РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

10 марта 2021 года в городе Новом Уренгое Новоуренгойский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе председательствующего судьи Шафоростовой О. Ю., при секретаре судебного заседания Натальиной З. О., с участием истца ФИО1, представителя истца Медченко Л. И., представителя ответчика Ермолиной Е. Б., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-263/2021 по иску ФИО1 к ФИО2 о понуждении к заключению договора купли-продажи,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 с требованием о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, город Новый Уренгой, 

<

адрес>, на условиях предварительного договора от 20.10.2020 за сумму 4.250.000 рублей, мотивируя требования тем, что ответчик уклоняется от заключения основного договора купли-продажи.

Определением суда от 26.01.2021, внесённым в протокол предварительного судебного заседания, ФИО3 привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (л. д. 50).

Определением суда, внесённым в протокол судебного заседания от 19.02.2021, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО4, ПАО «Сбербанк России».

В судебном заседании истец ФИО1, а также его представитель - адвокат Медченко Л. И. (действующая на основании ордера от ДД.ММ.ГГГГ [суммы изъяты]) на удовлетворении исковых требований настаивали по доводам, изложенным в исковом заявлении, а также в письменном отзыве на возражения ответчика, приобщённом к материалам настоящего гражданского дела.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена о дате судебного заседания, воспользовалась правом на ведение дела через представителя.

Представитель ответчика – адвокат Ермолина Е. Б. (действующая на основании ордера от ДД.ММ.ГГГГ [суммы изъяты] - л. д. 43, а также доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, выданной сроком на пять лет – л. д. 45) возражала против удовлетворения исковых требований по доводам, указанным в письменных возражениях на исковое заявление, приобщённых к материалам настоящего гражданского дела.

Дело рассмотрено в отсутствие третьих лиц ФИО5, ФИО4, а также представителя третьего лица ПАО «Сбербанк России», при надлежащем извещении указанных лиц о времени и месте судебного разбирательства по делу.

Третьим лицом ФИО5 представлены в суд письменные возражения по существу заявленного спора, которые приобщены к материалам настоящего гражданского дела.

Свидетель Свидетель №1 суду показала, что в октябре 2020 года к ней обратился ФИО1 по вопросу оказанию услуг по юридическому сопровождению сделки купли-продажи спорной квартиры. Предварительный договор купли-продажи от 20.10.2020 в отношении спорной квартиры готовила она по поручению ФИО1, указание в предварительном договоре на то, что основной договор должен быть заключён до 20.10.2020 является опечаткой, которую она допустила при составлении документа и которую никто не заметил. Фактически стороны сделки согласовывали, что основной договор будет заключён в течение двух месяцев, не позднее конца декабря 2020 года.

Заслушав участников судебного заседания, показания свидетеля, исследовав и оценив материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено, между спорящими по делу сторонами был заключён предварительный договор купли-продажи квартиры от 20.10.2020, по которому продавец ФИО2, действующая через своего представителя ФИО5, обязуется продать, а покупатель ФИО1 - купить квартиру по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, город Новый Уренгой, 

<

адрес> по цене 4.250.000 рублей, из которых 50.000 рублей выплачены в день подписания предварительного договора в качестве задатка; 850.000 рублей – в день подписания основного договора купли-продажи; 3.350.000 рублей – в течение 3 рабочих дней с момента предоставления банку зарегистрированного в установленном порядке основного договора купли-продажи, выписки из ЕГРП, подтверждающей переход права собственности (л. д. 8-10).

По условиям п. 1.1 предварительного договора купли-продажи от 20.10.2020 основной договор должен быть заключён в срок до 20.10.2020.

Денежные средства в размере 50.000 рублей были получены стороной продавца в качестве задатка (л. д. 27), что также не оспаривается сторонами по делу.

06.12.2020 ФИО1 направил ФИО2 предложение о заключении основного договора в срок до 20.12.2020 (л. д. 14-16), которое 04.01.2021 было доставлено адресату.

