Решение

 в окончательной форме изготовлено 26 июня 2025 г.

УИД: 66RS0014-01-2024-001164-66

дело № 2-10/2025(2-1002/2025)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Алапаевск 10 июня 2025 г.

Алапаевский городской суд Свердловской области в составе: председательствующего судьи Зубаревой О.Ф., 

при ведении протоколирования с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Останиной Н.А.,

с участием представителя ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску - Администрации муниципального образования город Алапаевск ФИО3, 

представителя третьего лица - МКУ "У, С, Т, ЖКХ и ОДОМС" ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к Администрации муниципального образования город Алапаевск о признании незаконным постановлений Администрации муниципального образования город Алапаевск, отчета об оценке рыночной стоимости квартиры, соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, заключенного между истцом и Администрацией МО город Алапаевск, выдаче жилищного сертификата, 

и по встречному иску Администрации муниципального образования город Алапаевск к ФИО5 об изъятии квартиры путем выкупа, прекращении права собственности ответчика на жилое помещение и признании права муниципальной собственности на жилое помещение, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО5 обратилась в суд с иском к Администрации муниципального образования город Алапаевск о признании незаконным постановления Администрации муниципального образования город Алапаевск об изъятии путем выкупа квартиры, расположенной в аварийном доме по адресу: 

<

адрес>, в части определения стоимости выкупаемого имущества, а также просила обязать ответчика выдать ей жилищный сертификат на сумму 3 000 000 руб.;

С учетом уточнения исковых требований ФИО5 в лицее ее представителя ФИО6 просила: 

-признать незаконным постановление Администрации МО г. Алапаевск от 29.09.2023 № 1295 об изъятии у ФИО5 путем выкупа квартиры, расположенной в аварийном доме по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером № в части определения стоимости выкупаемого имущества;

-обязать Администрацию МО г. Алапаевск выдать жилищный сертификат на денежную сумму в размере 3 000 000 руб., в связи с фактом признания жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, аварийным;

-признать незаконным постановление Администрации МО г. Алапаевск от 07.08.2023 № 1074-П о внесении изменений в Постановление Администрации МО г. Алапаевск от 25.08.2021 № 925-П «О признании многоквартирного дома № 134 по ул. Бочкарева в г. Алапаевске аварийным и подлежащим сносу»;

-признать незаконным отчет № 2624/1 от 15.12.2023 об оценке рыночной стоимости квартиры, расположенной в аварийном доме по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №; 

-признать незаконным соглашение от 17.04.2024 об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, заключенное между ФИО5 и Администрацией МО город Алапаевск. 

В обоснование иска представитель истца ФИО6 в уточненном исковом указала, что истец ФИО5 проживает в квартире 

<

адрес>. В соответствии с Постановлением муниципального образования города Алапаевск от 29.09.2023 № 1295 - принято решение об изъятии у истца путем выкупа квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер: №. Предложенная истцу сумма составила 900 000,00 руб. С данной суммой истец не согласна и считает, что ответчик существенно занизил выкупную сумму, с учетом фактических рыночных цен, действующих на сегодняшний день в городе Алапаевске Свердловской области. Отселение граждан из дома в соответствии с Постановлением Администрации МО г. Алапаевск № 1074-П от 07.08.2023 «О признании многоквартирного дома 

<

адрес> аварийным и подлежащим сносу» должны были произвести до 31.12.2023, однако до сих пор жилье для проживания не предоставлено, денежные средства на расселение не выделены. Истец считает, что вышеуказанное постановление должно быть признанно незаконным, так как истец ФИО5 не была уведомлена о его вынесении. Также, в судебном процессе от 15.10.2024, ответчики сослались на отчет № 2624/1 от 15.12.2023 об оценке рыночной стоимости квартиры, расположенной в аварийном доме по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер: №, стоимость которой составила 990 129,00 руб. Учитывая, что оценка производилась в 2023 году, на сегодняшний день данная рыночная стоимость является существенно заниженной, поэтому у истца не будет возможности приобрести полноценное благоустроенное жилье на вышеуказанную сумму. Следовательно, отчет об оценке стоимости квартиры от 2023 года, должен быть признан судом недействительным. Сторона ответчика в судебном процессе, сослались на соглашение от 17.04.2024 об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, копию данного соглашения истец не получала, с данным документом ознакомлена не была, учитывая вышеизложенный факт, истец считает необходимым также признать это соглашение незаконным. Более того, до сих пор денежные средства на выселение и переселение истца ФИО5 не выделены.

Истец ФИО5 и ее представитель ФИО6 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены судом надлежащим образом. Ходатайство представителя истца об отложении дела оставлено без удовлетворения, в связи с отсутствием оснований. 

