Дело №3а-134/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 июня 2017 года г.Тамбов

Тамбовский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ледовских И.В.

при секретаре Забровской А.В.

с участием представителя административного истца ФИО1,

представителя заинтересованного лица администрации Жидиловского сельсовета Мичуринского района Тамбовской области ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Закрытого акционерного общества «АПИ концепт» к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Тамбовской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество «АПИ концепт» (далее – ЗАО «АПИ концепт») обратилось 27 апреля 2017 года в Тамбовский областной суд с вышеуказанным административным иском, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 18 мая 2016 года в размере *** руб.. 

В обоснование предъявленных требований административным истцом указано, что кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, определенную в результате оценки ООО "СОЭ" и ведет соответственно к увеличению налоговых обязательств.

В судебном заседании представитель административного истца настаивал на удовлетворении административного иска по приведенным в нем основаниям.

Представитель заинтересованного лица администрации Жидиловского сельсовета Мичуринского района Тамбовской области ФИО2 просила разрешить требования на усмотрение суда.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

С учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное дело рассмотрено в их отсутствие.

В своем письменном отзыве административный ответчик - Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Тамбовской области (далее - филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тамбовской области) не оспаривает ни размер рыночной стоимости земельного участка, ни право административного истца на обращение в суд с административным иском об оспаривании результатов кадастровой стоимости земельного участка, определенной при его постановке на государственный кадастровый учет 18 мая 2016 с использованием удельного показателя в размере 411 руб. 04 коп., утвержденного Постановлением Администрации Тамбовской области от 21.11.2014 года № 1443 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения». 

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области в отзыве отмечает, что кадастровая стоимость земельного участка определена не вышеуказанным постановлением Администрации Тамбовской области, а сотрудниками филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тамбовской области, и к данной кадастровой оценке Управление соответственно не имеет никакого отношения. Решение вопроса об удовлетворении требований об установлении кадастровой стоимости, определенной сотрудниками филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тамбовской области, равной рыночной стоимости оставляет на усмотрение суда, сведениями об иной рыночной стоимости участка не располагает. 

Заинтересованное лицо Администрация Тамбовской области в отзыве на административный иск считает требования не подлежащими удовлетворению. Указав, что существенное отклонение величины рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки, должно вызывать сомнение. Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Представленный отчет об определении рыночной стоимости объекта оценки согласно решению Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не соответствует требованиям, установленным законодательством об оценочной деятельности. Экспертное заключение саморегулируемой организации на отчет об оценке не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами. 

Выслушав объяснения представителя административного истца, представителя заинтересованного лица, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» юридическое лицо вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты его права и обязанности.

Из материалов дела следует, что ЗАО «АПИ концепт» является собственником земельного участка, площадью *** кв.м., с кадастровым номером ***, категория земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования – для размещения производственных зданий и сооружений, расположенного в Мичуринском районе Тамбовской области.

Являясь налогоплательщиком земельного налога, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).

На основании части 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу положений статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Предусмотренные настоящей статьей полномочия по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.

В рассматриваемом случае таковым является филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тамбовской области, которым кадастровая стоимость была определена по состоянию на 18 мая 2016 года в соответствии с п.2.1.3, п.2.4 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 12 августа 2006 года № 222, с применением среднего удельного показателя кадастровой стоимости земель 411 руб. 04 коп., утвержденного Постановлением администрации Тамбовской области № 1443 от 21.11.2014 года.

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка и соблюдая досудебный порядок урегулирования настоящего спора, административный истец 19 декабря 2016 года обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – Комиссия), представив выполненный оценщиком ООО "СОЭ" Ш.Е.А. отчет об оценке объекта оценки № *** от 30 ноября 2016 года, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 18 мая 2016 года с кадастровым номером *** составила *** руб..

Однако, решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости №*** от 18 января 2017 года отклонено заявление административного истца по причине несоответствия оформления и содержания отчета об оценке требованиям ст.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Несмотря на решение Комиссии, которое к тому же в силу ст.24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» не может являться предметом рассмотрения при рассмотрении требований административного истца по настоящему делу, суд, оценив представленный отчет оценщика в соответствии с положениями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, находит его соответствующим требованиям действующего законодательства.

Так, оценка объекта недвижимости осуществлена лицом, имеющим право на осуществление оценочной деятельности на территории Российской Федерации, членом Саморегулируемой организации Региональной ассоциации оценщиков, имеющим страховой полис обязательного страхования ответственности оценщика, в соответствии с подлежащими применению федеральными стандартами оценки, Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», на основе собранной оценщиком информации, удовлетворяющей требованиям достаточности, достоверности и существенности.

Отчет об оценке объекта оценки содержит всю необходимую информацию, идентифицирующую объект оценки, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка недвижимости в Мичуринском районе и в целом Тамбовской области, в том числе сегмента рынка земельных участков, к которым относится объект оценки. 

Оценщиком представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимися при определении рыночной стоимости, и авторстве соответствующей информации и дате ее подготовке, к отчету приложены копии распечаток объявлений, размещенных в сети «Интернет» с указанием контактных номеров телефона их авторов, наименования Интернет-ресурса и даты ее подготовки, а также сведений, собранных в результате интервью с авторами предложений. 

Тем самым требования п.11 Федерального стандарта оценки №3 «Требования к отчету об оценке», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года №299, оценщиком выполнены. 

Достоверность изложенных оценщиком в отчете сведений об объектах-аналогах в ходе судебного разбирательства не опровергнута.

Рыночная стоимость объекта оценки определялась оценщиком сравнительным подходом методом сравнения продаж.

Оценщиком были подобраны объекты-аналоги, которые по своим характеристикам сопоставимы с объектом оценки.

При этом оценщиком обоснованно были проведены корректировки цен объектов-аналогов по элементам сравнения, которые отличны от объекта оценки, в частности по условиям совершения сделки объектов-аналогов №1 и №3, учитывая скидку на торг, по имущественному праву объекта-аналога №1, по местоположению всех объектов-аналогов и их площади.

В отчёте приведены не только расчёты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком, в том числе пояснения относительно перечня ценообразующих факторов, которые в рассматриваемом случае использовались оценщиком при определении стоимости объектов оценки, и применения тех или иных корректирующих данных.

Мотивы отказа от использования при оценке доходного и затратного подходов оценщиком приведены и сомнений у суда не вызывают.

Обстоятельств, которые могли бы существенным образом повлиять на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, участвующими в деле лицами не приведено. Не являются таковыми и недостатки отчета, приведенные в решении Комиссии, послужившие основанием для отклонения заявления административного истца. 

Так, указанный на странице 34 отчета в таблице 4.8 размер среднего удельного показателя кадастровой стоимости 4 группы видов разрешенного использования по Мичуринскому району, указанный оценщиком равным в 4,08 руб./кв.м. вместо установленного вышеназванным Постановлением администрации Тамбовской области от 21.11.2014 года № 1443 размера - 4,80 руб./кв.м., явно никоим образом не влияет на конечный результат оценки, поскольку данное значение при определение рыночной стоимости оценщиком не применялось. 

Относительно необходимости введения корректировки на местоположение объекта-аналога №2 и ее размера оценщиком приведены пояснения на страницах 31-32 и 44-45 отчета, основанные на данных справочника оценщика недвижимости под редакцией ФИО3 и характеристик объекта оценки и объектов-аналогов.

Статьей 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу части 2 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», административный ответчик и (или) заинтересованное лицо должны были подтвердить факты, на которые они ссылаются как на основания своих возражений, а также доказать недостоверность сведений о рыночной стоимости, представленных административным истцом.

Таких доказательств ни административным ответчиком, ни заинтересованными лицами не представлено. Ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы для установления рыночной стоимости участвующие в деле лица не заявляли.

Вместе с тем, административным истцом представлено в отношении отчета оценщика положительное экспертное заключение №***, составленное 27 марта 2017 года экспертом Саморегулируемой организации Региональной ассоциации оценщиков в порядке, предусмотренном статьей 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно выводам эксперта по итогам проведения экспертизы отчета об оценке, отчет об оценке соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года в действующей редакции, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. Итоговая величина стоимости, отраженная в отчете (стоимость объекта оценки) соответствует рыночной стоимости, как наиболее вероятной цены, по которой объект оценки может быть отчуждён на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информации, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, в рамках вида проводимой экспертизы.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости подтверждены доказательствами, удовлетворяющими критериям относимости и допустимости, требования административного истца подлежат удовлетворению.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В данном случае, датой внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов кадастровой стоимости является 18 мая 2016 года, заявление о пересмотре кадастровой стоимости административным истцом подано впервые в Комиссию 19 декабря 2016 года. 

В силу статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Однако, учитывая то обстоятельство, что разрешение настоящего дела представляет собой форму реализации административным истцом права на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое по существу не оспаривается административным ответчиком, судебные расходы относятся на административного истца и взысканию с административного ответчика не подлежат.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, 

решил:

Административное исковое заявление Закрытого акционерного общества «АПИ концепт», поступившее в Тамбовский областной суд 27 апреля 2017 года после обращения 19 декабря 2016 года в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *** равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 18 мая 2016 года в размере *** руб..

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Тамбовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья

Ледовских И.В.

Мотивированное решение составлено 19 июня 2017 года.

Судья Ледовских И.В.