УИД: 61RS0019-01-2025-004742-72 

Дело № 2-3341/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 сентября 2025 года г. Новочеркасск

Новочеркасский городской суд Ростовской области в составе: 

судьи Бердыш С.А., 

при секретаре Краснобаевой Т.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска о сохранении нежилого здания в реконструированном состоянии,

установил:

Истец обратился в Новочеркасский городской суд с данным иском, указав, что является собственником нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 371.6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, о чем сделана запись о регистрации права № от 

<

дата>.

Указанное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером №, категория земель «земли населенных пунктов», расположенном по адресу: 

<

адрес>-в, общей площадью 926 кв.м, также находящимся в его собственности, о чем сделана запись о регистрации права № от 

<

дата>.

Согласно правилам землепользования и застройки муниципального образования «Город Новочеркасск» в редакции от 

<

дата> (с внесёнными изменениями в 

<

дата> г.), нежилое здание расположено в градостроительной зоне «ОЖ» - зона многофункциональной жилой застройки. Выделена для развития существующих и преобразуемых территорий, предназначенных для жилой застройки в сочетании с объектами общественно-делового назначения, не оказывающими негативного воздействия на объекты жилой застройки.

В соответствии с данными технического паспорта ООО «ЦТИ» г. Новочеркасска по состоянию на 

<

дата> до проведения строительно-технических мероприятий по реконструкции, здание представляло собой одноэтажное нежилое здание без подвала общей площадью 374,1 кв.м., в том числе основной площадью 276,9 кв.м. и вспомогательной площадью 97,2 кв.м., а также прочей 5,6 кв.м, и состояло из:

- основной одноэтажной части - литер «А», площадью застройки 392,8 кв.м.;

- навеса – литер «а», площадью застройки 27,48 кв.м.;

- остеклённой веранды – литер «а2», площадью застройки 6,30 кв.м.;

- пристроя – литер «а4», площадью застройки 28,30 кв.м.;

Истцом с привлечением специалистов проведена реконструкция здания, которая заключается в следующем:

- произведен в демонтаж пристроев литеры «а, а2, а4»;

- на отдельном фундаменте произведено строительство пристроев литеры «а5, а6», а именно наружных ограждающих конструкций (стен из газобетона на цементно-песчаном растворе, деревянного покрытия и односкатной кровли из профильного листа с организованным водоотводом).

- в образованном пространстве литера «а5» при помощи перегородок из гипсокартона оборудовано два помещения № и №;

- в помещении № оборудован «торговый зал» - площадью 31,7 кв.м.

- в помещении № оборудован «санузел» - площадью 1,5 кв.м., в котором выполнена установка унитаза и раковины, с подключением в существующие сети;

- в образованном пространстве литера «а6» при помощи перегородок из гипсокартона оборудовано два помещения № и №;

- в помещении № оборудован «санузел» - площадью 1,5 кв.м. в котором выполнена установка унитаза и раковины, с подключением в существующие сети;

- в помещении № оборудован «торговый зал» - площадью 29,8 кв.м.

В образованные пристройки заведены инженерные сети (водоснабжение, водоотведение, электроснабжение), с покомнатной разводкой и установкой индивидуальных приборов учета.

Ввод инженерных коммуникаций выполнен от существующих сетей. Так же выполнена система отопления на жидком теплоносителе с установкой радиаторов и подключением от существующих трасс теплоснабжения здания.

После проведенных работ объект исследования представляет собой административно-торговое, одноэтажное нежилое здание, в состав которого входит четырнадцать помещений, общей площадью 410,7 кв.м., в том числе основная площадь 338,4 кв.м. и вспомогательная площадью 72,3 кв.м.

Площадь здания по Приказу Росреестра от 

<

дата> № составляет 435,1 кв.м.

В соответствии с заключением эксперта от 

<

дата> № «по результатам строительно-технической экспертизы исследования нежилого здания литер «А», расположенного по адресу: 

<

адрес>, На основании сравнительного анализа основной нормативно-технической документации применяемой на территории Российской Федерации с натуральными показателями объекта исследования установлено следующее: 

- исследуемое здание является отдельно-стоящим, расположено в границах земельного участка, имеет собственные стены, кровлю и фундамент.