Представитель ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску Администрации МО город Алапаевск ФИО3 иск ФИО5 не признала. В письменном отзыве на иск и в судебном заседании указала, что истцом пропущен установленный законом срок для оспаривания Постановления от 29.09.2023 № 1295. При этом, процедура, предшествующая принятию решения об изъятии земельного участка под МКД на 

<

адрес>, была соблюдена и полностью соответствовала действующему законодательству. Оспариваемое постановление не содержит сведений о размере выкупной стоимости объектов недвижимости, подлежащих изъятию. Постановлением администрации Муниципального образования город Алапаевск от 25.08.2021 № 925-П многоквартирный дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу (в редакции от 07.08.2023 № 1074-П). Срок расселения установлен до 31.12.2023. Истец является собственником квартиры 

<

адрес> в данном аварийном доме. Многоквартирный дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, не включен в адресный перечень домов Региональной адресной программы «Переселение граждан на территории Свердловской области из аварийного жилищного фонда в 2019-2025 годах», утвержденной Постановлением правительства Свердловской области от 01.04.2019 № 208-ПП. В случае невключения многоквартирного дома, признанного аварийным и подлежащим сносу, в адресную программу, жилищные права собственника жилого помещения обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Постановлением администрации Муниципального образования город Алапаевск от 29.09.2023 № 1295-П принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером №, уточненной площадью 

<

данные изъяты> под многоквартирным жилым домом, расположенным по адресу: 

<

адрес>, и расположенных на нем объектов недвижимого имущества, в том числе, квартиры №, в связи с неисполнением собственниками квартир в доме требования о его сносе от 08.08.2023 № 3670, полученного лично истцом 10.08.2023. Размер выкупной стоимости квартиры 

<

адрес>, в размере 3 000 000 руб. не обоснован, а собственники жилых помещений, расположенных в МКД, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу, не относятся к категориям граждан, имеющих право на получение государственных жилищных сертификатов. В соответствии с пунктом 5 оспариваемого постановления, МКУ «У, С,Т, ЖКХ и ОДОМС» проведена работа по оценке изымаемого земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества, за исключением муниципальной собственности. Стоимость изымаемой квартиры № согласно отчету от 15.12.2023 № 2624/1 составляет 990 129,00 руб., в том числе рыночная стоимость недвижимого имущества (квартиры, общего имущества МКД и приходящейся на истца доли земельного участка) - 921 929,00 руб., убытки, причиненные изъятием квартиры - 68 200,00 руб. 16.04.2024 истцу ФИО5 письмом № 2489 направлено соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд с указанием размера выкупной стоимости и разъяснением права на оспаривание размера выкупной стоимости. Соглашение истцом подписано лично 17.04.2024 без оспаривания размера выкупной стоимости. Государственный жилищный сертификат (ГЖС) - это именное свидетельство, не являющееся ценной бумагой, удостоверяющее право гражданина на получение за счет средств федерального бюджета социальной выплаты для приобретения жилого помещения в рамках реализации комплекса процессных мероприятий "Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан" государственной программы РФ "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ". В соответствии с п. 5 Правил; п. п. 1, 7 Положения; п. п. 1, 4, 7 Указа Президента РФ от 23.05.2019 N 239; Письмо ФКУ "Объединенная дирекция" Минстроя России от 01.03.2019 № АБ/01-01-359 истец не относится к категориям граждан, которые имеют право на получение ГЖС.

Представителем ответчика МО город Алапаевск заявлен встречный иск, в котором Администрация МО город Алапаевск просит: изъять для муниципальных нужд жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №, общей площадью 

<

данные изъяты>, путем выкупа у собственника ФИО5, с выплатой возмещения в размере 990 129 руб.; прекратить право собственности ответчика на жилое помещение - квартиру 

<

адрес>; признать право собственности на жилое помещение – квартиру № с кадастровым номером №, общей площадью 

<

данные изъяты>. в доме по адресу: 

<

адрес>, за муниципальным образованием г. Алапаевск. 

В судебном заседании представитель Администрации МО город Алапаевск ФИО3 возражала против отложения судебного заседания и настаивала на рассмотрении первоначального и встречного иска по существу, так как дело находится в производстве суда более 11 месяцев, сроки расселения дома по адресу: 

<

адрес> истекли. 

Ответчик ФИО7 – оценщик, составивший оспариваемый истцом ФИО5 отчет № 2624/1 от 15.12.2023 об оценке рыночной стоимости квартиры, расположенной в аварийном доме по адресу: 

<

адрес>, в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен судом надлежащим образом. Предоставил письменный отзыв на иск, в котором указал, что в соответствии с Муниципальным контрактом № 2575 от 04.12.2023 между МКУ «У, С,Т, ЖКХ и ОДОМС» и Частнопрактикующим оценщиком ФИО7, произведена оценка рыночной стоимости Объекта оценки в целях определения его выкупной цены в доме, признанном аварийным. Объектом оценки является квартира, назначение жилое, кадастровый номер: №; общая площадь: 

<

данные изъяты>, адрес (местоположение): 

<

адрес>. Составлен отчет об оценке № 2624/1 от 15.12.2023. Оценка проводилась в соответствии с требованиями, изложенными в статье 35 Конституции РФ, в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, ст.ст. 15, 281 Гражданского кодекса РФ, ст. 62 Земельного Кодекса РФ, Федеральном законе № 135-Ф3 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также в соответствии с Общими федеральными стандартами оценки, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200: федеральный стандарт оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)»; федеральный стандарт оценки «Виды стоимости (ФСО II)»; федеральный стандарт оценки «Процесс оценки (ФСО III)»; федеральный стандарт оценки «Задание на оценку (ФСО IV)»; федеральный стандарт оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)»; федеральный стандарт оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)»; специальными стандартами оценки: Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», обязательный к применению при осуществлении оценочной деятельности, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, а также в соответствии с другими нормативными актами и стандартами, действующими в области оценочной деятельности. Выкупная цена равна размеру возмещения за жилое помещение при изъятии для муниципальных нужд земельного участка под жилым объектом. При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли собственника в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 статьи 32 Жилищного кодекса РФ соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Выкупная цена объекта оценки на дату осмотра 08.12.2023, с учетом допустимого округления, составила 990 129,00 руб. Требования истца о признании незаконным Отчета об оценке № 2624/1 от 15.12.2023 рыночной стоимости квартиры по адресу: 

<

адрес>, в целях определения выкупной цены в доме, признанном аварийным, является необоснованными. Несогласие истца с оценкой имущества само по себе не может являться основанием для признания отчета об оценке незаконным. Отчет об оценке № 2624/1 от 15.12.2023 составлен в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности» № 135-Ф3 от 29.07.1998, а также в соответствии с другими нормативными актами и стандартами, действующими в области оценочной деятельности. 

Представитель третьего лица - Управления имущественных, правовых отношений и неналоговых доходов муниципального образования город Алапаевск в судебное заседание не явился, предоставил письменный отзыв на иск, в котором указал, что во исполнение ст. 32 Жилищного кодекса РФ в отношении многоквартирного дома по 

<

адрес> принято постановление Администрации Муниципального образования город Алапаевск от 29.09.2023 № 1295-П об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>. В вышеуказанном многоквартирном доме находятся 11 помещений, из которых 10 - в частной собственности граждан. МКУ «У, С,Т, ЖКХ и ОДОМС» была организована работа по оценке изымаемого земельного участка и расположенных на нем объектов. Собственникам направлены проекты соглашений об изъятии недвижимости в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, для муниципальных нужд. Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночную стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 указанной статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Во исполнение данных норм и постановления Администрации МО город Алапаевск от 29.09.2023 № 1295-П МКУ «У, С, Т, ЖКХ и ОДОМС» подготовлены отчеты об оценке рыночной стоимости жилых помещений в целях определения выкупной цены в признанном аварийным жилом доме по адресу: 

<

адрес>. Согласно отчету № 2624/1 от 15.12.2023 рыночная стоимость жилого помещения с кадастровым номером №, принадлежащего ФИО5, доли собственника в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме и земельный участок под жилым объектом, составила 921 929,00 руб. Рыночная стоимость права требования убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, составляет 68 200 руб. Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки в целях определения выкупной цены в доме, признанном аварийным, составляет 990 129 руб. Оценка проводилась в соответствии с требованиями действующего законодательства и Общими федеральными. В соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», в целях реализации Указа Президента Российской Федерации от 07 мая 2018 г. № 204 «О национальных целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до 2024 года» на территории Свердловской области постановлением Правительства Свердловской области от 01.04.2019 №208-ПП утверждена региональная адресная программа «Переселение граждан на территории Свердловской области из аварийного жилищного фонда в 2019-2025 годах». Программа направлена на финансовое и организационное обеспечение переселения граждан из многоквартирных домов, признанных до 01.01.2017 в установленном порядке аварийными в связи с физическим износом в процессе их эксплуатации и подлежащим сносу. По результатам обследования межведомственной комиссии Администрации МО г. Алапаевск многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес> признан аварийным 25.08.2021. Финансирование расходов местного бюджета в соответствии с положениями Бюджетного кодекса РФ осуществляется согласно утверждаемых муниципальных и государственных программ. На сегодняшний день МО г. Алапаевск участвует в региональной адресной программе «Переселение граждан на территории Свердловской области из аварийного жилищного фонда в 2019-2025 годах». Но в адресный перечень домов данной программы МКД по 

<

адрес> не включен, а включены только многоквартирные дома признанные аварийными до 01.01.2017. Многоквартирный дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, внесен в Реестр жилых помещений, признанных непригодными для проживания на территории Муниципального образования город Алапаевск. После выполнения плана мероприятий по расселению домов, признанных аварийными до 01.01.2017, Министерством строительства и развития инфраструктуры Свердловской области планируется утверждение региональной адресной программы по переселению граждан из домов, признанных аварийными после 01.01.2017. В случае принятия Правительством Свердловской области Региональной адресной программы «Переселение граждан на территории Свердловской области из аварийного жилищного фонда в 2026 - 2030 годах» мероприятия по возмещению за изымаемые аварийные жилые помещения будут проводиться в соответствии с условиями данной программы. При участии муниципального образования город Алапаевск в программах переселения граждан из аварийного жилья следующих лет (2026-2030 годы), жилой дом по адресу: 

<

адрес> будет включён в адресный перечень домов на переселение на 2026 год, и обеспечение жилищных прав собственников и нанимателей данного дома будет производится в порядке, предусмотренном данной программой. На основании проведенной оценки с гражданами были заключены Соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд. ФИО5 вручено уведомление от 16.04.2024 № 2489 с приложением Соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд от 17.04.2024, которое ею было подписано, чем выражено согласие с выкупной ценой, предложенной органом местного самоуправления за принадлежащее ей аварийное помещение. Предложения об изменении условий данного соглашения, в том числе предложения об изменении размера возмещения в адрес Администрации МО город Алапаевск от ФИО5 не поступали. Так как, подписывая Соглашение, ФИО5 выразила свое согласие с выкупной ценой, предложенной ей за принадлежащее ей аварийное жилое помещение. На основании вышеизложенного Управление считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению. Позицию Администрации МО город Алапаевск поддерживает в полном объеме.( том 1 л.д. 191-194).

Представитель третьего лица МКУ "У, С, Т, ЖКХ и ОДОМС", в которое преобразовано МКУ "Дирекция единого заказчика", ФИО4 в судебном заседании исковые требования ФИО5 не признала, пояснив, что ФИО5 на праве собственности принадлежит жилое помещение – квартира, общей площадью 46 кв.м., расположенная по адресу: 

<

адрес>. Заключением межведомственной комиссии по оценке состояния жилых помещений, многоквартирных домов, садовых и жилых домов на территории МО г. Алапаевск № 16 от 25.08.2021 выявлены основания для признания многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>, аварийным и подлежащим сносу. На основании Заключения № 16 от 25.08.2021 постановлением Администрации МО г. Алапаевск от 25.08.2021 № 925-П (с изм. от 07.08.2023 № 1074-П) многоквартирный дом 

<

адрес> признан аварийным и подлежащим сносу, срок отселения граждан установлен до 31.12.2023. В настоящее время переселение граждан из домов, признанных аварийными, осуществляется в соответствии с Региональной адресной программой «Переселение граждан на территории Свердловской области из аварийного жилищного фонда в 2019-2025 годах», утвержденной постановлением Правительства Свердловской области 01.04.2019 № 208-ПП, задачей вышеуказанной программы является переселение граждан из аварийных домов признанных аварийными до 01.01.2017. Многоквартирный дом 

<

адрес> включен в Реестр аварийного жилого фонда, расположенного на территории Муниципального образования город Алапаевск, утвержденный постановлением Администрации МО г. Алапаевск от 23.05.2024 № 708-П. В соответствии с постановлением Администрации МО г. Алапаевск от 29.09.2023 № 1295-П «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером №, уточненной площадью 

<

данные изъяты>, под многоквартирным жилым домом, расположенным по адресу: 

<

адрес>, и расположенных на нем объектов недвижимого имущества, за исключением муниципальной собственности», в целях ликвидации жилого дома, признанного аварийным и подлежащим сносу, 17.04.2024 Администрация МО г. Алапаевск, в лице главы МО г. Алапаевск ФИО1 и ФИО5 заключили соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд путем выкупа жилого помещения - квартиры, 

<

адрес>. В соответствии с отчетом об оценке № 2624/1 от 15.12.2023, составленным частнопрактикующим оценщиком ФИО7, выкупная цена изымаемого у собственника жилого помещения по состоянию на 08.12.2023 составила 990 129,00 руб. Указанная сумма включает в себя: 921 919,00 руб. - рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость доли собственника в праве общей собственности в многоквартирном доме, рыночная стоимость доли земельного участка под жилым домом, 68 200,00 руб. - убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием. Жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке изъятия помещения в доме путем выкупа. 17.04.2024 истец лично получила уведомление об изъятии квартиры путем выкупа, а также проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд, в котором была определена стоимость принадлежащего ФИО5 жилого помещения и установлен срок в случае несогласия с выкупной ценой, до истечения 90 дней направить свои предложения об изменении условий данного соглашения, в том числе предложения об изменении размера возмещения. Таким образом, до подписания соглашения, ФИО5 имела возможность проверить представленные сведения об оценке имущества, запросить дополнительную информацию у администрации, обратиться к оценщику и подготовить иной отчет при несогласии с определенной ответчиком стоимостью жилого помещения, а также могла не подписывать соглашение на условиях, предложенных администрацией муниципального образования город Алапаевск, в том числе, могла предложить иные условия в части оценки имущества. Ничего из вышеперечисленного истцом сделано не было, несогласие с заявленной ответчиком оценкой изымаемого имущества не выражено, соглашение подписано на предложенных администрацией условиях. Истец могла отказаться от подписания соглашения, требовать определения иной цены в судебном порядке, но этого не сделала. Доказательств, принуждения к заключению соглашения, не установлено. Таким образом, истец, подписав соглашение, не вправе в настоящее время оспаривать сделку как недействительную только по тем мотивам, что считает заниженной выкупную цену изымаемого у нее жилого помещения. На основании изложенного в иске ФИО5 к Администрации МО город Алапаевск следует отказать. 

Суд, с согласия лиц, явившихся в судебное заседание, определил рассмотреть дело при данной явке. 

Заслушав лиц, участвующих в деле и исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему. 

В соответствии со ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии с пп. 1, 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. 

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (ст. 180 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме предусмотренных данной статьей случаев и производится на основании закона с возмещением стоимости этого имущества и других убытков.

В части 4 статьи 15 Жилищного кодекса РФ закреплено, что жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

В соответствии с положениями ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

На основании ч. ч. 6, 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения.

При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Указанный в ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации перечень возможных убытков собственнику жилого помещения, причиненных его изъятием, не является исчерпывающим.

В силу ч. 9 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения, либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

Согласно п. 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", судам для правильного разрешения дел по спорам, связанным с изъятием жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 32 Жилищного кодекса Российской Федерации), необходимо иметь в виду следующее:

- нормы, содержащиеся в статье 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, в развитие положений части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены, прежде всего, на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения;

- выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что Заключением Межведомственной комиссии МО город Алапаевск от 21.08.2021 выявлены основания для признания многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> (далее - МКД) аварийным и подлежащим сносу (том 1 л.д. 180-181). 

Постановлением администрации Муниципального образования город Алапаевск от 25.08.2021 № 925-П многоквартирный дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу Срок расселения МКД (в редакции постановления от 07.08.2023 № 1074-П) установлен до 31.12.2023. (том 1 л.д. 186-188).

Истец ФИО5 является собственником двухкомнатной квартиры № с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> в МКД по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (том 1 л.д. 60-61). 

Судом установлено, что многоквартирный дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, не включен в адресный перечень домов Региональной адресной программы «Переселение граждан на территории Свердловской области из аварийного жилищного фонда в 2019-2025 годах», утвержденной Постановлением правительства Свердловской области от 01.04.2019 № 208-ПП. 

Постановлением администрации Муниципального образования город Алапаевск от 29.09.2023 № 1295-П принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером №, уточненной площадью 

<

данные изъяты>, под многоквартирным жилым домом, расположенным по адресу: 

<

адрес>, и расположенных на нем объектов недвижимого имущества, в том числе, квартиры №, в связи с неисполнением собственниками квартир в доме требования о его сносе от 08.08.2023 № 3670, полученного лично истцом 10.08.2023.(том 1 л.д. 221, 218). 

Стоимость изымаемой у ФИО5 квартиры № согласно Отчету от 15.12.2023 № 2624/1, составленному независимым оценщиком ФИО7 (том 1 л.д. 195-2014) определена в размере 990 129,00 руб., в том числе, рыночная стоимость недвижимого имущества (квартиры, общего имущества МКД и приходящейся на истца доли земельного участка) - 921 929,00 руб., убытки, причиненные изъятием квартиры - 68 200,00 руб. 

16.04.2024 истцу ФИО5 письмом № 2489 направлено соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд с указанием размера выкупной стоимости и разъяснением права на оспаривание размера выкупной стоимости (том 1 л.д. 189). 

Соглашение истцом подписано лично 17.04.2024 (том 1 л.д. 220).

В ходе рассмотрения дела представитель истца ФИО6 заявляла о фальсификации подписи ФИО5 в представленном соглашении, однако в дальнейшем поменяла свою правовую позицию, и не оспаривала, что подпись в Соглашении (том 1 л.д. 220) принадлежит ФИО5, заявив требования о признании данного соглашения незаконным. 

