Дело № 2 – 1144/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Первомайский районный суд г. Омска

в составе председательствующего судьи Черноморец Т.В.,

при секретаре Шнейдер Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 08 июня 2017 года,

гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Альтернатива» к ФИО1, ФИО2 о признании действий по расторжению договора управления многоквартирным домом незаконными, 

у с т а н о в и л:

ООО «Альтернатива» обратилось в суд с иском к ФИО1, ФИО2 о признании действий по расторжению договора управления многоквартирным домом незаконными.

В обоснование заявленного требования истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ решением общего собрания собственников многоквартирного дома, в соответствии с положениями ст.ст. 44-48, 164 ЖК РФ принято решение о заключении договора управления указанного многоквартирного дома с ООО «Альтернатива».

В соответствии с указанным решением общего собрания, между ООО «Альтернатива» и собственниками многоквартирного дома по 

<

адрес> действующими совместно заключили договор № управления многоквартирным домом.

ООО «Альтернатива» в соответствии с договором от ДД.ММ.ГГГГ приступило к исполнению своих обязательств по управлению указанным многоквартирным домом по адресу: 

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Альтернатива» получен протокол внеочередного общего собрания собственников в форме заочного голосования.

Согласно данного протокола, собственники приняли решение отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом 

<

адрес> с ООО «Альтернатива» ДД.ММ.ГГГГ и продления срока его действия.

Принятое решение нарушает условия заключенного договора, так как согласно п.7.4 договора № управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ: «Собственники помещений в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения Договора на общем собрании собственников помещений МКД в случае систематического невыполнения условий Договора Исполнителем».

Согласно п. 5.4 Договора «В случаях нарушения качества услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД или предоставления коммунальных услуг, нарушения прочих обязанностей Исполнителя по настоящему договору, а также причинения вреда жизни, здоровью и имуществу Собственника или пользователю помещения, общему имуществу собственников помещений в МКД, а также по требованию Исполнителя либо Собственника составляется Акт нарушений условий настоящего договора или нанесения ущерба. Указанный Акт является основанием для применения к Сторонам мер ответственности, предусмотренных разделом 4.

Указанные Акты о нарушении условий Договора управления собственниками МКД не составлялись.

Согласно ч.8 ст.162 ЖК РФ, изменение и/или расторжение договора управления МКД происходит в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. В ст. 450 ГК РФ сказано, что данные действия возможны по соглашению обеих сторон, если иное не предусмотрено по законодательством.

Со своей стороны ООО «Альтернатива» в полном объеме исполняет взятые на себя обязательства в соответствии с заключенным договором.

Часть 8.2 ст.162 ЖК РФ предусматривает право собственников помещений в МКД расторгнуть в одностороннем порядке договор управления на основании решения общего собрания, но должно присутствовать главное условие — невыполнение управляющей компанией обязательств по договору управления.

ООО «Альтернатива» не намерено расторгать заключенный договор, при том, что собственниками не доказан факт нарушения ООО «Альтернатива» условий договора. Документально не подтвержден и в бюллетене голосования вопрос о расторжении договора управления с ООО «Альтернатива» сформулирован без указания на факт систематического нарушения условий Договора. Соответственно расторжение договора управления № от ДД.ММ.ГГГГ по таким основаниям является необоснованным.

Кроме того, инициаторами собрания нарушен п.7.5. Договора управления, в соответствии с которым, «Для целей расторжения Договора общим собранием собственников принимается решение о расторжении Договора, в котором должна быть указана дата его расторжения, но не ранее чем через 30 дней с даты получения Исполнителем уведомления о досрочном расторжении Договора».

Указанное уведомление собственниками в адрес ООО «Альтернатива» не направлялось.

Таким образом, действия ответчиков являются незаконными, нарушающими условия договора № управления многоквартирным домом от 28.04.2015

На основании изложенного, в соответствии со ст.ст. 44,46, 161.1 ЖК РФ, истец просил признать действия ответчиков по расторжению договора № управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ незаконными. Взыскать с ответчиков расходы по оплате госпошлины в сумме 6000 руб.

В процессе судебного разбирательства истец дополнил заявленные исковые требования, указав, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещения по основаниям, установленным законом, а именно ч.ч.8.1 и 8.2 ст. 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон.

Применительно к ч.8.2 ст. 162 ЖК РФ право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей компанией принятого на себя обязательства.

Протокол, отражающий результаты голосования по вопросу передачи функций управления многоквартирным домом ООО «Центржилсервис», сам по себе не свидетельствует о том, что собственниками помещений принято решение об отказе от исполнения ранее заключенного договора с управляющей компанией ООО «Альтернатива».

Не установлено фактов нарушения ООО «Альтернатива» условий договора, которые в соответствии с 8.2 ст. 162 ЖК РФ дают собственникам помещений право отказаться на общем собрании от исполнения договора. Возможность отказа от исполнения договора без указания причин самим этим договором также не предусмотрена.

Порядок расторжения заключенного с ООО «Альтернатива», который предусмотрен нормами жилищного и гражданского законодательства, собственниками помещений не соблюден.

В судебном заседании представитель истца ФИО3 действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, поддержала заявленные исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении, указала, что инициаторы собрания нарушили процедуру расторжения договора с управляющей компанией. На сегодняшний день обслуживанием МКД занимается ООО «Альтернатива». Протоколом общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ была выбрана новая компания ООО «Центржилсервис», однако, по сведениям жилищной инспекции, данная компания не включена в реестр лицензий. Протокол общего собрания ООО «Альтернатива» не оспаривает, а просит признать действия инициаторов собрания незаконными. Они нарушили условия расторжения договора. В случае признания их действий незаконными ООО «Альтернатива» продолжит управлять МКД до нового собрания. Кроме того, не доказан факт нарушения договора по обслуживанию дома. В процессе работы поступали заявки, которые компания выполняла. Двухсторонние акты о нарушении договора не подписывались. 

Ответчик ФИО1 в судебном заседании требования иска не признал в полном объеме, просил отказать в удовлетворении заявленных требований, поскольку к работе управляющей компании были нарекания. 

Ответчик ФИО2 в судебном заседании заявленные исковые требования не признала, просила отказать в их удовлетворении. Пояснила, что процедура расторжения договора была правомерной. На момент проведения собрания она представляла интересы собственника, на основании доверенности, выданной ей собственником жилого помещения ФИО4 Сама она собственником жилого помещения не является, но проживает и зарегистрирована в доме по адресу: 

<

адрес>. Сама она актов о нарушении условий договора не подписывала и не видела. Работой ООО «Альтернатива» не был доволен собственник жилого помещения, который поручил ей выступить с инициативой замены управляющей компанией. Проводилось собрание в заочной форме. Собственник помещения ФИО4 еще на момент избрания управляющей компанией ООО «Альтернатива» голосовала против. 

ФИО4, привлеченная к участию в деле в качестве соответчика, требования иска не признала, просила отказать в его удовлетворении, при этом пояснила, что собрание было проведено правомерно, собственники голосовали и знали, что подписывают. В работе ООО «Альтернатива» были недочеты. Ответчик ФИО2 действовала по ее доверенности, она является ее невесткой и полностью выражала ее волю. 

Привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, ФИО5 в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствии. 

Представитель третьего лица ФИО6, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, с заявленными исковыми требованиями не согласилась. При этом указала, что нарекания по работе ООО «Альтернатива» были. Собственники направляли жалобы в прокуратуру, в жилищную инспекцию. Акты о невыполненных работах были составлены самими собственниками. С ноября 2015года председателем совета дома был избран ФИО5 При обнаружении фактов невыполнения работ он подписывал акты. Данные акты в материалы дела представлены. Истец ссылается на незаконность действия ответчиков, ссылаясь на п. 7.4 договора, при этом собственники расторгали договор в соответствии с п.7.5 договора, в котором указано, что они вправе расторгнуть договор досрочно. Основания для признания действий ответчиков незаконными отсутствуют. Согласно п.7.5 договора управления для целей досрочного расторжения договора, общим собранием собственников принимается решение о расторжении договора, в котором должна быть указана дата его расторжения, но не ранее чем через 30 дней с даты получения исполнителем уведомления о досрочном расторжении договора. Уполномоченное таким собранием лицо письменно уведомляет исполнителя о досрочном расторжении договора. Во исполнение условий п. 7.5 Договора собственники ДД.ММ.ГГГГ уведомили истца о расторжении договора с ДД.ММ.ГГГГ, приложив протокол и бюллетени голосования, то есть выдержав 30- дневный срок для расторжения договора. Основанием к досрочному расторжению договора послужило систематическое нарушение условий договора со стороны истца, что подтверждается жалобами собственников в Государственную жилищную инспекцию, прокуратуру ЦАО г. Омска, администрацию г. Омска, решением суда от ДД.ММ.ГГГГ о возмещении ущерба в результате затопления с кровли, а также актами о непредосталении услуг. В удовлетворении требований истцу следует отказать так же по тому основанию, что истец не оспаривает решение собственников по протоколу от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку истец, во-первых, принял тариф, установленный данным протоколом, во-вторых, истец неправомочен оспаривать данный протокол, а до тех пор пока данный протокол не признан недействительным он считается законным и подлежащим применению всеми собственниками и управляющей компанией. С учетом изложенного просила в удовлетворении иска отказать в полном объеме.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные доказательства, суд пришел к следующему. 

Согласно ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, относится, в том числе, изменение способа управления многоквартирным домом, смена управляющей организации.

Согласно части 2 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. (ч. 3 ст.161 ЖК РФ).

В силу части 9 статьи 161 ЖК РФ, многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

В соответствии с положениями ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

В соответствии с положениями статьи 450 ГК РФ гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, иными законами или договором.

