№ 2-54/2025

64RS0047-01-2024-004270-10

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 апреля 2025 года г. Саратов 

Октябрьский районный суд г. Саратова в составе председательствующего судьи Замотринской П.А., 

при секретаре Романовой Ю.А., 

при участии представителя истца ООО «Какаду» - ФИО1, 

представителя ответчика ТУ Росимущества в Саратовской области – ФИО2, 

представителя ответчика ИП ФИО3 – ФИО4, 

ответчика ФИО5, 

гражданское дело по иску ООО «Какаду» к ТУ Росимущества в Саратовской области, ИП ФИО3, ФИО5, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - КУИ г. Саратова, ведущий судебный пристав-исполнитель Октябрьского РОСП г. Саратова ГУФССП России по Саратовской области ФИО6, Октябрьский РОСП г. Саратова ГУФССП России по Саратовской области, ГУФССП России по Саратовской области, ФИО7, ФИО8, АО «Агентство по государственному заказу Республики Татарстан», о признании торгов недействительными, признании недействительным договора купли-продажи, 

установил:

Истец обратилась в суд с исковыми требованиями, в обоснование которых указал, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Саратовской области от 1 августа 2017 года по делу № А57-11714/2017 с ООО «Какаду» истца в пользу КУИ г. Саратова была взыскана задолженность и неустойка по договору аренды земельного участка в сумме 165 318 рублей 51 копейки. Постановлением ведущего судебного пристава-исполнителя Октябрьского РОСП г.Саратова ГУ ФССП России по Саратовской области ФИО6 от 13 февраля 2023 года, на основании исполнительного листа, выданного по этому делу, было возбуждено исполнительное производство № 19856/23/64044-ИП. В рамках этого исполнительного производства судебным приставом-исполнителем было обращено взыскание на принадлежавшее истцу на праве собственности нежилое здание, площадью 25,8 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес>, а также на право аренды находящегося в государственной собственности земельного участка площадью 80 кв.м, на котором оно расположено. Имущество передано для реализации на торги. Согласно протоколу подведения торгов от 28 мая 2024 года победителем торгов признан ФИО5 с предложенной ценой 1 061 192 рубля 00 копеек, который в настоящее время является собственником спорного здания. Торги подлежат признанию недействительными по следующим основаниям. Информация о проведении спорных торгов не была опубликована ни на сайте органа, осуществляющего исполнительное производство, ни на сайте Росимущества, выступавшего организатором торгов. Извещение о проведении торгов составлено с нарушением на - торги было выставлено и продано не то имущество, которое передавалось на реализацию: вместо продажи права аренды земельного участка, был продан сам земельный участок, находящийся в государственной собственности. При этом предусмотренные земельным законодательством процедуры продажи земельных участков, находящихся в публичной собственности, не были соблюдены. Судебный пристав-исполнитель, передавая на реализацию право долгосрочной аренды, не передал на торги договор аренды и согласие арендодателя. Эти документы имеют определяющее значение для потенциальных покупателей. Судебный пристав- исполнитель передал на реализацию не те имущественные права, которые имелись у должника. Согласно договору аренды земельного участка с учетом протокола согласования разногласий от 16 сентября 2016 года, договор заключен на срок 3 года. На момент обращения взыскания этот срок истек, однако в силу использования земельного участка арендатором при отсутствии возражений со стороны арендодателя на основании ст. 621 ГК РФ у истца имелись права арендатора по договору аренды, заключенному на неопределенный срок. Соответственно, право долгосрочной аренды, у должника отсутствовало и, потому, не могло быть передано на реализацию. Таким образом, было допущено существенное искажение характеристик предмета публичных торгов, формирующее у их потенциальных участников неправильное представление о продаваемом имуществе, что также повлекло ограничение круга потенциальных покупателей и, соответственно, негативно сказалось на цене реализации. Отчет об оценке имущества, переданного на торги от 17 октября 2023 года, составлен с многочисленными нарушениями. Оценка производилась без осмотра объекта оценки. Из фотопприложения к отчету усматривается, что специалистом осматривался иной объект. На стр. 23 Отчета оценщик указывает, что определение стоимости объекта произведено по формуле, формула в отчете отсутствует. Оценщик приводит результаты оценки цифрами и прописью, эти цифры не совпадают. При этом оценщик не оговаривает, какие значения в случае расхождения данных следует принимать во внимание. С даты составления отчета (17 октября 2023 года, до даты проведения торгов 28 мая 2024 года, прошло более 6 месяцев, следовательно, стоимость, указанная оценщиком, не могла использоваться для определения начальной цены на торгах. Начальная цена здания была определена в 497 600 рублей 00 копеек, то есть 19 287 рублей за кв.м. При этом, согласно общедоступной информации размещенной на специализированных ресурсах по продаже недвижимости, цена нежилых зданий и помещений в центральных районах г.Саратова составляет от 65 000 рублей 00 копеек до 326 000 рублей 00 копеек за кв.м, что в 3-16 раз больше, чем указано в отчете оценщика. Ни одного предложения нежилой недвижимости в г. Саратове по цене 19 287 рублей 00 копеек за кв.м. или близкой к ней в общедоступных источниках не имеется. Таким образом, на торги было выставлено имущество по явно заниженной цене, что повлекло нарушение прав должника по исполнительному производству. На основании изложенного истец просил суд признать недействительными публичные торги - открытый аукцион № 17 по реализации арестованного имущества по лоту № 5, проведенные 28 мая 2024 по заявке ведущего судебного пристава-исполнителя Октябрьского РОСП г.Саратова ГУ ФССП России по Саратовской области ФИО6 по исполнительному производству № 19856/23/64044-ИП, в отношении нежилого здания площадью 25,8 кв.м, с кадастровым номером №, земельного участка площадью 80 кв.м с кадастровым номером №, расположенных по адресу: 

