Дело № 2-4080/2017 19 декабря 2017 года

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Пушкинский районный суд города Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Зарецкой Н.Л.

при секретаре Чумуртане И.Е.

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Промышленно-строительная компания «Импульс» о признании права собственности на жилое помещение, взыскание неустойки, денежных средств, штрафа, компенсации морального вреда,

с участием представителя истца ФИО2

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, обратившись в суд с иском к ООО «Промышленно-строительная компания «Импульс», просил признать за истцом право собственности на квартиру ... взыскать с ответчика неустойку в размере 1 168 036 рублей за нарушение срока передачи объекта строительства за период с 01.01.2014 по 20.08.2017, компенсацию морального вреда в размере 100000 рублей, штраф за отказ от исполнения требований потребителя в добровольном порядке в размере 50% от взысканной суммы, денежные средства в счет излишне оплаченной площади квартиры в размере 87 840 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 22 500 рублей.

В обоснование заявленных требований ФИО1 указывает, что 01.08.2006 года заключил с ответчиком предварительный договор № 0 купли-продажи квартиры с условным № 0, по условиям которого ответчик обязался в 3 квартале 2007 года построить многоквартирный жилой дом по адресу: ... и в течение 20 дней с момента государственной регистрации за ним права собственности на жилое помещение заключить с истцом основной договор купли-продажи. Истец финансовые обязательства по указанному договору исполнил в полном объеме, однако ответчик уклоняется от заключения договора купли-продажи, что нарушает права истца, поскольку он лишен возможности оформить право собственности на жилое помещение.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержала, просила удовлетворить.

Представители ответчика ООО «ПСК «Импульс», Управления Росрестра по Санкт-Петербургу, извещенные о месте и времени судебного заседания, в суд не явились, отзыв по иску не представили.

Суд рассмотрел дело в отсутствие ответчика и третьего лица в соответствие со ст. ст. 113, 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, приходит к следующему.

Судом установлено, что 01.08.2006 года между сторонами был заключен предварительный договор № 0 купли-продажи квартиры, по условиям которого стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи однокомнатной квартиры с условным № 0, общей приведенной площадью 37,94 кв.м. по адресу: ...

Общая стоимость квартиры на момент заключения договора составляет 45 528 У.Е. и рассчитывается исходя из стоимости одного квадратного метра квартиры равного 1200 У.Е. Одна условная единица У.Е. по настоящему договору рассчитывается исходя из рублевой стоимости одного доллара США по курсу ЦБ РФ на день осуществления покупателем оплаты, но не менее 28 рублей за 1 доллар США. При снижении курса доллара США на дату внесения очередного платежа ниже 30 рублей за 1 доллар США такой платеж производится покупателем из расчета 1 доллар США равен 30 рублям (пункты 2.1., 2.2 договора). 

Пунктом 2.3. договора предусмотрена возможность изменения общей стоимости квартиры с учетом увеличения (уменьшения) площади квартиры по результатам инвентаризации ПИБ, при отклонении фактической общей площади квартиры, установленной на основании обмеров ПИБ, от площади, указанной в п.1.1. настоящего договора более чем на 0,5 кв.м.

В счет стоимости квартиры согласно представленным квитанциям к приходным кассовым ордерам истец оплатил ответчику: 01.08.2006 – 637392 рубля; 31.01.2007 – 170730 рублей, 17.07.2007 – 170730 рублей, 30.10.2006 – 170730 рублей, 27.04.2007 – 170730 рублей, а всего 1 320 312 рублей.

Пунктом 1.1. указанного выше договора предусмотрено, что срок планового окончания строительства объекта – 3 квартал 2007 года.

Согласно пункта 1.2 договора стороны обязались в течение 20 рабочих дней с момента получения продавцом свидетельства о праве собственности на квартиру и полной предоплаты покупателем общей стоимости квартиры заключить договор купли-продажи.

Дополнительным соглашением к указанному договору от 12.09.2013 года плановое окончание строительства объекта и ввод в эксплуатацию установлены в 4 квартале 2013 года.

12.07.2011 года между КУГИ Санкт-Петербурга и ООО «ПСК «Импульс» был заключен договор № 0 аренды земельного участка Зона N 11, находящегося по адресу: ..., площадью 18 950 кв.м. для размещения объекта незавершенного строительства готовностью 5 % на срок по 11.07.2060 года. Договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра Санкт-Петербурга в установленном законом порядке 20.08.2011.

