дело № 2-3095/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 сентября 2018 года г. Пушкино МО

Пушкинский городской суд Московской области в составе: 

председательствующего судьи Чернозубова О.В.,

при секретаре Акиндиной Н.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о выделе доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение (квартиру), замене выдела доли выплатой денежной компенсации, взыскании судебных расходов по оплате госпошлины, юридических услуг, экспертизы, 

установил:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о выплате компенсации доли в общем имуществе в связи с уменьшением доли после переоборудования квартиры.

В обоснование заявленных требований истец ФИО1 указала, что в соответствии с договором купли-продажи недвижимости от 05.12.2017г. истцу принадлежит 38/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 203+/-5 кв.м. с к.н. 50:13:0080310:1793 и квартиру общей площадью 147,1 кв.м., этаж №, этаж №, к.н. объекта – 50:13:0080310:1464, находящихся по адресу: 

<

адрес>. Изначально она приобрела долю в праве 38/100 квартиры общей площадью 147,1 кв.м., что должно составлять фактически долю истца площадью 55,89 кв.м. квартиры. Вместе с этим ответчику ФИО2 принадлежит доля в праве общей долевой собственности 17/100 от общей площади квартиры; ФИО3 - 27/100 доли от общей площади квартиры; ФИО4 -18/100 доли от общей площади квартиры. В свою очередь ФИО1 обратилась в Московское областное бюро технической инвентаризации для составления технического паспорта на жилое помещение указанной квартиры, о предоставлении сведений о правообладателях, изготовлении экспликации площади квартиры, составления поэтажного плана квартиры и технического описания квартиры. 15.01.2018г. кадастровые инженеры вышли на объект и произвели замеры жилого помещения, в соответствии с которыми общая площадь квартиры изменилась и составила 155,1 кв.м.. Согласно техническому паспорту истец занимает комнаты (лит.А, 2 этаж, комнаты №№16,15,14,13,12), что составляет 34,7 кв.м.. В своем заключении кадастровые инженеры указали, что сведения об этажности и площади жилого помещения не соответствуют выписке из ЕГРН от 18.01.2018г.. Разрешение на перепланировку и переоборудование/реконструкцию указанного помещения со стороны собственником в ГУП МО МОБТИ не предъявлялось, о чем в техническом паспорте поэтажного плана поставлена печать – отметка. Королевский филиал ГУП МО МОБТИ не располагает сведениями о первоначальном поэтажном плане жилого помещения, так как инвентаризация данного объекта ранее не проводились. Таким образом, доля истца 38/100 в общей долевой собственности квартиры после обмера фактически должна составлять 58,93 кв.м.. Однако в нарушение законным прав и интересов истца со стороны ответчиков после незаконной перепланировки/переоборудования квартиры фактическая площадь истца составляет 40,7 кв.м., что является противозаконным. В данном случае фактическое изменение занимаемой площади истца произошло после незаконной перепланировки квартиры со стороны ответчиков. В соответствии с договором купли-продажи истец купил 38/100 долей в праве общей долевой собственности квартиры за 2 700 000 рублей. Таким образом, доля в праве истца из расчета 38/100 в пропорции должна составлять 58,93 кв.м.. В соответствии с техническим паспортом истец фактически занимает 40,7 кв.м.. Недостающая разница истца составляет 18,23 кв.м. (58,93 – 40,7). При этом, с учетом кадастровой стоимости объекта (квартиры) в размере 7 851 986 рублей 18 копеек, стоимость 1 кв.м. составила 53 378 рублей 60 копеек. Итого, компенсационная выплата на долю в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы за 18,23 кв.м. и составляет 973 091 рубль 14 копеек. В порядке досудебного урегулирования спора ФИО1 направила претензии ответчикам, однако никакого ответа или предложения о рассмотрении данного спора получено не было. Просит выделить в натуре 38/100 доли истца в праве общей долевой собственности на жилое помещение (квартиру) площадью 34,7 кв.м. (лит.А, 2 этаж, комната №№16,15,14,13,12), расположенной по адресу: 

<

адрес>, участок 34; заменить выдел доли из общего имущества выплатой в пользу истца с ответчиков денежной компенсации за 18,23 кв.м., что составляет 973 091 рубль 14 копеек, взыскать с ответчиков судебные издержки, в том числе расходы на оплату услуг представителей (л.д. 3-7). 

В судебном заседании представитель истца на основании доверенности ФИО5 (л.д. 8) уточнил исковые требования, просил выделить в натуре 38/100 доли истца в праве общей долевой собственности на жилое помещение (квартиру) площадью 36,6 кв.м. (лит.А, 2 этаж, комната №№16,15,14,13,12), расположенную по адресу: 

<

адрес>, участок 34; заменить выдел доли из общего имущества выплатой в пользу истца ответчиков денежной компенсации за 16,98 кв.м., что составляет 906 367 рублей 94 копейки; взыскать с ответчиков ФИО2, ФИО3, ФИО4 в пользу истца ФИО1 денежные средства по оплате госпошлины в размере 12 931 рубль, 20 000 рублей за оказание юридических услуг в соответствии с Договором М 66 от 12.04.2018г., 30 000 рублей за оказание услуг судебной экспертизы (л.д. 75-76). Обстоятельства, изложенные в исковом заявлении, поддержал в полном объеме, просил удовлетворить.

Ответчик ФИО4, и ее представитель на основании ч. 6 ст.53 ГПК РФ ФИО6 в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований, поскольку ФИО1 видела, какие покупает помещения, и если не согласна, то вправе расторгнуть договор купли-продажи. Кроме того, каких-либо нарушений по переустройству площади не имеется, поскольку ФИО1, при обмерах, не показала имеющуюся у нее мансарду, которую если учесть, то долевое соотношение по площади совпадет.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, поддержал доводы Деркач.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о дате и времени извещен надлежащим образом 

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, полагает исковые требования не подлежат удовлетворению. 

Судом установлено, что 05.12.2017г. между ФИО7 и ФИО1 заключен договор купли-продажи объектов недвижимости, в соответствии с которым ФИО7, продала ФИО1 принадлежащие ей 38/100 долей в праве общей собственности на земельный участок площадью 203+/-5 кв.м. с к.н. 50:13:0080310:1793, расположенный по адресу: 

<

адрес>, находящийся на землях населенных пунктов, предоставленный для садоводства, и 38/100 долей в праве общей собственности на квартиру, размещенную на указанном земельном участке, находящуюся по адресу: 

<

адрес> (л.д. 9-12).

Из пункта 1.3 договора следует, что на земельном участке расположена квартира, доля в праве общей собственности на которую отчуждается по настоящему договору, площадью 147,1 кв.м., этаж №, этаж №. Кадастровый номер объекта – 50:13:0080310:1464 ( л.д. 9).

Стороны оценивают 38/100 долей в праве общей собственности на указанный земельный участок в 300 000 рублей, 38/100 долей в праве общей собственности на указанную квартиру – в 2 700 000 рублей, общая сумма оценки составляет 3 000 000 рублей (п. 2.3 договора).

Согласно выписке из ЕГРН, указанное жилое помещение площадью 147,1 кв.м., этаж №, этаж №, по адресу: 

<

адрес>, поставлено на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер 50:13:0080310:1464, кадастровая стоимость составляет 7 851 986,18 рублей, находится в общей долевой собственности сторон: ФИО1-0,38 доли, ФИО2 -0,17 доли, ФИО3 -0,27, ФИО4 -0,18 доли (л.д. 16-19).

Земельный участок площадью 203+/-5 кв.м., для индивидуального жилищного строительства, по адресу: 

<

адрес> поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый №, кадастровая стоимость 876 438,29 рублей, права на него зарегистрированы в вышеуказанном долевом соотношении (л.д. 13-15).

