РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 октября 2017 года г.Иркутск

Ленинский районный суд г. Иркутска в составе председательствующего Хамди Е.В., при секретаре судебного заседания Максимчук Т.Н., с участием представителя истца ФИО1, ответчика ФИО2, представителя ответчика по доверенности ФИО3, рассмотрев в отрытом судебном заседании гражданское дело №№ по иску ФИО4 к ФИО5 о взыскании арендной платы, коммунальных платежей, пеней,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании арендной платы, пеней, коммунальных платежей.

В обоснование исковых требований указала, что между истцом и ответчиком был заключен договор №б/н от ****год года. На основании указанного договора, она сдавала за плату нежилое помещение по адресу: 

<

адрес>, цокольный этаж совместно с оборудованием для организации предприятия розничной торговли ответчиком. В соответствии с условиями договора, арендная плата установлена в размере 60000 руб. за один месяц. Условиями договора предусмотрена обязанность арендатора оплачивать коммунальные платежи, счета за телефонную связь, электроэнергию, водоснабжение согласно отдельным договорам. Вместе с тем, ответчик в нарушение заключенного договора, в период с ****год года по ****год года не в полной мере исполнял свои обязательства по ежемесячной оплате арендованного нежилого помещения и коммунальных платежей. В соответствии с актом приема-передачи помещения, являющегося одной из неотъемлемых частей договора, было передано помещение, экспликация которого на поэтажном плане была также приложена к договору, в надлежащем состоянии и с произведенным ремонтом. При выездной проверке объекта, ею были обнаружены недостатки в планировке помещения, в частности была произведена несогласованная перепланировка объекта, то есть произведен демонтаж одной из стен (перегородок), переданное при сдаче в аренду помещения оборудование было передано ответчиком не в полном объеме- бак-смыватель, отсутствовали двери межкомнатные, сломана часть шкафов для хранения товара, часть отсутствовала, отсутствовала раковина и зеркало, лампы осветительных приборов. Ремонт в помещении был испорчен, на стенах были видны потертости и отшелушивания. Обязанности по текущему ремонту и надлежащему содержанию арендованного имущества в соответствии с условиями договора и действующего законодательства лежат на арендаторе. Также арендатор несет полную ответственность за неисполнение условий договора, выраженную в виде компенсации Арендодателю при нарушении условий договора реального ущерба (убытков), процентов за пользование чужими денежными средствами, штрафа, расходов на восстановление целостности объекта. При расторжении договора с ****год года ответчиком было передано помещение в виде, который не соответствует первоначальному виду, указанному в акте приема-передачи от ****год года, в связи с чем, она была вынуждена проводить работы по восстановлению надлежащего вида помещения. ****год года в адрес ответчика было направлено уведомление (претензия) с требованием об исполнении обязательств по оплате задолженности по арендной плате и коммунальным платежам за период с ****год по ****год года в размере 32000 руб., а также требования об устранении незаконно произведенной перепланировки помещения, либо компенсации расходов на ее устранение в размере 15000 руб. и выплате суммы понесенных расходов на восстановление целостности и работоспособности помещения в размере 68000 руб. 

Просили суд взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате по договору №б/н от ****год года за период с ****год года по ****год года в сумме 15000 руб. 

Взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по коммунальным платежам по договору №б/н от ****год года за период с ****год года по ****год года в сумме 17000 руб. 

Взыскать с ответчика в пользу истца расходы на восстановление целостности и работоспособности помещения в сумме 68000 руб., расходы на восстановление незаконно произведенной перепланировки помещения в сумме 15000 руб., пени в размере 51 750 руб., а также расходы по госпошлине в размере 6001 руб. 

В ходе судебного разбирательства истец уточнила исковые требования, просила суд взыскать с ИП ФИО2 в пользу ФИО4 задолженность по арендной плате по договору аренды от ****год года за период с ****год. по ****год. в сумме 10000 руб. за период с ****год. по ****год. в размере 5000 руб., за период с ****год г. по ****год. в размере 60000 руб.

