Дело №3а-84/2021 

УИД 33ОS0000-01-2021-000084-97

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

**** **** года

Владимирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Емельяновой О.И.

при секретаре Кротковой Ю.В.,

с участием представителя административного истца ООО «****» по доверенности ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «**** об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере равном его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «****» в лице представителя ФИО1 обратилось во Владимирский областной суд с вышеуказанным административным иском.

В обоснование требований указало, что ему на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером ****, площадью 10793 кв.м., относящийся к категории земель – земли населенных пунктов, имеющий разрешенное использование – недропользование; для добычи и разработки полезных ископаемых, расположенный по адресу: ****

В соответствии с данными ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на **** составляет 7 040 381, 83 руб.

Между тем, согласно отчету об оценке, выполненному оценщиком ФИО2 (ООО «****») от **** № ****, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на **** составляет 2 692 609 руб. 

**** ООО «****» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ****, однако решением комиссии от **** **** заявление ООО «****» отклонено. 

**** ООО «****» обратилось в суд с настоящим административным иском.

Ссылаясь в качестве правового обоснования, в том числе на пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, административный истец просит установить кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка в размере его рыночной стоимости, указывая, что от размера кадастровой стоимости зависит размер арендных платежей, подлежащих уплате административным истцом.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «****» по доверенности ФИО1, настаивая на исковых требованиях об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере, определенном в отчете об оценке, сослалась на объективность и достоверность проведенных оценщиком ФИО2 исследований, соответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности. 

Административный ответчик Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по **** (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра» по ****), надлежащим образом извещенный о месте и времени рассмотрения дела, участие представителя в судебном заседании не обеспечил. В представленных письменных возражениях указал, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** определена на основании акта определения кадастровой стоимости земельных участков от **** **** в соответствии с подп. «а» п. 18 Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от **** ****, по состоянию на **** в размере 7 040 381,83 руб. путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования для кадастрового квартала населенного пункта, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка. Удельный показатель кадастровой стоимости утвержден постановлением администрации **** от **** ****. Указал, что исполнение технических функций, выразившихся в проведении арифметических подсчетов согласно установленной методике, с использованием удельных показателей, утвержденных актом органа местного самоуправления, не свидетельствует об утверждении оспариваемой кадастровой стоимости. Полномочиями на утверждение кадастровой стоимости, равно как на утверждение удельных показателей кадастровой стоимости филиал не наделен. Просил отказать в удовлетворении требований к ФГБУ «ФКП Росреестра» по ****, административное дело рассмотреть в отсутствие представителя (л.д.152-155,162).

Административный ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ****, надлежащим образом извещенный о месте и времени рассмотрения дела, участие представителя в судебном заседании не обеспечил. В представленных письменных возражениях выразил несогласие с определением процессуального положения в качестве административного ответчика. Дело просил рассмотреть в отсутствие представителя (л.д.124-125).

Административный ответчик администрация ****, будучи надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, представителя для участия в судебное заседание не направил, в представленных письменных пояснениях указал, что не возражает относительно заявленных требований ООО «****» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости 2 692 609 руб. по состоянию на ****. Дело просил рассмотреть в отсутствие представителя (л.д.127).

Заинтересованное лицо Комитет по управлению муниципальным имуществом ****, участие представителя в судебном заседании не обеспечил, ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие (л.д.171).

Заинтересованное лицо администрация ****, извещенная о времени и месте судебного разбирательства, представила письменный отзыв, в котором разрешение исковых требований оставила на усмотрение суда, дело просила рассмотреть в отсутствие представителя (л.д.170).

Руководствуясь положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ), суд определил рассмотреть настоящее дело в отсутствие представителей администрации ****, администрации ****, ФГБУ «ФКП Росреестра» по ****, Управления Росреестра по ****, КУМИ ****.

