УИД 37RS0005-01-2024-0031602233-98

Дело № 2-22/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

4 марта 2025 года город Иваново

Ивановский районный суд Ивановской области в составе

председательствующего судьи Чеботаревой Е.В.,

при секретаре Кротовой А.Е.,

с участием:

представителя истца АО КИБ «ЕВРОАЛЬЯНС» –ФИО1, 

ответчика ФИО2, его представителя ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению акционерного общества коммерческий инвестиционный банк «ЕВРОАЛЬЯНС» к ФИО2, ФИО4 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество,

установил:

акционерное общество коммерческий инвестиционный банк «ЕВРОАЛЬЯНС» (далее по тексту – АО КИБ «ЕВРОАЛЬЯНС») обратилось в суд с иском к ФИО2, ФИО4 Истец с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) (т. 2 л.д.186-187) просит взыскать с ответчиков в солидарном порядке задолженность по кредитному договору № 2ж-2020 от 02.07.2020 в размере 346910,37 руб., из которых 279835,03 руб. – основной долг, 125,14 руб. – проценты за период по 04.03.2025, 35113,79 руб. – неустойка за период по 04.03.2025; также взыскать неустойку за период с 05.03.2025 по дату, предшествующую дате вынесения решения суда, из расчета 4,5 % годовых от суммы основного долга; неустойку за период с даты вынесения решения суда, по дату исполнения решения суда из расчета 0,06 % за каждый день просрочки от суммы основного долга, расходы по уплате государственной пошлины, расходы на оплату судебной экспертизы в размере 44100 руб.; обратить взыскание путем продажи с публичных торгов на жилой дом с кадастровым номером 37:29:010107:51 и земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

данные изъяты>

Заявленные требования обоснованы следующими обстоятельствами.

Между АО КИБ «ЕВРОАЛЬЯНС» и ФИО2 02.07.2020 заключен кредитный договор № 2ж-2020, согласно которому заемщику был предоставлен кредит в размере 1785000 рублей со сроком возврата 01.07.2040 для целевого использования - приобретения объектов недвижимости (с оформлением ипотеки в силу закона) – жилого дома с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу: 

<

адрес>. В обеспечение исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору между АО КИБ «ЕВРОАЛЬЯНС» и ФИО4 заключен договор поручительства № 1 от 02.07.2020. В соответствии с условиями договора поручительства ФИО4 обязалась отвечать перед банком за исполнение ФИО2 всех обязательств по кредитному договору. АО КИБ «ЕВРОАЛЬЯНС» исполнило свои обязательства по кредитному договору, перечислив на счет заемщика кредит в указанном в договоре размере. Вместе с тем ФИО2 свои обязательства по кредитному договору не исполнял надлежащим образом, допуская нарушение согласованного порядка и сроков погашения задолженности по кредитному договору. В связи с ненадлежащим исполнением заемщиком своих обязательств кредитор направил заемщику требование о досрочном возврате кредита и уплате причитающихся процентов и иных сумм, предусмотренных условиями кредитного договора. В установленный в требовании срок задолженность не была погашена, что послужило поводом для обращения банка в суд. 

В судебном заседании представитель истца АО КИБ «ЕВРОАЛЬЯНС» – ФИО1, действующий на основании доверенности (т. 1 л.д. 77), заявленные требования с учетом уменьшения их размера поддержал.

Ответчик ФИО2 и его представитель ФИО3, допущенный к участию на основании устного ходатайствав судебном заседании от 31.07.2024, выразили несогласие с заявленными требованиями в части, указав, что стоимость залогового недвижимого имущества должна определяться с учетом фактически существующей увеличенной площади жилого дома, подтвержденной собранными доказательствами, при этом с учетом положений ст. 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», поскольку сумма задолженности составляет менее 5% от стоимости предмета ипотеки оснований для обращения взыскания на жилой дом и земельный участок не имеется. Кроме того, сторона ответчика заявила о применении положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и снижении размера неустойки.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание, о месте и времени которого уведомлялась в порядке главы 10 ГПК РФ, не явилась.

Выслушав представителя истца, ответчика и его представителя, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд пришел к следующим выводам.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Пунктом 1 ст. 329 ГК РФ установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование ею, а также предусмотренные кредитным договором иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

Таким образом, п. 2 ст. 819 ГК РФ распространяет на отношения по кредитному договору правила § 1 главы о договоре займа.