Взыскать с ИП ФИО2 в пользу ФИО4 пени за несвоевременную выплату арендных платежей по договору аренды от ****год. за период с ****год. по ****год. в размере 3000 руб.; за период с ****год. по ****год. в размере 4500 руб., за период с ****год. по ****год г. в размере 18000 руб. Всего 25 500 руб. 

Взыскать с ИП ФИО2 в пользу ФИО4 задолженность по коммунальным платежам в размере 17000 руб. 

В судебное заседание истец ФИО4 не явилась, о времени и месте извещена надлежаще, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель истца ФИО1, действующая на основании доверенности, в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала, сославшись на доводы иска. Просила уточненный иск удовлетворить полностью.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования с учетом уточнений не признал, суду пояснил, что договор аренды был заключен с истцом ****год года. С момента заключения договора аренды им ежемесячно производилась оплата по договору путем перечисления на карту истца 60000 руб. В ****год года им было приобретено соседнее нежилое помещение, о чем была устно предупреждена истец о его намерении съехать, в связи с чем фактически договор был расторгнут с ****год. Между ним и истцом была достигнута устная договоренность о том, что арендуемое помещение будет им освобождаться частями, арендная плата оплачивалась от фактически занимаемой площади. С ****год по ****год года деятельность в нежилом помещении, принадлежащем истцу, им не велась, в указанный период времени он вывозил свое оборудование и освобождал помещение. С доводами истца в части порчи имущества, перепланировки не согласен, поскольку истец продавала оборудование, находящееся в помещении третьим лицам, что отражено в акте. Перепланировка была произведена после согласования с истцом. Просил суд уменьшить размер пеней, поскольку с истцом была достигнута устная договоренность о том, что с ****год года по ****год им будет оплачиваться аренда за фактически занимаемую площадь, в связи с выездом. 

Представитель ответчика ФИО3, действующая на основании нотариальной доверенности, в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований с учетом уточнений, указав о том, что оплата за аренду была произведена ответчиком истцу в полном объеме, в том числе и за коммунальные услуги, что подтверждается представленной выпиской по движению денежных средств. Доказательств, подтверждающих повреждение имущества, отсутствие оборудования, незаконную перепланировку истцом не представлено, в связи с чем, оснований для удовлетворения исковых требований нет. 

Обсудив причину неявки истца, извещенного надлежаще, учитывая положение ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело по существу в отсутствие ФИО4. 

Заслушав представителя истца, ответчика, представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. 

В соответствии с п.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 421, п.п. 1,2 ст. 424 ГК РФ граждане и юридические лица свободы в заключении договора. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. 

Исходя из с ч. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 

В соответствии со ст. ст. 606, 607 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Как следует из содержания ст. 654 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия размера арендной платы, договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются. 

Существенными условиями договора аренды недвижимого имущества является предмет договора и размер арендной платы. 

Судом установлено, что ****год года между ФИО4 /Арендодатель/ и Индивидуальным предпринимателем ФИО2/Арендатор/ заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого Арендодатель обязуется предоставить, а Арендатор принять, во временное владение и пользование нежилое помещение, расположенное в цокольном этаже № по адресу: 

<

адрес>

<

адрес> общей площадью 

<

...> кв.м. для организации предприятия розничной торговли (продукты, напитки, товары хозяйственного назначения). При этом оборудование, передаваемое вместе с арендуемым помещением, передается согласно акту приема-передачи оборудования, являющемуся неотъемлемой частью договора.

В соответствии с п.п. 1.3., 1.4., 1.5. договора фактическая передача объекта осуществляется по акту приема-передачи (Приложение №2), являющемуся неотъемлемой частью договора. 

Помещения и оборудование сдаются в аренду сроком на 

<

...> месяцев, с ****год года по ****год год. 

Договор вступает в силу с момента его подписания. 