Выслушав объяснения представителя административного истца ООО «****» по доверенности ФИО1, изучив представленные документы, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО2, осуществляющую профессиональную деятельность в ООО ****», суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от **** №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО «****» на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером ****, площадью 10793 кв.м., относящийся к категории земель – земли населенных пунктов, имеющий разрешенное использование – недропользование; для добычи и разработки полезных ископаемых, расположенный по адресу: ****

Земельный участок с кадастровым номером **** является учтенным, поставлен на кадастровый учет ****, что подтверждается выпиской из ЕГРП от **** №**** (л.д.22-24).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** установлена актом определения кадастровой стоимости земельных участков ФГБУ «ФКП Росреестра» по **** от **** **** по состоянию на **** в размере 7 040 381,83 руб. (л.д.159).

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** внесены в реестр объектов недвижимости ****, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от **** (л.д.26).

**** ООО «****», полагая, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** является завышенной и не соответствует его рыночной стоимости, нарушает его права как плательщика земельного налога, обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную на основании приказа Росреестра от **** №**** во **** при территориальном органе – Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ****, с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости. 

Решением названной Комиссии от **** **** данное заявление отклонено (л.д. 27-30).

**** ООО «****» обратилось с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В обоснование довода о существенном превышении кадастровой стоимости над рыночной стоимостью земельного участка с кадастровым номером **** административным истцом представлен отчет об оценке от **** № ****, выполненный оценщиком ООО «****» ФИО2

Поскольку размер арендной платы исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, что прямо усматривается из расчета арендной платы, являющегося Приложением **** к договору аренды земельного участка от **** ****, заключенного между КУМИ **** (арендодатель) и ООО «****», суд приходит к выводу о том, что определение в отношении данного земельного участка кадастровой стоимости в размере рыночной влияет на обязанность административного истца по уплате арендных платежей и у него имеется правовая заинтересованность в приведении кадастровой стоимости спорного земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью. 

Согласно отчету об оценке от **** № ****, подготовленному оценщиком ООО «****» ФИО2, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на **** составляет 2 692 609 руб. (л.д.31-96) 

К отчету от **** № **** приложены документы, подтверждающие, что подготовивший его оценщик ФИО2 отвечает требованиям, предъявляемым к субъектам оценочной деятельности, установленным статьей 4 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а именно, имеет базовое высшее образование, является членом саморегулируемой организации «****», включена в реестр **** за ****, имеет действующий квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, выданный ФБУ «Федеральный ресурсный центр по организации подготовки управленческих кадров» **** от ****, а также полис обязательного страхования ответственности оценщика ****, осуществляет профессиональную деятельность в ООО «****» (л.д. 89-93).

В связи с возникшими вопросами относительно примененных оценщиком подходов, методов расчета рыночной стоимости объекта оценки, выбора оценщиком аналогов, определения факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, судом допрошена в качестве свидетеля оценщик ФИО2, которая ясно, конкретно и однозначно ответила на поставленные перед ней вопросы, дала пояснения в судебном заседании относительно составленного отчета, подтвердив его полноту, объективность и достоверность.

Так, свидетель ФИО2 пояснила, что в процессе массовой государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** определена оценочной организацией исходя из некорректно сформированного удельного показателя кадастровой стоимости. При этом не приняты во внимание индивидуальные особенности оцениваемого объекта недвижимости, в частности, такие ценообразующие факторы как местоположение земельного участка, который расположен на окраине ****, в труднодоступном месте, отдален от центральных магистралей, к нему проложена грунтовая договора. 

Пояснила, что в рамках сравнительного подхода ею выбраны 3 объекта-аналога из того же сегмента, имеющие одинаковую категорию земель и схожий вид разрешенного использования - промназначение.

Первый объект-аналог расположен по адресу: ****-Б, площадью 2620 кв.м., торговался по цене 741 636 руб..

Второй объект-аналог расположен по адресу: ****, площадью11532 кв.м., предлагался к продаже по цене 1 900 0000 руб.

Третий объект-аналог расположен в ****, площадью 7370 кв.м., торговался за 2 212 000 руб.

Пояснила, что в процессе оценки применен корректирующий коэффициент на торг - 18%, иные корректирующие коэффициенты не применялись, в связи с тем, что объекты-аналоги совпадали по всем параметрам, которые необходимо было проанализировать. 

