Дело № 3а-74/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

26 февраля 2018 года г.Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд

в составе судьи Абрамова Д.М.

при секретаре Гальковой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «Центр-Инвест» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, 

с участием представителя Правительства Ростовской области – ФИО1,

представителя Администрации г.Ростова-на-Дону – ФИО2,

у с т а н о в и л :

административный истец обратился в суд с вышеназванным заявлением, указав, что ему на праве собственности принадлежит три земельных участка из категории земель населенных пунктов, находящихся в г.Ростове-на-Дону. Определение размера налоговой базы осуществляется исходя из кадастровой стоимости каждого земельного участка (3 871 724,75 рублей, 14 132 706,28 рублей, 91 352 437,60 рублей соответственно), которая значительно выше их рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика (1 656 000 рублей, 6 122 000 рублей, 39 849 000 рублей). В связи с несоответствием кадастровой и рыночной стоимостей объектов недвижимости административный истец просит суд установить кадастровую стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2014 в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.18 Федерального закона об оценочной деятельности.

Представитель административного истца в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, просил дело рассмотреть в своё отсутствие, письменно уточнил административный иск с учетом заключения оценочной экспертизы. Дело рассмотрено в отсутствие представителя административного истца по правилам статьи 150 КАС РФ.

Представитель Правительства Ростовской области – ФИО1, действующая по доверенности, в судебном заседании не возражала против заключения оценочной экспертизы.

Представитель Администрации г.Ростова-на-Дону – ФИО2, действующий по доверенности, в суд явился, возражал против административного иска и результатов судебной экспертизы.

Представители Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие согласно положениям статьи 150 КАС РФ.

Выслушав объяснения явившихся представителей, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что ООО «Центр-Инвест» является собственником:

1) земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 725 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование – для проектирования и строительства автотранспортного предприятия, кадастровая стоимость участка по состоянию на 01.01.2014 – 3 871 724,75 рублей;

2) земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 3014 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование – логистические комплексы по приему и обработке грузов, склады, складские комплексы, универсальные базы по хранению и отгрузке продукции, кадастровая стоимость участка по состоянию на 01.01.2014 – 14 132 706,28 рублей;

3) земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 23 120 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН разрешенное использование – логистические комплексы по приему и обработке грузов, склады, складские комплексы, универсальные базы по хранению и отгрузке продукции, кадастровая стоимость участка по состоянию на 01.01.2014 – 91 352 437,60 рублей.

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на «Официальном интернет-портале правовой информации». 

Рассматриваемые земельные участки были включены в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года. 

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков определяет размер налоговой базы при уплате земельного налога, административный истец имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости в размере, равном рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В обоснование своих требований административный истец представил отчет оценщика от 14 июля 2017 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2014 года составляет 1 656 000 рублей (разница с кадастровой стоимостью 57,2 %), земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2014 года 6 122 000 рублей (разница с кадастровой стоимостью 56,7 %), с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2014 года составляет 39 849 000 рублей (разница с кадастровой стоимостью 56,4 %). 

Заявление правообладателя участков о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отклонено решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 11 сентября 2017 года (нарушения пункта 5 ФСО №3). Таким образом, обязательный досудебный порядок разрешения спора соблюден. 

При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральные стандарты оценки - ФСО № 1, ФСО №2, ФСО №3, ФСО №7, Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. 

Суд, учитывая наличие возражений Правительства Ростовской области, органа местного самоуправления, поддержавших доводы решения комиссии относительно недостоверности отчета, ходатайство административного истца, с целью проверки доказательств назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости земельных участков.

Экспертиза проведена экспертом ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» (заключение эксперта НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 8 февраля 2018 года). 

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2014 года составляет 2 068 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2014 года 7 800 000 рублей, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2014 года составляет 50 378 000 рублей.

Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы, выделены сегменты рынка земель из категории земель населенных пунктов, отражены интервалы цен.

В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж. Экспертом сформирована выборка объявлений о продаже земельных участков в рассматриваемой зоне и сегменте рынка (участки под индустриальную застройку).

Экспертом в заключении на базе общей выборки предложений к продаже аналоги сгруппированы по признаку общей площади участков: 4 объекта-аналога в отношении участков с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, также 4 объекта-аналога с иными характеристиками площади из того же сегмента рынка отобрано в отношении земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (л.д.64-68 том 2).

Экспертом разъяснен порядок и основания отбора аналогов. Применительно к таблице выборки объявлений о продаже сходных участков эксперт привел разъяснения о критериях отбора аналогов с точки зрения сопоставимости по основным ценообразующим факторам, перечень которых отражен.

Расчет стоимости приведен в таблицах № 20, 26, 33. Применение конкретных корректировок экспертом подробно и достаточно объяснено в таблицах и с приведением расчетов, базирующихся на конкретных методических источниках. 

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки объекта.

Возражения Администрации г.Ростова-на-Дону против заключения эксперта основаны на предположении о наличии иной рыночной стоимости (более высокой), конкретных доводов о рыночной стоимости участков не приведено, поскольку все суждения, в том числе о порядке отбора аналогов и необходимых методических корректировках, изложенные в заключении, подробно разъяснены, у суда отсутствуют основания для согласия с возражениями.

Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание. 

Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта. 

Оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области не имеется, поскольку конкретная рыночная стоимость определена экспертом, с чем правообладатель согласен, уточнив иск, данных о существенном нарушении методики определения кадастровой стоимости в данном случае не установлено, поэтому судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административного истца (согласно расчету стоимости услуг эксперта, указанному в финансово-экономическом обосновании) в силу статей 109-111 КАС РФ, Постановления Конституционного Суда Российской Федерации №20-П от 11.07.2017, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30.06.2015 года. 

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 725 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование – для проектирования и строительства автотранспортного предприятия в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 2 068 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 3014 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование – логистические комплексы по приему и обработке грузов, склады, складские комплексы, универсальные базы по хранению и отгрузке продукции в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 7 800 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 23 120 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН разрешенное использование – логистические комплексы по приему и обработке грузов, склады, складские комплексы, универсальные базы по хранению и отгрузке продукции в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 50 378 000 рублей.

Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости указанных земельных участков - 18 августа 2017 года.

Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с ООО «Центр-Инвест» 65 000 рублей в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» за проведенную судебную экспертизу.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.М.Абрамов