В соответствии с п. 1 ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

Согласно ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов их размер определяется существующей в месте жительства займодавца, а если займодавцем является юридическое лицо, в месте его нахождения ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования) на день уплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части. При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.

В соответствии с п. 1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. В случаях, когда срок возврата договором не установлен или определен моментом востребования, сумма займа должна быть возвращена заемщиком в течение тридцати дней со дня предъявления займодавцем требования об этом, если иное не предусмотрено договором.

Частью 2 ст. 811 ГК РФ определено, что если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Согласно ст. 814 ГК РФ в случае невыполнения заемщиком условия договора займа, займодавец вправе потребовать от заемщика досрочного возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов, если иное не предусмотрено договором. 

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 02.07.2020 между АО КИБ «ЕВРОАЛЬЯНС» (банк) и ФИО2 (заемщик) заключен кредитный договор (договор о предоставлении кредита физическим лицам по программе кредитования физических лиц на приобретение недвижимости) № 2ж-2020 (т. 1 л.д. 33-38), по условиям которого банк предоставил заемщику кредит в размере 1785000 руб. со сроком возврата – 01.07.2040.

Согласно п. 4 Таблицы условий договора за пользование кредитом заемщик платит банку проценты в размере, определяемом по формуле, с применением базовой и переменной частей ставки процентов по кредиту.

Количество, размер и периодичность (сроки) платежей клиента по договору определена графиком платежей, который является неотъемлемой частью договора. Величина ежемесячного взноса в погашение кредита и уплату начисленных процентов – 16880 руб. Дата ежемесячного взноса в погашение кредита и уплату начисленных на кредит процентов – 2 число каждого месяца (п. 7 Таблицы условий договора).

Согласно п. 9 Таблицы условий договора исполнение обязательств по договору обеспечивается путем зачисления денежных средств в размере величины ежемесячного взноса на текущий счет клиента, ежемесячно не позднее даты, указанной в п. 7 условий договора.

Как указано в п. 11 Таблицы условий договора в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору заемщик представляет объект недвижимости.

В п. 12 Таблицы условий договора сторонами определено, что кредит предоставляется для целевого использования, а именно для приобретения объектов недвижимости – жилого дома с кадастровым номером 37:29:010107:51 и земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу: 

<

адрес>.

В соответствии с п. 13 Таблицы условий договора за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору банк вправе взыскать с заемщика неустойку (полностью или частично). Размер неустойки за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по возврату кредита и (или) по уплате процентов за пользование кредитом по кредитному договору устанавливается в размере ключевой ставки ЦБ РФ на день заключения договора в случае, если по условиям договора проценты за период нарушения исполнения обязательств начисляются. Размер неустойки за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по возврату кредита и (или) по уплате процентов за пользование кредитом по кредитному договору устанавливается в размере 0,06 процента от суммы просроченной задолженности за каждый день нарушения исполнения обязательств в случае, если по условиям договора проценты за пользование кредитом за период нарушения обязательств не начисляются.

Как следует из п. 4 Таблицы условий договора на дату подписания договора ключевая ставка утверждена Банком России в размере 4,5%.

В силу п. 3.2.8 договора в случае взыскания с заемщика суммы кредита в судебном порядке начисление процентов прекращается с даты принятия (вынесения) судом решения (или определения об утверждении мирового соглашения) о взыскании суммы основного долга и суммы процентов в определенном судом размере. При этом за период со дня вынесения судом решения о взыскании задолженности (или определения об утверждении мирового соглашения) по дату фактического возврата кредита банк вправе взыскать неустойку в размере, установленном п. 3.2.6.

Согласно п. 3.2.6 договора за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору банк вправе взыскать с заемщика неустойку (полностью или в частично) в размере, указанном в Параметрах кредита.

В соответствии с п. 4.2.2 договора банк вправе потребовать досрочного возврата всей суммы кредита и уплаты начисленных процентов в случае просрочки заемщиками платежа по возврату кредита и уплате начисленных процентов.

Пунктами 4.3.2, 4.3.3 договора установлено, что в случае предъявления банком требования о досрочном возврате кредита и уплате начисленных процентов, заемщик обязан исполнить такое требование в срок, установленный банком в таком требовании; уплатить банку неустойку (пени) согласно п. 3.2.6 договора в случае, если не исполнит или исполнит ненадлежащим образом свою обязанность по возврату банку кредита и/или уплате начисленных процентов.

АО КИБ «ЕВРОАЛЬЯНС» свои обязательства по кредитному договору № 2ж-2020 от 02.07.2020 исполнило надлежащим образом, зачислив согласно письменному распоряжению (заявлению) (т. 1 л.д. 42) денежные средства в размере 1785000 руб. на счет заемщика, который в свою очередь распорядился произвести перевод на аккредитив для расчета по договору купли-продажи земельного участка с жилым домом (т. 1 л.д. 42-44).

Нарушение условий возврата кредита заемщиком ФИО2 подтверждается в полном объеме материалами дела (т. 1 л.д. 39-41, 60-69, 107-108; т. 2 л.д. 174).

В качестве обеспечения исполнения обязательства по кредитному договору № 2ж-2020 от 02.07.2020АО КИБ «ЕВРОАЛЬЯНС» заключило 02.07.2020 договор поручительства № 1с поручителем ФИО4 (т. 1 л.д. 81-84). Согласно п. п. 1.1, 1.3 указанного договора поручительства поручитель ФИО4 обязалась отвечать за исполнение заемщиком обязательств по кредитному договору, солидарно с заемщиком по всем обязательствам заемщика в полном объеме; ответственность поручителя устанавливается в том же объеме, как ответственность заемщика, включающем уплату основного долга, уплату процентов за пользование кредитом, уплату всех штрафных санкций за ненадлежащее исполнение обязательств, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков банка, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением своих обязательств заемщиком.

В силу п. 2.4.1 договора поручительства банк вправе в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств, вытекающих из кредитного договора, по своему усмотрению обращаться с требованием исполнить обязательства либо к заемщику, либо к поручителю, либо к обоим лицам сразу.

В силу п. 1 ст. 361 ГК РФ по договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части.

Согласно ст. 363 ГК РФ при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя. Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства. Лица, совместно давшие поручительство, отвечают перед кредитором солидарно, если иное не предусмотрено договором поручительства.

В соответствии с п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. 

В связи с ненадлежащим исполнением заемщиком своих денежных обязательств по кредитному договорубанком 22.05.2024 направлены заемщику и поручителю требования о досрочном возврате задолженности (т. 1 л.д. 70-76). В требованиях заемщику и поручителю предлагалось погасить задолженность по кредитному договору в полном объеме не позднее 20.06.2024. Размер подлежащей погашению задолженности указан по состоянию на 20.05.2024 в сумме 1766574,59 руб., из которых 1687053,08 руб. – основной долг, 72974,49 руб. – проценты, 6547,02 руб. – неустойка.

В связи с изложенным, суд приходит к заключению, что в нарушение ст. ст. 309, 310, п. п. 1, 2 ст. 809, п. 1 ст. 810, ст.ст. 819, 363 ГК РФ ФИО2 не исполнил обязательства, установленные кредитным договором № 2ж-2020 от 02.07.2020, ФИО4 нарушила условия договора поручительства и считает правомерным требование АО КИБ «ЕВРОАЛЬЯНС» о взыскании солидарно с ответчиков – заемщика и поручителя в принудительном порядке суммы задолженности по кредитному договору, в том числе процентов и неустойки, начисленных по состоянию на дату рассмотрения дела судом.

Согласно представленному истцом расчету (т. 2 л.д. 188-189) задолженность по кредитному договору № 2ж-2020 от 02.07.2020 по состоянию на 04.03.2025 составляет 315073,96 руб., из которых 279835,03 руб. – основной долг, 125,14 руб. – проценты за пользование займом, 35113,79 руб. – неустойка. 

Доказательств иного размера задолженности ответчика по указанному кредитному договору на момент рассмотрения дела судом не представлено.

Данный расчет ответчиками не оспорен, не опровергнут, признается судом правильным, поскольку расчет задолженности является арифметически верным, произведен в соответствии с условиями договора и сведениями о внесенных платежах.

Суд не усматривает оснований для снижения взыскиваемой суммы неустойки, поскольку с учетом размера неисполненных обязательств, периода нарушения обязательств, причин образования задолженности суд находит их соответствующими последствиям неисполнения взятых заемщиком на себя обязательств по кредитному договоруи обеспечивающим баланс интересов сторон.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что с ответчиков в солидарном порядке в пользу истца подлежит взысканию задолженность по кредитному договору, образовавшаяся по состоянию на 04.03.2025 в размере 315073,96 руб.

При уменьшении размера исковых требований истцом заявлена к взысканию сумма в большем размере – 346910,37 руб. Однако обстоятельств, указывающих на то, что общая сумма задолженности составляет 346910,37 руб., не приведено и доказательств этому не представлено. При этом, истцом указано что задолженность состоит из следующих сумм: 279835,03 руб. – основной долг, 125,14 руб. – проценты за пользование займом, 35113,79 руб. – неустойка. При сложении соответствующих сумм общий размер задолженности будет составлять 315073,96 руб., аналогичный размер итоговой задолженности указан и в представленном с заявлением об уменьшении иска расчете. 

АО КИБ «ЕВРОАЛЬЯНС» также заявлено о взыскании неустойки на будущий период. 

С учетом положений ст. 809 ГК РФ, кредитного договора, согласно которым сторонами договора согласованы условия, изложенные в: п. 3.2.6, не предусматривающее начисление процентов по договору при взыскании суммы кредита в судебном порядке с даты принятия (вынесения) судом решения о взыскании суммы основного долга и суммы процентов; п. 3.2.8 и п. 13 Таблицы условий договора, устанавливающем размер неустойки в случае, если по условиям договора проценты за пользование кредитом за период нарушения обязательств не начисляются, суд приходит к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчиков неустойки из расчета 0,06 % за каждый день просрочки от суммы основного долга (размер которого на дату рассмотрения дела судом составляет 279835,03 руб.) за период с даты, следующей за датой вынесения решения суд, по дату погашения указанной задолженности. При этом, суд исходит из того, что кредитный договор не расторгнут, его условия о неустойке продолжают действовать.

Разрешая требование истца об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество, суд учитывает следующее.

В соответствии с п. 1 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Согласно п. 3 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

Пунктами 1, 2 ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» определено, что жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

В соответствии с положениями ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства (п. 1); обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества; если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца (п. 2); если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна (п. 3).

Аналогичные положения содержатся в ст. 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Согласно ст.350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом озалоге, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с п. 1consultantplus://offline/ref=6AA1AC064D88AA09FD58C1C85155A4098DE45CADB73BDB76DC0FB381DC50BC6704CA03F304P0L6Q ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в ст.ст. 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В силу п. 1 ст. 56 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Согласно пп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом; если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В соответствии с п.п. 11, 12 Таблицы условий кредитного договора в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору заемщик представляет объект недвижимости – жилой дом с кадастровым номером 37:29:010107:51 и земельный участок с кадастровым номером № расположенные по адресу: 

<

адрес>, стоимость которых определена в размере 1190000 руб. и 595000 руб. соответственно.

Сведения об ипотеки в силу закона зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ивановской области, о чем имеются отметки на договоре купли-продажи, содержащем условие о том, что после перехода права собственности по договору и до момента полной оплаты ФИО2 суммы кредита приобретаемые последним земельный участок и жилой дом находятся в залоге у банка и являются заложенными в силу закона, в соответствии со ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

При определении стоимости залогового недвижимого имущества суд считает необходимым руководствоваться выводами заключения эксперта № 267/2024 от 29.01.2025, составленного по результатам повторной судебной экспертизы ООО «Ивановское Бюро Экспертизы», в котором содержатся следующие выводы.

В результате работ по реконструкции была изменена общая площадь и технические характеристики жилого дома с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес>: общая площадь дома увеличилась с 49,6 кв.м. до 72,2 кв.м.; за счет строительства мансарды увеличилась этажность с одного до двух; изменились технические характеристики жилого дома – до реконструкции материал стен – 2-х тесовые с утеплителем, в настоящее время – смешанной конструкции (2-х тесовые с утеплителем/кирпичные). Более подробно описание технических характеристик жилого дома на дату экспертного осмотра приведены в Таблице 2. Рыночная стоимость на дату оценки жилого дома с кадастровым номером № исходя из его фактической площади 72,2 кв.м. составляет 4367889 руб., исходя из его площади 49,6 кв.м., отраженной в технической документации и данных ЕГРН – 1716022 руб. Рыночная стоимость на дату оценки земельного участка с кадастровым номером № составляет 1355616 руб. (т. 2 л.д. 44-153). 

Суд находит данное заключение эксперта допустимым и достоверным доказательством по делу, поскольку оно составлено на основании всех имеющихся материалов, содержит ответы на вопросы, поставленные судом в определении, эксперты имеют необходимую квалификацию, были предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, содержание заключения в полной мере соответствует общим требованиям, установленным Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», ст. 11 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».Сторонами выводы заключения эксперта № 267/2024 от 29.01.2025 не оспаривались.Доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы, представлено не было.

Оснований для определения стоимости объектов недвижимости на основании заключения эксперта № 10/10/2024-ГС от 11.10.2024, составленного ООО «Бюро независимой оценки и судебных экспертиз», суд не усматривает, поскольку в нем стоимость жилого дома экспертом определена с учетом фактической площади 91,8 кв.м. (в ЕГРН содержится информация о площади, равной 49,6 кв.м.), но в исследовательской части не описано какие исследования были проведены, с применением каких приборов для установления такой площади; также не представлены документы о квалификации эксперта, необходимой для производства соответствующих измерений. Из экспертного заключения не представляется возможным установить: в связи с чем при принятии в качестве аналогов объектов недвижимости, расположенных в г. Иваново и коттеджном поселке, не применены корректировки на местоположение и на различия в сопоставимых единицах; достоверно ли применена поправка на отделку по «Сборнику корректировок оценщика ФИО5 Квартиры 2022», при наличии Справочника оценщика недвижимости – 2024 под ред. ФИО5 «Жилая недвижимость. Жилые дома»; в связи с чем корректировка на материал стен всего дома применена как соответствующая конструктиву стен газобетонных блоков; в связи с чем при определении износа дома в размере 20% это значение не учитывается в последующих расчетах при сравнении со вновь построенными объектами; требуется ли наличие корректировки на коммуникации в силу действующего на дату проведения экспертного исследования законодательства. 

Оценивая доводы стороны истца о необходимости установления начальной продажной цены недвижимого имущества исходя из его узаконенной площади, равной 49,6 кв.м.; а также доводы стороны ответчика о том, что необходимо исходить из фактической площади и характеристик жилого дома с учетом фактически существующей увеличенной площади жилого дома, суд приходит к следующему.

Анализ приведенных ранее положений законодательства позволяет сделать вывод о том, что обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется под контролем суда, что должно обеспечивать надлежащую защиту прав и законных интересов залогодателя и залогодержателя.

Поскольку целью договора залога является не переход права собственности на предмет залога от залогодателя к другому лицу (в том числе к залогодержателю), а удовлетворение требований залогодержателя за счет стоимости имущества, переданного в залог, то при возникновении спора о цене реализации (начальной продажной цене) предмета залога, данный спор подлежит разрешению судом в рамках рассмотрения требования об обращении взыскания на имущество.

При удешевлении предмета залога законный интерес залогодержателя заключается в том, чтобы начальная продажная цена была определена на уровне ниже, указанной в договоре стоимости предмета залога. В обратном случае торги могут быть признаны несостоявшимися из-за отсутствия предложений покупателей. При удорожании предмета залога, как залогодатель, так и залогодержатель заинтересованы в определении начальной продажной цены выше первоначально определенной стоимости имущества, поскольку это позволит обеспечить наиболее полное удовлетворение требований по обеспеченному залогом обязательству.

С учетом изложенного, при наличии спора между залогодателем и залогодержателем цена реализации (начальная продажная цена) предмета залога при обращении взыскания на него устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества, как отражающей наиболее вероятную величину выручки, которая может быть получена при реализации имущества.

Такое понимание положений гражданского законодательства о залоге соответствует позиции, изложенной в п.п. 5 и 6 Обзора практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 № 26), сохраняющей свою актуальность с учетом п. 3 ст. 340 ГК РФ. Аналогичная позиция отражена в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 17.06.2022 N 308-ЭС22-30 по делу № 32-46211/2020.

Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении спора об обращении взыскания на заложенное имущество, определены ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

По смыслу пп. 4 п. 2 названной статьи, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации, при этом начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

Конституционный суд Российской Федерации отметил, что указанная норма Закона об ипотеке направлена на обеспечение баланса интересов участников гражданского оборота, и указал, что цель обеспечения баланса интересов участников отношений, связанных с реализацией заложенного имущества, на которое обращено взыскание, предопределяет необходимость обеспечения возможности согласования начальной продажной цены такого имущества с его рыночной стоимостью, поскольку это способствует получению максимальной суммы, вырученной от реализации заложенного имущества путем продажи с публичных торгов, из которой происходит удовлетворение требований кредиторов (определение от 04.02.2014 № 221-О).

Таким образом, в случае спора начальная продажная цена заложенного имущества для цели его реализации независимо от соглашения сторон относительно стоимости предмета залога устанавливается судом.

Как следует из выписки из ЕГРН, жилой дом с кадастровым номером № 1 этаж, площадь 

<

данные изъяты> кв.м. (т. 1 л.д. 57-59, 211-215).

Ответчиком ФИО2 суду представлен технический план здания от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому по результатам проведенных кадастровых работ в связи с изменением в результате реконструкции сведений о здании, расположенном по адресу: 

<

адрес>, установлена площадь объекта недвижимости, равная 77,4 кв.м. (т. 1 л.д. 248 – т. 2 л.д. 19).

Вместе с тем, по результатам проведенной повторной судебной экспертизы в результате произведенных измерений площадь дома установлена, равной 72,2 кв.м., при этом экспертом подробно описано какими нормативными требованиями он руководствовался при установлении такой технической характеристики, а также в связи с чем она отличается от площади, указанной в техническом плане. 

Как пояснил ответчик ФИО2, площадь дома изменилась и в дальнейшем может измениться в связи с продолжением ремонтных и строительных работ.

Обстоятельства относительно произведенной реконструкции также подтверждены заключением эксперта № 267/24.

В соответствии с п. 6 ст. 6 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или данным Федеральным законом.

В п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами правил о залоге вещей» разъяснено, что в случае реконструкции предмета залога, его переработки или иного изменения, в том числе в результате которых создано или возникло новое имущество, принадлежащее залогодателю, залог сохраняется, если иное не установлено законом или соглашением сторон. При этом не требуется вносить в договор залога изменения, касающиеся описания предмета залога (п. 2 ст. 141.5, пп. 1 п. 2, п. 5 ст. 345 ГК РФ).

В силу толкования действующего законодательства неотделимые улучшения не образуют нового объекта недвижимости. Физическое изменение предмета ипотеки (увеличение его площади и иных технических характеристик в результате реконструкции) в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу пп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ влечет прекращение залога.

Таким образом, представленные доказательства свидетельствуют об удорожании реконструируемого имущества (жилого дома) за счет произведенных в нем неотделимых и дорогостоящих улучшений, осуществленных уже после составления оценки при заключении договора залога.

При таких обстоятельствах, рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, будет существенно отличаться от его оценки при заключении договора залога.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводам о том, что улучшение качества залогового имущества объективно увеличивает его стоимость, в связи с чем первоначальная продажная стоимость жилого дома с кадастровым номером 37:29:010107:51 подлежит установлению с учетом произведенной реконструкции. Такое определение начальной продажной цены отражает стоимость объекта недвижимости в реальном времени, иное будет нарушать имущественные права заемщика.

Доводы стороны истца о том, что реконструированный объект не зарегистрирован в ЕГРН, не могут служить основанием для иного вывода об установлении первоначальной продажной стоимости реконструированного объекта, поскольку как следует из разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2023 № 23 «О применении судами правил о залоге вещей» при уклонении залогодателя от обязанности зарегистрировать право собственности на реконструированный объект при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога или на возведенный объект недвижимого имущества, залогодержатель как лицо, в пользу которого устанавливаются ограничения прав и обременения на спорный объект недвижимого имущества вправе предъявить самостоятельный иск о государственной регистрации права собственности на такой объект.

При этом, ни Гражданский кодекс Российской Федерации, ни Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и регистрации этих изменений. Этот подход изложен в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке».

Таким образом, начальная продажная цена недвижимого имущества, являющегося предметом залога, должна быть установлена в размере 4578804 руб. (80% от цены жилого дома и земельного участка, определенных в экспертном заключении № 267/2024 от 29.01.2025).