Из исследованных судом доказательств следует, что, не смотря на подписание Соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд с указанием выкупной стоимости изымаемого имущества в размере, установленном оценщиком ФИО7 в отчете от 15.12.2023, в сумме 990 129,00 руб., данное соглашение сторонами не исполнено, возмещение за квартиру ФИО5 не выплачено. 17.06.2024 ФИО5 обратилась в суд с иском об оспаривании решений Администрации МО город Алапаевск об изъятии квартиры, в связи с заниженной выкупной стоимостью и нарушением прав истца. 

Таким образом, предметом иска ФИО5 фактически является размер компенсации за изымаемое жилое помещение. 

Для правильного разрешения спора по вопросу определения размера рыночной стоимости изымаемого у ФИО5 жилого помещения судом, с учетом позиции сторон, положений ст. 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" по делу назначена судебная оценочная экспертиза. 

Согласно полученному заключению эксперта ООО «Уральский аналитический центр независимой оценки собственности» ФИО2 №128/2025 от 07.05.2025, общая стоимость объекта оценки –изымаемой у ФИО5 квартиры, определена в сумме 3 120 384,00 руб., из которых рыночная стоимость жилого помещения с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес> – 2 873 160,00 руб., стоимость доли собственника квартиры в праве собственности на помещения в составе общего имущества многоквартирного дома – 344 779,00 руб., стоимость доли собственника квартиры в праве собственности на земельный участок под многоквартирным домом – 430 974,00 руб., размер убытков, в связи с изъятием жилого помещения – 247 224,00 руб. 

Оценив заключение эксперта ООО «Уральский аналитический центр независимой оценки собственности» ФИО2 №128/2025 от 07.05.2025 в соответствии с положениями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, как отдельно, так и во взаимосвязи с другими доказательствами, имеющимися в материалах дела, в том числе, представленным ответчиком отчетом №2624/1 специалиста-оценщика ИП ФИО7 от 15.12.2023, суд приходит к выводу о возможности установить размер выкупной стоимости изымаемого у ФИО5 недвижимого имущества, исходя из заключения эксперта ФИО2, за вычетом из указанной суммы убытков в связи с временным пользованием собственником иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилья в размере 80 224,00 руб., так как требований о выселении ФИО5 из квартиры, признании ее утратившей право пользования жилым помещением до приобретения другого жилья Администрация МО город Алапаевск не заявляет, поэтому необходимости несения указанных затрат у ФИО5 не имеется. Квартира по 

<

адрес>, в которой до настоящего времени фактически проживает ФИО5, находится в удовлетворительном состоянии, что отражено в заключении судебной экспертизы №128/2025 от 07.05.2025. ФИО5 не лишена возможности проживать в ней до покупки новой квартиры. 

Заключение ООО «Уральский аналитический центр независимой оценки собственности» соответствует требованиям ст. ст. 11, 15 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". 

Изымаемая квартира и здание, в котором она расположено лично осматривались экспертом. Рыночная стоимость объекта недвижимости – жилой квартиры площадью 

<

данные изъяты>, расположенной в 

<

адрес> соответствует стоимости, определенной сравнительным подходом. Экспертом исследовано достаточное количество объектов-аналогов с сопоставимыми экономическими, материальными, техническими и другими характеристиками с объектом оценки, данные обо всех объектах-аналогах достаточны и достоверны.

Эксперт предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Указанное заключение эксперта экономически обоснованно и правильно ориентировано на то, чтобы ФИО5 имела реальную возможность приобретения иного жилого помещения за счет полученной компенсации. 

Доказательств недостоверности экспертного заключения суду не представлено.

Разница в стоимости изымаемого имущества с отчетом оценщика ФИО7, представленного в материалы дела Администрацией МО город Алапаевск обусловлена длительным периодом, прошедшим на момент рассмотрения дела с даты составления указанного Отчета и значительным повышением цен на объекты недвижимости с 2023 года. 

Таким образом, размер выкупной стоимости квартиры ФИО5, изымаемой для муниципальных нужд, исходя из заключения судебной оценочной экспертизы, суд определяет в размере 3 040 160,00 руб. В указанную стоимость входит рыночная стоимость жилого помещения с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес> в сумме 2 873 160,00 руб., стоимость доли собственника квартиры в праве собственности на помещения в составе общего имущества многоквартирного дома в сумме 344 779,00 руб., стоимость доли собственника квартиры в праве собственности на земельный участок под многоквартирным домом в сумме 430 974,00 руб., убытки, связанные с переездом в сумме 63 000,00 руб., убытки, связанные с поиском другого жилого помещения (услуги риэлтора) в сумме 100 000,00 руб., убытки, связанные с оформлением права собственности на новое жилое помещение (государственная пошлина за регистрационные действия) в сумме 4000,00 руб. 

