Дело № 2-32/2024

39RS0010-01-2023-001048-24

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Гурьевск 09 февраля 2024 г. 

Гурьевский районный суд Калининградской области в составе:

председательствующего судьи Тарасенко М.С., 

при секретаре Келлер Е.Г., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании убытков, соразмерном уменьшении цены и взыскании излишне уплаченной денежной суммы, компенсации морального вреда, штрафа, 

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 в котором просила взыскать убытки в размере 604 672 руб., компенсацию морального вреда в размере 30000 руб., штраф, предусмотренный Законом о защите прав потребителей.

В обоснование исковых требований ФИО1 указала, что 10.11.2021 г. между ней и ФИО2 был заключен договор купли-продажи жилого дома сблокированной застройки общей площадью 88 кв.м, с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес >. При подписании акта приема-передачи визуально недостатки строительно-отделочных работ выявлены не были. Однако в процессе начала отделочных работ были выявлены недостатки, стоимость устранения которых составляет 604672 руб. (том № л.д.№).

Впоследствии ФИО1 дополнила исковые требования, просила взыскать с ФИО2 в счет соразмерного уменьшения покупной цены жилого дома денежные средства в размере 300977,27 руб., указав, что площадь жилого дома, указанная в договоре купли-продажи превышает фактическую площадь жилого дома (том № л.д.№). 

В судебное заседание ФИО1, извещенная надлежащим образом не явилась, представив заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие с участием представителя (том 4 л.д.104).

Представитель ФИО1 ФИО3 исковые требования поддержала по доводам, изложенным в иске.

Представитель ФИО1 ФИО4 в судебное заседание не явился.

Ответчик ФИО2, извещенная надлежащим образом, в судебное заседание не явилась.

Представитель ФИО2 ФИО5 исковые требований не признал, пояснив, что цена недвижимого имущества была согласована сторонами в целом за дом, в том состоянии, в котором он находился на момент продажи, цена, исходя из стоимости квадратного метра, не устанавливалась, в связи с чем оснований для уменьшения цены не имеется, а кроме того, экспертом установлено, что площадь дома, указанная в договоре соответствует фактической площади. Кроме того, представитель ответчика указал, что ФИО2 приобрела земельный участок с уже построенным домом, строительные работы ею не выполнялись, она только получила разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Строительством жилого дома занималось ООО «Сав Строй». ФИО2, так же как и ФИО1 не могла видеть недостатки, если таковые имелись. ФИО1 неоднократно осматривала жилой дом, видела, что ступени разной высоты, что пол, по ее мнению, требует дополнительной заливки, частично отсутствует отмостка возле дома, не произведена подшивка карнизных свесов, что отсутствует клинкерная плитка в цоколе и по периметру оконных и дверных проемов. Такие характеристики дома на момент покупки, ФИО1 устраивали. Кроме того, представитель ФИО2 полагал, что Закон о защите прав потребителей не может применяться, поскольку ФИО2 является физическом лицом, строительством домов не занимается, договор заключен между физическими лицами. 

Представитель третьего лица ООО «Сав Строй» ФИО6 поддержал позицию представителя ФИО2

Третье лицо ФИО7, извещенный надлежащим образом, не явился, представив заявление о рассмотрении дела в его отсутствие (том 4 л.д. 102).

Заслушав вышеуказанных лиц, показания эксперта и исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Статьей 555 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (пункт 1).

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее (пункт 2).

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (пункт 3).

Из материалов дела следует, что 10.11.2021 г. между ФИО2 (продавец) и ФИО1 и ФИО7 (покупатели) был заключен договор купли-продажи земельного участка, общей площадью 200 кв.м с кадастровым номером № и жилого дома блокированной застройки, общей площадью 88 кв.м, с кадастровым номером №, находящихся по адресу: 

<

адрес > (том 

<

данные изъяты> л.д. 

<

данные изъяты>).

Согласно пункту 2.1 стоимость объекта недвижимости составляет 4 550 000 руб., из которых 2 850 000 руб. – стоимость земельного участка, 1 700 000 руб. – стоимость жилого дома. Цена является окончательной и изменению не подлежит.

ФИО1 заявляет исковые требования о соразмерном уменьшении цены и взыскании излишне оплаченных денежных средств, указывая, что фактическая площадь объекта недвижимости составляет 81,47 кв.м.

Вместе с тем, как указано выше, договором от 10.11.2021 г. стороны согласовали цену недвижимого имущества в целом, данная цена не устанавливалась на единицу площади или иного показателя ее размера, в связи с чем основания для определения цены, исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества не имеется.

Кроме того, в судебном заседании был допрошен эксперт ФИО8, ею же было подготовлено дополнение к заключение эксперту №280/23, из объяснений которой следует, что фактическая площадь жилого дома составляет 88 кв.м, что соответствует данным указанным в Единой государственной реестре недвижимости.

Учитывая изложенное, суд находит исковые требования ФИО1 в данной части не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Разрешая исковые требования ФИО1 о возмещении расходов на устранение недостатков жилого дома, суд принимает во внимание следующее.