Доводы ответчика об отсутствии оснований для обращения взыскания на жилой дом и земельный участок, поскольку сумма задолженности составляет менее 5% от стоимости предмета ипотеки, суд находит несостоятельными.

Как установлено судом условия кредита заемщиком нарушались, не соблюдался график платежей, которым был предусмотрен порядок и сроки внесения денежных средств в счет погашения кредита, просрочки допускались заемщиком как в период 2020-2023 годов, так и в период январь-июнь 2024 года.

В силу положений п. 3 ст. 348 ГК РФ, п. 5 ст. 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», поскольку в данном случае ипотекой обеспечены обязательства, исполняемые периодическими платежами, то обращение взыскания на заложенное имущество допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Кроме того, как разъяснено в п. 53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 № 23 «О применении судами правил о залоге вещей»взыскание на предмет залога в связи с систематическим нарушением срока внесения периодических платежей не допускается, а начатое обращение взыскания прекращается в случае погашения должником или залогодателем - третьим лицом задолженности по внесению периодических платежей (пункт 4 статьи 348 ГК РФ). В то же время при правомерном предъявлении требования о досрочном исполнении обязательства, например, в случаях, предусмотренных статьями 351, 821.1 ГК РФ, пунктом 1 статьи 60 Закона об ипотеке, сами по себе факты погашения просроченной задолженности по внесению периодических платежей и продолжения их уплаты в соответствии с установленными договором сроками не могут служить достаточным основанием для отказа залогодержателю в обращении взыскания на заложенную вещь, если к моменту вынесения судебного решения обеспеченное требование не удовлетворено в полном объеме.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В п. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разъяснено, что при прекращении производства по делу ввиду отказа истца от иска в связи с добровольным удовлетворением его требований ответчиком после обращения истца в суд судебные издержки взыскиваются с ответчика (ч. 1 ст. 101 ГПК РФ). При этом следует иметь в виду, что отказ от иска является правом, а не обязанностью истца, поэтому возмещение судебных издержек истцу при указанных обстоятельствах не может быть поставлено в зависимость от заявления им отказа от иска. Следовательно, в случае добровольного удовлетворения исковых требований ответчиком после обращения истца в суд и принятия судебного решения по такому делу судебные издержки также подлежат взысканию с ответчика.

Поскольку уменьшение требований имело место в связи с частичным погашением задолженности после подачи иска в суд, государственная пошлина и иные процессуальные издержки подлежит взысканию с ответчиков в полном объеме.

Таким образом, с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 23099 руб. (17099 руб. (по требованию о взыскании задолженности) + 6000 руб. (по требованию об обращении взыскания на заложенное имущество), подтвержденные платежным поручением № 15 от 28.06.2024 (т. 1 л.д. 11); а также расходы за проведение судебной экспертизы в размере 44100 руб., подтвержденные платежным поручением № 1 от 18.12.2024 (т. 2 л.д. 174).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 98, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования акционерного общества коммерческий инвестиционный банк «ЕВРОАЛЬЯНС» к ФИО2, ФИО4 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имуществоудовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 (ИНН №), ФИО4 (ИНН №в солидарном порядке в пользу акционерного общества коммерческий инвестиционный банк «ЕВРОАЛЬЯНС» задолженность по кредитному договору № 2ж-2020 от 02.07.2020, образовавшуюся по состоянию на 04.03.2025, в размере 315073,96 руб., из которых 279835,03 руб. – основной долг, 125,14 руб. – проценты за пользование займом, 35113,79 руб. – неустойка; а также неустойку за период с 05.03.2025 по дату фактического возврата кредита из расчета 0,06 % за каждый день просрочки от суммы основного долга; расходы по уплате государственной пошлины в размере 23099 руб., расходы за проведение судебной экспертизы в размере 44100 руб.

В счет погашения взысканной с ФИО2, ФИО4 задолженности по кредитному договору и судебных расходовобратить взыскание путем продажи с публичных торгов на заложенное имущество – жилой дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

адрес> установив начальную продажную цену в размере 4578804 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Ивановский областной суд через Ивановский районный суд Ивановской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья подпись Е. В.Чеботарева

В окончательной форме решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.