УИД 66RS0015-01-2018-001200-03

Дело № 2-949/2018

Мотивированное 

решение

 составлено 28.09.2018 г. 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

24 сентября 2018 года г. Асбест

Асбестовский городской суд Свердловской области в составе судьи Емашовой Е.А., при секретаре Жигаловой С.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к администрации Малышевского городского округа о признании права собственности на объект незавершенного строительства и о возложении обязанности по заключению соглашения о продлении срока договора аренды земельного участка,

У с т а н о в и л :

Истец ФИО2 обратилась в Асбестовский городской суд с иском к Малышевского городского округа о признании права собственности на объект незавершенного строительства, указав, что в 2011 году председателем Комитета по управлению имуществом Малышевского городского округа был согласован переход прав по договору аренды земельного участка от *Дата* *Номер*, заключенного между ФИО1 и Малышевским городским округом, от ФИО1 к ФИО2, оформлено соглашение о переходе прав от *Дата* и зарегистрировано в ЕГРП *Дата*. *Дата* между Малышевским городским округом и ФИО2 был заключен договор *Номер* аренды земельного участка по адресу: *Адрес*, на срок аренды с *Дата* по *Дата* 

*Дата*, без расторжения договора аренды земельного участка *Номер* от *Дата*, заключается новый договор аренды земельного участка *Номер* от *Дата* на срок аренды с *Дата* по *Дата* 

ФИО2 договор аренды земельного участка *Номер* от *Дата* был сдан на государственную регистрацию права аренды, но в регистрации было отказано по причине того, что не был предоставлен документ об уплате государственной пошлины, а за тем – из-за отсутствия аукционной документации по предоставлению аренды земельного участка. 

19.01.2018 г. ФИО2 было получено уведомлении администрации Малышевского городского округа о том, что договор аренды по решению Арендодателя признается недействительным в связи с тем, что не исполнена обязанность Арендатора по государственной регистрации договора аренды земельного участка.

Истец считает, что администрацией Малышевского городского округа заведомо был подготовлен договор аренды земельного участка, который не прошел бы государственную регистрацию.

На земельном участке построен объект незавершенного строительства – жилой дом, со степенью готовности 75%. Объект расположен на земельном участке с кадастровым номером *Номер*, по адресу: Свердловская область, *Адрес*, с целевым использованием под объект жилой застройки (индивидуальное жилищное строительство), общей площадью 1626,0 кв.м предоставленный ранее истцу на праве аренды.

Истцом предпринимались надлежаще меры к легализации самовольной постройки, в частности к получению разрешения на строительство. Однако, Администрацией Малышевского городского округа было отказано в выдаче разрешения на строительство в частности по причине отсутствия правоустанавливающих документов на земельный участок. 

23.08.2018 г. истцом были увеличены исковые требования, после чего истец просит признать за ФИО2 право собственности на объект незавершенного строительства – жилой дом по адресу: Свердловская область, *Адрес*, а также обязать Администрацию Малышевского городского округа заключить с ФИО2 договор аренды земельного участка, находящегося по адресу: Свердловская область, *Адрес* сроком на три года.

Истец в судебное заседание не явилась, доверила представлять свои интересы ФИО3

Представитель истца ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебном заседании настаивала на удовлетворении исковых требований, юридически обосновав.

Представитель ответчика Администрации Малышевского городского округа в судебное заседание не явился, представил мнение по иску, с исковыми требованиями не согласен, просит рассмотреть дело в отсутствии представителя. 

Заслушав представителя истца, изучив и исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что на земельном участке, расположенном по адресу: Свердловская область, *Адрес* построен объект незавершенного строительства – жилой дом, со степенью готовности 75%.

07.02.2018 г. истцом подготовлен технический паспорт на объект незавершенного строительства по адресу: Свердловская область, *Адрес*, на земельном участке с кадастровым номером *Номер*. (л.д.25-28).

20.03.2018 г. ФИО2 обратилась к ответчику с заявлением о выдаче разрешения на строительство жилого дома.

Письмом *Номер* от 04.04.2018 г. истцу в выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома отказано со ссылкой на нарушение ею ч. 9 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. (л.д.24)

15.02.2018 г. ООО «Русблок» подготовлено Заключение *Номер* о техническом состоянии несущих и ограждающих конструкций объекта незавершенного строительства (жилого назначения) по адресу: Свердловская область, *Адрес*, согласно которому состояние основных несущих и ограждающих конструкций объекта незавершенного строительства: фундаменты, несущие стены отвечают требованиям надежности, обеспечивает безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию здания после достройки, не создает угрозы жизни граждан и их здоровью, не нарушают права третьих лиц. 

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

В соответствии с ч. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (в ред. от 03.08.2018 г.) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно ч. 2 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

В то же время в силу п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; 

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, из содержания ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что даже при наличии у лица, осуществившего постройку, права на земельный участок, допускающего строительство на этом участке соответствующего объекта недвижимости, право собственности на объект недвижимости может быть признано при соблюдении остальных условий только за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка. У лица, осуществившего постройку, в таком случае возникает лишь право требовать компенсации расходов, произведенных на строительство (абз. 5 п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между тем, из материалов дела следует, что по состоянию на 25.07.2018 (дата обращения в суд) истец каких-либо прав на земельный участок, на котором расположена спорная постройка, не имела, поскольку Договор *Номер* от *Дата* аренды земельного участка прекратил свое действие, а договоры аренды *Номер* от *Дата* и *Дата* не прошли государственной регистрации, что не оспаривается сторонами. Прав же собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования соответствующим земельным участком истец не имела никогда.

Кроме этого, в соответствии с пунктом 30 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» исходя из пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. На объект незавершенного строительства как на самовольную постройку может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, данная правовая позиция актуальна для правоотношений, возникших до 01.09.2015 (до вступления в силу Федерального закона от 13.07.2015 N 258-ФЗ). С указанной даты в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации приведен исчерпывающий перечень объектов, которые могут быть квалифицированы как самовольные постройки (здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке), в нем объект незавершенного строительства отсутствует. Буквальное толкование нормы закона позволяет утверждать, что понятие самовольного строительства не распространяет свое действие на объекты незавершенного строительства, так как последние находятся в процессе создания и возведения, а не являются уже "созданными" и "возведенными". 

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ (ред. от 02.07.2013) "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" здание - результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.

В соответствии с пунктом 23 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ сооружение - результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов. 

Таким образом, в настоящее время в аспекте статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой признается только объект, строительство которого завершено, объект незавершенного строительства не относится к зданиям и сооружениям, право собственности на которые может быть признано по основаниям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Поскольку возведение постройки на момент рассмотрения дела не завершено, право собственности на этот объект за ответчиком не признано быть не может.

Исходя из совокупности установленных судом обстоятельств, исследованных доказательств, анализа норм права, регулирующих спорные отношения, суд находит, что требования истца о признании права собственности на объект незавершенного строительства удовлетворению не подлежат, но при этом суд установил наличие на земельном участке расположенном по адресу: Свердловская область, *Адрес*, площадью 1626 кв.м. с разрешенным использованием: индивидуальное жилищное строительство, с кадастровым номером *Номер*, объекта незавершенного строительства, которым владеет и осуществляет его строительство ФИО2 

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В судебном заседании установлено, что *Дата* между Малышевским городским округом в лице председателя Комитета по управлению имуществом Малышевского городского округа и ФИО1 был заключен договор аренды *Номер* земельного участка, расположенного по адресу: Свердловская область, *Адрес* с кадастровым номером *Номер*, площадью 1626 кв.м. Срок аренды с *Дата* по *Дата* (л.д.10-12)

Согласно соглашению от *Дата* о переходе прав по договору аренды земельного участка *Номер* от *Дата*, ФИО1 и ФИО2 заключили соглашение о переходе прав по договору аренды, права арендатора по указанному договору перешли к ФИО2 с согласия арендодателя. (л.д.13).