28.07.2014 года ООО «ПСК «Импульс» Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга было выдано разрешение № 0 на строительство указанного выше объекта.

Жилому дому, расположенному по адресу: ...

09.03.2017 года ООО «ПСК «Импульс» Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга было выдано разрешение № 0 на ввод жилого дома ... в эксплуатацию.

Стороны 19.04.2011 подписали акт, согласно которому ..., в указанном жилом доме была передана истцу по строительной готовности.

Согласно ч. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются в будущем заключить договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 

Ответчик не зарегистрировал право собственности на объект недвижимости и не заключил основной договор купли-продажи с истцом.

В соответствии со статьей 309 и 314 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом и в срок, предусмотренные обязательством.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. 

Статьей 219 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Учитывая, что целью заключения указанного выше предварительного договора купли-продажи являлось приобретение истцом права собственности на квартиру, ответчик действий, необходимых для оформления права собственности на квартиру и заключения основного договора купли-продажи не предпринимает, истцом исполнены принятые на себя обязательства по оплате строительства спорной квартиры в полном объеме, что подтверждено платежными документами и не оспаривалось ответчиком, фактически объект создан, получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию, суд признает за истцом право собственности на спорную квартиру.

Согласно выписки из ЕГРП от 16.08.2017 об основных характеристиках объекта недвижимости на квартиру по адресу: ...

Таким образом, разница между оплаченной истцом площадью квартиры по договору и фактически построенной застройщиком площадью квартиры составляет 2,44 кв.м. (37,94-35,53).

В связи с указанным, доводы истца о возмещении стоимости излишне оплаченной площади квартиры в размере 2928 У.Е. (1200х2,44). суд признает обоснованными. Одна рублевая единица (У.Е.) рассчитывается из рублевой стоимости одного доллара США по курсу ЦБ РФ – 29 рублей, поскольку именно из такой стоимости 1 доллара США была оплачена цена договора (1 320 312:45528). Таким образом, сумма переплаты по договору составит 84 912 рублей (29х2928). Указанная денежная сумма и подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

В силу части 1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Согласно части 2 статьи 27 Закона об участии в долевом строительстве действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Исходя из совокупности приведенных выше положений Закона об участии в долевом строительстве, данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 г.

Действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.Таким образом, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Из материалов дела следует, что правоотношения между истцом и ответчиком возникли в результате заключения 01.08.2006 года предварительного договора купли-продажи жилого помещения в строящемся многоквартирном доме по указанному выше адресу. При этом истцом по предварительному договору купли-продажи были внесены денежные средства в размере стоимости квартиры.

Принимая во внимание, что заключенная между сторонами сделка, поименованная как предварительный договор купли-продажи квартиры, с учетом сложившихся отношений фактически представляет собой договор участия в долевом строительстве, и его заключение состоялось после 01 апреля 2005, то доводы истца о том, что Федеральный закон N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" распространяется на правоотношения, возникшие между истцом и ответчиком, суд признает обоснованными.

В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

По условиям заключенного сторонами договора плановый срок сдачи дома и ввода его в эксплуатацию установлен – 3 квартал 2007 года. Дополнительным соглашением к предварительному договору купли-продажи № 0 от 01.08.2006, заключенным сторонами 12.09.2013, срок сдачи дома и вода его в эксплуатацию перенесен на 4 квартал 2013 года.

Обязанность продавца по заключению с покупателем договора купли-продажи квартиры и его государственной регистрации наступала в течение 20 дней с момента получения продавцом свидетельства о собственности на квартиру.

При разрешении заявленных требований суд исходит из того, что срок заключения основного договора и передачи квартиры истцу сторонами не определен, поставлен в зависимость от наступления событий - государственной регистрации права собственности продавца, направления уведомления с предложением заключить основной договор, которые не обладают признаками неизбежности наступления, поскольку зависят от воли одной из сторон и могли не наступить, в связи с чем, не подпадает под требования п. 2 ст. 190 Гражданского кодекса РФ, определяющего правила установления сроков.

Такие условия договора противоречат требованиям ч. 3 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, поскольку в данном случае не учитывается волеизъявление истца; приведенные условия допускают правовую неопределенность в вопросах возникновения у продавца обязанности передать жилое помещение истцу. 

