Дело № 2-181/2018

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 мая 2018 года г. Южноуральск

Южноуральский городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего судьи Черепановой О.Ю., 

при секретаре Серегиной Н.М., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акционерного общества «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки» к ФИО1, ФИО2 об обращении взыскания на заложенное имущество, 

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки» (далее – АО «ЮУ КЖСИ») обратилось в суд с иском к ФИО1, ФИО2 об обращении взыскания на заложенное имущество – земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1105 кв.м., расположенный под жилым домом № по адресу: 

<

адрес>, путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной стоимости в размере 420 000 рублей.

В обоснование иска указало, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиками был заключен договор займа №, согласно которому истец предоставил ответчикам целевой заем в размере 2 299 392 рубля под 11% годовых на срок по ДД.ММ.ГГГГ для приобретения в собственность жилого помещения - дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, а ответчики обязались ежемесячно в срок не позднее последнего числа каждого месяца осуществлять аннуитетные платежи в размере 25 599 рублей. В качестве обеспечения исполнения обязательств ответчика ДД.ММ.ГГГГ был оформлен договор ипотеки (залога) приобретаемого жилого помещения.

В связи с ненадлежащим исполнением заемщиками своих обязательств решением Южноуральского городского суда Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, с ответчиков взыскана задолженность по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ и обращено взыскание на жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, путем продажи с публичных торгов. 

Ссылаясь на Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», полагает, что земельный участок, расположенный под жилым домом находится в залоге у истца, поэтому он вправе требовать обращения взыскания на этот земельный участок.

В судебном заседании представитель истца ОАО «ЮУ КЖСИ» ФИО3 поддержал доводы и требования иска и просил установить начальную продажную стоимость земельного участка в размере 80 % от рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке.

Ответчики ФИО1, ФИО2 в судебное заседание не явились. О времени и месте судебного заседания извещались по последнему известному месту жительства. В материалах дела имеются извещения, неоднократно направляемые ответчикам по указанному в исковом заявлении адресу, который совпадает с адресом их регистрации, но не полученные ими. Все почтовые отправления возвратились с пометкой «истек срок хранения».

Согласно ч. 1 ст. 113 Гражданского процессуального кодекса РФ лица, участвующие в деле, а также свидетели, эксперты, специалисты и переводчики извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручения адресату. 

По смыслу ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. 

Распоряжение своими правами является одним из основополагающих принципов судопроизводства. Поэтому неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве и иных процессуальных правах.

Согласно ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин. В случае, если лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте судебного заседания, суд откладывает разбирательство дела в случае признания причин их неявки уважительными. Суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не предоставлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными. 

На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд рассмотрел дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Статьей 24 Гражданского кодекса РФ установлено, что гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание.

В соответствии со ст. 278 Гражданского кодекса РФ обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда.

Согласно п. 1 ст. 50 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно п. 2 ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

В силу п.п. 1, 2 ст. 64.2 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение, право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение.

Залогодержателем по залогу, указанному в пункте 1 настоящей статьи, является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на строительство либо приобретение здания или сооружения.

Согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Пунктом 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости применяется и при прекращении права на землю в случае обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника.

В соответствии со ст. 61 Гражданского процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением Южноуральского городского суда Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ по иску АО «ЮУ КЖСИ» к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между АО «ЮК КЖСИ» и ответчиками был заключен договор займа № согласно которому ответчикам предоставлен заем в размере 2 299 392 рубля под 11% годовых на срок по ДД.ММ.ГГГГ для приобретения в собственность жилого помещения - дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №. 

По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ответчики приобрели в общую долевую собственность по 1/2 доле каждому жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, право собственности на указанный дом было зарегистрировано за ответчиками ДД.ММ.ГГГГ. 

В обеспечение своего обязательства по Договору займа ответчики, как залогодатели, передали указанный дом по Закладной в залог (ипотеку) истцу. Ипотека была зарегистрирована Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Челябинской области ДД.ММ.ГГГГ, права по Закладной переданы АО «ЮУ КЖСИ» (л.д. 57-58).

В связи с просрочкой платежей указанным решением с ответчиков в солидарном порядке взыскана задолженность по договору займа в размере 2 350 858 рублей 60 копеек, обращено взыскание на жилой дом путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере 2 304 000 рублей, которая определена без стоимости земельного участка. Также с ответчиков взысканы судебные расходы (л.д. 57-58).

Решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ и имеет преюдициальное значение по настоящему делу, поскольку в нем участвуют те же стороны.

Также судом установлено, что по договору от ДД.ММ.ГГГГ АО «ЮУ КЖСИ» не только продало ответчикам указанный жилой дом, но и передало права и обязанности по договору аренды земельного участка, на котором указанный жилой дом расположен. ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирована ипотека права аренды земельного участка в силу закона в пользу истца на срок 192 месяца, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 63-72, 84-86).

На основании постановления Главы администрации Южноуральского городского округа от ДД.ММ.ГГГГ № по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО1 и ФИО2 приобрели у Муниципального образования Южноуральский городской округ в общую долевую собственность по 1/2 доле каждому земельный участок площадью 1105+/- 12 кв.м., адрес объекта: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, кадастровый №, на котором расположен указанный выше дом. (л.д. 74-82). ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано право общей долевой собственности ответчиков на указанный земельный участок (л.д. 63-72). 

Из сообщения судебного пристава-исполнителя Южноуральского ГОСП УФССП по Челябинской области ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ДД.ММ.ГГГГ в Южноуральском РОСП были возбуждены исполнительные производства о взыскании задолженности в размере 2 363 835 рублей 75 копеек в пользу АО «ЮУ КЖСИ» в отношении должников ФИО1 и ФИО2, которые объединены в сводное производство. ДД.ММ.ГГГГ наложен арест на 

<

адрес> в 

<

адрес>. Дом не был реализован с торгов, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ вынесено предложение взыскателю о передаче имущества в счет долга за сумму 1 728 000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ 

<

адрес> в 

<

адрес> передан по акту в АО «ЮУ КЖСИ» за 1 728 000 рублей в счет долга. (л.д.81-82).

ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности АО «ЮУ КЖСИ» на указанный жилой дом. (л.д. 59-62). 

По сведениям судебного пристава-исполнителя Южноуральского ГОСП ФИО4 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ остаток долга ответчиков перед АО «ЮУ КЖСИ» составляет 635 835,75 рублей, исполнительский сбор 165 468 рублей 50 копеек.

Таким образом, за счет обращения взыскании на предмет залога – жилой дом задолженность ответчиков перед истцом была погашена неполностью. Указанный жилой дом был приобретен ответчиками за счет заемных средств, предоставленных истцом, в связи с чем земельный участок под домом находится в залоге у истца. Поэтому на него также может быть обращено взыскание.

Согласно п. 1 ст. 350 Гражданского кодекса РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса. 

В соответствии с п.п. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. 

Согласно отчету № ООО «

<

данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ год рыночная стоимость земельного участка, находящегося по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 430 000 рублей (л.д. 87-129). Суд принимает указанный отчет в качестве доказательства рыночной стоимости предмета залога, поскольку отчет отвечает признакам относимости и допустимости. Иных доказательств стоимости заложенного имущества суду не представлено. 

Таким образом, следует установить начальную продажную стоимость земельного участка в размере 344 000 рублей (80 % от определенной оценщиком рыночной стоимости в 430 000 рублей), а не 420 000 рублей, как просил истец в исковом заявлении. Поэтому исковые требования АО «ЮУ КЖСИ» подлежат частичному удовлетворению. 

В силу ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ, с ответчиков в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина, уплаченная истцом при подаче иска, в размере 6 000 рублей, по 3 000 рублей с каждого.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Акционерного общества «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки» удовлетворить частично. 

Обратить взыскание на предмет залога – земельный участок с кадастровым №, площадью 1105 кв.м., расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, принадлежащий на праве общей долевой собственности в равных долях по 1/2 доле ФИО2, ФИО1, путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную цену в размере 344 000 рублей.

Взыскать с ФИО1, ФИО2 в пользу Акционерного общества «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки» в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины 6 000 рублей в равных долях по 3 000 рублей с каждого.

В удовлетворении оставшейся части исковых требований Акционерному обществу «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки» отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Челябинский областной суд через Южноуральский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий О.Ю. Черепанова