*Дата* между Малышевским городским округом в лице главы Малышевского городского округа Хомутова В.П. и ФИО2 был заключен договор аренды *Номер* земельного участка, расположенного по адресу: Свердловская область, *Адрес* с кадастровым номером *Номер*, площадью 1626 кв.м., на срок *Дата* по *Дата* (л.д.14-16)

*Дата* между Малышевским городским округом в лице главы Малышевского городского округа ФИО4 и ФИО2 был заключен договор аренды *Номер* земельного участка, расположенного по адресу: Свердловская область, *Адрес* с кадастровым номером *Номер*, площадью 1626 кв.м., на срок *Дата* по *Дата* (л.д.17-18)

*Дата* ФИО2 договор аренды земельного участка *Номер* от *Дата* был сдан на государственную регистрацию права аренды. 

Как следует из уведомления о возврате документов без рассмотрения *Номер* от 26.10.2017 г. органами государственной регистрации было принято решение о возврате документов без рассмотрения по заявлению о регистрации аренды, на объект недвижимости: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - под объект жилой застройки (индивидуальное жилищное строительство), площадь 1626 кв.м, *Номер*, расположенный по адресу: Свердловская область, *Адрес*, поскольку отсутствует информация об уплате государственной пошлины за осуществление государственной регистрации права и документ об уплате государственной пошлины не был представлен заявителем. (л.д.21). 

01.11.2017 г. ФИО2 вновь обратилась за осуществлением действий по регистрации аренды в отношении земельного участка, расположенного по адресу: Свердловская область, *Адрес*. Государственная регистрация была приостановлена с 03.11.2017 г. до 03.02.2018 г., поскольку в договоре аренды отсутствовали подписи Арендатора, а также аукционная документация по предоставлению аренды земельного участка. Истцу было предложено подписать договор аренды *Номер* от *Дата*, а также представить документы о проведении аукциона по представлению земельного участка. (л.д.22).

19.01.2018 г. ФИО2 было получено уведомление администрации Малышевского городского округа о признании договора аренды по решению Арендодателя недействительным, в связи с неисполнением обязанности арендатора по государственной регистрации договора аренды земельного участка. (л.д.23).

В соответствии с пунктом 1 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством. 

В настоящее время предоставление земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) и безвозмездное пользование осуществляется в порядке, предусмотренном гл. V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с положениями пунктов 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случаях, когда земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса).

Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно подпункту 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Судом установлено, что ФИО2 до истечения срока аренды земельного участка *Номер* от *Дата* было подано заявление в администрацию Малышевского городского округа о продлении договора аренды земельного участка, что подтверждается договором аренды земельного участка *Номер* от *Дата* Исключительным правом на приобретение такого земельного участка другое лицо не обладает. 

Ранее заключенный договор аренды земельного участка не был расторгнут с ФИО2 Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства. Согласно Постановлению Главы Малышевского городского округа *Номер* от *Дата* ФИО1 предоставлен в аренду земельный участок общей площадью 1626,0 кв.м, расположенный по адресу: Свердловская область, *Адрес* под индивидуальное жилищное строительство, что не опровергнуто ответчиком. В 2011 г. был согласован переход прав по договору аренды земельного участка *Номер* от *Дата* от ФИО1 к ФИО2, что подтверждается соглашением от *Дата* и зарегистрировано в ЕГРП *Дата* 

Таким образом, наличие в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка с кадастровым номером *Номер* ФИО2 приобретает право на заключение нового договора аренды без торгов. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 удовлетворить частично.

Признать за ФИО2 право на предоставление ей в аренду земельного участка, расположенного по адресу: Свердловская область, *Адрес*, площадью 1626 кв.м. с разрешенным использованием: индивидуальное жилищное строительство, с кадастровым номером *Номер*, сроком на 3 (три) года для завершения строительства.

Исковые требования ФИО2 о признании права собственности на объект незавершенного строительства - жилой дом по адресу: Свердловская область, *Адрес*, оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Свердловский областной суд через Асбестовский городской суд в течение одного месяца с даты изготовления мотивированного решения.

Судья

Асбестовского городского суда Е.А. Емашова