УИД: 23RS0058-01-2019-004763-57

Дело № 2-3014/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«25» декабря 2019 года г. Сочи

Хостинский районный суд Краснодарского края в составе:

Председательствующего Клименко И.Г.

При секретаре Реутской М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по исковому заявлению ООО «Красный Бор» в лице конкурсного управляющего ФИО2 к ФИО3 об истребовании имущества из чужого незаконного владения и по встречному исковому заявлению ФИО3 к ООО «Красный бор» о признании добросовестным приобретателем нежилых помещений, 

УСТАНОВИЛ:

ООО "Красный Бор" в лице конкурсного управляющего ФИО2 (далее "ООО Красный Бор") обратился в суд с иском к ФИО4 об истребовании из её владения нежилых помещений цокольного этажа, общей площадью № квадратных метров, мотивировав свои исковые требования тем, что указанные нежилые помещения по Постановлению Девятого арбитражного суда г.Москва от 09.11.2018 г. подлежит передаче ООО "Красный Бор", так как сделка по их отчуждению (купли-продажи) этим судебным актом признана недействительной. Однако, при исполнении этого судебного акта, был выявлен новый собственник помещений - ответчик ФИО5, что сделало невозможным его исполнение и явилось основанием для истца к обращению в суд с настоящим иском.

В судебном заседании представители истца ФИО6 и ФИО7 на исковых требованиях настаивали, указывая дополнительно на то, что сделка по отчуждению спорных помещений ФИО3 (ФИО8) со стороны продавца ФИО9, являющегося третьим лицом по настоящему делу, является злоупотреблением правом и его неосновательным обогащением.

Ответчик ФИО3 (ФИО8), в лице представителя ФИО10, будучи не согласна с исковыми требованиями, обратилась в суд со встречным иском, в котором просит признать себя добросовестным приобретателем, так как ей не было известно о спорных отношениях собственника и других лиц, при заключении сделки были проверены и подтверждены правоудостоверяющие документы на объект недвимости, ограничений на запрет совершения сделок не имелось. Встречные исковые требования ответчика его представителем в судебном заседании были поддержаны, представители истца против их удовлетворения возражали.

Третье лицо ФИО9 с иском не согласен, указывая на то, что заключая сделку с "ООО Красный Бор" были оплачены денежные средства путём банковского перевода на расчетный счёт покупателя - "ООО Красный Бор", однако, в связи с закрытием этого банковского счёта, денежная сумма была возвращена. Он неоднократно обращался с заявлениями о принятии у него платежа по договору, но от истца никаких сведений и действий по этому предпринято не было. В судебном заседании ФИО9 так же выразил намерение об оплате суммы по сделке и просил представителей истца предоставить расчетный счет и реквизиты банка. При этом представитель истца ФИО7 пояснил, что сделка купли-продажи признана недействительной, фактически отказавшись от получения денег.

Представитель третьего лица Управления Росеестра по г.Сочи в судебное заседание не явился, будучи надлежаще уведомленным, суд считает возможным рассмотреть дело без его участия, поскольку являясь юридическим лицом, представитель был извещен о месте и времени судебного заседания.

Заслушав пояснения сторон, третьего лица, исследовав материалы дела, суд не находит оснований к удовлетворению исковых требований, находя законными и обоснованными требования, заявленные по встречному иску.

Суд при этом исходит из следующего :

Согласно ст.301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно ч.1 ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Согласно ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Условиями сделки может быть предусмотрено исполнение ее сторонами возникающих из нее обязательств при наступлении определенных обстоятельств без направленного на исполнение обязательства отдельно выраженного дополнительного волеизъявления его сторон путем применения информационных технологий, определенных условиями сделки.

Судом по делу установлены следующие обстоятельства:

30 августа 2013 г., являясь покупателем по сделке купли-продажи, истец ООО "Красный Бор" приобрел в собственность нежилые помещения №, общей площадью № м кв., имеющих кадастровый №, расположенные в цокольном этаже нежилого здания в 

<

адрес>.

Согласно п.3.1 договора купли-продажи цена помещений составляет 44785200 рублей.

23 сентября 2017 года истцом "ООО Красный Бор", в лице директора ФИО11 эти помещения были отчуждены по сделке купли-продажи ФИО9, цена сделки 11.603.137 рублей.

