Дело № 3а-169/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

29 июля 2019 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,

при секретаре Борозненко Л.Р.,

с участием представителя административного истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску ФИО2 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

у с т а н о в и л :

ФИО2 обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости арендуемого им земельного участка, находящего по адресу: .... Кадастровая стоимость земельного участка, по мнению административного истца, превышает рыночную стоимость, что влияет размер платы за землю.

После уточнения требований в порядке, предусмотренном статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, ФИО2 просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости в сумме, определенной экспертом ООО «Региональный центр экспертизы и оценки» в заключении судебной оценочной экспертизы от 6 мая 2019 года – 4 725 500 рублей.

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и Управление Росреестра по Ростовской области, заинтересованных лиц – Комитет по управлению имуществом г. Таганрога, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 поддержал требования в указанной редакции.

Иные лица, участвующие в деле, и их представители в суд к назначенному времени не явились.

От ФИО2 поступило письменное заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Правительство Ростовской области представило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей, указав, что не возражает против установления кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с заключением повторной экспертизы в сумме 9 451 000 рублей.

Управление Росреестра по Ростовской области в письменных возражениях выразило несогласие с привлечением к участию в деле в качестве административного ответчика, ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителей Управления.

От других лиц, чьи представители не явились в суд, отзывы, возражения, ходатайства не поступали.

Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, учитывая наличие доказательств, подтверждающих их надлежащее извещение о времени и месте судебного разбирательства, и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. 

Исследовав и оценив представленные доказательства, доводы лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в границах городских округов Ростовской области по состоянию на 1 января 2014 года. 

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривается, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 этого Федерального закона.

Судом установлено, что по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 4 сентября 2018 года № 18-126, заключенному с Комитетом по управлению имуществом г. Таганрога, ФИО2 является арендатором земельного участка в кадастровым номером ... площадью 9 804 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – спортивно-оздоровительные комплексы, расположенного по адресу: ....

Кадастровая стоимость земельного участка определена в порядке, предусмотренном статьей 24.19 Федерального закона № 135-ФЗ, по состоянию на 6 июня 2018 года в размере 10 487 829 рублей (1 069 рублей за 1 кв.м).

По условиям договора аренды арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Изложенное свидетельствует о наличии у административного истца основанной на правовых актах заинтересованности в приведении кадастровой стоимости земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью.

В обоснование первоначально заявленных требований административным истцом был представлен отчет об оценке от 6 февраля 2019 года № 033/01-2019, составленный оценщиком АО «Приазовский центр смет и оценки» .... Оценщиком сделан вывод о том, что рыночная стоимость земельного участка на дату оценки составляла 4 460 820 рублей из расчета 455 рублей за 1 кв.м).

Обоснованность представленного отчета об оценке оспорена Правительством Ростовской области. В целях проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка судом назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению от 6 мая 2019 года № 0003/19 судебной экспертизы, выполненной экспертом ООО «Региональный центр экспертизы и оценки» ..., рыночная стоимость земельного участка на ... составляла 4 725 500 рублей (из расчета 482 рубля за 1 кв.м).

В связи с возникшими сомнениями в обоснованности этого заключения и правильности сделанных в нем выводов судом назначена повторная судебная оценочная экспертиза.

В заключении повторной судебной экспертизы от 26 июня 2019 года № 693-Э/2019 экспертом ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» .... сделан вывод о том, что на 6 июня 2018 года рыночная стоимость объекта с учетом его индивидуальных особенностей составляла 9 451 000 рублей (из расчета 964 рубля за 1 кв.м).

Оспаривая выводы эксперта ...., административный истец представил документы, именованные «Заключение специалиста от 17 июля 2019 г. по результатам исследования» (составлено ....) и «Мнение специалиста» от 29 июля 2019 года (составлено ....). 

В удовлетворении ходатайств административного истца о назначении комиссионной и повторной экспертиз судом отказано по мотивам, изложенным в соответствующих определениях суда от 18 июля 2019 года и от 29 июля 2019 года.

Проанализировав и оценив представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении повторной судебной экспертизы от 26 июня 2019 года. Эти выводы, по сравнению с выводами, изложенными в отчете об оценке, в экспертном заключении от 6 мая 2019 года, суд признает более убедительными и аргументированными. 

Суд отмечает, что в отчете об оценке некорректно подобраны объекты-аналоги, величина понижающей поправки на торг к стоимости каждого аналога (– 24%) не обоснована. Применяя понижающую поправку на местоположение (-14%) к стоимости каждого из трех аналогов, оценщик указал, что объект оценки расположен за чертой города в сельской местности, что не соответствует действительности. Согласно приведенным оценщиком сведениям, все аналоги, также как и объект оценки, находятся в частях города, удаленных от центра, в связи с чем вызывает сомнение правильность введенной корректировки. Оценщик отказался от применения поправки по признаку доступности инженерных коммуникаций, сделав допущение о полном совпадении аналогов по этому признаку с объектом оценки. Такое допущение не соответствует содержанию объявлений о продаже объектов-аналогов в части, касающейся коммуникаций.

