельных отношений в КЧР» и положению о Министерстве имущественных и земельных отношений КЧР, утвержденного Постановлением Правительства КЧР от 22.10.2008 года №381, Министерство являлось уполномоченным органом по распоряжению земельными участками.

В соответствии с действующим законодательством, с 01.01.2013г., полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены на территории г.Черкесска, переданы мэрии муниципального образования г.Черкесска, в лице Управления имуществом и коммунальным комплексом города мэрии муниципального образования г. Черкесска.

Решением Думы муниципального образования города Черкесска от 25.06.2015 года №56, утверждено Положение об Управлении архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии МО г. Черкесска. 

Согласно п.1.10. Положения об Управлении архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии МО г. Черкесска, Управление является правопреемником всех прав и обязанностей в области земельных отношений Управления имуществом и коммунальным комплексом города мэрии МО г. Черкесска.

Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи от 29.12.2012 года истцу принадлежит построенное нежилое здание, площадью застройки 263,8 кв. м, расположенное по адресу: РФ, КЧР, 

<

...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 09-АА 580418. 

Согласно договору аренды земельного участка № 30 от 10.04.2013г. истцу был предоставлен земельный участок мерою 1400 м., для строительства цеха, по адресу: Россия, КЧР, 

<

адрес>. 

В дальнейшем истцом было заключено к договору аренды земельного участка №30 от 10.04.2013г. дополнительное соглашение №184 от 23.06.2015 года, срок действия договора аренды земельного участка продлен до 01.06.2018г. 

В 2017 году истцом было возведено трехэтажное бетонное капитальное нежилое здание общей площадью 1261,8 кв.м. 

В феврале 2019 года истец обратился в Управление по имущественным отношениям Мэрии МО города Черкесска, с заявлением о продлении срока договора аренды земельного участка. 

Письмом от 21.02.2019 года истцу отказано в продлении договора аренды земельного участка, в связи с тем, что однократно им уже было реализовано право заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов.

В установленном законном порядке, государственная регистрация права собственности, кадастровый учет объекта произведены не были. 

20.12.2018 г. истцом изготовлен технический паспорт на нежилое здание. 

Из представленного заключения о техническом состоянии объекта строительства, подготовленного ИП ФИО7, следует, что на момент обследования объект строительством не окончен, строительная часть объекта составляет 95,5% от всего объема строительной части здания. 

Согласно ч.1 ст.51 ГрК РФ, разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Определением Черкесского городского суда от 02.07.2019 года, по ходатайству представителя истца, назначена строительно-техническая экспертиза. 

Согласно Заключению эксперта ФИО8 № от 15.07.2019г. о техническом состоянии здания цеха расположенного по адресу: Россия, КЧР, 

<

адрес>, подготовленного ООО «АНТ», установлено, здание цеха начинало строится в соответствии с разрешением на строительство согласно проектной документации № RU №, выданного Мэрией муниципального образования 

<

адрес> от 11.01.2012г. В соответствии с правилами землепользования и застройки г.Черкесска и схемы градостроительного зонирования участок строительства находится в зоне П1 (производственная зона предприятий IV и V класса вредности). Площадь участка строительства 1400 м., площадь застройки 505 м., процент застройки - 36%, меньше максимально допустимого. Строящееся здание цеха соответствует действующим градостроительным нормам и правилам. В конструктивном отношении построенное здание цеха соответствует действующим требованиям строительных норм. Повреждений несущих и ограждающих конструкций, снижающих их несущую способность и угрожающих жизни и здоровью людей, не обнаружено. При проведении экспресс-обследования общая оценка технического состояния здания характеризуется как удовлетворительное работоспособное состояние. Существующая планировочная организация земельного участка позволяет беспрепятственный подъезд пожарных машин к зданию со стороны проезжей части 

<

адрес> расстояние от края проезда для пожарной техники до стен здания согласно п.2* обязательного приложения 1№. составляет для зданий высотой до 10 этажей - 5 - 8м. Процент строительной готовности объекта определяется соотношением фактически выполненного объема работ к полной сметной стоимости объекта по утвержденной проектно-сметной документации. Согласно проектной документации и разрешение на строительство RU № планировалось строительство нежилого здания общей площадью 438,6 кв.м. и строительным объемом 2110,72 куб.м., фактически же построено здание общей площадью 1261,8 кв.м. и строительным объемом более 4000 куб.м. Следовательно - степень готовности равна 100 %. 

