31RS0021-01-2025-000579-13 №2-540/2024

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Старый Оскол 12 сентября 2025 года

Старооскольский районный суд Белгородской области в составе председательствующего судьи Алтуниной И.А., 

при секретаре Волошиной Н.В.,

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком на два года, представителя ответчика Администрации Старооскольского городского округа Белгородской области –ФИО3, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ года сроком на один год,

в отсутствии истца ФИО1, представителя третьего лица Старооскольского РАЙПО,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Старооскольского городского округа Белгородской области о сохранении нежилого здания в реконструированном виде,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Администрации Старооскольского городского округа Белгородской области о сохранении нежилого здания в реконструированном виде, ссылаясь на то, что она на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является собственником земельного участка: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для обслуживания нежилого здания (магазин), площадью 400 кв.м., с кадастровым номером № и расположенного на нем нежилого здания площадью 50,4 кв.м., с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>. В 2017 году продавцом по договору была произведена реконструкция нежилого здания, в результате которой изменилась площадь объекта. Согласно технического плана от ДД.ММ.ГГГГ, нежилое здание имеет общую площадь 94,2 кв.м. После ее обращения в Администрацию Старооскольского городского округа Белгородской области с целью получения разрешения на ввод в эксплуатацию приобретенного ею нежилого здания, ей в этом было отказано. Ссылается, что реконструированный объект соответствует требованиям строительных, санитарных, противопожарных и иных нормативных документов, регламентирующих строительную деятельность, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни, здоровью граждан. Произведенная реконструкция и планировочные изменения нежилого здания не затрагивают его конструктивную схему. Нежилое здание соответствуют параметрам, установленным документацией по планировке территории правилам землепользования и застройки, и обязательным требованиям к параметрам застройки. Просит: сохранить нежилое здание с кадастровым номером № площадью 94,2 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>2 в реконструированном виде; признать за ней право собственности на реконструированное здание, с кадастровым номером №, площадью 94,2 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, ее интересы представляет ФИО2, который полностью поддержал исковые требования. 

Представитель ответчика Администрации Старооскольского городского округа Белгородской области – ФИО3 возражает против заявленных исковых требований, в виду того, что доказательства соответствия реконструированного нежилого здания истец обосновывает заключением специалиста, без назначения по делу судебной строительно-технической экспертизы, что, в виду не предупреждения эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, ставит под сомнение его результаты.

Представитель третьего лица Старооскольского РАЙПО в судебное заседание не явился, о дне и месте рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом, от них поступило ходатайство с просьбой рассмотреть дело в их отсутствии. Указывают, что ФИО1 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ приобрела у них земельный участок земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для обслуживания нежилого здания (магазин), площадью 400 кв.м., с кадастровым номером № и расположенное на нем нежилое здание площадью 50,4 кв.м., с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес> В 2017 году ими без получения разрешительной документации была произведена реконструкция нежилого здания, в результате которой изменилась площадь объекта с 50,4 кв.м. на 94, 2 кв.м.

Исследовав в судебном заседании обстоятельства по представленным сторонами доказательствам, суд признает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно положениями ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260). Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, возведенной или созданной на земельном участке его собственником или другими лицами, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.

В соответствие со ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

На основании п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Частью 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Как следует из договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Старооскольское РАЙПО продало ФИО1 земельный участок: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для обслуживания нежилого здания (магазин), площадью 400 кв.м., с кадастровым номером № и расположенное на нем нежилое здание площадью 50,4 кв.м., с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>2. Указанное нежилое здание и земельный участок принадлежали продавцу на праве собственности, о чем имелись записи в ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ (соответственно). ДД.ММ.ГГГГ проданное имущество было передано покупателю, о чем составлен акт приема-передачи.

ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права собственности ФИО1 на спорное недвижимое имущество, что подтверждается сведениями из Единого государственного реестра недвижимости. 

Согласно сведений, содержащихся в техническом паспорте на магазин 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, основная площадь спорного нежилого здания составляет 50,37 кв.м. Площадь здания по внешнему обмеру составила 109,0 кв.м. Основное здание имело следующие размеры 4,75х12,5 м. Также технический план содержит сведения о пристройке к указанному зданию размерами 3,80х12,05м.

Суду истцом представлен технический план здания от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого площадь здания с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> составляет 94,2 кв.м. Согласно заключения кадастрового инженера, имеющегося в данном техническом плане, в результате проведения кадастровых работ, установлено, что в здании была проведена реконструкция, в результате которой изменились характеристики здания. Площадь здания составила 94,2 кв.м., площадь застройки – 111 кв.м., количество этажей -1.

Судом установлено, что в связи с имеющейся в приобретенном истцом нежилом здании реконструкцией, ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ обратилась в Администрацию Старооскольского городского округа Белгородской области с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию спорного здания.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 было отказано в выдаче разрешения на ввод спорного здания в эксплуатацию, в виду того, что в реестрах с июня 2006 года по июль 2025 года отсутствуют сведения, указывающие на выдачу разрешения документации на строительство объекта капитального строительства в границах земельного участка. Строительство объекта выполнено без полученного в установленном порядке разрешения на строительство, следовательно, самовольно. Администрация Старооскольского городского округа, как орган местного самоуправления не наделена полномочиями в выдаче разрешения на введение в эксплуатацию на самовольно возведенное сооружение.

Принимая во внимание положения п.14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, суд приходит к выводу, что спорные работы привели к реконструкции здания (увеличена его площадь), на проведение которой разрешения в установленном градостроительным законодательством порядке получено не было. Поскольку в результате проведенных работ осуществлена самовольная реконструкция, то спорные отношения регулируются положениями ст. 222 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, нашел подтверждение довод истца о невозможности иным путем, кроме как в судебном порядке, произвести государственную регистрацию права собственности на реконструированное нежилое здание.

В силу п. 3 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Сохранение самовольно реконструированного объекта недвижимости и признание на него права собственности возможно в случае, если единственными признаками самовольной постройки у самовольно реконструированного объекта являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, осуществившее самовольную реконструкцию, предпринимало меры, однако уполномоченным органом в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию было неправомерно отказано, при этом сохранение объекта в реконструированном состоянии не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

В обоснование заявленных исковых требований о возможности сохранения здания в реконструированном виде, суду истцом представлено техническое заключение ООО «Кадастр» № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствие с которым в ходе предварительного (визуального) обследования, согласно СП 13-102-2003 п. 7.2, проведен сплошной осмотр конструктивных элементов здания на наличие дефектов и повреждений строительных конструкций, определения степени их влияния на несущую способность, а также на эксплуатационные характеристики как отдельных конструктивных элементов, так и всего здания в целом. Установлено, что: конструктивная система – бескаркасная; габаритные размеры сооружения - 9,0 м х 12,8 м., площадь застройки - 111,0 кв.м., общая площадь здания - 50,4 кв.м., год строительства - 1957 год, этажность - 1 этаж (в том числе подземных 0); фундамент - осмотру не доступен; материал наружных стен - деревянные обложены блоком, оббиты профилированным листом по утеплителю; внутренние перегородки – смешанные; кровля - четырехскатная из шифера по деревянным стропилам; водосток с поверхности крыши организованный; заполнение оконных и дверных проемов: оконные и дверные блоки выполнены из ПВХ профиля согласно ГОСТ 30674-99, наружные двери, ведущие в основные помещения и непосредственно в тамбур - металлические, межкомнатные двери - МДФ/ПВХ с покрытием эмалью, смешанные. Инженерные коммуникации: электроснабжение - присутствует, централизованное, водоснабжение - присутствует, централизованное, канализация - присутствует, септик, теплоснабжение – присутствует, телефонизация/сети интернет - присутствует.

Пространственная, планировочная и функциональная организация реконструируемого объекта с кадастровым номером № выполнена на основании визуального обследования и изучения исходного материала. Земельный участок расположен по адресу: 

<

адрес> Данная проектная документация разработана на реконструкцию нежилого здания. Здание одноэтажное, деревянное, облицовано газосиликатным блоком, зашитым профилированным листом по утеплителю, с габаритными размерами 9,0 м х 12,8 м. Кровля четырехскатная с организованным водостоком. В здании образованы помещения: основные и вспомогательные. Площадь нежилого здания после реконструкции составила 94,2 кв.м. Проектной документацией предусмотрено: переустройство нежилого здания на первом этаже, в том числе: демонтаж площадок у входных групп; демонтаж части стены основного помещения №; организация двух проемов в деревянных стенах; зашивка оконного проема в стене основного помещения № и дверного проема в стене основного помещения №; монтаж блочной стены и перегородки из ПВХ с дверными проемами и крыльцом к зданию, образование тамбура № основного помещения №; монтаж перегородки из ДСП с дверным проемом, образование санузла № и основного помещения №; монтаж колонны из блока между основными помещения №,5; внутренняя отделка помещений.

Фундамент осмотру не доступен. Визуальных дефектов и повреждений наземных конструкций характерны: при неравномерной просадке и деформации фундамента не обнаружено. Следы намокания отсутствуют. Согласно СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений», оценивается как «исправное».

Конструкция здания представляет собой жесткую, устойчивую коробку из взаимосвязанных наружных и внутренних стен. Фасад облицован блоком и зашит профилированным листом по утеплителю. Поверхности стен ровные, видимые признаки деформаций и повреждений стен отсутствуют. Состояние оценивается как «исправное».

Полы - бетонные, наливные, настил из керамической плитки. Видимых признаков деформаций и повреждений пола (трещины, деформации) не обнаружено. Состояние оценивается как «исправное».

Перекрытие - деревянное утепленное. Видимых дефектов и повреждений характерных для данных конструкций (трещины, прогибы, следы протечек) не обнаружено. Согласно СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» состояние оценивается как «работоспособное».

Обследуемое нежилое здание третьей степени огнестойкости в соответствии с классификацией, установленной СНиП 21-01-97* «Пожарная безопасность зданий и сооружений» и СНиП ДД.ММ.ГГГГ-85* «Противопожарные нормы».

Кровля представляет собой четырехскатную конструкцию, покрытую шифером. Видимых дефектов и повреждений, характерных для данного вида конструкций не обнаружено. Согласно СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» состояние оценивается как «исправное».

Окна выполнены из ПВХ профиля. Оконные рамы и стеклопакеты не имеют повреждений, притвор створок плотный. Часть окон имеют антивандальные решетки. Состояние оценивается как «работоспособное».

Наружные двери - металлические. Внутренние из ПВХ профиля. Коробка и полотно не имеют повреждений, притвор полотна плотный. Ворота металлические, повреждений не имеют. Состояние оценивается как «исправное».

Обследуемый объект находится на земельном участке с кадастровым номером №.

Нежилое здание размещено с учетом противопожарных и санитарных норм, обеспечено автомобильными подъездами.

Для рассматриваемого объекта достаточно пожарного проезда в 3,5 метра, согласно п. 8.2.3 СП 4.13130.2013.

Градостроительный регламент земельного участка установлен в составе правил землепользования и застройки, утвержденных решением Совета депутатов Старооскольского городского округа, с внесенными изменениями. Все проезды выполнены из твердого покрытия - асфальтобетона.

Обследуемый объект не создает препятствий в пользовании прилегающими территориями, строениями, сооружениями, дорогами, проездами и коммуникациями, и не нарушает права и законные интересы других лиц.

На основании вышеизложенного визуального обследования объекта техническое состояние несущих конструкций соответствует требованиям безопасности, не создает угрозу жизни и здоровью людей и не препятствует безопасной эксплуатации строения.

Основываясь на результатах обследования нежилого здания, расположенного на земельном участке по адресу: 

<

адрес> специалисты пришли к следующим выводам: обследуемое нежилое строение соответствует требованиям строительных, санитарных, противопожарных и иных нормативных документов, регламентирующих строительную деятельность; здание не имеет дефектов и повреждений, препятствующих их дальнейшей эксплуатации. Техническое состояние несущих конструкций не создает угрозу жизни и здоровью людей и не препятствует безопасной эксплуатации строения. Руководствуясь СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений», состояние несущих и ограждающих конструкций нежилого здания - оценивается как «исправное»; произведенная реконструкция и планировочные изменения нежилого здания не затрагивают его конструктивную схему; обследуемый объект не создает препятствий пользовании прилегающими территориями, строениями, сооружениями, дорогами, проездами и коммуникациями; обследуемое нежилое здание соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории правилами землепользования и застройки, и обязательным требованиям к параметрам застройки.

Как следует из дополнительного заключения ООО «Кадастр» от ДД.ММ.ГГГГ, обследуемое нежилое здание соответствует СП 42.13330.2016. «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП ДД.ММ.ГГГГ-89*». Минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест доступного размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений – 3 метра; в соответствие с п. 7.6.5 СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы» для расчета параметров путей эвакуации число покупателей, одновременно находящихся в помещении торгового зала, следует принимать из расчета на одного человека: для магазинов – 3 кв.м. площади торгового зала, включая площадь, занятую оборудованием. Максимально доступное количество человек, одновременно пребывающих в нежилом здании – 27 человек; согласно Градостроительного кодекса РФ (ст. 38), предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства», п. 2 применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются указанные в ч.1 настоящей статьи размеры и параметры, их сочетания. Земельный участок с кадастровым номером №, площадью 400 кв.м. расположен в территориальной зоне «Ж4» - зоне индивидуальной и сблокированной жилой застройки, максимальный процент застройки в границах земельного участка, для магазинов – 40%. Площадь застройки магазина – 111 кв.м., что составляет 28%, что не превышает максимальный процент застройки.

Суд считает указанное техническое заключение относимым и допустимым доказательством соответствия здания требованиям закона, так как оно научно обосновано, произведено на основании непосредственного осмотра здания, компетентными специалистами. Выводы понятны и мотивированы, заключение не имеет неясности или неполноты. Его результаты не оспорены ответной стороной, ходатайств о назначении судебной экспертизы, от них не поступило.

В силу положений ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 

Ответчикам известно о произведенной реконструкции нежилого здания. Доказательств несоответствия объекта требованиям законодательства о градостроительной деятельности, суду, вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ, ответчиками не представлено. Ходатайств о назначении и проведении по делу судебной экспертизы, суду сторонами не заявлялось, также как не заявлено требований о приведении здания в состояние, существующее до реконструкции.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что при реконструкции спорного нежилого здания не допущено существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил. Сведений о том, что эта постройка создает угрозу жизни и здоровью граждан, не отвечает требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, не имеется.

По смыслу статьей 11, 12 ГК РФ прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу. 

В силу статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. 

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 59 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности с других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае предоставления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. 

При таких обстоятельствах исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 218, 222 ГК РФ, ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 к Администрации Старооскольского городского округа Белгородской области о сохранении нежилого здания в реконструированном виде, удовлетворить.

Сохранить нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 94,2 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес> в реконструированном виде.

Признать за ФИО1, родившейся ДД.ММ.ГГГГ в 

<

адрес>, зарегистрированной по адресу: 

<

адрес>, 

<

данные изъяты> право собственности на реконструированное здание, с кадастровым номером №, площадью 94,2 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Старооскольский районный суд. 

Решение в окончательной форме принято 16 сентября 2025 года.

Судья И. А. Алтунина