ФИО2, в свою очередь, ответила отказом на предложение ФИО1, попросила сообщить реквизиты для возврата суммы задатка (л. д. 19).

11.01.2021 между ФИО2 и ФИО6 заключён договор купли-продажи спорной квартиры. Право собственности ФИО4 в отношении данного объекта недвижимости зарегистрировано в ЕГРП 09.02.2021.

Заявляя настоящие исковые требования, ФИО1 ссылается на факт неопределённости срока заключения основного договора купли-продажи в предварительном договоре от 20.10.2020, что, по мнению истца, позволяет ему заключить основной договор в течение года с момента заключения предварительного договора.

Разрешая заявленный спор, суд руководствуется следующим.

В силу ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым на себя обязательством.

В силу положений ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключённым на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательств по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (ст. 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Кроме того, как разъяснено в абз. 6 п. 5 вышеуказанного Постановления, если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на неё (п.п. 3п.п. 3 и 4 ст. 487 ГК РФ), а также возмещения причинённых ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Как установлено из соответствующей выписки из ЕГРП и не опровергнуто иными доказательствами по делу, спорное недвижимое имущество по настоящему делу уже продано третьему лицу ФИО4, произведена государственная регистрация перехода права собственности в отношении данной квартиры от ответчика ФИО2 к ФИО4

Таким образом, учитывая разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, и исходя из того, что на момент разрешения судом заявленного спора у продавца – ответчика ФИО2 отсутствует недвижимое имущество, которое она должна передать в собственность покупателя – истца ФИО1, поскольку оно продано другому лицу (ФИО4), суд приходит к выводу о том, что истцом избран ненадлежащий способ защиты прав, что, в свою очередь, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований. Вместе с тем, ФИО1 не лишён возможности защищать свои права иными, не противоречащими закону способами, в частности, не лишён права требовать возмещения убытков, как это разъяснено в абз. 6 п. 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54.

Кроме того, оценивая доводы сторон относительно согласования срока заключения основного договора купли-продажи спорной квартиры, суд приходит к следующему.

Согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ, в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор; если такой срок в предварительном договоре не определён, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Предварительный договор, будучи направленным на заключение основного договора и носящий поэтому организационный характер, непосредственно регулирует лишь конкретные отношения, возникающие по поводу создания сторонами юридических предпосылок для обязательного заключения основного договора. Регулирующая функция предварительного договора сводится исключительно к установлению обязанностей его сторон по заключению основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ).

В силу специфики правовой природы предварительного договора он всегда носит срочный характер, не может быть заключён на неопределённый срок и прекращает своё действие в связи с истечением определённого в нём или законом (годичного) срока.

Согласно ст. 190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

В соответствии с ч. 1 ст. 194 ГК РФ, если срок установлен для совершения какого-либо действия, оно может быть выполнено до двадцати четырёх часов последнего дня срока.

В силу ч. 1 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если данные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учётом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из содержания п. 1.1 предварительного договора от 20.10.2020, заключённого между спорящими сторонами, следует, что в нём указан, определённый календарной датой и отвечающий требованиям ст. 190 ГК РФ, срок, в который стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи – 20.10.2020.

Учитывая, что п. 1.1 предварительного договора предусматривает день исполнения обязательства сторон по заключению основного договора купли-продажи, то исходя из буквального толкования данного условия предварительного договора и положений ч. 1 ст. 194, ч. 1 ст. 314 ГК РФ, суд приходит к выводу, что основной договор купли-продажи подлежал в рассматриваемом случае заключению до двадцати четырёх часов 20.10.2020, после чего, в силу п. 6 ст. 429 ГК РФ, предварительный договор от 20.10.2020 прекратил своё действие в связи с истечением определённого в нём срока.

При этом обеими сторонами предварительного договора его условия не были выполнены в срок, определённый в п. 1.1, предложение о заключении основного договора купли-продажи было направлено истцом и получено ответчиком за пределами установленного предварительным договором срока его действия.