Каких либо замечаний или возражений на вышеуказанное заключение, проведенное в рамках гражданского дела, ответчики не предоставили. 

15 апреля 2019г. истец обратился в Управление градостроительства и архитектуры мэрии МО г.Черкесска за выдачей разрешения на ввод в эксплуатацию цеха по 

<

адрес> в 

<

адрес>. 25.04.2019 года в адрес истца направлено письмо, с отказом в выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию цеха, Управление в ответе указывает на предоставление ФИО1 необходимого пакета документов со ссылкой на п.3 ст.55 Гр РФ.

Судом учитывается, что земельный участок, расположенный по адресу: КЧР, 

<

адрес>, южнее базы Роспотребнадзора, площадью 1400 кв.м., с кадастровым №, прошел государственную регистрацию, имеет вид разрешенного использования под строительство цеха. 

Здание цеха начинало строится в соответствии с разрешением на строительство согласно проектной документации № RU №, выданного Мэрией муниципального образования г.Черкесска 11.01.2012г. В соответствии с правилами землепользования и застройки г.Черкесска и схемы градостроительного зонирования участок строительства находится в зоне П1 (производственная зона предприятий IV и V класса вредности). Площадь участка строительства 1400 кв.м., площадь застройки – 505 кв.м. 

Договор аренды земельного участка № от 10.04.13 года по настоящее время не расторгнут, акт приема-передачи земельного участка не подписан. 

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а по инициативе арендодателя аренда также может быть прекращена по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации. 

В силу положений статьи 609 ГК РФ, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (пункт 1).

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2).

Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с положениями ст.621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). Данная позиция также отражена в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 (в ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 названного кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии гражданским законодательством и данным кодексом. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 названного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Судом установлено, что ответчик к истцу не обратился за расторжением договора аренды земельного участка, не предложил освободить и передать земельный участок в надлежащем состоянии по акту приема-передачи (пп.3.3.8 ч.3 договора №30 от 10.04.2013г.).

Согласно подп.5 п.1 ст.1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

В соответствии со ст.271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленным таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2011 г. №10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

Схожая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 февраля 2011г. №14381/10, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п.24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011г. №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.

Стороной истца в судебное заседание представлены доказательства, подтверждающие факт строительства спорного объекта – цеха, на земельном участке до истечения срока договора аренды 2018г. (технический план объекта незавершенного строительства - нежилое здание 20.12.2018г., степень готовности 95,5%).

При рассмотрении гражданского дела, по результатам судебной экспертизы, нежилое здание имеет 100 % степень готовности. 

При таких обстоятельствах, само по себе отсутствие дополнительного соглашения к договору аренды о сроке его продления, не может служить основанием для ограничения прав истца на объект строительства.

В силу п.26 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010г. №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и(или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, признание права отнесено законом к способам защиты гражданских прав.

В силу положений п.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Кроме того, судом установлено, что самовольная постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Данные обстоятельства сторона ответчика в судебном заседании не отрицала. Строение создано истцом на земельном участке с соблюдением разрешенного использования уполномоченного органа. Спора об объекте аренды у сторон не имеется.

Также, согласно ст.55 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 №190-ФЗ для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в орган местного самоуправления должны быть представлены разрешение на строительство, документ подтверждающий соответствие параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации.

Однако, как установлено в судебном заседании, ФИО1 с 17 января 2013 года на праве собственности принадлежит нежилое здание, назначение: нежилое, общей площадью застройки 263,8 кв.м., расположенное по адресу: КЧР, 

<

адрес>, что подтверждается свидетельством о праве собственности Серии 09-АА 580418.

Указанные выше обстоятельства в своей совокупности позволяют сделать вывод об отсутствии внесудебной возможности легализации объекта капитального строительства, возведенного ФИО1 на земельном участке.

Таким образом, юридическое значение для разрешения заявленных требований имеет время строительства спорного объекта недвижимости, на строительство которого имелось разрешение, а также действия сторон по окончании срока действия, договора аренды земельного участка. 

В связи с истечением срока действия договора аренды, во внесудебном порядке легализовать построенный объект недвижимости не увенчалось успехом.

В силу статьи 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначение невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно ст.8.1, ст.131 ГК РФ, права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации, и возникают с момента такой регистрации.

Из содержания указанных норм следует, что для признания имущества недвижимым необходимо подтверждение того, что такой объект гражданских прав создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке.

Указанный объект создан истцом на земельном участке с соблюдением разрешенного использования, до истечения срока договора аренды земельного участка.

При этом основанием для такого отказа явилось отсутствие государственной регистрации права собственности истца на возведенный объект недвижимости, а условием легализации объекта недвижимости является наличие прав на земельный участок.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом завершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

В соответствии с п.59 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных лгав» если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Как следует из материалов дела и установлено судом, согласно договору аренды земельного участка № от 10.04.2013 года ФИО1 предоставлен в аренду земельный участок площадью 1400 кв.м., с кадастровым номером 09:04:01010334:101, с разрешенным использованием - под строительство цеха, сроком до 01.04.2014 года, по адресу: КЧР, 

<

адрес>, южнее базы Роспотребнадзора. Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке в ЕГРН. 

ФИО1 на данном земельном участке возведен объект недвижимости – цех, общая площадь застройки 1261,8 кв.м. и строительным объемом 4000 куб.м., степень готовности 100%. 

Срок действия аренды земельного участка истек 01.06.2018 года, уже после строительства цеха.

12 февраля 2019 года истец просил заключить договор аренды, на что был получен отказ (21.02.2019г. №), причиной отказа явилось то, что ФИО1 однократно предоставлялось право заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов. 

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что ФИО1 на законных основаниях в соответствии с договором аренды земельного участка № от 10.04.2013г., предоставленного для строительства цеха на спорном земельном участке возведен объект строительства 100% готовностью, поэтому возведенный объект является недвижимой вещью (объектом завершенного строительством) независимо от государственной регистрации прав на нее.

Между тем, в статье 1 ГК РФ указано, что граждане (физические лица) приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (абзац 1 пункта 2). При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3). Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4). 

В соответствии со статьей 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают в том числе из договоров и иных сделок, а также из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

Согласно пункту 1 статьи 9 ГК РФ, граждане осуществляют принадлежащие им гражданские права по своему усмотрению. 

В силу статьи 11 ГК РФ, защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд.

К числу способов защиты гражданских прав статья 12 ГК РФ относит: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

В силу пункта статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В названной статье закреплены три признака, при наличии хотя бы одного из которых строение, сооружение или иное недвижимое имущество являются самовольной постройкой, в частности если строение, сооружение или иное недвижимое имущество возведены: 1) на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; 2) без получения на это необходимых разрешений; 3) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. 

Подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории.

Из установленных в судебном заседании обстоятельств дела следует, что объект завершенного строительства соответствуют проектной документации, не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При новом рассмотрении дела истцом представлены дополнительные доказательства. 

Так, 26.04.2021 на основании постановления Главы муниципального образования города Черкесска от 26.03.2021 №15 были назначены публичные слушания по проекту «О предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельных участков», включая земельный участок истца по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, были проведены публичные слушания.

Постановлением Мэрии муниципального образования г.Черкесска КЧР от 14.05.2021 №182, предоставлено разрешение на условно-разрешенный вид использования земельного участка по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером № - деловое управление и обеспечение дорожного отдыха, что согласно классификатора видов разрешенного использования земельных участков предполагает возможность строительства офисных помещений и гостиницы (мотеля).

Таким образом, требование земельного законодательства в части использования земельного участка в соответствии с его назначением, истцом выполнен.

Однако, при обращении в Управление архитектуры и градостроительства мэрии муниципального образования города Черкесска за разъяснением порядка получения разрешения на строительство на спорное здание, была получена информация, что администрация не имеет правовых оснований для выдачи разрешения на строительство, поскольку не предусмотрена возможность выдачи разрешений на строительство уже возведенных объектов капитального строительства.

Приведенная позиция Управления согласуется с позицией Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации изложенной в определении от 14 октября 2015 г. № 412-ПЭК15, согласно которой, исходя из системного толкования частей 1,2, 11 статьи 48, частей 1, 2, 4 статьи 51 Градостроительного кодекса, застройщик вправе приступить к строительству объекта капитального строительства (в случаях, когда необходимо получение разрешения) только после получения разрешения на строительство такого объекта, осуществления всех предусмотренных законом мероприятий и оформления документов, подготавливаемых в целях его получения и осуществления строительства. Коллегия судей обоснованно указала на то, что предоставление застройщиком указанных в статье 51 Градостроительного кодекса документов не является единственным основанием для получения разрешения на строительство. Исполнение этой обязанности необходимо совершить перед началом строительства.

Таким образом, представление истцом всех указанных в статье 51 Градостроительного кодекса документов необходимых для получения разрешения на строительство, в рассматриваемом случае повлечет безусловный отказ в выдаче разрешения на строительство. Без получения разрешения на строительство не может быть получено и разрешение на ввод спорного объекта недвижимости в эксплуатацию для последующей регистрации права собственности в установленном законом порядке.

В связи с чем, для возведенного без получения разрешения на строительство, объекта недвижимости не существует административного порядка его легализации. Единственным основанием для ввода спорного объекта недвижимости в гражданский оборот является судебный акт, посредством признания права собственности в порядке ст.222 ГРК РФ.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (п.2. ст.222 ГК РФ). Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

Частью 3 статьи 222 ГК РФ и пунктом 25 Постановления Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Из смысла приведенных правовых норм следует, что статья 222 ГК РФ не устанавливая запрета на признание права собственности на самовольную постройку, определяет условия возникновения указанного права, а именно: наличие прав на земельный участок, на котором находится самовольная постройка; отсутствие нарушения прав и законных интересов других лиц; отсутствие угрозы жизни или здоровью граждан. Указанные условия в данном случае истцом соблюдены.

Спорное нежилое здание создано на отведенном истцу земельном участке, в соответствии с условно разрешенным видом использования, с отклонением от параметров разрешения на строительство, т.е. разрешение на строительство выдано от 11.01.2012 выдано на строительство цеха общей площадью 438,6 кв. м, фактически возведен объект - нежилое здание общей площадью 1261,8 кв. м. Здание возведено с соблюдением градостроительных норм и правил, однако, в связи с тем, что разрешительная документация на строительство отсутствует, спорный объект недвижимости по смыслу ст. 222 ГК РФ является самовольной постройкой.

В пункте 26 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку судам следует устанавливать, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно заключению ООО «Проектно-строительная организация «Ант» от 15.07.2019, возведенный спорный объект соответствует градостроительным нормам и правилам, противопожарным нормам и правилам. Здание со 100% уровнем готовности не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ, это здание имеет признаки недвижимого имущества. Фундамент, наружные стены, перекрытия (кровля) имеют нормативное техническое состояние, строительные конструкции здания соответствуют нормативным требованиям и техническим регламентам, дальнейшая безопасная эксплуатация зданий и сооружений обеспечена.

Таким образом, отсутствуют обстоятельства, предусмотренные ч. 3 ст. 222 ГК РФ, при которых невозможно признание права собственности на самовольную постройку, а именно нарушение прав и законных интересов других лиц либо угроза жизни и здоровью граждан.

Согласно п. 26 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, при этом необходимо учитывать, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В силу ч. 2 ст. 222 ГК РФ без признания в судебном порядке права собственности на спорное имущество истец не вправе обоснованно владеть, пользоваться и распоряжаться спорным зданием.

Как установлено в ст. 12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии со статьей 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст.219 ГК РФ).

В настоящее время истец не имеет возможности зарегистрировать право собственности на спорное здание в установленном законом порядке, поскольку у истца отсутствуют разрешение на строительство, в связи с чем в административном порядке истец не может получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Факт принятия мер к легализации самовольной постройки подтверждается обращением истца в Мэрию и получением разрешения на условно-разрешенный вид использования земельного участка, соответствующий назначению спорного объекта недвижимого имущества, получением от Управления разъяснения о невозможности выдачи разрешения на уже возведенный объект капитального строительства и как следствие отсутствие внесудебного порядка введения спорного объекта в гражданский оборот.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 к Управлению градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования города Черкесска, Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска о признании права собственности на объект недвижимого имущества – удовлетворить.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на объект недвижимости - нежилое здание, офисное помещение (здание гостиницы) общей площадью 1261,8 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Карачаево-Черкесской Республики с подачей апелляционной жалобы через Черкесский городской суд в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

В окончательной форме мотивированное решение изготовлено 10 июля 2021 года.

Судья Черкесского городского суда подпись А.В. Яичникова

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

Подлинный документ подшит в деле № 2-1194/2021, находящемся в производстве Черкесского городского суда Карачаево-Черкесской Республики.