<

адрес>.

В дополнениях оснований заявленных требований истец указал, что решение Арбитражного суда Саратовской области от 1 августа 2017 года было вынесено порядке упрощенного судопроизводства, в связи с чем срок его предъявления исполнения истек 2 августа 2020 года. Вместе с тем, исполнительный лист, выданный на основании указанного решения, впервые предъявлен ко взысканию 5 августа 2020 года, то есть с пропуском срока на предъявление исполнительного документа. 

В судебном заседании представитель истца заявленные исковые требования поддержал, просил их удовлетворить. 

Представитель ответчика ТУ Росимущества в Саратовской области против удовлетворения заявленных требований возражал по основаниям, изложенным в письменных возражениях на исковое заявление. 

представителя ответчика ИП ФИО3 – ФИО4 против удовлетворения заявленных требований возражал. 

ответчик ФИО5 против удовлетворения заявленных требований возражал по основаниям, изложенным в письменных возражениях на исковое заявление. 

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - судебный пристав-исполнитель Октябрьского РОСП г. Саратова ГУФССП России по Саратовской области ФИО6, представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - КУИ г. Саратов, Октябрьского РОСП г. Саратова ГУФССП России по Саратовской области, ГУФССП России по Саратовской области, АО «Агентство по государственному заказу Республики Татарстан», третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - ФИО7, ФИО8 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, причины неявки суду не известны.

При таких обстоятельствах суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц. 

Изучив доводы искового заявления, возражений на исковое заявление, выслушав объяснения участников процесса и исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему. 

В судебном заседании установлено, что решением Арбитражного суда Саратовской области от 1 августа 2017 года по делу № А57-11714/2017 с ООО «Какаду» истца в пользу КУИ г. Саратова была взыскана задолженность и неустойка по договору аренды земельного участка в сумме 165 318 рублей 51 копейки (л.д. 115-116 тома 3, л.д. 166-168 тома 1). 

На основании указанного решения выдан исполнительный лист серии ФС № 031840876. в котором указано, что судебный акт вступил в законную силу 23 августа 2017 года (л.д. 118-119 тома 3). 

Постановлением ведущего судебного пристава-исполнителя Октябрьского РОСП г.Саратова ГУ ФССП России по Саратовской области ФИО6 от 13 февраля 2023 года, на основании указанного выше исполнительного листа, было возбуждено исполнительное производство № 19856/23/64044-ИП (л.д. 169-170). 

5 июля 2023 года судебным приставом-исполнителем Октябрьского РОСП г. Саратова ГУ ФССП России по Саратовской области составлен акт о наложении ареста на принадлежащее истцу нежилое здание площадью 25,8 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес>, а также на право аренды находящегося в государственной собственности земельного участка площадью 80 кв.м, на котором оно расположено (л.д. 174-176). 

Для оценки арестованного имущества судебным приставом-исполнителем Октябрьского РОСП г. Саратова ГУ ФССП России по Саратовской области к участию в деле был привлечен специалист ФИО7 ( л.д. 178-179 тома 1 – постановление). 

Как следует из акта о передаче имущества на торги от 25 марта 2024 года, судебным приставом-исполнителем принята оценка, произведенная указанным специалистом – стоимость нежилого здания, площадью 25,8 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, - 497 600 рублей 00 копеек, стоимость права аренды земельного участка площадью 80 кв.м, на котором расположено здание – 358 200 рублей 00 копеек, всего стоимость реализуемого имущества – 855 800 рублей 00 копеек (л.д. 180 тома 1). 

Имущество передано на реализацию на торги на основании постановления судебного пристава-исполнителя от 25 марта 2024 года (л.д. 181 тома 1). 

Согласно протоколу подведения торгов от 28 мая 2024 года победителем торгов признан ФИО5 с предложенной ценой 1 061 192 рубля 00 копеек (л.д. 33-34 – протокол заседания комиссии по подведению итогов приема заявок на участие в электронном аукционе по продаже арестованного имущества и признании торгов состоявшимися). 

По результатом торгов нежилое здание, площадью 25,8 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, продано ФИО5 (л.д. 35-36 – договор купли-продажи, л.д. 37 – акт приема-передачи). 

В силу положений ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: 

- кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; 

- на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; 

- продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; 

- были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; 

- были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

В п. 71 постановления Пленума ВС РФ от 17 ноября 2015 года № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» разъяснено, что публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (п. 1 ст. 449, п. 1 ст. 449.1 ГК РФ, ст. 93 Закона об исполнительном производстве).

Приведенный в п. 1 ст. 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (п. 2 ст. 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

В силу приведенных выше положений закона и их разъяснений основанием для признания торгов недействительными может являться нарушение правил их проведения, при этом не просто формальное, а лишь имеющее существенное влияние на результаты торгов, и если это нарушение привело к ущемлению прав и законных интересов заявителя, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными и применения последствий недействительности сделки, заключенной на таких торгах. Изложенное отвечает принципам добросовестности, запрета на злоупотребление правом в гражданском праве (ст. ст. 1, 10 ГК РФ), направлено на обеспечение баланса интересов всех участников гражданских правоотношений.

Таким образом, требуя признания публичных торгов недействительными, истец в соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ должен представить суду доказательства нарушения закона по передаче имущества должника на публичные торги, а также при проведении торгов, то есть нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными.

Таких доказательств в судебное заседание не представлено. 

Так, истец указывает, что решение Арбитражного суда Саратовской области от 1 августа 2017 года было вынесено порядке упрощенного судопроизводства, в связи с чем срок его предъявления исполнения истек 2 августа 2020 года. 

Вместе с тем, исполнительный лист, выданный на основании указанного решения, впервые предъявлен ко взысканию 5 августа 2020 года, то есть с пропуском срока на предъявление исполнительного документа. 