Пунктом 2.2.3 договора предусмотрено, что Арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать Арендодателю арендную плату, а также прочие платежи, установленные договором и последующими изменениями к нему. 

Согласно п. 2.2.10 договора Арендатор обязан оплачивать коммунальные платежи, счета за телефонную связь, электроэнергию, воду, согласно отдельным договорам, которые Арендатор обязан заключить с соответствующими организациями после вступления в силу настоящего договора. 

Начисление арендной платы производится с момента подписания сторонами акта приема-передачи объекта и до момента фактического возврата объекта арендатором по акту приема-передачи /п. 3.1./.

С учетом п. 3.2. договора, арендная плата установлена в размере 60000 руб. за один месяц. Данная сумма включает в себя арендную плату за пользование оборудованием и помещением.

Арендатор обязан уплачивать арендные платежи не позднее 

<

...> числа оплачиваемого месяца в наличном и/или безналичном порядке /п. 3.3./

Оплата арендной платы за первый и последний месяцы действия договора производится в течение 3-х дней после подписания Акта приема-передачи /п. 3.4. /. 

****год между ФИО4 и ИП ФИО2 подписан акт приема-передачи объекта, согласно которому Арендодатель сдал, а Арендатор принял, во временное владение и пользование нежилое помещение, расположенное в цокольном этаже №№ по адресу: 

<

адрес> общей площадью 

<

...> кв.м. для организации предприятия розничной торговли (продукты, напитки, товары хозяйственного назначения). План объекта указан в Приложении №1 и является неотъемлемой частью договора. 

Сторонам подписан Акт приема-передачи оборудования, в соответствии с которым Арендодатель сдал, а Арендатор принял, во временное владение и пользование следующее оборудование: Ларь СНЕЖ МЛК 400- 2 шт.; прилавок-витрина кондитерская 900*660*1400-1 шт.; полка металлическая пристенная 1м. (14 (в комплекте); полка металлическая пристенная 0, 5 м. -3 (в комплекте); полка угловая 1м.- 3 шт.; весы электронные «Супер-Капля»-1 шт.; прилавок глухой 90 Алина- 1 шт.; прилавок пристенный Алина-1 шт.; витрина холодильная ПВХС-1000- 3 шт.; весы напольные-1 шт.; кондиционер ВЕКО- 2 шт.; полка металлическая-2 шт.; стеклянные витрины- 5 шт.; стул компьютерный-1 шт.; зеркало-1 шт.; полочка настенная- 1 шт.; этажерка пластмассовая-1 шт.; стол рабочий маникюрный-1 шт.; видеорегистратор + 3 камеры + 1 телевизор. Арендодатель сдал, а Арендатор принял товар на сумму 35700 руб. с уценкой 40 %. Фактическая стоимость товара оценена сторонами в 21000 руб. 

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что все существенные условия договора аренды нежилого помещения от ****год., заключенного между ФИО4 и ИП ФИО2 согласованы сторонами, то есть договор аренды является заключенным и действительным.

Согласно ст. 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Требования ст. 651 ГК РФ также были соблюдены сторонами при заключении договора аренды нежилого помещения от ****год года, который заключен в письменной форме. 

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями может быть также лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. 

Право собственности ФИО4 на нежилое помещение, общей площадью 

<

...> кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес> подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № от ****год года. 

Из иска следует, что ответчиком обязательства по договору аренды в части оплаты исполняются ненадлежащим образом, за период с ****год. по ****год. имеется задолженность в размере 10000 руб.; за период с ****год. по ****год. в размере 5000 руб., за период с ****год. по ****год. в размере 60000 руб.

****год года истцом ФИО4 была вручена претензия ответчику с требованием выплатить задолженность по арендным платежам в размере 32000 руб., расходы на восстановление целостности и работоспособности помещения в размере 68000 руб., восстановить архитектурную целостность помещения, выраженную в установке ограждающей стены (перегородки), предусмотренной экспликацией помещения на поэтажном плане, лицо возмещения расходов для ее восстановления в размере 15000 руб. 