В материалы дела представлен технический паспорт жилого помещения (квартиры), расположенной по адресу: 

<

адрес>, участок 34, составленный по состоянию на 14.12.2017г., из которого усматривается, что указанное жилое помещение находится в общей долевой собственности, сособственниками которого являются: ФИО2 – 17/100 долей, ФИО3 – 27/100 доли, ФИО4 – 18/100 доли, ФИО1 – 38/100 доли; площадь всех частей здания (комнат и помещений вспомогательного использования) составляет 155,1 кв.м., общая площадь жилых помещений – 153,2 кв.м., из нее жилая – 55,8 кв.м., подсобная – 97,4 кв.м.; в техническом паспорте имеется отметка о том, что сведения об этажности и площади жилого помещения не соответствуют выписке ЕГРН от 18.01.2018г., Королевский филиал ГУП МО «МОБТИ» не располагает сведениями о первоначальном поэтажном плане жилого помещения, так как инвентаризация данного объекта ранее не проводилась (л.д. 20-23). 

Определением Пушкинского городского суда Московской области от 10.07.2018г. по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО8 (л.д. 32-33). 

Из заключения эксперта ФИО8 (л.д. 34-69) следует, что возведенное на земельном участке с к.н. 50:13:0080310:1793 жилое помещение лит.А относятся к индивидуальному жилому дому блокированной застройки, и соответствует установленному виду разрешенного использования – для индивидуальной жилой застройки. Истец занимает помещения №, №, №, №, № общей площадью 34,7 кв.м. Помещение № (коридор) площадью 13,7 кв.м. и помещение № (лестничная площадка) площадью 2,1 кв.м. находятся в общем пользовании собственников помещений. Помещение № (подсобное) площадью 11 кв.м., расположенное над 2-м этажом является самовольно переустроенным. Площадь жилого помещения без учета помещений общего пользования составляет 131,3 кв.м.. Выдел доли истца в натуре в точном соответствии с размером долей сторон в праве долевой собственности не возможен в связи с несоответствием занимаемых собственниками площадей их праву. Выдел доли истца с отступлением от размера долей сторон возможен по фактическому пользованию с учетом площадей оставшихся в общей долевой собственности, предложен вариант выдела. При этом, помещения № (коридор) и помещение № ( лестничная площадка) общей площадью 15,8 кв.м. остаются в общем пользовании собственников. Собственники ФИО4 и ФИО2 занимают площади, превышающие их идеальные доли, в связи с чем они должны выплатить денежную компенсацию участникам долевой собственности, чьи права ущемлены, собственникам ФИО1 и ФИО3. ФИО4 выплачивает: ФИО1 – 387 495 рублей, ФИО3 – 57712,50 рублей. ФИО2 выплачивает: ФИО1 – 387 496 рублей, ФИО3 – 57 712,50 рублей. 

Из исследовательской части заключения эксперта ФИО8 также следует, что согласно выписке из ЕГРН (л.д. 16) общая площадь всех помещений на дату купли-продажи составляла 147,1 кв.м.. Перегородки отделяли четыре помещения-студии сособственников от коридора и лестничной площадки. Внутренние перегородки в помещениях отсутствовали. Сособственниками в помещениях, находящихся в пользовании каждого собственника, были возведены внутренние перегородки. Произведенные внутри занимаемых сособственниками частей переоборудования являются необходимыми и возведены, в том числе и в части занимаемой истцом. Таким образом, можно сделать вывод, что произведенные внутри занимаемых ответчиками частей переоборудования, на изменение площади, занимаемой истцом, не повлияли. Собственником ФИО4 заделана дверь из общего коридора (пом.№) в санузел (пом.№) и обустроен отдельный вход в свои помещения с придомовой территории. Переоборудование, произведенное ответчиком ФИО4, на изменение площади истца не повлияло. Собственником ФИО3 возведена лестница на чердачное помещение и обустроено вспомогательное помещение №. Данное переустройство является самовольным, в связи с чем при расчетах не учитывалось, на изменение площади истца не повлияло. Доля истца меньше чем по правоустанавливающим документам изначально из-за несоответствия занимаемых площадей их долям по праву. 

Несмотря на то, что экспертом ФИО8 представлен вариант выдела доли истца, суд не может принять его за основу для удовлетворения исковых требований ФИО1 о выделе ее доли и выплате компенсации по заявленным ею основаниям ст. 252 ГК РФ.

Согласно ст. 254 п.3 Гражданского Кодекса Российской Федерации (ГК РФ) основания и порядок раздела общего имущества и выдела из него доли определяются по правилам статьи 252 настоящего Кодекса постольку, поскольку иное для отдельных видов совместной собственности не установлено настоящим Кодексом, другими законами и не вытекает из существа отношений участников совместной собственности.

В соответствии со ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Из разъяснений, изложенных в п. 6 Постановления Пленума Верховного суда РФ № 4 от 10.06.1980 года «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» (в ред. Постановлений Пленума Верховного Суда РФ от 20.12.1983 N 11, от 21.12.1993 N 11, от 25.10.1996 N 10, от 06.02.2007 N 6) следует, что необходимо иметь в виду, что выдел участнику общей собственности принадлежащей ему доли означает передачу в собственность истцу определенной изолированной части жилого дома, соответствующих его доле, а также означает утрату им права на эту долю в общем имуществе (ст. 252 ГК РФ).

Таким образом, при выделе истцу 0,38 доли, ему необходимо передать изолированную часть дома (блок) либо помещений, соответствующую его доле, которая будет состоять из жилых помещений и подсобных помещений, также истцу должен быть оборудован отдельный вход. Кроме вышеизложенных условий, выделяемая истцу часть дома (блок) должна соответствовать всем строительным, техническим нормам и нормам безопасности, должна быть пригодной для проживания. 

Однако как установлено в судебном заседании произвести истцу выдел его доли не представляется возможным, поскольку не соответствует вышеуказанным условиям, находится на втором этаже, имеет общий вход с другими сособственниками дома, а также общие помещение № (коридор) площадью 13,7 кв.м. и помещение № (лестничная площадка) площадью 2,1 кв.м..

Таким образом, часть жилого дома и помещений, которыми пользуется ФИО1 не является изолированной, не имеет самостоятельного входа и всех коммуникаций, в связи с чем не подпадает под требования к отдельной части (блоку), жилому дому блокированной застройки, которая может быть выделена ФИО1.

Поскольку выдел доли ФИО1 невозможен, то исковые требования о выплате ей по основаниям ст. 252 ГК РФ какой-либо денежной компенсации также не могут быть удовлетворены.

Кроме того, как следует из объяснений сторон, ФИО1 также имеет неучтенную в техническом паспорте БТИ мансарду, вопрос о введении которой в эксплуатацию до настоящего времени не разрешен, в связи с чем достоверно установить уменьшение доли истца не представляется возможным. При этом, из заключения эксперта следует, что произведенные ответчиками переоборудования, на изменение площади, занимаемой истцом, не повлияли, т.е. уменьшение площади ФИО1 не связано с действиями ответчиков. Из заключения эксперта также следует, что доля истца меньше чем по правоустанавливающим документам изначально из-за несоответствия занимаемых площадей их долям по праву.

При таких обстоятельствах, истцом в соответствие со ст. 56 ГПК РФ не представлено убедительных доказательств того, что несоответствие ее доли по занимаемым помещениям связано с произведенными ответчиками переоборудованями, в связи с чем с не имеется оснований полагать, что с ответчиков должна быть взыскана какая-либо компенсация за несоответствие площади ФИО1 ее доли по правоустанавливающим документам.

Суд также считает заслуживающими внимание доводы ответчиков о том, что ФИО1 вправе поставить перед продавцом вопрос о расторжении договора купли-продажи, если считает, что ей были проданы помещения, не соответствующие ее доли в праве общей долевой собственности.

Оценив в порядке ст. 67 ГПК РФ представленные по делу доказательства, суд приходит к выводу об отказе ФИО1 в удовлетворении иска в полном объеме.

Поскольку в иске отказано, то в силу ст. 98 ГПК РФ судебные расходы по оплате госпошлины, экспертизы, оказанию юридических услуг возмещению не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о выделе доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение (квартиру), замене выдела доли выплатой денежной компенсации, взыскании судебных расходов по оплате госпошлины, юридических услуг, экспертизы, отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Пушкинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме –30 ноября 2018 года.

Судья: подпись.

Копия верна: Судья: Секретарь: