дело №2-2668/2024

56RS0026-01-2024-003786-59

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

2 декабря 2024 г. г.Орск

Октябрьский районный суд г. Орска Оренбургской области в составе председательствующего судьи Кумпеева Ч.Х., 

при секретаре судебного заседания Мустафиной С.Ж.,

с участием представителя истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3 о признании права собственности на земельный участок, регистрации права,

установил:

ФИО2 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО4 о признании права собственности на земельный участок, регистрации права.

Требования мотивированы тем, что 19 января 2022 г. между ФИО2 и ФИО4 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, ДНП № ЮУМЗ участок №. Сторонами по договору купли-продажи земельного участка 19 января 2022 г. составлен акт приема-передачи земельного участка. Согласно условиям договора, земельный участок оценен сторонами в 120000 рублей. Денежные средства в сумме 120000 рублей переданы ФИО2 в адрес ФИО4 в виде наличных денежных средств. Факт получения ФИО4 денежных средств в сумме 120000 рублей подтверждается распиской от 19 января 2022 г., написанной ФИО4 собственноручно. Несмотря на то, что со стороны ФИО2 обязательства по договору купли-продажи от 19 января 2022 г. исполнены в полном объеме, ответчик до настоящего момента уклоняется от государственной регистрации данной сделки, чем нарушает права истца как стороны по договору. Истец неоднократно обращался к ответчику с просьбой о регистрации договора купли-продажи от 19 января 2022 г. ФИО4 на каждое обращение ФИО2 отвечал согласием на проведение регистрации договора купли-продажи земельного участка, но при этом всячески уклонялся от её совершения ссылаясь на свою занятость. 

22 марта 2024 г. ФИО2 при личной встрече ФИО4 вручено требование о необходимости регистрации договора купли-продажи. Данное требование принято ответчиком. ФИО4 пообещал ФИО2, что в ближайшее время готов прибыть для государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка. Однако до настоящего времени ФИО4 так и не связался с ФИО2 для согласования даты и времени регистрации договора, и более того больше на связь с истцом не выходил. 

Истец указывает, что с момента приобретения до настоящего времени, ФИО4 фактически передал ФИО2 земельный участок. Истец фактически постоянно пользуется земельным участком – ухаживает за земельным участком, возделывает его. 

Ссылаясь на данные обстоятельства, истец просит суд:

признать за ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, ДНП № ЮУМЗ участок №, кадастровый №;

обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области произвести в установленном порядке государственную регистрацию договора купли-продажи земельного участка, заключенного 19 января 2022 г. между ФИО2 и ФИО4;

обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области произвести в установленном порядке государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, ДНП № ЮУМЗ участок № кадастровый №.

Определением судьи Октябрьского районного суда г.Орска Оренбургской области от 29 октября 2024 г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: АО «Газэнергобанк»; АО «Почта Банк»; ПАО «Совкомбанк»; НАО ПКО «Первое клиентское бюро»; ООО «РВК-Орск»; судебные приставы-исполнители отдела судебных приставов Октябрьского района г.Орска Оренбургской области ФИО5, ФИО6, В., ФИО7

В судебном заседании представитель истца ФИО1, действующая на основании доверенности, заявленные требования поддержала, просила их удовлетворить в полном объеме. Указывала, что ФИО2 является законным владельцем спорного земельного участка и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец ФИО2, ответчик ФИО4, представители третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области; АО «Газэнергобанк»; АО «Почта Банк»; ПАО «Совкомбанк»; НАО ПКО «Первое клиентское бюро»; ООО «РВК-Орск»; третьи лица – судебные приставы-исполнители отдела судебных приставов Октябрьского района г.Орска Оренбургской области ФИО5, ФИО6, В., ФИО7 в судебное заседание не явились о времени и месте извещены надлежащим образом.

Суд, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав пояснения представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что физические и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации договоры являются основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей.

Основания приобретения права собственности установлены статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу пункта 2 которой право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору определен положениями статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

На основании пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии со статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРП, за исключением предусмотренных статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Как следует из пункта 60 указанного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Таким образом, из анализа указанных выше правовых норм и правовой позиции Верховного Суда РФ следует, что момент возникновения права собственности на недвижимое имущество обусловлен моментом государственной регистрации данного права на имущество.

Из материалов дела судом установлено, что ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, является собственником земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, ДНП № ЮУМЗ, участок №, площадь 1595+/-14, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения индивидуального дачного участка (вод вида разрешенного использования земельного участка 2.1, группа видов разрешенного использования земельных участков 4), запись регистрации № от 23 сентября 2016 г.

19 января 2022 г. ответчик ФИО4 (продавец) и истец ФИО2 (покупатель) заключили договор купли-продажи указанного земельного участка.

Истец, предъявляя требования о регистрации перехода права собственности на земельный участок, ссылается на то, что ответчик целенаправленно уклоняется о предоставлении документов на регистрацию.

С данным утверждением суд не может согласиться, по следующим основаниям.

В силу пункта 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Как разъяснено в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзаца 2 пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац 7 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

По смыслу приведенных выше положений закона и разъяснений о порядке их применения, иск покупателя о регистрации перехода права собственности на объект недвижимости подлежит удовлетворению в случае, если будет установлено, что сделка купли-продажи недвижимости исполнена сторонами, то есть имущество передано покупателю, а покупатель уплатил требуемую по сделке цену имущества, и имеет место только уклонение продавца от регистрации перехода права собственности.

Доказательств об уклонении ответчика ФИО4 от государственной регистрации перехода права собственности, суду не представлены, а установленные судом обстоятельства заключения договора купли-продажи спорного земельного участка (19 января 2022 г.), свидетельствуют об обратном.

Уклонение продавца от регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок по договору купли-продажи не установлено.

Доводы истца о том, что он фактически постоянно пользуется земельным участком (ухаживает за земельным участком, возделывает его), в связи с чем являлся добросовестным приобретателем суд считает несостоятельной в силу следующего.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В соответствии с пунктом 37 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, установленных федеральными законами

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что в отношении спорного земельного участка установлены ограничения прав и обременение объекта недвижимости. 

Так, постановлением судебного пристава-исполнителя отдела судебных приставов Октябрьского района г. Орска от 6 июля 2024 г.. вынесенного в рамках исполнительного производства №-ИП, установлен запрет на совершение регистрации земельного участка с кадастровым номером №. Аналогичные постановления вынесены должностными лицами отдела судебных приставов Октябрьского района г. Орска 3 августа 2024 г. и 13 сентября 2024 г. в рамках сводного исполнительного производства №-СД возбужденного в отношении ФИО4.

При таких обстоятельствах, учитывая, что право собственности на спорное недвижимое имущество у истца не возникло, а так же то, что в настоящее время спорное имущество находится под арестом, суд приходит к выводу о том, что регистрация перехода права собственности на него невозможна.

Наличие обременения и ареста указанного земельного участка препятствует принятию решения о государственной регистрации перехода от продавца к покупателю права собственности на недвижимое имущество.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что в данном случае фактическое исполнение сторонами договора купли-продажи недвижимости не может являться основанием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права собственности в связи с наличием вышеуказанных постановлений судебного пристава-исполнителя о запрете на совершение регистрационных действий, а также регистрации ограничений и обременений в отношении всего имущества должника ФИО4 и наличием ареста на имущество, принадлежащее на праве собственности ответчику.

Таким образом, разрешая спор, суд исходит из того, что договор купли-продажи является лишь основанием возникновения у покупателя права на объект недвижимости, а само право собственности возникает с момента его государственной регистрации.

На момент наложения судебным приставом исполнителем ареста, недвижимое имущество принадлежало на праве собственности ответчику ФИО4, государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к истцу не произведена и, следовательно, право собственности ФИО2 на спорную недвижимость не возникло.

В данной связи, добросовестность истца, как покупателя, не может служить основанием для удовлетворения его требований, равно как и ссылка на оплату в полном размере денежных средств по договору купли-продажи. 

Кроме того, поскольку спорное имущество зарегистрировано за ответчиком, истцом может быть использован способ защиты, предусмотренный частью 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, но, однако истцом не представлено доказательств, что ответчик уклоняется от регистрации сделки, как и доказательств, что истец владеет недвижимым имуществом.

Доводы представителя истца о том, что ФИО2 является законным владельцем спорного имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, для разрешения настоящего спора значения не имеют, так как до регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество оно сохраняется за продавцом.

Кроме того, договор, заключенный между ФИО4 и ФИО2, также содержит пункт, указывающий на возникновение и переход права собственности на спорный земельный участок с момента регистрации этого права в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, то есть в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 8 договора).

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу о том, что заявленные исковые требований ФИО2 удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО3 о признании права собственности на земельный участок, регистрации права – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Октябрьский районный суд г. Орска Оренбургской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме принято 16 декабря 2024 г.

Председательствующий (подпись) Ч.Х. Кумпеев