Дело № 3а-80/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 августа 2018 года г. Новосибирск

Новосибирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Никитиной Г.Н.

при секретаре Католиковой Т.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Леруа Мерлен Восток» об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства (здания) в размере его рыночной стоимости, 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Леруа Мерлен Восток» (далее – Общество) обратилось в Новосибирский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства (здания) площадью 19845,3 кв.м., с кадастровым номером №, назначение: нежилое здание; количество этажей: 1. Адрес (местоположение): 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 8 февраля 2016 года.

В обоснование требований указав, что является собственником указанного объекта недвижимости, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от 29 ноября 2017 года №77/100/349/2017-4968. 

Приказом Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области от 28 ноября 2016 года №3108 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Новосибирской области» были утверждены результаты государственной кадастровой оценки, согласно которому кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 8 февраля 2016 года составляет 1 125 495 826 рублей 19 копеек. 

Административный истец считает, что указанная выше кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права Общества.

В судебном заседании представитель Общества ФИО1 заявленные требования поддержала в полном объеме по основаниям, указанным в административном иске.

Представитель Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области, представил письменный отзыв, в котором просил дело рассмотреть в его отсутствие. В письменном отзыве, представленном суду, указал, что оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется (л.д. 152).

На указанный отзыв со стороны административного истца поступили письменные возражения, в которых представитель указывает на необоснованность доводов административного ответчика (л.д. 155-156). 

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Новосибирской, мэрии города Новосибирска в судебное заседание не явились, были извещены надлежащим образом о времени, месте, дате судебного разбирательства, причину неявки суду не сообщили.

При таких обстоятельствах и на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка представителей указанных сторон не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела по существу.

Выслушав объяснения представителя административного истца ФИО1, допросив эксперта ФИО2, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом, административному истцу принадлежит на праве собственности объект капитального строительства (здание) площадью 19845,3 кв.м., с кадастровым номером №, назначение: нежилое здание; количество этажей: 1. Адрес (местоположение): 

<

адрес>(л.д.12-14). С учетом изложенного и на основании статьи 373 Налогового кодекса РФ административный истец является плательщиком налога на имущество организаций. При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 375 и пунктом 2 статьи 378 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении указанного спорного нежилого помещения определяется как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода.

Приказом Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области от 28 ноября 2016 года №3108 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Новосибирской области» утверждена кадастровая стоимость спорного нежилого здания по состоянию на 8 февраля 2016 г. в размере 1 125 495 826,19 руб., что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости от 8 ноября 2017 года. (л.д. 10).

Административный истец не согласился с результатами определения кадастровой стоимости нежилого здания и оспорил их в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Управление Росреестра по Новосибирской области, путем подачи 27 декабря 2017 г. заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения. Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Новосибирской области от 26 января 2018 года № 66 административному истцу отказано в удовлетворении просьбы о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания (л.д. 16-18).

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. При этом в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

На основании изложенного суд считает обоснованными доводы административного истца о том, что утвержденные Приказом Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области от 28 ноября 2016 года №3108 результаты определения кадастровой стоимости спорного нежилого здания напрямую затрагивают его права и обязанности, поскольку административный истец является плательщиком налога на имущество организаций в отношении спорного объекта недвижимого имущества, налоговая база которого определяется как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода. При этом суд учитывает Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 3 июля 2014 г. № 1555-О, согласно которому налогоплательщик не лишен права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном ее рыночной стоимости, так же как и права оспаривать в целях защиты своих интересов недостоверные результаты определения кадастровой стоимости недвижимого имущества, ему принадлежащего.

При таких обстоятельствах и на основании статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ, части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ обращение административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением является законным. Досудебный порядок урегулирования спора административным истцом соблюден. 

Разрешая заявленные требования административного истца об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной его рыночной стоимости, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 статьи 375 и пунктом 2 статьи 378 Налогового кодекса РФ, статьями 11, 12, 24.18 названного Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ законодатель, при введении государственной кадастровой оценки объекта оценки для целей налогообложения, предусматривает установление кадастровой стоимости объекта оценки, равной его рыночной стоимости.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ для целей оценки под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В силу статьи 24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень.

Из приведенных норм права юридически значимым обстоятельством для разрешения настоящего спора является определение величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества по состоянию на 8 февраля 2016 г. При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости спорного нежилого помещения, административный истец представил суду отчет об оценке от 14 декабря 2017 г. № №, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "

<

данные изъяты>", согласно данному отчету рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 8 февраля 2016 г. составляет 629 109 970 руб. (л.д. 49-134).

В ходе судебного разбирательства возникли сомнения в достоверности представленного административным истцом отчета об определении рыночной стоимости указанного объекта недвижимости, и его соответствия требованиям федеральных стандартов оценки, а поскольку для правильного разрешения дела требуются специальные познания в области оценочной деятельности, определением суда от 30 мая 2018 года назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, включающая проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, производство которой поручено ФБУ Сибирского регионального центра судебной экспертизы Минюста России (л.д. 166-169). 

По заключению оценочной судебной экспертизы от 25 июля 2018 г. № 1192/9-4, проведенной экспертами ФБУ Сибирского регионального центра судебной экспертизы Минюста России:

-рыночная стоимость объекта капитального строительства: нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 19845,3 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 08.02.2016 года составляет 934 744 802,42 руб.;

-оценщиком ООО «

<

данные изъяты>» в отчете № от ДД.ММ.ГГГГ об определении рыночной стоимости объекта капитального строительства соблюдены требования федеральных стандартов оценки, предъявляемые к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости вышеназванного объекта оценки;

-оценщиком ООО «

<

данные изъяты>» допущены нарушения, повлиявшие на определение итоговой велтчтны стоимости указанного нежилого здания. Факторы, влияющие на стоимость спорного объекта недвижимости, определены верно. Ошибки при выполнении математических действий не допускались;

-информация, использованная оценщиком ООО «

<

данные изъяты>» при определении стоимости указанного объекта капитального строительства в отчете № от ДД.ММ.ГГГГ об определении рыночной стоимости объекта капитального строительства является проверяемой, но не полной мере достоверной и достаточной (л.д. 175-199).

Представитель административного истца ФИО1 не согласилась с указанными выводами оценочной судебной экспертизы, считает их не объективными и не достоверными, предоставила письменные возражения на заключение экспертизы и просила назначить повторную экспертизу.

Из содержания предоставленных представителем административного истца письменных возражений на заключение эксперта следует, что административный истец фактически оспаривает вывод эксперта по определению величины рыночной стоимости нежилого здания.

Рассмотрев указанные письменные возражения в совокупности с другими доказательствами по делу, допросив эксперта, суд приходит к выводу о необоснованности замечаний, изложенных в письменных возражений, по следующим обстоятельствам:

Выводы экспертов относительно применения затратного подхода в заключении мотивированы. Затратный подход является прямым методом расчета стоимости воспроизводства здания, т. е. стоимости здания, что является целью оценки. Доходный и сравнительный подходы являются косвенными методами расчета стоимости воспроизводства здания. Стоимость воспроизводства здания этими подходами формируется на основе расчета рыночной стоимости объекта недвижимости- здания и земельного участка- с последующим вычитанием из полученной оценки рыночной стоимости земельного участка. В связи с тем, что методология затратного подхода позволяет формировать объективные оценки рыночной стоимости оцениваемого объекта, экспертами был выбран данный метод, что не противоречит законодательству, регулирующему данные правоотношения.

Не состоятельными являются доводы представителя о том, что экспертами не проводился анализ рынка недвижимости, поскольку опровергается исследовательской частью экспертизы. Так, на страницах 18,21 приведен анализ рынка недвижимости, при этом приведен анализ торговых объектов в Железнодорожном районе города Новосибирска, т.е. объектов наиболее приближенных к оцениваемому объекту. Между тем, оценщик в отчете использовал аналоги из других районов г. Новосибирска, имеющие более низкую удельную стоимость, что является нарушением п. 5 ФСО № 3.

Суд не может согласиться с доводом представителя о том, что инвентаризационная стоимость, по которой рассчитывается стоимость в затратном подходе, не отражает престижность района, транспортную доступность и другие факторы, исходя из следующего.

Для определения стоимости экспертами использованы данные технического паспорта объекта, его инвентаризационная стоимость, что не противоречит действующему законодательству При этом в расчете инвентаризационной стоимости специалистами БТИ уже применены необходимые корректировки, в связи с чем их повторное применение экспертами невозможно.

В связи с чем утверждение представителя о том, что при оценке объекта не учитывались факторы, влияющие на стоимость объекта, безосновательны.

Необоснованными являются утверждения представителя об использовании экспертами справочника 1969 года, когда такой строительный материал, как сэндвич-панели отсутствовал. Как следует из заключения экспертизы, справочник 1969 года в качестве нормативных и методических источников (на л.д. 176-177) в экспертизе не указан. Согласно судебной экспертизы, 1969 год- это дата от которой применяются индексы СМР при расчете инвентаризационной стоимости. Как было отмечено выше, экспертами для расчета стоимости были использованы данные технического паспорта (л.д. 112). 

Опровергается приведенными расчетами экспертов довод представителя о том, что затратный подход не отражает тенденции, сложившиеся на рынке. Так, тенденцию рынка эксперты учли, применяя скидку на торг, которая составила 16,9 %.

Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы от 25.07.2017 года №1192/9-4, подготовленное ФБУ Сибирским региональным центром судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, соответствует требованиям закона, в частности Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", не противоречит положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки. Приведенные в заключении судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. 

Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием затратного подхода, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки, его полномочий.

Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведены выводы, и на основании этого исследования даны ответы на поставленные вопросы.

Допрошенная в суде эксперт ФИО2 подтвердила выводы проведенной экспертизы, дала мотивированные ответы на все поставленные перед ней вопросы, которые полностью согласуются с исследовательской частью экспертного заключения и с выводами экспертизы.

Не доверять выводам экспертов у суда оснований не имеется, так как они мотивированы, научно обоснованы. Экспертиза назначалась непосредственно судом. Эксперты предупреждались об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, их выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у экспертов соответствующей специальности.

Иные доводы представителя административного истца о допущенных экспертами нарушениях при проведении судебной экспертизы, не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения. 

Поскольку противоречия в выводах экспертов или заинтересованность экспертов в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять заключению судебной экспертизы у суда не имеется. Оснований для проведения повторной экспертизы также по делу не имеется.

Выводы, содержащиеся в отчете ООО «

<

данные изъяты>» ДД.ММ.ГГГГ №-Н опровергаются заключением судебной экспертизы.

Иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является иной, чем отражено в заключении судебной экспертизы, административным истцом по делу суду не представлено.

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства подтверждающего величину рыночной стоимости спорного нежилого здания по состоянию на 8 февраля 2016 г. в размере 934 744 802,42 руб., и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу.

При этом отсутствуют правовые основания для удовлетворения административного искового заявления об установлении в отношении спорного нежилого помещения кадастровой стоимости, равной его рыночной стоимости по состоянию на 8 февраля 2016 г. в размере 629 109 970 руб., поскольку отчет об оценке от 14.12.2017 г. № признан ненадлежащим доказательством по делу, так как не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Правила статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

С заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка административный истец обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Новосибирской области 27 декабря 2017 года. Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости по состоянию на 8 февраля 2016 года применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2017 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного земельного участка, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Леруа Мерлен Восток» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости, площадью 19 845,3 кв.м., с кадастровым номером №, назначение: нежилое здание. Адрес (местоположение): 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости – 934 744 802 рубля 42 копейки, определенной по состоянию на 8 февраля 2016 года, на период с 1 января 2017 года и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в государственный кадастр недвижимости.

Дата обращения Общества с ограниченной ответственностью «Леруа Мерлен Восток» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Новосибирской области – 27 декабря 2017 года. 

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня принятия решения суда в окончательной форме в судебную коллегию по административным делам Новосибирского областного суда, путем подачи апелляционной жалобы. 

Председательствующий судья Г.Н. Никитина

Мотивированное решение изготовлено 21 августа 2018 года.