Корректировка на дату продажи не применялась ввиду того, что объекты-аналоги предлагались к продаже за 6 месяцев до даты оценки (****) в октябре-ноябре **** года, то есть находились в допустимом диапазоне.

После применения вышеуказанной корректировки удельный показатель рыночной стоимости составил 249,48 руб. за кв.м., что сопоставимо со стоимостью земельных участков промназначения в районных центрах ****.

Настаивая на достоверности рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ****, указала, что отраженная в отчете об оценке от **** № **** рыночная стоимость максимальна для оцениваемого объекта. 

Пояснила, что применительно к оцениваемому объекту приоритетным явился сравнительный подход, который наиболее правильно отражает действительную стоимость земельных участков. 

Доходный подход представляет собой вероятное значение, в связи с тем, что информации по аренде незастроенных земельных участков обнаружить не удалось из-за неразвитости рынка аренды земельных участков промышленного назначения. В этой связи рассчитать ставку капитализации земельного участка и определить величину чистого дохода приходящегося на земельный участок не представляется возможным. Данный подход допускает большую погрешность, искажает значение рыночной стоимости, спрогнозировать доход при неразвитости рынка аренды невозможно.

Пояснила, что затратный подход в отношении земельных участков не применяется, так как методикой оценки земельных участков не предусмотрено применение затратного подхода в чистом виде, поскольку земля не может оцениваться по затратам на ее воспроизводство или замещение.

Относительно замечания, изложенного в решении Комиссии от **** **** 

пояснила, что ею, действительно, была допущена техническая ошибка при подсчете, а именно, удельный показатель рыночной стоимости аналога **** в размере 164,76 руб./кв.м. после применения корректировки 0% и понижающей корректировки в размере «-18%» ошибочно увеличился до 270,20 руб./кв.м.

После исправления допущенной технической ошибки стоимость оцениваемого земельного участка, рассчитанная методом сравнения продаж, составит с учетом округления 2 206 555 руб., что наглядно подтверждается представленными ею письменными пояснениями к отчету от **** № ****, в которых приведен расчет с учетом исправленной технической ошибки (л.д.172-176).

Поскольку в результате исправления допущенной оценщиком при проведении подсчетов технической ошибки рыночная стоимость оцениваемого объекта существенно снизится, административный истец с определенной в результате проведения оценки рыночной стоимостью земельного участка с кадастровым номером **** согласен, оснований полагать нарушение прав и законных интересов иных пользователей данного отчета не имеется.

Изложенные объяснения свидетеля подтверждаются представленной на страницах 87-88 отчета информацией о ценах на объекты недвижимости схожего качества и функционального назначения, выставленных на продажу в районный центрах ****.

Оценивая показания свидетеля ФИО2, представленные ею письменные пояснению к отчету, наряду с иными представленными по делу доказательствами в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что оснований сомневаться в полноте и достоверности представленного отчета об оценке не имеется. Напротив, составленный ФИО2 отчет об оценке основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

Сам отчет соответствует требованиям ст.11 Федерального закона от **** №135-ФЗ, составлен на бумажном носителе и в форме электронного документа, содержит предусмотренные указанной статьей сведения, соответствует требованиям федеральных стандартов оценки и другим нормативным актам, регулирующим оценочную деятельность, и, по мнению суда, не допускает неоднозначное толкование и не вводит в заблуждение.

При проведении оценки оценщик руководствовался Федеральным законом от **** №135-ФЗ, федеральными стандартами оценки ФСО **** «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», ФСО**** «Цель оценки и виды стоимости», ФСО**** «Требования к отчету об оценке» и ФСО**** «Оценка недвижимости», а также стандартами и правилами оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, в которой он состоит.

В частности, отчет содержит задание на оценку, сведения о применяемых стандартах оценки, принятых при проведении оценки объекта оценки допущениях, в необходимом объеме сведения о заказчике, об оценщиках и объектах оценки.

В соответствии с требованиями ФСО **** оценщиком проведен анализ рынка, определен сегмент рынка, к которому относится объект оценки, выбраны объекты-аналоги, исследованные в рамках сравнительного подхода.

