Дело № 2-1562/2018

Мотивированное 

решение

 изготовлено 09.07.2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

04 июля 2018 года г. Екатеринбург

Ленинский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Тяжовой Т.А., при секретаре Абрамовой К.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску финансового управляющего ФИО1 – ФИО2 к ФИО3 о признании права собственности на недвижимое имущество, по встречному иску ФИО3 к ФИО1 о регистрации залога в отношении недвижимого имущества, 

установил:

Финансовый управляющий ФИО1 – ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3 о признании права собственности на земельный участок и расположенный на нем жилой дом по 

<

адрес> в г. Екатеринбурге. 

Свои требования истец мотивировал тем, что по договору купли-продажи от 

 ФИО1 приобрел у ФИО3 жилой дом и земельный участок по указанному адресу, оплата в полном объеме не произведена. Решением Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 

 в удовлетворении требований о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество было отказано. Решением арбитражного суда Свердловской области финансовым управляющим ФИО1 утвержден ФИО2 

В уточненных требованиях истец просил признать единоличное право собственности ФИО1 на указанные объекты недвижимости.

В ходе рассмотрения дела ответчик ФИО3 предъявил к ФИО1 встречный иск о регистрации залога в отношении недвижимого имущества, мотивированное тем, что ФИО3 при оформлении перехода права собственности на недвижимое имущество с продавца на покупателя до 100 % оплаты по договору имеет право на оформление залога в отношении спорного имущества на основании п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 2 ст. 53 Федерального закона от 

 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В процессе рассмотрения дела определениями суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ООО «Уником Партнер», ФИО4, ПАО «Сбербанк России», ООО "Финансовое Агентство "Милком-Инвест", ПАО «Росбанк», ПАО «Западно-Сибирский коммерческий банк», МИФНС № 31 по Свердловской области, ФИО5, ФИО6 и ФИО7

В судебное заседание финансовый управляющий ФИО1 – ФИО2 не явился, направил в суд письменное ходатайство с просьбой о рассмотрении дела в его отсутствие. В ранее направленном в суд отзыве на встречное исковое заявление указал, что включение требования ФИО3 в реестр требований кредиторов Должника в условиях введения в отношении последнего процедуры реализации имущества является надлежащим исполнением со стороны должника обязательства по оплате товара. Установление залога в отношении недвижимого имущество означает неосновательное обогащение на стороне ФИО3 Признание права залога на недвижимое имущество нарушает права кредиторов и может привести к преимущественному удовлетворению требований кредиторов и нарушению очередности их удовлетворения, предусмотренной ст. 213.27 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)». Просил в удовлетворении встречного иска отказать в полном объеме.

Представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО8 исковые требования ФИО1 поддержала, просила их удовлетворить. В удовлетворении встречного иска просила отказать, указывая на что, что условиями договора купли-продажи предусмотрен переход права собственности на покупателя только после оплаты по договору. Поскольку условиями договора стороны предусмотрели иную гарантию для продавца, а именно сохранение за продавцом права собственности до полной оплаты, отсутствие заключенных между сторонами соглашений о залоге спорного имущества, включение ФИО3 в реестр требований кредиторов с требованием в сумме 18759376 рублей 82 копейки, за спорное имущество ФИО3 уплачена сумма 15016034 рубля, указав на злоупотребление ФИО3 правом, нарушение прав кредиторов ФИО1, просила в удовлетворении встречного иска отказать в полном объеме. В дополнениях к отзыву на иск представитель указала, что обязательство ФИО1 перед ФИО3 исполнено на 89,89 %, а включение ФИО3 в реестр требований кредиторов ФИО1 исключает сохранение за ним права собственности на имущество.

Представитель ответчика ФИО3 (истца по встречному иску) по доверенности ФИО9, представляющий также третье лицо ФИО5, с требования ФИО1 признал, просил при удовлетворении данных требований удовлетворить встречный иск, установив залог недвижимого имущества в пользу ФИО3, ссылаясь на неполную оплату по договору купли-продажи.

Представители третьих лиц финансового управляющего ООО «Уником Партнер» ФИО10, ПАО «Сбербанк России» - ФИО11, ООО «Финансовое агентство «Милком-Инвест» - ФИО12, с требованиями ФИО1 согласились, против удовлетворения требований по озвученным представителем ФИО1 основаниям возражали, просили в удовлетворении встречного иска отказать.

Третьи лица ФИО4, ПАО «Росбанк», ПАО «Западно-Сибирский коммерческий банк», МИФНС № 31 по Свердловской области, Управление Росреестра по Свердловской области, ФИО6 и ФИО7 о времени и месте рассмотрения дела извещались, в судебное заседание не явились, возражений на заявленные сторонами требования не представили, об отложении судебного заседания не ходатайствовали. С учетом мнения участвующих в деле лиц судом вынесено определение о рассмотрении дела при данной явке.

Заслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, оценив представленные сторонами доказательства в совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами 

 ФИО3 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) заключили в простой письменной форме договор купли-продажи жилого дома площадью 811,4 кв.м. литер А по 

<

адрес> в г. Екатеринбурге и земельного участка под ним площадью 1600 кв.м.

Цена договора и порядок расчета согласованы сторонами в пунктах 6 - 8 договора, цена определена в сумме 44500000 рублей, из которых дом с неотделимыми улучшениями и имуществом – 43000000 рублей, земельный участок с неотделимыми улучшениями 1500000 рублей, которые покупатель должен оплатить единовременным платежом путем перечисления денежных средств на банковский счет продавца или иным способом по согласованию сторон не позднее 30.11.2013. 

Договором также предусмотрено, что право собственности на отчуждаемое имущество переходит от продавца к покупателю в день получения 44500000 рублей полностью на банковский счет продавца, после чего по акту приема - передачи у продавца наступает обязанность передать покупателю отчуждаемое имущество свободное от прав третьих лиц.

20.12.2013 жилой дом и земельный участок по акту приема – передачи переданы от продавца к покупателю (л.д. 29-31).

18.12.2013 стороны заключили дополнительное соглашение к договору купли – продажи, которым изменили цену и порядок расчетов по договору, согласовали и приняли датой окончательного полного расчета (дата зачисления всей суммы по договору на банковский счет продавца) любой день не позднее 30.01.2014, а в случае отсутствия на 20.01.2014 на банковском счете продавца полной суммы оплаты покупатель обязан уплатить штрафные пени в размере 0,1 % цены договора за каждый день просрочки, считая от даты заключения договора купли – продажи до даты проведения окончательных расчетов (пункт 5). Отсутствие 30.01.2014 на банковском счете продавца полной суммы оплаты в размере согласно данному дополнительному соглашению принимается сторонами как отказ покупателя от исполнения договора купли – продажи от 21.11.2013 (пункт 6). В случае отказа покупателя от исполнения договора купли – продажи и настоящего дополнительного соглашения, все средства, полученные продавцом в качестве частичной оплаты, возврату покупателю не подлежат и признаются сторонами собственностью продавца (пункт 7).

24.02.2014 стороны заключили дополнительное соглашение, в котором указали порядок определения цены и произведения расчета по договору купли – продажи, согласовали и приняли датой окончательного полного расчета (дата зачисления всей суммы по договору на банковский счет продавца) любой день не позднее 15.03.2014. отсутствие на указанную дату на банковском счете продавца полной суммы оплаты в размере согласно данному дополнительному соглашению принимается сторонами как отказ покупателя от исполнения договора купли – продажи от 21.11.2013. В случае отказа покупателя от исполнения договора купли – продажи и настоящего дополнительного соглашения, все средства, полученные продавцом в качестве частичной оплаты, возврату покупателю не подлежат и признаются сторонами собственностью продавца.

25.03.2014 стороны заключили последнее дополнительное соглашение, в котором вновь повторили порядок определения цены и произведения расчета по договору купли – продажи (в редакции соглашения от 18.12.2013), согласовали и приняли датой окончательного полного расчета (дата зачисления всей суммы по договору на банковский счет продавца) любой день не позднее 15.04.2014. В случае отказа покупателя от исполнения договора купли – продажи и настоящего дополнительного соглашения, все средства, полученные продавцом в качестве частичной оплаты, возврату покупателю не подлежат и признаются сторонами собственностью продавца.

Решением Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 

, отмененным определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 

 в части отказа в удовлетворении встречного иска ФИО1 к ФИО3, исковые требования ФИО3 к ФИО1 о государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок по адресу: г. Екатеринбург, 

<

адрес>, литер А на основании договора купли – продажи от 

 с регистрацией в пользу истца ипотеки в силу закона на приобретенное на условиях рассрочки платежа указанное недвижимое имущество оставлены без удовлетворения, исковые требования ФИО1 к ФИО3 удовлетворены, признаны недействительными пункты 3.1, 3.2 дополнительного соглашения от 

 в той части, в которой оно допускает расчет остатка задолженности по оплате стоимости жилого дома и земельного участка из цены договора без учета уже произведенной ФИО1 оплаты, определенной по официальному курсу евро на день платежа, а также пункт 7 названного дополнительного соглашения. 

До настоящего времени обязательства по оплате спорного имущества ФИО1 в полном объеме не исполнены. 

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 10.02.2017 по делу № А60-50876/2016 в отношении ФИО1 введена процедура реструктуризации долгов, финансовым управляющим утвержден ФИО2 (л.д. 12-16).

Из определения Арбитражного суда Свердловской области от 09.10.2017 следует, что определением суда от 07.09.2017 по делу № А60-50876/2016 требования ФИО3 в размере 1875376 рублей 82 копейки, в том числе сумма основного долга – 9379688 рублей 41 копейка, неустойка в размере 9379688 рублей 41 копейка включены в состав третьей очереди реестра требований кредиторов ФИО1, требования кредитора основаны на задолженности по договору купли-продажи от 21.11.2013, заключенном между ФИО3 и ФИО1, предметом которого является жилой дом площадью 811,4 кв.м., расположенный по адресу: г. Екатеринбург, 

<

адрес>, а также земельный участок площадью 1600 кв.м. (л.д. 20-22).

Разрешая заявленные истцом ФИО1 требования о признании права собственности на недвижимое имущество, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок. Права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В силу ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со статьей 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Статьей 223 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Из абзаца 3 пункта 60 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что после передачи владения недвижимым имуществом, но до государственной регистрации права собственности покупатель, хотя и является законным владельцем этого имущества, однако не вправе распоряжаться им, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Таким образом, до момента государственной регистрации в ЕГРН права собственности ФИО1 на недвижимое имущество, переданное ФИО3 по договору купли-продажи, ФИО3 являлся собственником спорного недвижимого имущества, имел право им распоряжаться и пользоваться, а истцу в результате фактической передачи недвижимого имущества перешло лишь право владения им.

В рассматриваемых обстоятельствах, ФИО1, как будущему собственнику, закон, с момента получения спорного недвижимого имущества и до момента государственной регистрации прав собственности истца на него, предоставляет правовую защиту в качестве законного владельца этого недвижимого имущества, без предоставления истцу прав на использование и/или распоряжение полученным недвижимым имуществом (ст. 305 ГК РФ).

Действительно, согласно статье 491 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрено, что право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара или наступления иных обстоятельств, покупатель не вправе до перехода к нему права собственности отчуждать товар или распоряжаться им иным образом, если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из назначения и свойств товара.

В случаях, когда в срок, предусмотренный договором, переданный товар не будет оплачен или не наступят иные обстоятельства, при которых право собственности переходит к покупателю, продавец вправе потребовать от покупателя возвратить ему товар, если иное не предусмотрено договором.

То есть, по смыслу указанных норм, закон предусматривает право, а не обязанность продавца потребовать от покупателя возврата товара в случае, если в соответствии с условиями договора право собственности на товар переходит к покупателю после полной оплаты.

При этом у продавца есть право выбора: потребовать от покупателя либо возврата товара, либо оплаты переданного товара.

В рассматриваемом случае продавец воспользовался своим правом и, избрав способ защиты, предъявил требование об уплате покупателем стоимости полученного товара. Однако избрание продавцом такого способа защиты своего права не должно нарушать его права на получение по совершенной сторонами сделке в отношении недвижимого имущества стоимости данного имущества, при том что обязательства ФИО3, предусмотренные договором, исполнены.

Ответчик ФИО3 против удовлетворения требований ФИО1 не возражал, заявил, что требования признает.

Каких-либо требований относительно спорного имущества супруга ФИО1 – ФИО4 не заявляла, данное имущество приобреталось непосредственно ФИО1 

Учитывая то, что оплата по договору ФИО1 в полном объеме не произведена, на момент разрешения 14.03.2016 Ленинским районным судом г. Екатеринбурга требований о государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок с регистрацией ипотеки в силу закона требований о признании ФИО1 несостоятельным (банкротом) заявлено не было, отсутствие возражений ФИО3 относительно заявленных ФИО1 требований о признании права собственности на недвижимое имущество в настоящем деле, суд полагает заявленные ФИО1 требования обоснованными и подлежащими удовлетворению. При этом суд учитывает заинтересованность кредиторов ФИО1 в признании на последним права собственности на недвижимое имущество и увеличения конкурсной массы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 487 Кодекса в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором.

Пункт 1 статьи 488 Кодекса предусматривает, что в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором. При этом пункты 1, 2 статьи 489 Кодекса закрепляют, что договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

В силу п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Вместе с тем, оценивая содержание заключенного между сторонами договора купли-продажи с дополнительными соглашениями к нему об изменении даты окончательного расчета, фактические действия сторон по передаче недвижимого имущества вопреки установленным договорам условиям о передаче предмета договора в день получения оплаты по договору, суд полагает, что к возникшим между сторонами правоотношениям, учитывая передачу предмета договора по акту приема-передачи 20.12.2013 и неполную оплату по договору, применимы положения ст. ст. 488, 489 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иное договором не установлено, товар получен покупателем, оплата товара в полном объеме не произведена.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона). Правила настоящего Кодекса о залоге на основании договора соответственно применяются к залогу, возникшему на основании закона, если законом не установлено иное.

В соответствии с ч. 2 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании закона, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости на основании договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, и заявления залогодателя или залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий возникновение ипотеки на основании закона, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Учитывая признание за ФИО1 права собственности на недвижимое имущество, решение суда является основанием для регистрации права собственности ФИО1 на недвижимое имущество с обременением в виде залога недвижимого имущества в силу закона в пользу ФИО3 Поскольку право собственности ФИО1 подлежит государственной регистрации, ФИО3 заявлены требования об установлении залога в отношении недвижимого имущества, данные требования подлежат удовлетворению.

Доводы представителя ФИО1 о злоупотреблении ФИО3 правом со ссылкой на то, что объекты недвижимости приобретены последним по цене 15016034 рубля суд полагает несостоятельными, поскольку между сторонами договора купли-продажи от 

 цена была согласована. Кроме того, заключая договор купли-продажи на указанных в нем условиях, ФИО3 полагался на надлежащее исполнение сделки другой стороной в указанные договором сроки. 

Согласно ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Поскольку определением суда от 

 ФИО1 предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины, требования ФИО1 удовлетворены, с ФИО3 в доход местного бюджета подлежит уплате государственная пошлина в размере 60000 рублей. Ввиду удовлетворения встречного иска ФИО3, с ФИО1 в пользу ФИО3 подлежит уплаченная государственная пошлина в размере 300 рублей.

Ввиду разрешения спора судом по существу, суд полагает необходимым отменить принятые определением судьи Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 

 обеспечительные меры в отношении недвижимого имущества по вступлении решения суда в законную силу в связи с тем, что наложение ареста будет препятствовать исполнению решения суда.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования финансового управляющего ФИО1 – ФИО2 к ФИО3 о признании права собственности на недвижимое имущество, встречные исковые требования ФИО3 к ФИО1 о регистрации залога в отношении недвижимого имущества удовлетворить.

Признать право собственности ФИО1 на недвижимое имущество – жилой дом, кадастровый (условный) №, площадью 811,4 кв.м. и земельный участок, кадастровый №, расположенные по адресу: г. Екатеринбург 

<

адрес>.

Настоящее решение является основанием для регистрации права собственности на недвижимое имущество за ФИО1 с установлением залога в силу закона в пользу ФИО3.

Взыскать с ФИО3 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 60000 рублей.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО3 государственную пошлину в размере 300 рублей.

Отменить меры по обеспечению иска в виде ареста на недвижимое имущество - жилой дом, кадастровый (условный) №, площадью 811,4 кв.м. и земельный участок, кадастровый №, расположенные по адресу: г. Екатеринбург 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме с подачей жалобы через суд, вынесший решение.

Судья Тяжова Т.А.