В соответствии со статьей 557 Гражданского кодекса РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно пункту 2 статьи 477 Гражданского кодекса РФ, если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.

Из материалов дела следует, что 28.08.2020 г. ФИО9 обратилась в Агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области с заявлением на получение разрешения на строительство жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №, представив разрешение на строительство №-RU№ (том 

<

данные изъяты> л.д.

<

данные изъяты>).

30.04.2021 г. между ФИО10 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка (том 

<

данные изъяты> л.д.

<

данные изъяты>).

На основании приказа от 14.07.2021 г. №292 в разрешение на строительство были внесены изменения в наименование застройщика, слова «ФИО9» заменены на «ФИО2» (том 

<

данные изъяты> л.д.

<

данные изъяты>).

17.08.2021 г. ФИО2 было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома блокированной застройки (том 3 л.д. 224).

Таким образом, ФИО2 являлась застройщиком жилого дома и именно она несет ответственность за качество выполненных работ.

Доводы представителя ФИО2 о том, что она купила земельный участок с построенным на нем жилым домом, данного вывода не опровергает.

Кроме того, договор купли-продажи земельного участка от 30.04.2021 г. сведений о наличии на земельном участке строения не содержит, в представленные фотоснимках от 10.05.2021 г. адрес объекта недвижимости не указан, как следует из объяснений представителей сторон в судебном заседании, жилые дома по 

<

адрес > 

<

адрес > являются однотипными.

С целью определения качества выполненных работ судом была назначена строительно-техническая экспертиза, по результатам которой подготовлено заключение эксперта №280/23 и дополнение к данному заключению (том № л.д.№, том № л.д.№).

Согласно выводам эксперта, стоимость строительных материалов и работ, которые необходимо выполнить для устранения дефектов при строительстве жилого дома, с учетом НДС 20% составляет 573 743 руб., а именно:

- дефект №1 (не выполнена перевязка кладки перегородки санузла 1 этажа с внутренней стеной) – 1 091,77 руб.;

- дефект №2 (отсутствие ригелей в конструкции крыши) – 15 928 руб.;

- дефект №3 (нарушен нормативный шаг стропильных ног) – 10 872 руб.;

- дефект №4 (бетонная монолитная лестница выполнена со ступенями разной высоты от 23 см до 16 см) – 9471,64 руб.;

- дефект №5 (ограждение балкона не соответствует условиям жесткости ограждения и прочности сварных швов для восприятия нагрузок) – 28307,53 руб.;

- дефект №6 (аварийное состояние кирпичной колонны) – 94465,06 руб.;

- дефект №7 (вентиляция санузла 2 этажа не выполнена, а каналы санузла 1 этажа фактически выполняют воздухообмен между 1 и 2 этажами) – 21 402 руб.;

- дефект №8 (фановый стояк внутренней бытовой канализации не выведен через кровлю) – 21 910,52 руб.;

- дефект №9 (горизонтальные трещины в кухне-столовой по штукатурному слою, толщиной 30 мм) – 29 359,27 руб.;

- дефект №10 (пол первого этажа ниже отметки тротуара перед входом на 70 мм) – 333 503,06 руб.;

- дефект №11 (отсутствие отмостки местами) – 7 431,10 руб.

Все указанные экспертом дефекты являются строительными, критических дефектов, влияющих на безопасность экспертом не установлено.

Указанное экспертное заключение и дополнение к нему отвечает требованиям положений статей 55, 59 - 60, 86 Гражданского процессуального кодекса РФ, а потому принимаются судом в качестве относимого и допустимого доказательства по делу.

При этом судом не могут быть приняты в качестве относимого и допустимого доказательства заключения, представленные ФИО1, поскольку они составлены специалистом ФИО4, который представлял интересы ФИО1 в судебном заседании, в связи с чем заинтересован в благоприятном исходе дела для своего доверителя.

В судебном заседании эксперт ФИО8 пояснила, что аварийное состояние кирпичной колонны не связано с ненадлежащей эксплуатацией жилого дома, о чем ООО «Сав Строй» указывает в своем письменной отзыве, а явилось следствием использования некачественного материала. 

При производстве экспертизы представитель ООО «Сав Строй» присутствовал, как следует из объяснений эксперта ФИО8, все выводы ею были сделаны не только исходя из визуального осмотра объекта недвижимости, но исходя и из пояснений лиц, участвующих в осмотре.

Доводы представителя ООО «Сав Строй» об отсутствии дефектов, установленных экспертом, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку ООО «Сав Строй», которое выполняло подрядные работы, заинтересовано в благоприятном исходе дела, ходатайств о назначении дополнительной, повторной экспертизы представители ФИО2 и ООО «Сав Строй» не заявляли, относительно назначения дополнительной экспертизы по ходатайству представителя ФИО1 ФИО3 возражали.

То обстоятельство, что жилой дом осматривался сотрудниками Банка при оформлении ипотеки, не свидетельствует об отсутствии строительных недостатков, поскольку специалистом оценивается стоимость объекта, а не качество выполненных работ.

Доводы представителя ответчика о том, что при покупке жилого дома ФИО1 неоднократно осматривала жилой дом и видела, что пол требовал дополнительной заливки, отклоняются судом, поскольку, не обладая специальными знаниями в области строительства, ФИО1 не имела возможности оценить существенность данного дефекта и степень его выраженности.

Как пояснила ФИО1 в судебном заседании, она полагала, что первая ступень от пола находится высоко, в связи с чем пол требует дополнительной заливки.

Однако эксперт ФИО8 в судебном заседании пояснила, что пол требует дополнительной заливки в связи с тем, что его уровень находится ниже уровня земли, что приведет к проникновению влаги в помещение.

Дефект, касающийся ограждения балкона, для ФИО1 был очевиден, устранение данного дефекта было согласовано с продавцом, однако, как установлено в судебном заседании, данный недостаток до настоящего времени не устранен.

Доводы представителя ФИО2 и ООО «Сав Строй» о том, что завершить работы по монтажу балконного ограждения не удалось, поскольку ФИО1 не впустила в дом работника, объективными доказательствами не подтверждены.

Допрошенный в качестве свидетеля ФИО11 не смог вспомнить как выглядит ФИО1, адрес жилого дома, когда им выполнялись работы, пояснив, что он делал балконные ограждения во всех домах блокированной застройки.

Вместе с тем, суд полагает, что такие дефекты, как ступени разной высоты и отсутствие отмостки возле дома, были для ФИО1 очевидны, о том, что данные дефекты она видела, ФИО1 пояснила в судебном заседании, однако требований об устранении данных недостатков ФИО1 продавцу при покупке объекта недвижимости не предъявляла.

Доводы истца о том, что жилой дом должен соответствовать проекту, в том числе в части обустройства клинкерной плитки в цоколе и по периметру оконных и дверных проемов, судом отклоняются, поскольку ФИО2 каких-либо обязательств перед ФИО1 по строительству жилого дома с определенными характеристиками на себя брала, ФИО1 приобретался готовый объект недвижимости. 

Учитывая изложенное, суд полагает, что имеются основания для взыскания с ФИО2 в пользу ФИО1 расходов на устранение недостатков, указанных в заключении эксперта, за исключением расходов на устранение дефекта №4 (бетонная монолитная лестница выполнена со ступенями разной высоты от 23 см до 16 см) и расходов на устранение дефекта №11 (отсутствие отмостки местами), поскольку данные недостатки не являлись скрытыми, были очевидны для ФИО1, при покупке объекта недвижимости, на приобретение объекта недвижимости с данными недостатками ФИО1 согласилась.

Таким образом, с ФИО2 в пользу ФИО1 подлежат взысканию расходы на устранение недостатков строительных работ в размере 556840 руб. 94 коп. (573743,68 - 9 471,64 (стоимость устранения дефекта №4) – 7431,10 (стоимость устранения дефекта №11) = 556840,94).

Оснований для взыскания с ФИО2 в пользу ФИО1 штрафа и компенсации морального вреда, предусмотренных статьями 13 и 15 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» суд не усматривает, поскольку договор купли-продажи от 10.11.2021 г. был заключен между продавцом ФИО2 и покупателями ФИО12 как между физическими лицами, ФИО2 индивидуальным предпринимателем не является, доказательств, что она на постоянной основе занимается продажей жилых домов с целью извлечения прибыли, материалы дела не содержат.

Обстоятельств совершения ФИО2 действий, нарушающих личные неимущественные права либо посягающих на принадлежащие ФИО1 нематериальные блага, судом не установлено, в связи с чем оснований для взыскания с ФИО2 в пользу ФИО1 компенсации морального вреда на основании положений гражданского законодательства также не имеется.

Учитывая изложенное, суд находит исковые требования ФИО1 подлежащими частичному удовлетворению.

Разрешая вопрос о возмещении судебных расходов, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Согласно части 1 статьи 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 333.36 Налогового кодекса РФ от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в соответствии с гражданским процессуальным законодательством судами общей юрисдикции, освобождаются истцы по искам о защите прав потребителя.

ФИО1 при подаче настоящего иска, ссылалась на положения Закона о защите прав потребителей, в связи с чем государственную пошлину не оплачивала.

Таким образом, с ФИО2 в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 8768 руб. 41 коп, исходя из размера удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск ФИО1 к ФИО2 о взыскании убытков, соразмерном уменьшении цены и взыскании излишне уплаченной денежной суммы, компенсации морального вреда, штрафа, удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2, ДД.ММ.ГГ года рождения, уроженки 

<

адрес > 

<

адрес >, имеющей паспорт серии № №, выданный ДД.ММ.ГГ 

<

адрес > 

<

адрес >, зарегистрированной по адресу: 

<

адрес > 

<

адрес >, в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГ года рождения, уроженки 

<

адрес >, имеющей паспорт серии № №, выданный ДД.ММ.ГГ 

<

адрес > 

<

адрес >, зарегистрированной по адресу: 

<

адрес >, стоимость расходов на устранение недостатков жилого дома в размере 556840 руб. 94 коп.

В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать. 

Взыскать с ФИО2 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 8768 руб. 41 коп.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Гурьевский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение в окончательной форме составлено 16.02.2024 г.

Судья: Тарасенко М.С.