Согласно п.3.2. договора купли-продажи, цена помещения установлена соглашением сторон настоящего договора, является окончательной и не подлежит изменению (л.д. 9-12).

Согласно сведений Росреестра 25.09.2017 г., сделка прошла процедуру государственной регистрации (л.д. 13).

Из пояснений сторон и материалов дела установлено, что являясь с 13.11.2012 г. отдельным и самостоятельным юридическим лицом "ООО Красный Бор" 03.03.2014 года было приобретено по договору купли-продажи доли в уставном капитале юридическим лицом - ЗАО "СУ-334 МЭТС" (строительное управление № 334 Мосэлектротягстрой).

Из представленного суду каждой стороной отдельного, но аналогичного между собой экземпляра Устава ООО "Красный Бор", утвержденного 12.05.2014 г. (то есть уже после перехода права к СУ-334 МЭТС) следует, что гл.8 Устава в качестве органов управления и контроля обществом предусмотрен, в том числе единоличный исполнительный орган - директор (п. 8.1.3 Устава) и Совет директоров (п. 8.1.2 Устава).

Главой 10 Устава предусмотрены полномочия совета директоров, к которым отнесены : 

п. 10.2.2 Предварительное одобрение сделок (включая несколько взаимосвязанных сделок), предметом которых является имущество, работы и/или услуги, стоимость которых составляет от 25 до 50 процентов балансовой стоимости активов Общества, определенной по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату.

п.10.2.3 Предварительное одобрение сделок, связанных с приобретением, обременением, отчуждением или возможностью отчуждения прямо либо косвенно любого недвижимого имущества Общества.

п. 10.9 Устава предусмотрен количественный состав совета директоров общества, который составляет 5 человек, так же в п.п. 10.10 - 10.17 Устава подробно обозначены полномочия, основания и порядок деятельности председателя Совета директоров и решений, принимаемых этим органом исполнительной власти юридического лица.

Согласно п.11.1 Устава единоличным исполнительным органом ООО "Красный Бор" является директор. Но он подотчетен общему собранию и Совету директоров Общества.

Приведенный подробный анализ уставной деятельности и Устава ООО "Красный Бор" позволяет суду прийти к выводу о том, что Совет директоров ООО "Красный Бор" имелся в составе юридического лица и не мог не быть организованным, так как является главным органом по осуществлению руководства деятельности общества, в чьей компетенции предусмотрены ее различные виды, включающие в себя в том числе и торговую деятельность, строительство жилых и нежилых зданий, предполагающих в том числе и их отчуждение, по готовности объектов и требующих для этого получения согласования Совета директоров согласно Устава общества.

Перечень видов деятельности истца установлен согласно выписки из ЕГРЮЛ (л.д. 24-28).

Кроме того, судом бесспорно установлено, что директор общества подотчетен совету директоров общества (п.11.1 Устава) и не наделен полномочиями по самостоятельному распоряжению имуществом без согласия с общим собранием участников или Советом директоров (п.13.4 Устава).

Согласно п.1 ст. 40 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" единоличный исполнительный орган общества (генеральный директор, президент и другие) избирается общим собранием участников общества на срок, определенный уставом общества.

Согласно п. 4 ст. 32 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" руководство текущей деятельностью общества осуществляется единоличным исполнительным органом общества (генеральный директор, президент и другие) избирается общим собранием участников общества на срок, определенный уставом общества.

Согласно п. 4 ст. 32 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» руководство текущей деятельностью общества осуществляется единоличным исполнительным органом общества. В соответствии с п.п. 1 п. 3 ст. 40 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» единоличный исполнительный орган общества без доверенности действует от имени общества, в том числе представляет его интересы и совершает сделки. 

Согласно п. 11.1. Устава ООО «Красный Бор» единоличным исполнительным органом общества является директор. В соответствии с п. 11.6.1. Устава ООО «Красный Бор» директор без доверенности действует от имени общества, в том числе представляет его интересы и совершает сделки в пределах, установленных Федеральным законом «Об обществах с ограниченной ответственностью» и настоящим уставом.

Согласно п. 2 Решения № 8 единственного участника ООО «Красный Бор» от 11.09.2017г., принятым Конкурсным управляющим ЗАО «СУ-334МЭТС», директором ООО «Красный бор» назначен был ФИО11.

По общим правилам п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно п. 3.1. Договора стоимость Помещений составляет 11 603 137 (Одиннадцать миллионов шестьсот три тысячи сто тридцать семь) рублей. Сторонами договора купли-продажи на основании Отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 16.08.2017 г. № 023/4-2017 (заказанного Продавцом) была согласована сумма сделки купли-продажи помещений, которая составляет 11 603 137 (Одиннадцать миллионов шестьсот три тысячи сто тридцать семь) рублей. В соответствии с п. 2.1. Договора Продавец и Покупатель взаимно гарантируют, что их прямая воля направлена на приобретение прав и возникновение обязанностей, прямо предусмотренных текстом Договора, при этом Продавец, исходя из законодательства Российской Федерации располагает легитимной возможностью продать Помещения. 

В соответствии с п. 2 ст. 157.1. ГК РФ если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, органа юридического лица, о своем согласии или об отказе в нем третье лицо или соответствующий орган сообщает лицу, запросившему согласие. Согласно п. 3 ст. 157.1. ГК РФ в предварительном согласии на совершение сделки должен быть определен предмет сделки, на совершение которой дается согласие. 

Согласно свидетельства о заключении брака ФИО12 после вступления в брак с ФИО13 сменила фамилию на ФИО3 (том. 1 л.д. 51) 

Рассматривая настоящий судебный спор, суд находит обязательным исследовать все обстоятельства по делу непосредственно связанные с отчуждением спорных нежилых помещений, в том числе имевших место и ранее - до заключения последней сделки. Поскольку истцом по встречному иску ФИО3 заявлено требование о ее добросовестном приобретательстве, требующее исследования в подтверждение принятия мер, направленных на проверку юридической судьбы вещи (нежилых помещений) и, свидетельствующих о проявлении обычной степени осмотрительности при заключении сделки.

Анализ и оценка этих обстоятельств судом применена так же и с учетом возражений истца - ООО "Красны Бор", изложенных им письменно и в судебном заседании, сославшегося на непринятие приобретателем имущества - ФИО3 указанных мер, как на один из доводов своих возражений против признания ФИО4 добросовестным приобретателем.

Проверяя эти доводы истца, суд не нашел оснований к их подтверждению.

Так, кроме вышеприведенных обстоятельств в подтверждение законности и фактического существования в качестве одной из высших форм контроля и деятельности юридического лица ООО "Красны Бор" - Совета директоров ООО "Красны Бор", в судебном заседании был исследован, представленный ФИО9 протокол заседания указанного Совета директоров от 24.08.2017 г. в нотариально заверенной форме, составленной в близкой дате к заседанию совета директоров - 23 сентября 2017 г., содержащего запись о том, что "нотариус свидетельствует верность копии с предоставленного ей документа".

Третьим лицом ФИО14 указанный нотариальный документ в его оригинале был предъявлен суду на обозрение, его копия приобщена к материалам дела.

Из протокола следует, что Совет директоров в количестве пяти человек, избрал председателя, принял решение о "предварительном одобрении сделки по продаже нежилых помещений по указанной цене, с учетом представленного оценочного отчёта, определил порядок расчета по сделке.

Оформленный протокол и принятое решение полностью соответствует Уставу ООО "Красный Бор", анализ которого судом приведен выше.

Доводы истца ООО "Красный Бор" о том, что это решение не является окончательным, а лишь свидетельствует о намерениях, так как имеет определение "предварительное", судом не учтены по тем основаниям, что Уставом общества не предусмотрено предварительной формы соглашения. Суд при этом полагает, что определение "предварительное" имеет место в качестве установления очередности действий при заключении сделок - то есть, прежде чем составить договор, необходимо получить на это соглашение Совета директоров общества.

Устав ООО "Красны Бор" утвержден решением от 12.05.2014 г. и с тех пор действует до настоящего времени в его редакции без внесения в него каких-либо изменений, либо иных положений о чем суду пояснил представитель истца ООО "Красный Бор". Устав общества не отменен и не оспорен.

Суд не принимает выводы, указанные в Постановлении девятого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2018 г. "о фактическом отсутствии Совета директоров ООО "Красный Бор", потому что "в период с 14.12.2016 г. конкурсным управляющим "СУ-334 - МЭТС" решения о формировании Совета директоров не принималось и у него отсутствовала информация, "что совет директоров в Обществе формировался ранее", а так же выводы этого суда, сделанные с учетом представления в материалы арбитражного дела письменных пояснений бывшего руководителя ФИО15, об отсутствии ранее Совета директоров, а так же выводы суда об отсутствии целесообразности для общества в созыве Совета директоров по причине его единственного участника в лице ЗАО "СУ-334 - МЭТС" (том 1 л.д. 221).

Не принимая эти доводы суд исходит из того, что ООО "Красный Бор" является самостоятельным юридическим лицом, чья деятельность определяется его Уставом, утвержденным в установленном порядке и действующим в неизменной редакции с 2014 г., предусматривающим обязательное создание Совета директоров в качестве высшей формы управления и контроля деятельности общества, чьи полномочия, порядок формирования конкретно и полно отражен в отдельных главах Устава этого юридического лица.

Процедура банкротства в 2016 г. была установлена не в отношении истца - ООО "Красный Бор", а в отношении другого юридического лица - СУ-334 МЭТС.

В отношении истца ООО "Красный Бор" процедура банкротства была установлена позже - 2019 г., что бесспорно подтверждает самостоятельность и не идентичность этих процедур для указанных юридических лиц и указывает на самостоятельную хозяйственную деятельность этого юридического лица.

Поэтому конкурсный управляющий СУ-334 МЭТС не мог без уведомления истца принимать решения по форме управления в отношении другого юридического лица, чьё банкротство было еще не установлено и не определено в установленном порядке.

Кроме того, чьи либо письменные пояснения, как например указанные выше в арбитражном судебном акте, без их подтверждения суду в качестве свидетельских показаний и с обязательным предупреждением лица об уголовной ответственности за дачу ложных показаний, не могут быть использованы в качестве достоверных доказательств. Этот вывод судом сделан в отношении письменных пояснений лица (ФИО15) не являющимся свидетелем при рассмотрении экономического спора в Арбитражном суде. 

Так же следует учитывать то обстоятельство, что СУ-334 МЭТС, являясь с 2014 года единственным учредителем (владельцем-собственником) юридического лица ООО «Красный Бор», после введения процедуры его банкротства конкурсным управляющим с 2016 года не было предпринято мер по инвентаризации имущества должника и по включению в конкурсную массу в качестве имущества должника всего того имущества, которое числилось на балансе ООО «Красный Бор», а так же включения этого юридического лица, как формы бизнеса, способного приносить прибыль и доход. То есть конкурсным управлением с начала процедуры банкротства, с 14.12.2016 года юридического лица СУ -334 МЭТС не были в полном объеме выполнены требования ст. 129 ФЗ №127 «О несостоятельности (банкротстве)», указывающей на полномочия конкурсного управляющего.

Так же, в случае обнаружения каких-либо противоречий, нарушений, несоответствий в деятельности общества по отношению к его Уставу, любое наделенное полномочиями лицо, и прежде всего конкурсный управляющий, обязан был поставить об этом в известность должников, правоохранительные органы и сообщить в суд, чьим решением он был назначен по процедуре банкротства.

Таких действий со стороны конкурсных управляющих, включая и настоящего конкурсного управляющего - истца по делу, судом не установлено.

Приведенный выше анализ позволяет суду прийти к бесспорному выводу о том, что финансово-хозяйственная деятельность истца – ООО «Красный Бор» являлась не только самостоятельной, но и имела своё юридически установленное, правомерное и законное продолжение и после того, как его единственный учредитель – СУ-334МЭТС был объявлен несостоятельным (банкротом) только в отношении своей хозяйственной деятельности. Поэтому ООО «Красный Бор» до объявления его банкротом – 05.09.2019 г. и утверждения конкурсного управляющего, осуществляло свою деятельность в установленном порядке в соответствии со своим уставом. Согласно абз.1 ч.1 ст.53 ГК РФ юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительным документом.

Так же судом установлено, что Решение Совета директоров от 24.08.2017 г., одобрившего настоящую сделку и его протокол заседания никем не оспорены, не отменяют и не признаны незаконными в судебном порядке.

Таковых исковых требований заявлено не было, в связи с чем и отсутствует об этом судебный акт.

Как следует из позиции по делу истца – конкурсного управляющего ООО «Красный Бор», основным доводом в обосновании заявленных исковых требований является вступившее в законную силу решение по экономическому спору от 09.11.2018 г. Постановление Девятого Арбитражного суда г. Москвы (том 1 л.д. 17) о признании спорного договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным и применении последствий недействительности сделки со ссылкой на ч. 3 ст. 61 ГПК РФ, предусматривающей, что (далее дословно из объяснений истца том 2 л.д. 46): «при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться».

Суд не принимает эти доводы по следующим основаниям.

Истцом неверно, в ином тексте указан процессуальный закон. А именно: ч.3 ст.61 ГПК РФ имеет следующую редакцию.

При рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

То есть, истец по мнению суда злоупотребил своим правом, что недопустимо на основании ч.1 ст.10 ГК РФ - не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В данном споре, истец ООО «Красный Бор», намеренно не указывает на то, что при рассмотрении спора в арбитражных судах, собственник спорных помещений – ответчик ФИО4, не только не принимала участие, но и не была привлечена к разрешению судебного спора. В связи с чем применение нормы права – ч.3 ст.61 ГПК РФ невозможно, а обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, могут быть исследованы и оспорены при рассмотрении настоящего гражданского дела.

При этом суд считает целесообразным разъяснить ответчику ФИО4, как лицу, не привлеченному к участию в арбитражном деле при разрешении спора в отношении имущества, чьим собственником она является, право на апелляционное обжалование принятого решения (решений) в соответствии с законом. А именно: 

ч.4 ст.13 ГПК РФ предусматривает, что обязательность судебных постановлений не лишает права заинтересованных лиц, не участвовавших в деле, обратиться в суд, если принятым судебным постановлением нарушаются их права и законные интересы.

ч.3 ст.320 ГПК РФ предусматривает, что апелляционную жалобу вправе подать также лица, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом.

Судом учтены и обстоятельства того, что форма гражданского судопроизводства, предусмотреного ГПК РФ и судебное разбирательство экономического спора в порядке АПК РФ имеют различия и особенности, в данном случае это касается установления юридически значимых обстоятельств, в том числе и в отношении формы оценки предмета спора – т.е. применение положений о балансовой стоимости имущества, либо рыночной стоимости имущества. 

В соответствии с п.п. 1 п. 4 Протокола заседания Совета директоров ООО «Красный бор» от 24.08.2017 г. стоимость недвижимого имущества определена на основании Отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 16.08.2017 г. № 023/4-2017.

Заказчиком Отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества является ООО «Красный бор».

Согласно Отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 16.08.2017 г. № 023/4-2017 (подготовленного ООО «Оценка+), рыночная стоимость нежилых помещений №№, общей площадью № кв.м., расположенных в цокольном этаже нежилого здания по адресу: ФИО1, 

<

адрес> составляет: 11 603 137 (Одиннадцать миллионов шестьсот три тысячи сто тридцать семь) рублей.

В соответствии с п. 1 и п. 2 ст. 46 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» крупной сделкой считается сделка (несколько взаимосвязанных сделок), выходящая за пределы обычной хозяйственной деятельности и при этом связанная с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества цена или балансовая стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату. В случае отчуждения или возникновения возможности отчуждения имущества с балансовой стоимостью активов общества сопоставляется 

Учитывая вышеуказанное, следует перейти к выводу о том, что для определения спорной сделки, как крупной должна быть учтена бухгалтерская отчетность ООО «Красный бор» за 2016 г.

Из анализа представленных суду судебных актов арбитражных судов следует, что вышеуказанных документов представлено не было.

Отчет о рыночной стоимости заказчиком ООО «Красный Бор» одобрен, принят и не оспорен, не действительным не признан.

Однако в соответствии со Справкой ООО «Красный бор» от 22.09.2017 г. сделка по купле-продаже помещений №№, общей площадью № кв.м,, назначение: нежилое, расположенных в цокольном этаже нежилого здания по адресу: 

<

адрес>, не является для ООО «Красный Бор» крупной сделкой, что подтверждается бухгалтерской (финансовой) отчетностью на последнюю отчетную дату – 31.12.2016 г. в соответствии со ст. 46 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью».

Последнее является подтверждение не только того, что для истца эта сделка не являлась крупной, но и того, что истец желал и имел конкретно выраженное волеизъявление на заключение этой сделки, предпринимая для этого определенные действия:

- заказывал оценку стоимости имущества;

- собирал документы;

- подвергал исследованию и анализу балансовую учетность имущества и другие. 

То есть, сделка по процедуре не являлась срочной, для ее заключения требовалось затратность по времени. 

Эти обстоятельства не позволяют суду сделать вывод о том, спорные нежилые помещения выбыли из владения истца помимо его воли. Доказательств обратного ООО «Красный Бор» не предоставлено. 

Как разъяснено в пункте 39 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22, по смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. 

Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

Суд критически оценивает доводы истца о том, при заключении спорной сделки директор ООО «Красный Бор» - ФИО11 действовал не в интересах общества, так как это является самостоятельным и исключительно отдельным внутренним обстоятельством деятельности юридического лица. Более того, подтверждения достоверности этим выводам суду стороной не представлено.

В связи с чем, суд разъясняет право истца на обращение в суд и компетентные органы с заявлениями об обжаловании действий указанного должностного лица.

Удовлетворяя встречные исковые требования, суд исходит из следующего.

Установлено. что 18.05.2018 г., ФИО5 приобрела по договору купли-продажи нежилые положения № общей площадью № метров квадратных, расположенные по адресу 

<

адрес>. 

24.05.2018 г. сделка была зарегистрирована в учреждении Росреестра. (том 1 л.д. 72-75)

При этом, ФИО12 действовала лично, без представителя.

Продавцом – ФИО9 представлена расписка, по которой им получена от покупателя ФИО12 денежная сумма по сделке в 12 миллионов рублей (том 1 л.д. 76)

Платежеспособность ФИО8 (Марусидзе) подтверждена ее представителем в судебном заседании сведений о доходах (том 1 л.д. 144-162).

ФИО3 проявила разумную степень осмотрительности и заботливости, которая требовалась от нее при совершении подобного рода сделок. Сделка имеет все признаки добросовестного приобретения, выразившееся в следующем: сделка купли-продажи была возмездной, цена соответствовала рыночной стоимости Помещений. Данное обстоятельство подтверждается договором купли-продажи помещений от 18.05.2018 г., согласно которому цена сделки составила 12 000 000 руб., денежные средства продавцом – ФИО9 были получены в полном объеме до подписания договора. 

Согласно п. 38 Пленума Верховного Суда Российской Федерации и пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в своем совместном Постановлении от 29 апреля 2010 года №10/22 «О некоторых вопросах возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя. 

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Сведений о том, что приобретатель ФИО12 должна была иметь сомнения в отношении приобретаемого имущества и прав на него суду не предоставлено. Обстоятельств, указывающих на это, не установлено.

Поскольку ФИО12 убедилась в наличие у продавца государственной регистрации права на предмет сделки лично его осмотрела, так как стороны находились в месте расположения нежилых помещений, договор заключен так же в г.Сочи. Сведения о том, что помещения имеют обременения, либо ограничения (арест, залог и другие) отсутствовали, ибо в противном случае сделка не прошла бы процедуру государственной регистрации. Так же отсутствовали сведения о ведении исполнительного производства в отношении продавца ФИО9, как отсутствовали сведения его недееспособности.

Приведенный выше анализ обстоятельств позволяет суду прийти к выводу о том, что сделка между ФИО9 и ФИО5, заключенная 18.05.2018 г. ( государственная регистрация 24.05.2018 г. отвечает признакам действительной сделки, а покупатель ФИО12 является добросовестным приобретателем предмета сделки.

Сделка заключена на законных основаниях: путем заключения письменного договора, свободы волеизъявления сторон, при заключении договора оплачена по цене установленной по соглашению сторон, содержит законные условия, то есть с соблюдением требований ст.ст. 420,421,423,424 ГК РФ.

Сделка носит возмездный характер, цена сделки – 12.000.000 рублей, является соразмерной характеристикам приобретаемого имущества – нежилых помещений, расположенных в цокольном этаже, находящихся в неэксплуатируемом состоянии – без ремонта, без целевого использования, длительно на протяжении почти пяти лет, начиная с 2013 г. Следует учитывать, что сведений о ремонте, техническом состоянии и использовании этих нежилых помещений начиная с 2013 г. – то есть с момента их приобретения в собственность истцом, ООО «Красный Бор» суду не представлено.

В связи с чем, суд не принимает доводы ООО «Красны Бор» о том. Что цена по этой сделке является заниженной. Покупатель ФИО12 проявила обычную степень осмотрительности, направленную на проверку юридической судьбы вещи.

Сделка прошла процедуру государственной регистрации в ЕГРН.

Согласно п. 13 Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права. В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 

При этом, суд учитывает, что требований о признании сделки купли-продажи от 18.05.2018 г., заключенной между ФИО9 и ФИО12 недействительной и ее отмене заявлено не было. Эта сделка действительна, не отменена и ее государственная регистрация в установленном порядке не может позволить исполнить решение – Постановление девятого Арбитражного Апелляционного суда от 09.11.2018 г. (том 1 л.д. 17–23) о внесении сведений о новом правообладателе в регистрирующем органе, о чем было указано в уведомлении Управления Росреестра г. Сочи от 30.07.2019 г. (том. 1 л.д. 32 ).

Более того, судом так же установлено, что, являясь собственником спорных помещений с 24.05.2018 г., Марусидзе (ФИО12), сразу же был заключен договор с управляющей компанией на содержание и возмещение расходов по оплате коммунальных услуг (том 1 л.д. 141-143).

Согласно справки управляющей компании ООО «Дельфин», ФИО12 на дату рассмотрения дела задолженности не имеет (том 1 л.д.140)

То есть ответчик по основному иску ФИО12 (Марусидзе), являясь добросовестным приобретателем помещений, полностью распоряжается и владеет ими, несет бремя по их содержанию, оплачивает все необходимые расходы.

Суду не представлено сведений о том, что ФИО3 было известно о наличии судебных разбирательств в отношении принадлежащего ей имущества. Более того, усматривается что истец ООО «Красный Бор» еще 30.07.2019 г. был поставлен в известность учреждением Росреестра о наличии зарегистрированного права ФИО12 на спорные помещения (том л.д. 32-33)

Однако, не предпринимал никаких мер в ее отношении уже будучи должником с 12.03.2019 г., находясь в состоянии ведения процедуры наблюдения.

На 05.09.2019 г. было назначено судебное заседание о признании ООО «Красный Бор» банкротом. Должник не явился в судебное заседание, но был признан несостоятельным. Указанные обстоятельства установлены из вступившего в законную силу решения Арбитражного суда г. Москвы от 05.09.2019 г. (том 1 л.д. 112)

При этом из решения Арбитражного суда, следует что общая сумма требований кредиторов должника ООО «Красный Бор» составляет 66267000 рублей, что приближено к той сумме оценки спорных помещений, которую указал истец в своей балансовой стоимости согласно бухгалтерской справки от 15.12.2017 г. – 61478000 рублей (том 1л.д.21)

Однако, должник не только сам не явился в судебное заседание, но и не предоставил в Арбитражный суд сведений о том, что он уже не является собственником помещений.

Указанные действия ООО «Красны Бор» направлены на введение в заблуждение конкурсного управляющего и судебной инстанции и так же подтверждают факт злоупотребления им своим правом, с целью сокрытия своей воли при заключении сделки купли-продажи по отчуждению спорных помещений ФИО9, направленных на их фактический возврат и нарушение интересов их добросовестного приобретателя – ФИО3, чьи права подлежат судебной защите в порядке ст. 11 ГК РФ путем принятия настоящего решения суда,

руководствуясь ст.ст. 193-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требовании ООО «Красный Бор» в лице конкурсного управляющего ФИО2 об истребовании из владения ФИО3 нежилых помещений №№ общей площадью № кв. м., с кадастровым номером №, расположенные в цокольном этаже нежилого здания находящиеся по адресу: 

<

адрес> -отказать.

Признать ФИО3 добросовестным приобретателем нежилых помещений №№ общей площадью № кв. м., с кадастровым номером №, расположенные в цокольном этаже нежилого здания находящиеся по адресу: 

<

адрес>.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Краснодарский краевой суд через Хостинский районный суд г. Сочи в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме, то есть 09 января 2020 года.

Судья: Клименко И.Г.

На момент публикации решение суда не вступило в законную силу

Согласовано:

Судья Клименко И.Г.