Оспаривая наличие задолженности по арендным платежам, ответчиком представлена выписка по движению денежных средств по счету ФИО2, из которой следует, что ответчиком произведены следующие перечисления на счет ФИО4 по исполнению обязательств принятых на основании договора аренды от ****год.: ****год. 60000 руб.; ****год.13300 руб.; ****год- 60000 руб.; ****год 14000 руб.; ****год- 60000 руб.; ****год- 20000 руб.; ****год- 60000 руб.; ****год- 17000 руб.; ****год- 54000 руб.; ****год- 19000 руб.; ****год- 54000 руб.; ****год- 21000 руб.; ****год перечислено 60000 руб.; ****год года- 60000 руб.; ****год- 60000 руб.; ****год- 60000 руб.; ****год 60000 руб.; ****год-60000 руб.; ****год- 8000 руб.; ****год- 60000 руб.; ****год- 8000 руб.; ****год- 50000 руб.; ****год- 8000 руб.; ****год- 55000 руб.; ****год- 8000 руб. 

Ответчик ФИО2 пояснил в судебном заседании, что по условиям договора аренды он оплачивал ежемесячно ФИО4 арендную плату в размере 60 000 руб., и коммунальные платежи в размере 8000 руб., ФИО4 оплачивала коммунальные платежи самостоятельно. Задолженности по коммунальным платежам за спорный период у него нет. За электроэнергию им оплачено 10 000 руб., что подтверждено квитанциями. Из пояснений ответчика следовало, что он фактически оплатил арендную плату за ****год года в размере 50 000 руб., за ****год года 55000 руб., коммунальные платежи за ****год года в размере 8000 руб., за ****год года в размере 8000 руб. За ****год года он не оплачивал арендную плату, так как этим помещением он не пользовался, считает договор аренды расторгнутым, ФИО4 сдавала с конца ****год года данное помещение другим лицам. Считал, что задолженность по арендной плате и коммунальным платежам у него отсутствует.

Из пояснений представителя истца, искового заявления следует, что договор аренды от ****год года расторгнут между сторонами ****год года, что подтверждается претензией, а также пояснениями ответчика ФИО2

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о расторжении договора аренды между сторонами с ****год года, в связи с отсутствием письменного предложения о расторжении договора от каждой стороны, из претензии ФИО4 следует, что она расторгает договор аренды с ФИО2 с ****год года, что не опровергнуто ответчиком.

Проверив расчет задолженности арендной платы, представленной истцом, суд приходит к следующему:

Из выписки по счету ФИО2 в счет исполнения обязательств по договору аренды от ****год.произведена арендная плата за период с ****год г. по ****год. в размере 50000 руб.; за период с ****год по ****год. - 55000 руб., и за период с ****год. по ****год. платежи по договору аренды ответчик истцу не перечислял, что следует из выписки по счету, пояснений ответчика. Доказательства оплаты по договору аренды за ****год года ответчиком не представлено.

Учитывая п. 3.2. договора аренды, которым установлен размер арендной платы за один месяц в размере 60000 руб., а также фактически произведенную оплату, суд приходит к выводу о наличии задолженности по договору аренды от ****год года у ответчика ФИО2 за ****год года (с ****год по ****год.) в размере 10000 руб. (фактически оплачено 50000 руб.); за ****год. (с ****год. по ****год. )в размере 5000 руб. (фактически оплачено 55000 руб.), за ****год года 60000 руб. Всего задолженность по арендной плате с ****год года по ****год года составляет 75 000 руб.

Согласно ст.329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

Из содержания п. 4.2. договора аренды следует, что за нарушение сроков, указанных в п. 3.3.- 3.4. Договора, Арендодатель имеет право взыскать с Арендатора пеню в размере 1 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки платежа. 

Истцом представлен расчет задолженности по пеням за несвоевременное исполнение обязательств по внесению арендных платежей в размере 25500 руб., из которых за период с ****год г. по ****год. в размере 3000 руб.; за период с ****год. по ****год.в размере 4 500 руб.; за период с ****год. по ****год. в размере в 18000 руб. 

Суд проверил расчет задолженности истца, считает, что расчет должен быть следующим.

Учитывая п. 4.2. договора, которым предусмотрен размер пени 1 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки платежа, расчет следующий:

10000 руб. (задолженность за период с 22.12.2016 по 21.01.2017) *1 %*30 (период с ****год по ****год 3000 руб.;

5000 руб. (задолженность за период с 21.01.2017 по 21.02.2017) *1 %*32 (период с ****год по ****год)=1600 руб.;

60000 руб. ( задолженность с 21.02.2017 по 20.03.2017)* 1%*27 (период с ****год по ****год) =16200 руб.

Итого размер пеней за несвоевременное исполнение обязательств составляет 20800 руб. Однако суд не может выйти за рамки предъявленных требований, кроме того, приходит к выводу об уменьшении размера неустойки по заявлению ответчика, исходя из следующего.

В соответствии с требованиями ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Суд, принимая во внимание, что неустойка (пеня) за просрочку исполнения обязательства является мерой ответственности должника за ненадлежащее исполнение обязательства, в результате чего суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения со стороны ответчиков, учитывая продолжительность времени просрочки исполнения обязательства, размер задолженности, степень выполнения ответчиком обязательств, приходит к выводу о несоразмерности размера пеней, заявленных истцом и уменьшении до 5000 руб. подлежащих взысканию с ответчика в пользу истца. Во взыскании пеней в большем размере ФИО4 следует отказать. 

Рассматривая требования истца в части взыскания с ответчика задолженности по коммунальным платежам в размере 17000 руб., суд не находит оснований для удовлетворения, по следующим основаниям. 

Так, пунктом 2.2.10 договора аренды от ****год года стороны установили, что Арендодатель обязан оплачивать коммунальные платежи, счета за телефонную связь, электроэнергию, воду, согласно отдельным договорам, которые Арендатор обязан заключить с соответствующими организациями после вступления в силу настоящего договора. 

В подтверждение заявленных требований истцом представлен договор №№ от ****год года заключенный между ООО «УК «Квартал» и ФИО4 по осуществлению многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, а также карточка должника за период с ****год года по ****год год ООО УК «Ангара».

Согласно карточки должника ФИО4 за период с ****год года по ****год год, представленной ООО «УК «Ангара» в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес> переплата на ****год года составляет 8 258 руб. Кроме того, из пояснений ответчика следует, что он ежемесячно перечислял Павлово Т.К. по договоренности 8000 руб. в счет оплаты коммунальных платежей, что подтверждено выпиской движения денежных средств по счету ответчика, данные обстоятельства истец не опровергла, иных доказательств в суд не представила.

В нарушение ст. 56 ГПК РФ, истцом доказательств, подтверждающих наличие задолженности по коммунальным платежам в размере 17000 руб. в материалы дела не представлено, в связи с чем, суд приходит к выводу об отказе ФИО4 в удовлетворении исковых требований в части взыскания задолженности по коммунальным платежам.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, состоящие, согласно ст.88 ГПК РФ, из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. 

Учитывая частичное удовлетворение исковых требований, в силу положений ст.333.19 НК РФ, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца расходы по госпошлине в размере 2600 руб., во взыскании госпошлины в большем размере, отказать. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО4 удовлетворить в части.

Взыскать с ФИО5 в пользу ФИО4 задолженность по арендным платежам в размере 75000 руб., пени в размере 5000 руб., всего 80000 руб.

В удовлетворении исковых требований ФИО4 к ФИО5 о взыскании пеней в большем размере, коммунальных платежей в размере 17000 руб., госпошлины в большем размере, отказать.

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Ленинский районный суд г. Иркутска в течение месяца.

Срок изготовления мотивированного решения суда ****год года 18-00 час. 

Судья: Е.В. Хамди