Учитывая, что разрешение на ввод указанного объекта в эксплуатацию получено ответчиком 09.03.2017 года, квартира истцу в установленном законом порядке после окончания строительства дома не передана, требования истца заявлены за период с 01.01.2014 по 20.08.2017, что находится за пределами наиболее поздней из предусмотренных договором дат исполнения ответчиком обязательства по передаче истцу квартиры, суд считает возможным согласиться с тем, что в пользу истца с ответчика подлежит взысканию неустойка за указанный период в силу положений п. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации."

Неустойка за просрочку передачи квартиры за указанный истцом период составит 1 065 755 рублей 84 копейки:

- с 01.01.2014 по 31.12.2015: 530 105 рублей 27 копеек (1 320 312х 1/300х 8,25%х2)х730).

- с 01.01.2016 по 13.06.2016: 159 757 рублей 75 копеек (1 320 312х 1/300х11%х2) х 165).

- с 14.06.2016 по 18.09.2016: 89 649 рублей 18 копеек: (1 320 312х 1/300х10,5%х2) х 97).

- с 19.09.2016 по 26.03.2017: 166 359 рублей 31 копейку: (1 320 312х1/300х 10%х2)х189),

- с 27.03.2017 по 01.05.2017: 30 895 рублей 30 копеек: (1 320 312х1/300х9,75%х2) х36),

- с 02.05.2017 по 18.06.2017: 39 081 рублей 23 копейки: (1 320 312х1/300х9,25%х2) х48),

- с 19.06.2017 по 20.08.2017: 49 907 рублей 80 копеек: (1 320 312х1/300х9%х2) х63),

Истцом заявлена к взысканию неустойка в размере 1168036 рублей.

Статьей 333 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение. При определении размера штрафной санкции суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Возможность снижения неустойки оценивается судом с учетом конкретных обстоятельств дела.

В пункте 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» было разъяснено, что применение статьи 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Согласно разъяснениям в пункте 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 7 от 24 марта 2016 г. "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.

Учитывая изложенное, суд полагает, что сумма неустойки, в связи с нарушением срока исполнения обязательства, в заявленном истцом размере, почти равном цене договора, при том, что истец фактически еще на стадии строительства получил доступ в жилое помещение и там проживает, с учетом установленных обстоятельств дела, периода просрочки, отсутствия доказательств возникновения у истца негативных материальных последствий в результате допущенной ответчиком просрочки, явно несоразмерна последствиям нарушения ответчиком обязательств по договору, и уменьшает размер неустойки, подлежащей взысканию в пользу истца до 600 000 рублей, полагая, что данный размер наиболее соблюдает баланс интересов сторон, восстановит нарушенные права истца и не отразится на деятельности ответчика.

В соответствии со статьей 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Согласно п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.12 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Определяя размер компенсации морального вреда – 10 000 рублей - суд учитывает в соответствии со статьей 1101 Гражданского Кодекса РФ характер причиненных истице физических и нравственных страданий, степень вины причинителя вреда, фактические обстоятельства, при которых был причинен моральный вред, а так же требования разумности и справедливости.

Частью 6 статьи 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» предусмотрено, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Размер штрафа составит 305 000 рублей (600000+10000):2)). Суд, с учетом положений ст. 333 ГК РФ уменьшает размер штрафа, как несоответствующего последствиям нарушения обязательств ответчиком, до 200000 рублей.

В соответствие со ст.ст. 98, 100, 103 ГПК РФ с ответчика в пользу истца суд взыскивает судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 15000 рублей, считая заявленный размер расходов чрезмерным, учитывая степень сложности дела и объем выполненных представителем истца действий, а также взыскивает в бюджет Санкт-Петербурга госпошлину в сумме 10 649 рублей 12 копеек, пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований (10049,12+300+300).

На основании указанного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск ФИО1 к ООО «Промышленно-строительная компания «Импульс» о признании права собственности на жилое помещение, взыскание неустойки, денежных средств, штрафа, компенсации морального вреда удовлетворить частично.

Признать за ФИО1... право собственности на однокомнатную квартиру ...

Взыскать в пользу ФИО1 с ООО «Промышленно-строительная компания «Импульс» неустойку в размере 600 000 рублей, в счет компенсации морального вреда 10000 рублей, штраф в размере 200000 рублей, денежную сумму по договору в размере 84912 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 15000 рублей, а всего взыскать 909 912 рублей.

Взыскать с ООО «Промышленно-строительная компания «Импульс» госпошлину в бюджет Санкт-Петербурга в размере 10 649 рублей 12 копеек.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья