Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

11 мая 2018 года г. Самара

Самарский областной суд в составе:

Председательствующего-Судьи Родиной Т.А.

При секретаре Бамбуровой Т.А. 

Рассмотрев в открытом судебном заседании

административное дело № 3а-1088/2018 по административному исковому заявлению Федерального государственного бюджетного учреждения здравоохранения «Самарский медицинский клинический центр Федерального медико-биологического агентства» об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области 

с участием представителя Федерального государственного бюджетного учреждения здравоохранения «Самарский медицинский клинический центр Федерального медико-биологического агентства» по доверенности адвоката Герасимовой Т.А.,

представителя Управления Росреестра по Самарской области ФИО2,

представителя Правительства Самарской области и Министерства имущественных отношений Самарской области ФИО3,

у с т а н о в и л :

федеральное государственное бюджетное учреждение здравоохранения «Самарский медицинский клинический центр Федерального медико-биологического агентства» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 24 января 2018 года № об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № и обязать комиссию устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения ранее поданного заявления обществом от 29 декабря 2017 года № в соответствии с требованиями Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года № 263.

Свои требования учреждение мотивировало тем, что комиссия, куда оно обратилось с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, отклонила его заявление, положив в основу решения ошибочные, неквалифицированные замечания, выходящие за рамки законодательства об оценочной деятельности.

В судебном заседании представитель административного истца Герасимова Т.А. поддержала заявленные требования в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области ФИО2 заявленные требования не признала, сославшись на обоснованность позиции комиссии при принятии решения. 

Представитель Правительства Самарской области и Министерства имущественных отношений Самарской области ФИО3 просила отказать в удовлетворении заявленных требований.

Административный ответчик - комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области, а также заинтересованное лицо Администрация г.о. Тольятти не направили в суд своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Относительно заявленных требований Администрация г.о. Тольятти представила письменный отзыв.

Выслушав пояснения сторон, свидетеля ФИО1, исследовав материалы дела, приходит к выводу о том, что административное исковое заявление Федерального государственного бюджетного учреждения здравоохранения «Самарский медицинский клинический центр Федерального медико-биологического агентства» подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

Из материалов дела следует, что собственник земельного участка с кадастровым номером № Федеральное государственное бюджетное учреждение здравоохранения «Самарский медицинский клинический центр Федерального медико-биологического агентства» обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка.

Решением комиссии от 24 января 2018 года № заявление учреждения было отклонено.

Не согласившись с данным решением, административный истец 23 апреля 2018 года с соблюдением установленного частью 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации срока обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела. 

Порядок работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости регламентирован Порядком создания и работы Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утверждённым приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года № 263.

Пунктом 20 указанного Порядка предусмотрено, что в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение /если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций-оценщиков,- положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков/, соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Исходя из приведенных норм закона, комиссия вправе отклонить заявление о пересмотре кадастровой стоимости только в случае несоответствия отчета об оценке требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности.

В комиссию был предоставлен отчет об оценке, выполненный обществом с ограниченной ответственностью «НПО «Азимут» от 5 декабря 2017 года №, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2013 года определена в размере 24 225 279,82 руб. 

Отличие рыночной стоимости земельного участка, определённой указанным отчетом, от кадастровой стоимости, установленной Постановлением Правительства Самарской области от 13 ноября 2013 года № 610, составило более 30 %.

Отклоняя заявление федерального государственного бюджетного учреждения здравоохранения о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, комиссия указала, что оценщик декларирует применение экспертного опроса для определения степени влияния на рыночную стоимость ценообразующих факторов, не имеющих числовых значений. В рамках социометрии описаны методики проведения экспертного опроса, состоящего, в том числе из следующих этапов: критерии отбора экспертов, разработка инструмента для сбора информации, проведение сбора экспертной информации, анализ экспертной информации. К каждому этапу предъявляются соответствующие требования, при использовании анкетирования должна быть разработана соответствующая анкета с перечнем прямых и косвенных опросов, методика опроса должна быть описана и формализована. Представленные в отчете данные экспертного опроса являются недостоверными и псевдонаучными, нарушающими пункт 5 ФСО №3.

Кроме того, по мнению комиссии, рассуждения оценщика по вопросу соблюдения пункта 13 ФСО № 3 путём сравнительного анализа сравнительного анализа статистических показателей первичной выборки и выборки «скорректированных по всем ценообразующим факторам цен аналогов» на странице 50 отчета ошибочны. Какие-либо сопоставления первичной и результирующей выборок не являются подтверждением соответствия рынку каждой конкретной корректировки. Декларируемое оценщиком «улучшение» параметров результирующей выборки связано исключительно и только с использованием не всех аналогов из первичной выборки.

Также, комиссия указала, что в ходе анализа факторов стоимости путем экспертного опроса оценщик приводит ссылку на опросные листы участников экспертного опроса, которые содержат ( например, по фактору стоимости «транспортная доступность) иные, нежели используемые оценщиком описания значений из диапазона значений стоимости. Согласно пунктам 4, 5 Федерального стандарта оценки № 3, утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Действующее законодательство позволяет оценщику в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости использовать качественные методы оценки, к которым относится, в том числе метод экспертных оценок.

При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода ( подпункт «д» пункта 22 Федерального стандарта оценки №7, утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611).

При этом Федеральный стандарт оценки № 3 обязывает оценщика привести в отчете информацию обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки, а также в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, провести анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации).

Указанные требования оценщиком ФИО1 были соблюдены.

На странице 10 отчета оценщик привела информацию о привлеченных к проведению оценки специалистах с указанием их квалификации и степени участия в проведении оценки. 

Необходимость привлечения специалистов к проведению оценки обусловлена необходимостью формирования значений степеней влияния на рыночную стоимость объектов со стороны ценообразующих факторов, не имеющих числовых значений – лингвистических переменных, имеющих качественные (описательные) значения.

Мнения профессиональных участников рынка, описанные в анкетах, были использованы для определения степени влияния факторов «потенциал местоположения» и «транспортная доступность» и приведены на страницах 52-53 отчета об оценке.

Анкеты специалистов содержат конкретные вопросы оценщика относительно степеней влияния, в частности, факторов «транспортная доступность» и «потенциал местоположения» на стоимость объекта оценки коммерческого назначения – от минимального к максимальному в процентном соотношении, и ответы специалистов на поставленные вопросы.

При этом закон не содержит требований к форме и необходимости описания информации специалистами.

Обработка и анализ полученной от специалистов информации производится оценщиком, что и было сделано в отчете ФИО1

Вывод комиссии о том, что данные экспертного опроса являются недостоверными и псевдонаучными, нарушающими пункт 5 ФСО № 3, является голословным и не подтвержденным никакими доказательствами.

Замечание комиссии относительно того, что по фактору стоимости «транспортная доступность указаны иные, нежели используемые оценщиком описания значений из диапазона значений стоимости, является необоснованным, поскольку значения влияния фактора «транспортная доступность» в таблице 9.9 на странице 53 отчета полностью соответствуют значениям этого фактора в анкетах специалистов на страницах 112, 114 и 116 отчета.

Корректировки по факторам « транспортная доступность» и «потенциал местоположения» исчислены путём использования ранговой шкалы, характеризующей степень проявления признака. При этом оценщиком принято допущение о равномерном делении шкалы, учитывая поэтапный характер качественных значений рассматриваемой переменной ( страницы 67-68 отчета).

Соответствие корректировок, введённых на основании экспертного мнения, рыночным данным, приведено на страницах 70-71 путём математического обоснования. 

Доводы комиссии о том, что сопоставления первичной и результирующей выборок не являются подтверждением соответствия рынку каждой конкретной корректировки, суд считает несостоятельными.

Приводя в отчете значения первичной и результирующей выборки, оценщик использует критерии, изложенные в пособии под редакцией ФИО4, с использованием которых производит проверки при помощи коэффициента вариации, среднего абсолютного отклонения и при помощи размаха. Анализируя полученные данные, он делает вывод о том, что коэффициент вариации уменьшился, среднее абсолютное значение отклонилось, среднеквадратическое отклонение уменьшилось, что свидетельствует о том, что имеет место преимущественное значение выборки скорректированных цен аналогов, что среднее значение скорректированных цен аналогов находится в пределах ценового диапазона первичной выборки, и скорректированные цены аналогов не противоречат условиям рынка. 

Вопреки мнению комиссии улучшение параметров результирующей выборки связано с тем, что вторичная выборка максимально приблизила значения ценообразующих факторов объектов -аналогов к значением ценообразующих факторов объекта оценки.

В связи с изложенным суд приходит к выводу о том, что оценщиком соблюдены требования федеральных стандартов оценки при проведении исследования и составлении отчета, в связи с этим у комиссии не имелось оснований для отклонения заявления Федерального государственного бюджетного учреждения здравоохранения «Самарский медицинский клинический центр Федерального медико-биологического агентства» о пересмотре кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Доказательств в опровержение выводов, сделанных в отчете оценщика, соответствующих требованиям статей 60 – 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, сторонами по делу не представлено. О назначении судебной экспертизы стороны не ходатайствовали.

В соответствии с пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28 результатом оспаривания решения Комиссии об отклонении заявления может являться признание решения Комиссии не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца. При этом в резолютивной части решения суд указывает на необходимость устранения допущенных нарушений путем повторного рассмотрения ранее поданного заявления.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что имеются основания для удовлетворения требований Федерального государственного бюджетного учреждения здравоохранения «Самарский медицинский клинический центр Федерального медико-биологического агентства» о признании не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим его права и законные интересы решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 24 января 2018 года № об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости.

Восстановительной мерой нарушенных прав административного истца является обязание комиссию устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения ранее поданного заявления учреждения от 29 декабря 2017 года №.

На основании изложенного и руководствуясь статьей 24.18 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статьями 227-228 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р е ш и л :

Требования Федерального государственного бюджетного учреждения здравоохранения «Самарский медицинский клинический центр Федерального медико-биологического агентства» удовлетворить.

Признать несоответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права и законные интересы Федерального государственного бюджетного учреждения здравоохранения «Самарский медицинский клинический центр Федерального медико-биологического агентства» решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 24 января 2018 года №.

Обязать комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области устранить допущенные нарушения путем повторного рассмотрения ранее поданного Федеральным государственным бюджетным учреждением здравоохранения «Самарский медицинский клинический центр Федерального медико-биологического агентства» заявления от 29 декабря 2017 года №.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья: Родина Т.А.