Доводы представителя Администрации МО город Алапаевск о необходимости определения выкупной цены, в размере, установленном отчетом оценщика ФИО7, суд находит несостоятельными, так как отчет составлен по состоянию на 15.12.2023. Возмещение за изымаемое недвижимое имущество в течение 6 месяцев с момента составления отчета органом местного самоуправления ФИО5 не выплачено. По состоянию на дату обращения ФИО5 в суд с настоящим иском отчет оценщика ФИО7, №2624/1, исходя из положений ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", утратил свою актуальность. 

При этом суд обращает внимание, что при изъятии жилого помещения для муниципальных нужд, то есть принудительно, права собственника такого жилого помещения должны быть максимально защищены и право на жилище не должно быть нарушено, то есть, у собственника должна существовать реальная возможность приобрести для постоянного проживания иное жилое помещение при наименьших для себя потерях, в то время как в на июнь 2025 г. возможность прибрести жилье в городе Алапаевске за 990 129,00 руб., с учетом сложившихся цен на рынке недвижимости фактически исключена. 

Определяя размер выкупной стоимости недвижимого имущества, подлежащего изъятию у ФИО5 для муниципальных нужд, в размере 3 040 160,00 руб. суд, тем не менее, не находит оснований для удовлетворения исковых требований ФИО5:

- о признании незаконным постановления Администрации МО г. Алапаевск от 29.09.2023 № 1295 об изъятии у ФИО5 путем выкупа квартиры, расположенной в аварийном доме по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером № в части определения стоимости выкупаемого имущества, так как для его обжалования пропущен срок, установленный ст. 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, кроме того, в данном постановлении не устанавливалась стоимость выкупаемого имущества (том 1 л.д. 221); 

- о признании незаконным постановления Администрации МО г. Алапаевск от 07.08.2023 № 1074-П о внесении изменений в Постановление Администрации МО г. Алапаевск от 25.08.2021 № 925-П «О признании многоквартирного дома 

<

адрес> аварийным и подлежащим сносу», так как для его обжалования пропущен срок, кроме того, доказательств того, что данное постановление, которым уточнен срок отселения граждан из МКД по 

<

адрес> – до 31.12.2023, каким-либо образом нарушает права ФИО5 истцом и его представителем суду не представлено. 

Соглашение от 17.04.2024 об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, заключенное между ФИО5 и Администрацией МО город Алапаевск в части установления выкупной стоимости изымаемого у ФИО5 недвижимого имущества (п. 3 и п. 8 Соглашения) должно быть признано недействительным, по основаниям, установленным п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как оно не исполнено сторонами в течение шести месяцев с момента составления отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества №2624/1 от 15.12.2023, в то время как в силу части 2 статьи 12 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Поэтому в указанной части соглашение противоречит закону и нарушает права и законные интересы истца ФИО5 Стоимость изымаемого имущества определена судом в размере 3 040 160,00 руб. Следовательно, именно эта стоимость должна быть установлена сторонами в оспариваемом соглашении. 

Требования ФИО5 о признании незаконным отчета № 2624/1 от 15.12.2023 об оценке рыночной стоимости квартиры, расположенной в аварийном доме по адресу: 

<

адрес>, составленного ИП ФИО7 удовлетворению не подлежат, так как доказательств несоответствия оспариваемого отчета положениям Федерального закона № 135-Ф3 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», стандартам, действующим в области оценочной деятельности, либо иным нормативным актам ни истец, ни ее представитель ФИО6 суду не представили. Давая оценку данному отчету, суд пришел к выводу о том, что он не подлежит применению при рассмотрении настоящего дела, в силу части 2 статьи 12 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", следовательно, не может нарушать прав и законных интересов истца. Несогласие истца с оценкой имущества само по себе не может являться основанием для признания отчета об оценке № 2624/1 от 15.12.2023 незаконным. 

Требования ФИО5 о возложении на Администрацию МО город Алапаевск обязанности выдать жилищный сертификат на денежную сумму в размере 3 000 000 руб., в связи с фактом признания жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, аварийным, удовлетворению не подлежат, так как изъятие у собственников жилых помещений для муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном ст. 32 Жилищного кодекса РФ.

Государственный жилищный сертификат (ГЖС) - это именное свидетельство, не являющееся ценной бумагой, удостоверяющее право гражданина на получение за счет средств бюджета социальной выплаты для приобретения жилого помещения в рамках реализации комплекса процессных мероприятий "Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан" государственной программы РФ "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ". 

Истец ФИО5 не относится к категориям граждан, которые имеют право на получение государственного жилищного сертификата. 

Осудив требования истца по встречному иску – Администрации МО город Алапаевск об изъятии для муниципальных нужд жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, путем выкупа у собственника ФИО5, с выплатой ей возмещения в размере 990 129 руб., прекращении права собственности ФИО5 на жилое помещение, признании права собственности на данное жилое помещение, за муниципальным образованием г. Алапаевск, суд, с учетом положений ст. 32 Жилищного кодекса РФ, принимая во внимание, что органом местного самоуправления вынесено постановление об изъятии для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты>, под многоквартирным домом 

<

адрес> от 29.09.2023 № 1295 (том 1 л.д. 221), однако ФИО5, подписав соглашение об изъятии ее жилого помещения, от заключения договора купли-продажи квартиры уклоняется, чем препятствует завершению работ по переселению граждан из аварийного жилого дома, суд приходит к выводу об обоснованности встречного иска Администрации МО город Алапаевск, за исключением требований, касающихся размера возмещения за квартиру, подлежащего выплате ФИО5, 

В этой связи встречный иск Администрации МО Город Алапаевск к ФИО5 суд считает удовлетворить частично. 

Изъять у ФИО5 жилое помещение - квартиру № 1 с кадастровым номером №, общей площадью 

<

данные изъяты>., расположенную в жилом доме по адресу: 

<

адрес> для муниципальных нужд, с выплатой ей возмещения за изымаемую для муниципальных нужд квартиру в сумме 3 040 160,00 руб.

Прекратить право собственности ФИО5 на квартиру с кадастровым номером №, общей площадью 

<

данные изъяты>., расположенную по адресу: 

<

адрес>. 

Признать право собственности муниципального образования город Алапаевск на квартиру с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>.

В остальной части исковых требований ФИО5 и Администрации муниципального образования город Алапаевск отказать. 

В силу ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. 

В ходе рассмотрения дела истцом по первоначальному иску ФИО5, являющейся инвалидом второй группы, понесены расходы на оплату услуг по проведению судебной оценочной экспертизы в общей сумме 20 000,00 руб., внесенных на депозит суда платежным поручением № 529057 от 09.12.2024 АО «ТБанк» на сумму 10 000 руб. (том 2 л.д. 73), а также по чеку АО «ТБанк» от 07.03.2025 на сумму 10 000 руб. (том 2 л.д. 152). 

Несмотря на то, что исковые требования ФИО5 удовлетворены частично, и в большей части исковых требований ей отказано, сумма возмещения за изымаемое у истца по первоначальному иску недвижимое имущество была определена судом на основании заключения эксперта ООО «Уральский аналитический центр независимой оценки собственности» ФИО2 №128/2025 от 07.05.2025. Таким образом, фактически решение суда в части установления суммы возмещения за изымаемый объект недвижимости принято в пользу ФИО5, следовательно, в соответствии со статьями 94, 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с Администрации МО город Алапаевск в пользу ФИО5 подлежит взысканию возмещение стоимости судебной экспертизы в сумме 20 000,00 руб. 

Письменных ходатайств о возмещении ФИО5 иных понесенных по делу судебных расходов, в том числе расходов на оплату услуг представителя, в материалах дела не имеется. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 193 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО5 (

<

данные изъяты>) к Администрации муниципального образования город Алапаевск (ОГРН 

<

***>) о признании незаконным постановлений Администрации муниципального образования город Алапаевск, отчета об оценке рыночной стоимости квартиры, соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, заключенного между истцом и Администрацией муниципального образования город Алапаевск, выдаче жилищного сертификата и встречные исковые требования Администрации муниципального образования город Алапаевск к ФИО5 об изъятии квартиры путем выкупа, прекращении права собственности ответчика на жилое помещение и признании права муниципальной собственности на жилое помещение удовлетворить частично. 

Признать недействительными п.п. 3 и 8 Соглашения от 17.04.2024 об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, заключенного между ФИО5 и Администрацией муниципального образования город Алапаевск, в части установления стоимости изымаемой для муниципальных нужд квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: 

<

адрес>. 

Изъять у ФИО5 жилое помещение - квартиру № 1 с кадастровым номером №, общей площадью 

<

данные изъяты>, расположенную в жилом доме по адресу: 

<

адрес> для муниципальных нужд.

Обязать Администрацию муниципального образования город Алапаевск выплатить ФИО5 возмещение за изымаемую для муниципальных нужд квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: 

<

адрес>, в сумме 3 040 160 (три миллиона сорок тысяч сто шестьдесят) руб. 00 коп.

Прекратить право собственности ФИО5 на квартиру с кадастровым номером №, общей площадью 

<

данные изъяты>, расположенную по адресу: 

<

адрес>. 

Признать право собственности муниципального образования город Алапаевск на квартиру с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>.

В остальной части исковых требований ФИО5 и Администрации Муниципального образования город Алапаевск отказать. 

Взыскать с Администрации муниципального образования город Алапаевск в пользу ФИО5 возмещение расходов на оплату судебной оценочной экспертизы в сумме 20 000,00 руб.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме. Жалоба подается через Алапаевский городской суд.

Судья О.Ф. Зубарева

ё