- произведенные работы по реконструкции здания, не ведут к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем, не нарушают требования механической безопасности здания в соответствии с ТР-384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений;

- конструкции здания находятся в работоспособном состоянии и не представляют угрозы для жизни, здоровья и безопасности граждан;

- планировка помещений обеспечивает безопасную эвакуацию людей в соответствии СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы», помещения здания имеют естественное освещение в соответствии с СП 52.13330.2016 «Естественное и искусственное освещение», габариты и площадь помещений здания выполнены в соответствии с требованиями СП 118.13330.2022 Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009;

- предельные параметры здания (высота, наружные габариты в плане, назначение) не изменились, и соответствуют градостроительным требованиям Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Новочеркасск» в редакции от 

<

дата> (с внесёнными изменениями в № г.);

- строительный материал нежилого здания, не оказывает негативного воздействия на окружающую среду и экологическую безопасность;

- исследуемый объект не относится к архитектурным ансамблям объектов культурного наследия, так как находится за пределами зоны охраны объектов культурного наследия города Новочеркасск.

После проведенных работ исследуемое здание представляет собой одноэтажное нежилое здание без подвала, общей площадью 410,7 кв.м., в том числе основная площадь 338,4 кв.м. и вспомогательная площадь 72,3 кв.м.

Площадь здания по Приказу Росреестра от 

<

дата> № составляет 435,1 кв.м.

Просил сохранить нежилое здание литер «А» с кадастровым номером №, общей площадью 410,7 кв.м., в том числе основная площадь 338,4 кв.м. и вспомогательная площадью 72,3 кв.м. (Площадь здания по Приказу Росреестра от 

<

дата> № составляет 435,1 кв.м.), расположенное по адресу: 

<

адрес>, в реконструированном состоянии. 

Истец, надлежащим образом уведомленный о времени и месте судебного заседания, в суд не явился.

Представитель КУМИ Администрации г. Новочеркасска в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что ФИО1 является собственником нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 371.6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, о чем сделана запись о регистрации права № от 

<

дата>.

Указанное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером №, категория земель «земли населенных пунктов», расположенном по адресу: 

<

адрес>-в, общей площадью 926 кв.м, также находящимся в моей собственности, о чем сделана запись о регистрации права № от 

<

дата>.

В соответствии с данными технического паспорта ООО «ЦТИ» г. Новочеркасска по состоянию на 

<

дата>, до проведения строительно-технических мероприятий по реконструкции, здание представляло собой одноэтажное нежилое здание без подвала общей площадью 374,1 кв.м., в том числе основной площадью 276,9 кв.м. и вспомогательной площадью 97,2 кв.м., а также прочей 5,6 кв.м, и состояло из:

- основной одноэтажной части - литер «А», площадью застройки 392,8 кв.м.;

- навеса – литер «а», площадью застройки 27,48 кв.м.;

- остеклённой веранды – литер «а2», площадью застройки 6,30 кв.м.;

- пристроя – литер «а4», площадью застройки 28,30 кв.м.;

Истцом с привлечением специалистов проведена реконструкция здания, которая заключается в следующем:

- произведен в демонтаж пристроев литеры «а, а2, а4»;

- на отдельном фундаменте произведено строительство пристроев литеры «а5, а6», а именно наружных ограждающих конструкций (стен из газобетона на цементно-песчаном растворе, деревянного покрытия и односкатной кровли из профильного листа с организованным водоотводом).

- в образованном пространстве литера «а5» при помощи перегородок из гипсокартона оборудовано два помещения № и №;

- в помещении № оборудован «торговый зал» - площадью 31,7 кв.м.

- в помещении № оборудован «санузел» - площадью 1,5 кв.м., в котором выполнена установка унитаза и раковины, с подключением в существующие сети;

- в образованном пространстве литера «а6» при помощи перегородок из гипсокартона оборудовано два помещения № и №;

- в помещении № оборудован «санузел» - площадью 1,5 кв.м. в котором выполнена установка унитаза и раковины, с подключением в существующие сети;

- в помещении № оборудован «торговый зал» - площадью 29,8 кв.м.