Применительно к положениям ч.ч. 1, 2 ст. 450.1 ГК РФ сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Таким образом, односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ собственники помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

адрес> (собственники) на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ заключили с ООО «Альтернатива» (управляющая организация) договор № управления многоквартирным домом, по условиям которого управляющая организация по заданию собственников в течение срока действия договора за плату обязалась оказывать услуги и выполнять работы по управлению МКД, надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, предоставлять коммунальные услуги собственникам и иным лицам, пользующимся помещениями в МКД, осуществлять иную направленную на достижение целей управления МКД деятельность (пункт 1.1).

В силу п. 7.3 Договора, он может быть расторгнут по соглашению сторон, составленному в письменной форме и подписанному сторонами. В соглашении о расторжении договора указывается дата погашения обязательств по договору.

Согласно п. 7.4 Договора, собственники помещений в одностороннем вправе отказаться от исполнения договора на общем собрании собственников помещений в МКД случае систематического невыполнения условий договора исполнителем. 

Для целей досрочного расторжения договора общим собранием собственников принимается решение о расторжении договора, в котором должна быть указан дата его расторжения, но не ранее, чем через 30 дней с даты получения исполнителем уведомления о досрочном расторжении договора (п.7.5 Договора). 

ДД.ММ.ГГГГ состоялось внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>, проведенное в форме заочного голосования, на котором приняты решения об отказе от исполнения договора управления многоквартирным домом 

<

адрес> с управляющей компанией ООО «Альтернатива» и продлении срока его действия, выборе организации для оказания услуг и выполнения работ по управлению многоквартирным домом, заключении договора управления многоквартирным домом, установлении размера тарифа платы за содержание и ремонт помещения, избрании представителя собственников помещений, утверждении порядка уведомления собственников помещений, утверждении порядка оплаты коммунальных услуг. 

Большинством голосов было принято решение об отказе от исполнения договора управления с ООО «Альтернатива» с ДД.ММ.ГГГГ и продлении срока его действия, при этом была избрана новая организация для оказания услуг и выполнения работ по управлению многоквартирным домом ООО «Управляющая компания Центржилсервис» для оказания услуг и выполнения работ по управлению многоквартирным домом.

О принятом решении ООО «Альтернатива» уведомлено ДД.ММ.ГГГГ, т.е. за 30 дней до даты расторжения договора. 

Инициаторами данного собрания выступили ФИО1 и ФИО7

Оценивая правомерность действий данных лиц и обоснованность предъявленных к ним требований о признании незаконными действий по расторжению договора № управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ, суд отмечает, что в силу положений ст. 45 ЖК РФ, регламентирующей порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. 

Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

Собственник, иное лицо, указанное в настоящей статье, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

В процессе судебного разбирательства ФИО1 и ФИО7 не отрицали, что они инициировали проведение внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку которого был включен вопрос об отказе от исполнения договора управления с ООО «Альтернатива», так как у них и у других жильцов были нарекания к работе управляющей компании.

Сам по себе факт созыва внеочередного общего собрания не является нарушением требований действующего законодательства, в связи с чем, не может быть признан незаконным.

Доказательств нарушения прав и законных интересов ООО «Альтернатива» именно действиями ответчиков суду не предствалено. 

Решение об отказе от исполнения договора управления многоквартирным домом ООО «Алтернатива» принято общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, соответственно, предметом оспаривания могут являться не действия инициаторов собрания, а принятое общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ решение об отказе от исполнения договора управления многоквартирным домом ООО «Альтернатива», принятое правомочным органом управления многоквартирным домом.

Однако на момент рассмотрения дела данное решение никем не оспорено и неправомерным не признано. 

При этом, в материалах дела имеются доказательства, указывающие на наличие недостатков в работе ООО «Альтернатива», послужившие поводом к проведению внеочередного общего собрания, в том числе акты о ненадлежащем выполнении своих обязанностей ООО «Альтернатива», составленные жильцами дома (л.д. 30-45, 53-59), заявления жильцов по вопросу ненадлежащего оказания услуг в ООО «Альтернатива» (л.д. 46, 47., 49-50,51,52,60,61,63-67), заявлениями в контролирующие и надзорные органы, органы местного самоуправления в отношении управляющей организации (л.д.71-78).

Исходя из установленных в процессе рассмотрения дела обстоятельств и представленных доказательств в их совокупности, основания для удовлетворения требований истца о признании действий ответчиков по расторжению договора управления многоквартирным домом № от ДД.ММ.ГГГГ незаконными отсутствуют, поскольку ответчиками являются инициаторы внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>, которыми как инициативной группой было организовано и проведено внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. При этом решение данного собрания никем не оспорено и неправомерным не признано. 

С учетом изложенного оснований для удовлетворения заявленных исковых требований о признании незаконными действий по расторжению договора № управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ по заявленным основаниям судом не усматривается. 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Альтернатива» к ФИО1, ФИО2 о признании незаконными действий по расторжению договора № управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ отказать. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Омский областной суд через Первомайский районный суд г. Омска в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 13 июня 2017 года. 

Решение вступило в законную силу 14.07.2017 г.