№ 2-295/2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Новосибирск 25 мая 2020 года

Ленинский районный суд г.Новосибирска в составе:

судьи Нестеровой А. В., 

с участием ответчика (истца по встречному иску) ФИО1,

представителя ответчика (истца по встречному иску) ФИО2, 

при секретаре судебного заседания Федосеевой Ю. Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску мэрии города Новосибирска к Дизендорфу ФИО12, Дизендорф ФИО13 об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов, встречному иску Дизендорфа ФИО10, Дизендорф ФИО11 к мэрии города Новосибирска о признании права собственности на жилой дом, 

УСТАНОВИЛ:

Мэрия города Новосибирска обратилась в суд с иском к ФИО1, ФИО3, просила изъять у ответчиков объект незавершенного строительства с кадастровым номером 54:35:062782:66, расположенный по адресу: 

<

адрес>, путем продажи с публичных торгов.

В обоснование иска указано, что 09.08.2016 г. между мэрией города Новосибирска и ФИО1, ФИО3 был заключен договор аренды земельного участка № 125678м сроком действия с 09.08.2016 г. по 08.08.2019 г., прошедший в установленном законом порядке процедуру государственной регистрации, для завершения строительства индивидуального жилого дома по 

<

адрес>, 

<

адрес> По указанному адресу находится объект незавершенного строительства с кадастровым номером 54:35:062782:66, принадлежащий на праве собственности ответчикам. В связи с истечением срока действия договор аренды прекращен.

ФИО1, ФИО3 подан встречный иск, в котором истцы просят признать за каждым из них по 1/2 доле в праве общей долевой собственности на объект капитального строительства – жилой дом, общей площадью 188 кв. м, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

В обоснование встречного иска указано, что 02.10.2010 г. истцами по встречному иску был приобретен объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: 

<

адрес>. 10.06.2013 г. между сторонами был заключен договор аренды земельного участка по указанному адресу сроком до 10.06.2016 г. К указанной дате строительство жилого дома не было завершено, после чего ФИО1, ФИО3 обратились с заявлением о заключении нового договора аренды. 09.08.2016 г. между сторонами был заключен договор аренды земельного участка по указанному адресу сроком до 08.08.2019 г., срок действия которого закончился 08.08.2019 г. Истцы не успели подготовить документы, необходимые для регистрации права собственности до окончания срока аренды. 13.08.2019г. истцы обратились в мэрию города Новосибирска с просьбой продлить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:062782:21, чтобы иметь возможность зарегистрировать право собственности на жилой дом, на что 29.08.2019 г. получили отказ в продлении договора аренды, в качестве основания было указано, что строительство объекта до окончания договора аренды не завершено. 24.10.2019 г. истцы обратились в администрацию Ленинского района города Новосибирска с уведомлением об окончании строительства. На указанное уведомление был получен отказ, мотивированный отсутствием у застройщика права на земельный участок. Так как срок действия ранее заключенного договора аренды № 125678м от 09.08.2016 г. истек 09.08.2019 г., то регистрация права собственности на жилой дом в административном порядке невозможна.

Представитель истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску мэрии города Новосибирска в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, в письменном заявлении указал, что на исковых требованиях настаивает и обращает внимание суда на то, что в соответствии с п.3 ст.239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, только если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, о причинах неявки не сообщила.

Ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) ФИО1, представитель ответчика (истца по встречному иску) ФИО2 в судебном заседании требования первоначального иска не признали, встречный иск поддержали. Пояснили, что строительство дома было завершено значительно раньше истечения срока аренды земельного участка, однако выяснилось, что не было своевременно переоформлено разрешение на строительство. Понимая, что срок аренды вскоре истекает, и завершить оформление права собственности на дом к этому сроку не представляется возможным, ФИО1 записался на личный прием в мэрию города Новосибирска, в ходе которого получил разъяснения, что в этой ситуации возможно продление аренды, и ему необходимо подать соответствующее заявление. Такое заявление было им подано, однако в продлении аренды отказали. Фактически к моменту истечения срока аренды семья на протяжении длительного времени проживала в доме, полностью пригодном к эксплуатации. 

Заслушав пояснения участников судебного разбирательства, показания свидетелей, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему. 

В соответствии с п.1 ст.239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (п.2).

Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (п.3).

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (п.6).

Согласно выписке из ЕГРН от 16.08.2019 г., ФИО1 и ФИО3 являются собственниками (в 1/2 доле каждый) объекта незавершенного строительства, условный №, кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес> (запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ).

10.06.2013 г. между мэрией города Новосибирска и ФИО1, ФИО3 был заключен договор аренды № 116199м от 10.06.2013 г. сроком до 10.06.2016 г. (п.1.5 договора). Предметом аренды являлся земельный участок с кадастровым номером 

<

адрес>, расположенный в пределах 

<

адрес>, площадью 600 кв. м. Согласно п.1.4 договора, земельный участок был передан арендаторам для завершения строительства индивидуального жилого дома по 

<

адрес>, [83]. 

09.08.2016 г. между мэрией города Новосибирска и ФИО1, ФИО3 в отношении того же земельного участка был заключен договор аренды №м сроком до ДД.ММ.ГГГГ для завершения строительства индивидуального жилого дома по 

<

адрес>, [

<

адрес>]. 

18.07.2019 г. ФИО1, ФИО3 подали заявление в администрацию Ленинского района города Новосибирска, в котором просили принять уведомление о планируемом строительстве по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>].

В уведомлении от 23.07.2019 г. администрация Ленинского района города Новосибирска указала, что по результатам рассмотрения уведомления о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства уведомляет о соответствии указанных в уведомлении параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке 

<

адрес>, область Новосибирская, 

<

адрес>, [83].

29.08.2019 г. в ответ на заявление ФИО1 мэрия города Новосибирска указала, что земельный участок с кадастровым номером 

<

адрес> предоставлен ФИО3 и ФИО1 в аренду по договору от 09.08.2016 г. № 125678м для завершения строительства индивидуального жилого дома по 

<

адрес>, [

<

адрес> соответствии с п.21 ст.3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» однократно на три года. Возможность продления таких договоров аренды действующим земельным законодательством не предусмотрена.

В уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ администрация 

<

адрес> указала, что по результатам рассмотрения уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства уведомляет о несоответствии объекта индивидуального жилищного строительства, указанного в уведомлении и расположенного на земельном участке 54:35:062782:21, область Новосибирская, 

<

адрес>, [

<

адрес> требованиям законодательства о градостроительной деятельности, а именно главе VI ЗК РФ, ст.55 ГрК РФ: отсутствие у застройщика права на земельный участок (согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество правообладатели земельного участка с кадастровым номером 54:35:062782:21 отсутствуют). 

В силу п.21 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст.ст.39.14-39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015 г., урегулирован п.21 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений, а положения ст.239.1 ГК РФ подлежат применению к собственнику объекта незавершенного строительства, заключившего договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности в случае, если такой участок после 01.03.2015 г. был однократно представлен для завершения строительства.

Право на однократное заключение договора аренды без торгов для завершения строительства ответчиками ФИО1, ФИО3 реализовано.

Согласно техническому плану, составленному кадастровым инженером 01.10.2019 г., на земельном участке с кадастровым номером 54:35:062782:21 расположен индивидуальный жилой дом 2018 года постройки, общей площадью 188 кв. м, образованный в результате преобразования объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 54:35:062782:66.

Ответчиками по первоначальному иску в подтверждение доводов встречного иска представлены: договор электроснабжения от 23.04.2012 г., договор поставки товара от 21.03.2013 г., счет на оплату от 17.09.2013 г., заявка на отгрузку от 15.04.2015 г., счет от 06.02.2017 г., счета-фактуры от 26.06.2017 г., 29.08.2018 г., смета на строительно-монтажные работы (начало выполнения работ 17.04.2017 г.), расписки от 17.04.2017 г., 25.05.2017 г., расходная накладная от 14.09.2017 г., договор № РДП-0040-17 от 27.11.2017 г. на разработку проектной документации по газоснабжению жилого дома, договор № РСМ-0009-18 оказания услуг по газификации индивидуального жилого дома, счет от 16.02.2018 г., договор № ТО-3223-18 о техническом обслуживании и ремонте внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования от 27.09.2018 г., акт приемки выполненных работ от 27.09.2018 г., договор поставки природного газа от 10.10.2018 г., квитанции за 2013-2018 г. г., акт опломбирования газового счетчика от 15.10.2018 г., акт приемки-сдачи работ от 11.09.2018 г., договор о подключении объектов капитального строительства к сети газораспределения от 27.09.2018 г. в отношении объекта капитального строительства – частного домовладения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, технические условия, предварительный расчет платы от 27.09.2018 г., товарная накладная и товарный чек от 24.01.2019 г., акт об осуществлении технологического присоединения от 25.10.2019 г. (дата фактического присоединения 25.08.2010 г. – акт об осуществлении технологического присоединения от 25.08.2010 г. № 112-2-23/5300712). 

Свидетель ФИО7 в судебном заседании пояснил, что ФИО1 его сосед, познакомились, когда он помогал ФИО1 ставить сруб. Сруб поставлен давно. Они заехали жить в 2017-2018 г. г. Крыша, окна уже в году 2016 стояли. В 2018 году точно заехали, отмечали Новый год 2018-2019 г. г., в тот момент уже было отопление, залитый пол, электричество, газ. В доме есть вода, свет, отопление газовое. ФИО1 живет с женой (ФИО14 и тремя детьми. ФИО4 заехал раньше, а супруга переехала позже. Когда отмечали Новый год, кухня установлена уже была. 

Свидетель ФИО8 в суде показал, что они с ФИО1 соседи. Познакомились лет шесть назад. Свидетель с 2011 года в своем доме живет постоянно. ФИО1 постепенно тоже строился, и где-то два-три года назад они заехали. Живут он, жена, дети, кошка, собака. Дом достроен. Истец купил фундамент, тот был немного треснувший, истец исправил. Потом поставил сруб из бруса примерно в году 2013. Сейчас в доме живет вся семья. Дом стал полностью готов для жилья года три назад. 

Как следует из заключения ООО «Центр экспертизы, оценки и консалтинга «САМПАД» № 390/СН/2020 от 03.03.2020 г., на основании результатов визуально-инструментального технического обследования жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, установлено, что инженерные системы, несущие и ограждающие конструкции обследуемых помещений находятся в работоспособном состоянии.

Согласно «ГОСТ 31937-2011. Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния», работоспособное состояние – категория технического состояния здания, при котором некоторые из численно оцениваемых контролируемых параметров не отвечают требованиям проекта, норм и стандартов, но имеющиеся нарушения требований, например, по деформативности, а в железобетоне и по трещиностойкости, в данных конкретных условиях эксплуатации не приводят к нарушению работоспособности, и несущая способность конструкций, с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений, обеспечивается.

Категории технического состояния несущих и ограждающих конструкций объекта следующие:

фундамент: категория технического состояния оценивается как работоспособное техническое состояние;

стены: категория технического состояния оценивается как работоспособное техническое состояние;

крыша и кровля: категория технического состояния оценивается как работоспособное техническое состояние;

перегородки: категория технического состояния оценивается как работоспособное техническое состояние;

полы: категория технического состояния оценивается как работоспособное техническое состояние.

На основании вышеизложенного конструкции объекта находятся в работоспособном техническом состоянии. Жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, соответствует требованиям нормативно-технических документов, действующих в настоящее время на территории Российской Федерации, что обеспечивает безопасную эксплуатацию и возможность завершения строительства объекта.

Согласно заключению кадастрового инженера ООО «БТИ Сибири» от 20.03.2020 г., границы жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, находятся в пределах границ земельного участка с кадастровым номером 54:35:062782:21, при этом минимальные отступы от границ земельного участка превышают минимальный отступ от границ земельного участка для объектов капитального строительства, установленный Правилами землепользования и застройки города Новосибирска, утвержденными Решением Совета депутатов г.Новосибирска № 1288 от 24.06.2009 г. Также из сведений органов кадастрового учета территориального зонирования г.Новосибирска и Новосибирской области установлено, что земельный участок расположен на землях населенных пунктов и в пределах территориальной зоны «Зона застройки индивидуальными жилыми домами».

В силу ст.55 ГрК РФ, предусматривающей порядок и условия ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации (ч.1).

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства (ч.10).

Из совокупности представленных доказательств следует, что по состоянию на 08.08.2019 г. (срок действия договора аренды № 25678м от 09.08.2016 г.) строительство индивидуального жилого дома по 

<

адрес>, [

<

адрес>] было завершено, в связи с чем суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения первоначального иска, поскольку не соблюдается условие п.6 ст.239.1 ГК РФ.

Само по себе отсутствие удостоверяющего документа, выданного в соответствии с ч.1 ст.55 ГрК РФ, о нарушении срока строительства не свидетельствует. Как следует из пояснений ответчика в судебном заседании, которые истцом не опровергнуты, в данном случае задержка в оформлении ввода в эксплуатацию жилого дома, строительство которого было завершено в пределах срока действия договора аренды земельного участка, явилась следствием отсутствия у ответчиков достаточных правовых познаний, которое не может и не должно повлечь умаления их субъективных гражданских прав, в том числе на поступление в собственность объекта, созданного своими силами для себя в соответствии с законом. 

Однако, ввиду перечисленных выше обстоятельств, возможность введения жилого дома в эксплуатацию во внесудебном порядке в настоящее время отсутствует. 

В силу пп.3 п.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности могут возникать из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

При применении данной нормы необходимо учитывать, что право на судебную защиту, закрепленное ч.1 ст.46 Конституции Российской Федерации, предполагает справедливое применение права, которое не ограничивается установлением формальных условий применения нормы, а соотносит ее применение с основополагающими принципами права и учитывает особенности конкретных жизненных ситуаций. Кроме того, правосудие должно основываться на универсальных принципах справедливости и юридического равенства; соблюдение конституционного принципа равенства, означает, помимо прочего, запрет различного обращения с лицами, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях.

В силу ч.3 ст.123 Конституции Российской Федерации, ч.1 ст.12 ГПК РФ, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе равноправия и состязательности сторон.

В соответствии с ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона обязана представлять доказательства в подтверждение обстоятельств, на которые она ссылается как на основания заявленных требований или возражений. 

Из заключения ООО «Центр экспертизы, оценки и консалтинга «САМПАД» от 03.03.2020 г. следует, что жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес> соответствует требованиям норм и правил пожарной безопасности, не нарушает прав и законные интересы граждан, не создает угрозу их жизни или здоровью.

Согласно экспертному заключению ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Новосибирской области» от 10.03.2020 г., размещение индивидуального двухэтажного жилого дома по адресу: 

<

адрес>Н 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях». 

Доказательств, опровергающих выводы перечисленных заключений, суду не представлено, оснований не доверять выводам специалистов, имеющих специальные познания, у суда не имеется.

Принимая во внимание изложенное, суд находит возможным удовлетворить встречные исковые требования. 

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении первоначального иска отказать.

Встречный иск удовлетворить.

Признать за Дизендорфом ФИО15, Дизендорф ФИО16 право общей долевой собственности (в 1/2 доле за каждым) на жилой дом общей площадью 188 кв. м с кадастровым номером 

<

адрес>, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд через Ленинский районный суд г.Новосибирска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение суда изготовлено в окончательной форме 19.06.2020 г. 

Судья (подпись) А. В. Нестерова

Подлинник решения находится в гражданском деле № 2-295/2020 Ленинского районного суда г.Новосибирска. 54RS0006-01-2019-010191-13.