При исследовании объектов-аналогов оценщиком сделана корректировка, учитывающая факторы, влияющие на оценку, по которым объекты-аналоги отличаются от объекта оценки.

Произведен расчет рыночной стоимости объекта оценки с применением сравнительного подхода, с обоснованием полученных результатов.

Отчет содержит ссылки на источники информации и копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

В силу ст.12 Федерального закона от **** №135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В данном случае лицами, участвующими в деле, не приводится доводов, а судом не установлено обстоятельств, свидетельствующих о недостоверности или неполноте представленного отчета, в связи с чем, суд не усматривает оснований для назначения судебной экспертизы.

Само по себе наличие существенной разницы между установленной кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью земельного участка не может свидетельствовать о недостоверности отчета, поскольку при государственной кадастровой оценке используется метод массовой оценки, не учитывающий индивидуальные особенности конкретного объекта оценки.

В соответствии со ст.62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Однако, каких-либо доказательств, что рыночные цены на данном сегменте рынка сколь-нибудь существенно отличаются от цены, указанной в отчете об оценке от **** № **** оценщика ФИО2 (ООО «****») лицами, участвующими в деле, не представлено. Будучи своевременно проинформированными об участии в судебном заседании оценщика, составившего отчеты об оценке, административный ответчик иные лица, участвующие в деле, участие представителей в судебном заседании не обеспечили. Данных, ставящих под сомнение приведенные в отчете выводы оценщика, лицами, участвующими в деле, не представлено, ходатайство о назначении экспертизы с целью выявления иной рыночной стоимости объектов оценки, не заявлено.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта сделано оценщиком на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, выводы оценщиком сделаны в рамках его профессиональных знаний. Данных о нарушении оценщиком требований законодательства об оценочной деятельности лицами, участвующими в деле, не приведено.

При таких обстоятельствах суд полагает возможным положить вышеуказанный отчет об оценке от **** № **** в основу выводов суда и установить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на **** в размере 2 692 609 руб.

Разрешая вопрос о надлежащем административном ответчике по заявленным ООО «****» требованиям, суд руководствуется разъяснениями, изложенными в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от **** **** "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в силу которых, на основании части 4 статьи 38 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации - административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Приказом Росреестра от **** N **** полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, наделено ФГБУ "****".

В соответствии с положениями статьи 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности», Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными приказом Минэкономразвития России от **** N ****, орган кадастрового учета определяет кадастровую стоимость объекта недвижимости путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости на площадь объекта оценки.

Материалами дела подтверждается, что оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** установлена актом определения кадастровой стоимости объектов недвижимости от ****, в связи с чем, ФГБУ «ФКП Росреестра» является надлежащими административным ответчиком по настоящему иску.

Учитывая, что Управление Росреестра по ****, администрация ****, поименованные ООО «****» в качестве ответчиков, кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **** не определяли, самостоятельные требования к данным ответчикам не заявлены, какие-либо обязанности решением суда на указанные органы не возложены, суд полагает необходимым отказать в удовлетворении иска к указанным ответчикам.

В пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от **** **** «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются в установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

В соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» датой подачи заявления юридическим лицом считается дата обращения в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 указанного Федерального закона). 

С учетом изложенного датой подачи заявления ООО ****» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере рыночной стоимости следует считать ****, то есть дату его обращения в Комиссию.

Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от **** № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Таким образом, настоящее решение в силу прямого указания закона является основанием для внесения сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «****» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере, равном его рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 10793 +\- 36 кв.м., относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование – недропользование; для добычи и разработки полезных ископаемых, расположенного по адресу: ****, по состоянию на **** в размере его рыночной стоимости 2 692 609 (два миллиона шестьсот девяносто две тысячи шестьсот девять) рублей 00 копеек.

Считать датой подачи заявления Общества с ограниченной ответственностью «****» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере равном его рыночной стоимости ****. 

В иске к Управлению Росреестра по ****, администрации **** – отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Владимирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья 

Владимирского областного суда О.И.Емельянова

Мотивированное решение изготовлено ****.