Заключение судебной экспертизы от 6 мая 2019 года не может быть положено в основу решения суда ввиду того, что при его составлении допущены многочисленные нарушения федеральных стандартов оценки. Экспертом не проведен надлежащий анализ рынка предложений о продаже сопоставимых объектов недвижимости в г. Таганроге в соответствующем сегменте. Для определения рыночной стоимости объекта оценки, находящегося в границах городской черты г. Таганрога – одного из крупнейших городов Ростовской области со сравнительно развитым рынком недвижимости, эксперт ООО «Региональный центр экспертизы и оценки» в качестве объектов-аналогов отобрал 5 земельных участков, 3 из которых находятся в других районах области с иными социально-экономическими условиями и степенью развитости рынка земли, в том числе один – в сельской местности, один – вне населенного пункта (согласно объявлениям о продаже). При этом выбор величины поправочных коэффициентов или отказ от проведения корректировок недостаточно обоснованы, что в совокупности вызывает сомнение в правильности сделанного вывода об итоговой рыночной стоимости объекта оценки. 

Размеры рыночной стоимости, указанные в отчете об оценке и в заключении от 6 мая 2019 года, не соответствует фактически сложившемуся на дату оценки уровню цен на земельные участки в г. Таганроге в соответствующем сегменте рынка.

Заключение повторной судебной экспертизы от 26 июня 2019 года содержит полное описание проведенного исследования. Экспертом проведен детальный анализ рынка недвижимости в соответствующем сегменте за период, предшествующий дате оценки. Размер рыночной стоимости исчислен экспертом с применением сравнительного подхода, при котором в качестве объектов-аналогов приняты участки, характеристики которых максимально приближены к оцениваемому объекту. Принципы отбора объектов-аналогов подробно описаны в заключении. Сведения о них проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Необходимость применения поправок или отсутствие таковой, величина корректировок в каждом случае аргументированы экспертом и сомнений у суда не вызывают. Использованная экспертом информация соответствует критериям достаточности и проверяемости. Заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Давая оценку представленным административным истцом «заключению специалиста» и «мнению специалиста» суд отмечает, что данные документы получены в отсутствие процессуальных гарантий их достоверности. .... и .... не привлекались судом к участию в деле в качестве специалистов, соответствие их требованиям, предусмотренным статьей 50, 33 КАС РФ, в установленном порядке не проверялось, об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных заключений или пояснений они не предупреждались. Составленные названными лицами документы не являются заключениями специалистов в процессуальном смысле этих слов, однако они оцениваются судом в качестве иных письменных доказательств.

Содержащиеся в названных документах выводы и суждения не опровергают правильности выводов, изложенных в заключении повторной судебной экспертизы. 

Мнение .... о том, что среднее значение стоимости аналогов земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 6 июня 2018 года составляет 708 рублей за 1 кв.м (интервал от 667 до 767 рублей за 1 кв.м) изложено без анализа цен на рынке в сегменте, к которому может быть отнесен объект оценки. Более того, в качестве аналогов (объектов сравнения) подобраны земли не коммерческого назначения, предназначенные под индивидуальную жилую застройку, преимущественно на территории садоводческих товариществ площадью 600-900 кв.м. Сопоставимость цен на подобные участки не проанализирована. 

Суждения оценщика .... о том, что экспертом .... неверно проведен анализ рынка, некорректно подобраны аналоги, проведены корректировки и неправильно произведен расчет, проверены судом.

По каждому из замечаний экспертом .... даны мотивированные письменные пояснения, обоснованность которых у суда сомнения не вызывает.

С учетом изложенного, суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости земельного участка, определенный в заключении повторной судебной экспертизы, и считает возможным установить кадастровую стоимость участка равной этому размеру. 

Распределяя судебные расходы, суд исходит из следующего.

Удовлетворение административного иска в уточненной редакции сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом индивидуальных характеристик земельного участка. Незаконные и необоснованные действия со стороны административных ответчиков при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки и внесении её показателей в реестр недвижимости установлены не были. 

Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка (10%) в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических ошибках или иных ошибках при определении кадастровой стоимости. 

Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость, административными ответчиками не оспаривались. Первичные возражения Правительства, касающиеся обоснованности отчета об оценке, являлись правомерными.

При указанных обстоятельствах судебные расходы в полном объеме должны быть возложены на административного истца.

ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 40 000 рублей. 

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 9 804 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – спортивно-оздоровительные комплексы, расположенного по адресу: ..., равной его рыночной стоимости по состоянию на 6 июня 2018 года в размере 9 451 000 рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 14 марта 2019 года.

Судебные расходы возложить на административного истца.

Взыскать с ФИО2 в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 40 000 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.А.Руднева

Решение в окончательной форме принято 2 августа 2019 года

Судья О.А.Руднева