Действительно, в соответствии с ч. 1 ст. 21 ФЗ «Об исполнительном производстве» исполнительные листы, выдаваемые на основании судебных актов, за исключением исполнительных листов, указанных в частях 2, 4 и 7 настоящей статьи, могут быть предъявлены к исполнению в течение трех лет со дня вступления судебного акта в законную силу. 

В силу требований ч. 1 и 2 указанного выше закона выше статьи срок предъявления исполнительного документа к исполнению прерывается:

1) предъявлением исполнительного документа к исполнению;

2) частичным исполнением исполнительного документа должником.

После перерыва течение срока предъявления исполнительного документа к исполнению возобновляется. Время, истекшее до прерывания срока, в новый срок не засчитывается.

При этом, в исполнительном листе, выданном на основании решения Арбитражного суда Саратовской области от 1 августа 2017 года серии ФС № 031840876, указано, что судебный акт вступил в законную силу 23 августа 2017 года (л.д. 118-119 тома 3). 

Впервые исполнительный лист предъявлен ко взысканию 5 августа 2020 года (л.д. 191 тома 1), 

На основании указанного исполнительного листа судебным приставом-исполнителем Октябрьского РОСП г. Саратова ГУ ФССП России по Саратовской области было возбужденно исполнительное производство № 53250/20/640044-ИП (л.д. л.д. 192-194 тома 1). 

Исполнительное производство окончено в июне 2021 года (л.д. 195 тома 1). 

Срок предъявления исполнительного листа возобновился. 

Постановлением ведущего судебного пристава-исполнителя Октябрьского РОСП г.Саратова ГУ ФССП России по Саратовской области ФИО6 от 13 февраля 2023 года, на основании указанного выше исполнительного листа, было возбуждено исполнительное производство № 19856/23/64044-ИП (л.д. 169-170). 

Доводы истца о том. что решение Арбитражного суда Саратовской области вступило в законную силу 2 августа 2020 года не соответствует действительном, поскольку в исполнительном листе, выданном на основании этого решения, указана дата вступления его в законную силу – 23 августа 2020 года. 

Информация о дате вступления решения суда в законную силу является доступной для стороны по делу, в случае несогласия с указанной датой, истец мог обжаловать решение суда, либо действия по выдаче исполнительного документа на его основании, чего ООО «Какаду» сделано не было. 

Довод о том, что Отчет об оценке имущества, переданного на торги от 17 октября 2023 года, составленный ООО «Бизнес-Новация» оценщиком ФИО7, составлен с многочисленными нарушениями, реализацию имущества произведена по заниженной стоимости, суд тоже не может признать обоснованным. 

Согласно п.п. 1 и 2 ФЗ «Об исполнительном производстве» оценка имущества должника производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, действующим на день исполнения исполнительного документа.

В силу п. 3 ч. 4 ст. 85 ФЗ «Об исполнительном производстве» стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении указанного постановления, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.

Привлечение к оценке имущества специалиста-оценщика не меняет характера отношений, возникающих в ходе исполнительного производства, в силу которых оценка имущества должника осуществляется судебным приставом-исполнителем. Действия последнего могут быть обжалованы стороной в исполнительном производстве в порядке, установленном ст. 90 ФЗ «Об исполнительном производстве». При этом отчет оценщика является одним из доказательств по спору об оспаривании действий и постановлений судебного пристава и не может быть предметом самостоятельных исковых требований.

Привлечение к оценке имущества специалиста-оценщика не меняет характера отношений, возникающих в ходе исполнительного производства, в силу которых оценка имущества должника осуществляется судебным приставом-исполнителем. Действия последнего могут быть обжалованы стороной в исполнительном производстве в порядке, установленном статьей 90 Закона об исполнительном производстве.

Отчет об оценке, действия судебного пристава-исполнителя должником по исполнительному производству в установленном законом порядке не оспорены, при таких возможные нарушения при этом не могут рассматриваться в качестве оснований для признания судом торгов недействительными в силу пункта 1 статьи 449 ГК РФ.

Доводы истца о том, что на момент проведения торгов истек срок действия отчета об оценки также являются необоснованными. 

В соответствии со ст. 12 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Отчет об оценке составлен 17 октября 2023 года (л.д. 25-57 тома 1). 

Постановление о принятии результатов оценки вынесено 31 октября 2023 года (л.д. 58 тома 1). 

Акт о передаче имущества на торги составлен судебным приставом-исполнителем от 25 марта 2024 года, имущество передано на реализацию на торги на основании постановления судебного пристава-исполнителя от 25 марта 2024 года (л.д. 180-181 тома 1), то есть в течение 6 месяцев со дня составления отчета об оценке. 

Доводы истца о том, что информация о проведении спорных торгов не была опубликована ни на сайте органа, осуществляющего исполнительное производство, ни на сайте Росимущества, выступавшего организатором торгов, суд полагает необоснованными, поскольку Информационное сообщение № 17 о проведении поверенным ТУ Росимущества в Саратовской области ИП ФИО3 открытого аукциона по продаже в том числе имущества по лоту № 5 – нежилого здания, площадью 25,8 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес>, а также на право аренды находящегося в государственной собственности земельного участка площадью 80 кв.м, на котором оно расположено, опубликовано на сайте оператора электронной площадки (ЭТП) «ТОРГ» https://etptorg.ru. 

Документация об аукционе размещена в открытом доступе в сети Интернет на сайтах: http://torgi.gov.ru, http://sale.zakazrf/ru/, что соответствует требованиям действующего законодательства (л.д. 10-11 тома 2, л.д. 76-77 тома 3). 

В соответствии с п. 2 ст. 448 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Как следует из п. 72 Постановления Пленума ВС РФ от 17 ноября 2015 года № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» п. 2 ст. 448 ГК РФ не определяет орган, в котором подлежит опубликование извещения о проведении торгов, в том числе публичных (статья 449.1 ГК РФ), поэтому следует руководствоваться частью 3 статьи 90 Закона об исполнительном производстве.

Информация о проведении торгов, включая публичные, подлежит размещению на официальном сайте Российской Федерации в сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов (адрес официального сайта - www.torgi.gov.ru утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 10 сентября 2012 года № 909).

Кроме того, извещение о проведении публичных торгов должно быть размещено на сайте органа, осуществляющего исполнительное производство (пункт 4 статьи 449.1 ГК РФ).

Информация о проведении торгов в установленном законом порядке размещена на сайте ФССП России (л.д. 29-30 тома 2). 

Довод истца о том. что в информационном сообщении указано, что на продажу выставлен земельный участок, а не право аренды земельного участка, также не является основанием для признания торгов недействительными, поскольку как указано в информационном сообщении, документация об аукционе предоставляется по запросу любого заинтересованного лица, поданного на электронную почту arest2021@yandex.ru, в том числе и информация о характеристиках объектов недвижимости (более подробных, чем это указано в извещении). 

Указанным способом получения информации могли воспользоваться все заинтересовавшиеся предложением, потенциальные покупатели. 

Доказательств того, что кому бы то ни было необходима информация о предмете торгов не предоставлена, в суд не представлено. 

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения заявленных исковых требований у суда не имеется. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 193-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ООО «Какаду» (ИНН 

<

***>) к ТУ Росимущества в Саратовской области (ИНН 

<

***>), ИП ФИО3 (ИНН 

<

***>), ФИО5 (паспорт серии №) о признании торгов недействительными, признании недействительным договора купли-продажи отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Саратовского областного суда через Октябрьский районный суд г. Саратова в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья П.А. Замотринская

Мотивированное решение изготовлено 12 мая 2025 года. 

Судья П.А. Замотринская