В образованные пристройки заведены инженерные сети (водоснабжение, водоотведение, электроснабжение), с покомнатной разводкой и установкой индивидуальных приборов учета.

Ввод инженерных коммуникаций выполнен от существующих сетей. Так же выполнена система отопления на жидком теплоносителе с установкой радиаторов и подключением от существующих трасс теплоснабжения здания.

После проведенных работ объект исследования представляет собой административно-торговое, одноэтажное нежилое здание, в состав которого входит четырнадцать помещений, общей площадью 410,7 кв.м., в том числе основная площадь 338,4 кв.м. и вспомогательная площадью 72,3 кв.м.

Площадь здания по Приказу Росреестра от 

<

дата> № составляет 435,1 кв.м.

Согласно ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (часть 1). Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. 

Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (часть 2).

В силу ч. 3 указанной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

В силу положений пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) является изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

С учетом вышеизложенного, и исходя из установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что возведенный (реконструированный) в отсутствие разрешения на строительство (реконструкцию) объект недвижимости является самовольной постройкой.

Согласно представленному истцом в материалы дела заключению эксперта Центра Строительной экспертизы и оценки № от 

<

дата> «по результатам строительно-технической экспертизы исследования нежилого здания литер «А», расположенного по адресу: 

<

адрес>, следует, что на основании сравнительного анализа основной нормативно-технической документации применяемой на территории Российской Федерации с натуральными показателями объекта исследования установлено следующее: 

- исследуемое здание является отдельно-стоящим, расположено в границах земельного участка, имеет собственные стены, кровлю и фундамент.

- произведенные работы по реконструкции здания, не ведут к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем, не нарушают требования механической безопасности здания в соответствии с ТР-384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений;

- конструкции здания находятся в работоспособном состоянии и не представляют угрозы для жизни, здоровья и безопасности граждан;

- планировка помещений обеспечивает безопасную эвакуацию людей в соответствии СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы», помещения здания имеют естественное освещение в соответствии с СП 52.13330.2016 «Естественное и искусственное освещение», габариты и площадь помещений здания выполнены в соответствии с требованиями СП 118.13330.2022 Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009;

- предельные параметры здания (высота, наружные габариты в плане, назначение) не изменились, и соответствуют градостроительным требованиям Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Новочеркасск» в редакции от 

<

дата> (с внесёнными изменениями в 

<

дата> г.);

- строительный материал нежилого здания, не оказывает негативного воздействия на окружающую среду и экологическую безопасность;

- исследуемый объект не относится к архитектурным ансамблям объектов культурного наследия, так как находится за пределами зоны охраны объектов культурного наследия города Новочеркасск.

После проведенных работ исследуемое здание представляет собой одноэтажное нежилое здание без подвала, общей площадью 410,7 кв.м., в том числе основная площадь 338,4 кв.м. и вспомогательная площадью 72,3 кв.м.

Площадь здания по Приказу Росреестра от 

<

дата> № составляет 435,1 кв.м.

На основании изложенного, с учетом того, что реконструкция осуществлена с соблюдением разрешенного вида использования земельного участка; соблюдены градостроительные и строительные нормы; сохранение реконструкции не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд считает возможным удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 167, 194-199 ГПК РФ суд,

решил:

исковые требования ФИО1 

<

данные изъяты> к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска (ИНН 

<

***>) о сохранении нежилого здания в реконструированном состоянии удовлетворить.

Сохранить нежилое здание литер «А» с кадастровым номером №, общей площадью 410,7 кв.м., в том числе основной площадью 338,4 кв.м. и вспомогательной площадью 72,3 кв.м. (Площадь здания по Приказу Росреестра от 

<

дата> № составляет 435,1 кв.м.), расположенное по адресу: 

<

адрес>, в реконструированном состоянии, признав а ФИО1 право собственности на указанное реконструированное здание. 

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Новочеркасский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: С.А. Бердыш

Решение в окончательной форме изготовлено 24 сентября 2025 года.