По общим правилам п.п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами и договором.

Направление истцом ответчику предложения о заключении основного договора купли-продажи до 20.12.2020 по существу является односторонним изменением условий предварительного договора (продление срока его действия), что недопустимо в силу ст. 450 ГК РФ. При этом оснований считать, что ответчик существенно нарушила условия предварительного договора, не имеется.

Таким образом, поскольку ни одной из сторон предварительного договора в установленный им срок, то есть до двадцати четырёх часов 20.10.2020, не было сделано предложение о заключении основного договора, то фактические действия сторон свидетельствуют о прекращении предварительного договора и не заключении основного договора купли-продажи в установленный срок.

Оценивая доводы стороны истца о том, что фактическая общая воля сторон была направлена на заключение основного договора купли-продажи в срок до конца декабря 2020 года, а указание в предварительном договоре иной даты свидетельствует о наличии у него права требовать заключения основного договора в течение года, суд отклоняет как несостоятельные и не свидетельствующие об обоснованности заявленных исковых требований. При этом суд исходит из следующего.

Согласно ст. 420 ГК РФ договором признаётся соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с положениями ст. 432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как было указано выше, специфика правовой природы предварительного договора подразумевает во всех случаях срочность его характера, предварительный договор имеет также организационный характер, регулирующая функция предварительного договора сводится исключительно к установлению обязанностей его сторон по заключению в будущем основного договора.

Таким образом, учитывая также требования ч. 4 ст. 429 ГК РФ, суд приходит к выводу, что условие о сроке, в который стороны обязуются заключить основной договор, является существенным условием предварительного договора.

Сторона истца, настаивавшая на том, что фактическая воля сторон была направлена на установление срока для заключения основного договора до 20.12.2020, не представила в дело достаточных и достоверных доказательств в подтверждение указанного довода. 

Напротив, сторона ответчика категорически отрицала указанные доводы истца, поясняя, что устно стороны обговаривали, что основной договор купли-продажи будет заключён не позднее 20.11.2020, срок до конца года 2020 года никак не мог устроить продавца ввиду его чрезмерной длительности.

К показаниям свидетеля Свидетель №1 о том, что фактически стороны согласовали условие о заключении основного договора в срок не позднее 20.12.2020 суд относится критически, поскольку, являясь лицом, которое действуя в интересах истца ФИО1, на возмездной основе по его заданию, готовило рассматриваемый предварительный договор, данный свидетель является заинтересованным в исходе дела свидетелем. Суд расценивает показания свидетеля Свидетель №1 как данные с целью помочь ФИО1 защитить свои интересы.

Следовательно, суд приходит к тому, что свидетельских показаний, при отсутствии иных бесспорных доказательств, недостаточно для признания установленным наличия действительной общей воли сторон, направленной на заключение основного договора купли-продажи в срок до 20.12.2020.

При таких обстоятельствах, рассматриваемые доводы стороны истца свидетельствуют о не заключении предварительного договора купли-продажи от 20.10.2020 ввиду несогласования его существенного условия, и, как следствие, об отсутствии законных оснований для понуждения ответчика к заключению основного договора купли-продажи квартиры, а не о наличии оснований для применения положений ч. 4 ст. 429 ГК РФ, предусматривающий годичный срок действия предварительного договора для случаев, когда такой срок не был определён сторонами в предварительном договоре, но когда условие о продолжительности такого срока не является предметом спора сторон сделки.

Таким образом, законных оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 не имеется, поэтому в исковых требованиях следует отказать в полном объёме.

Не могут быть при таких обстоятельствах в соответствии со ст. 98 ГПК РФ взысканы с ответчика в пользу истца расходы, понесённые последним в связи с уплатой государственной пошлины.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано сторонами в суд Ямало-Ненецкого автономного округа в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме 17 марта 2021 года путём подачи апелляционной жалобы через Новоуренгойский городской суд.

Председательствующий: