Дело № 2-5/2026 (2-41/2025; 2-1373/2024)

УИД 33RS0015-01-2024-002224-83

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

29 января 2026 года г. Петушки

Петушинский районный суд Владимирской области в составе

председательствующего Н.А. Карташовой,

при секретаре судебного заседания Н.А. Булычевой,

с участием лиц согласно протоколу судебного заседания

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Петушки гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли - продажи, возложении обязанности привести помещение в первоначальное состояние, взыскании денежных средств, встречному исковому заявлению ФИО2, ФИО3 к ФИО1 о взыскании денежных средств,

установил:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО2, ФИО3, уточнив который (т.3 л.д. 71) просит:

- расторгнуть договор купли - продажи земельного участка с производственным зданием от дата, заключенного между ФИО1 (продавцом), ФИО2, ФИО3, зарегистрированного в реестре за № в связи с существенным нарушением обязательства;

- аннулировать записи в ЕГРН о регистрации перехода права собственности, ипотеке в силу закона на земельный участок с кадастровым номером № и производственное здание с кадастровым номером №, расположенных по адресу: адрес

- обязать ответчиков привести в состояние пригодное для эксплуатации и передать истцу земельный участок с кадастровым номером № и производственное здание с кадастровым номером №, расположенных по адресу: адрес, МО адрес по акту приема - передачи в течение 30 рабочих дней с даты вступления в законную силу решения суда;

- взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 неустойку в размере 10 % годовых в соответствии с п. 2.5 договора купли - продажи земельного участка с производственным зданием от дата, зарегистрированного в реестре за № соразмерно 1/2 доли в праве общей долевой собственности по день фактического исполнения обязательств;

- взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 неустойку в размере 10 % годовых в соответствии с п. 2.5 договора купли - продажи земельного участка с производственным зданием от дата, зарегистрированного в реестре за №, соразмерно 1/2 доли в праве общей долевой собственности по день фактического исполнения обязательств;

- взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 оплаченную государственную пошлину в размере 7 550 руб.;

- взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 оплаченную государственную пошлину в размере 7 550 руб.

В обосновании заявленных требований указано, что между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель), ФИО3 (покупатель) был заключен договор купли - продажи земельного участка с производственным заданием от дата, по условиям которого Продавец продал покупателям принадлежащий ему на праве собственности земельный участок площадью 3503 кв.м., с кадастровым номером № и производственное здание (назначение: нежилое), находящееся по адресу: адрес

Договором стоимость имущества определена в размере * рублей и долевое соотношении права собственности покупателей по 1/2 доли в праве каждый.

Согласно договору определен порядок расчетов, а именно: оплата платежей должна быть произведена «Покупателями» ежемесячно не менее 50 000 руб. в течение 30 месяцев с момента государственной регистрации права собственности в ЕГРН.

Абзацем 3 п. 2.5 договора предусмотрена неустойка в размере 10 % годовых от продажной цены в случае нарушения сроков оплаты до момента фактической оплаты. В соответствии с п. 2.6 договора в ЕГРН зарегистрирован залог у продавца в порядке п. 5 ст. 488 ГК РФ.

В настоящий момент обязанность Покупателей по оплате вышеуказанного недвижимого имущества, указанного в п. 1.1 договора не исполнена, установленный срок оплаты нарушен. дата в адрес ответчиков была направлено требование уведомление об оплате задолженности и (или) возврату предмета договора на выбор ответчиков, однако вышеуказанная претензия была возвращена с истечением срока хранения в отделении почты.

Досудебные способы урегулировать сложившиеся правоотношения исчерпаны.

Протокольным Определением суда от дата принят встречный иск ФИО2 и ФИО3 о взыскании неосновательного обогащения (т. 3 л.д. 164-165).

В обосновании встречного иска указано, что общая сумма сделки составила * руб.. После заключения договора и передачи спорного имущества «Продавцу» было выплачено в счет договора от дата сумма в размере 686 000 руб.

При передаче ФИО1 спорного недвижимого имущества просят взыскать с него в пользу ФИО2 и ФИО3 * руб. в пользу каждого, поскольку ими произведено вложение денежных средств в спорный объект недвижимости при его реконструкции.

Представитель истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску ФИО4 в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал, просил их удовлетворить. Встречные исковые требования просил оставить без удовлетворения.

Представитель ответчика ФИО2 по первоначальному иску и истца по встречному иску ФИО5 в судебном заседании поддержала уточненный встречный иск, просила его удовлетворить. Первоначальные исковые требования просила оставить без удовлетворения.

Ответчик (истец по встречному иску) - ФИО3 будучи извещенным, в судебное заседание не явился.

Третьи лица - Управление Росреестра по Владимирской области, ООО «Хорека 33», ФИО6 в судебное заседание не явились, своих представителей не направили, о месте и времени рассмотрения дела извещены.

Дело в силу ст. 167 ГПК РФ рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив письменные доказательства по делу, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3). Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4).

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу абзаца 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 названного Кодекса.

В силу пункта 2 статьи 489 ГК РФ когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

На основании пункта 2 статья 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

На основании пункта 4 статьи 450.1 ГК РФ, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно материалам дела дата между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель), ФИО3 (покупатель) был заключен договор купли - продажи земельного участка с производственным зданием. Договор был удостоверен * нотариального округа, зарегистрирован в реестре: № (т.1 л.д. 10-12).

Согласно п. 1 договора его предметом являлись принадлежащее ФИО1 по праву собственности земельный участок площадью 3 503 кв.м. с кадастровым номером № и производственное здание (назначение: нежилое), с кадастровым номером №, находящиеся по адресу: адрес. на землях населенных пунктов, предоставленный для размещения производственного здания.

Пунктом 2.4. договора ФИО2 и ФИО3 купили у ФИО1 вышеуказанный земельный участок и производственное здание за * руб., из них земельный участок за * руб., производственное здание за * руб..

Расчет между сторонами производится в следующем порядке: оплата земельного участка и производственного здания в полном размере должна быть произведена «Покупателям» в течение 30 месяцев с момента государственной регистрации права собственности «Покупателей» в Едином государственном реестре недвижимости.

Ежемесячно «Покупатели» должны производить оплату земельного участка и производственного здания на сумму не менее 50 000 руб. В случае нарушения «Покупателями» сроков оплаты земельного участка и производственного здания «Покупатели» по требованию «Продавца» уплачивают неустойку из расчета 10 % годовых от продажной цены земельного участка и производственного здания до момента фактической оплаты (п. 2.5).

Пунктом 2.6 договора предусмотрено, что в виду того, что расчет между сторонами не произведен, согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ отчуждаемое имущество будет находиться в залоге у ФИО1

Сторонам нотариусом разъяснено, что соглашение о цене является существенным условием договора и в случае сокрытия ими подлинной цены земельного участка и производственного здания и истинных намерений, они самостоятельно несут риск признания сделки недействительной, а также риск наступления иных отрицательных последствий (п. 2.7 договора).

Согласно выписке из ЕГРН ФИО2 и ФИО3 с дата являются собственниками по 1/2 доли на здания с кадастровым номером №, расположенное по адресу: адрес; площадью 880.8 кв.м.; назначение - не жилое; наименование - производственное здание; количество этажей - 2; кадастровые номера иных объектов недвижимости, в пределах которых расположен объект недвижимости: №.

Лицо, в пользу которого установлены ограничение прав и обременение объекта недвижимости - ФИО1 (т.1 л.д. 73-74).

Из материалов дела следует, что дата истцом в адрес ответчика было направлено уведомление об оплате задолженности по договору от дата, указав, что с дата по дата обязанность «Покупателей» по плате недвижимого имущества не исполнена (т. 1 л.д. 14).

Согласно отчету об оценке по состоянию на дата рыночная стоимость производственного здания, назначение: нежилое; площадью 880,8 кв.м.; количество этажей - 2; в том числе подземных - 0; адрес (местоположение) объекта: адрес кадастровый № - составляет * руб. (т. 1 л.д. 92-142).

В ходе судебного разбирательства определением суда от дата была назначена судебная строительно-техническая экспертиза (т. 2 л.д. 210-212), проведение которой поручено ООО «Константа ГЕО СК».

Согласно заключению эксперта №от дата (т. 3 л.д. 4-63) кирпичное производственное здание с кадастровым номером № по адресу: адрес представляет собой строение, состоящее из трех частей, из которых две одноэтажные, общей площадью (по плану застройки) 383,7 кв.м., и одна двухэтажная, площадью (по плану застройки) 89.4 кв.м.. Над зданием на площадью 245.6 кв.м. отсутствует конструкция крыши. Здание не пригодно к эксплуатации без завершения работ по реконструкции.

В период времени с дата по настоящее время в производственном здании с кадастровым номером №, по адресу: адрес были выполнены работы общей стоимостью 6 340 406, 56 руб..

Стоимость неотделимых улучшений, выполненных в период с дата по настоящее время, в производственном здании с кадастровым номером №, по адресу: адрес, составляет * руб.

Оснований не доверять указанному заключению экспертов у суда не имеется, поскольку оно не вызывает сомнений в своей объективности, заключение составлено экспертами, имеющими соответствующую квалификацию, они предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Таким образом, судом установлено, что покупатели произвели реконструкцию здания, что подтверждено представленными документами.

Из графика погашения задолженности по договору от дата следует, что «Покупателями» были переданы «Продавцу» денежные средства по договору:

- дата - 160 000 руб.;

- дата - 100 000 руб.;

- дата - 26 000 руб.;

- дата - 200 000 руб., всего * руб. (т. 1 л.д. 197).

Также представлена расписка ФИО1 о получении дата * рублей (т.1 л.д. 198).

Суд отклоняет доводы представителя истца о том, что данная расписка подтверждает передачу денежных средств, указанную в графике погашения задолженности, т.е., по сути, дублирует ее.

Между тем, данная расписка является единственной, свидетельствующей о передаче денежных средств, ранее передача денежных средств фиксировалась только в графике.

Проанализировав данные документы, суд приходит к выводу о том, что отметка в графике задолженности о передаче * рублей от дата и расписка о передаче * рублей от дата являются разными документами и свидетельствуют о том, что данными документами зафиксирована передачи разных денежных средств на общую сумму * рублей.

Таким образом, общая сумма выплачена по договору составляет * рублей.

При таких обстоятельствах, учитывая возникшие правоотношения сторон, произведение частичной оплаты денежных средств по договору, проведение реконструкции полученногопо договору купли-продажи здания, увеличивших его стоимость, наличие в договоре купли- продажи условия о выплате неустойки из расчета 10 % годовых от продажной цены земельного участка и производственного здания до момента фактической оплаты, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований о расторжении договора купли - продажи земельного участка с производственным зданием от дата, заключенного между ФИО1 (продавцом), ФИО2, ФИО3, зарегистрированного в реестре за № в связи с существенным нарушением обязательства, и как следствии об аннулировании записи в ЕГРН о регистрации перехода права собственности, ипотеке в силу закона на земельный участок с кадастровым номером № и производственное здание с кадастровым номером №, расположенных по адресу: адрес

Поскольку судом отказано в удовлетворении вышеназванных требований, то требование об обязании об обязании ответчиков привести в состояние пригодное для эксплуатации и передать истцу земельный участок с кадастровым номером № и производственное здание с кадастровым номером №, расположенных по адресу: адрес по акту приема - передачи в течение 30 рабочих дней с даты вступления в законную силу решения суда, также удовлетворению не подлежит.

Кроме того, истцом доказательств того, что на момент передачи спорного здания ответчикам оно находилось в состоянии, пригодном для эксплуатации, суду не предоставлено.

Суд принимает во внимание, что в исковом заявлении истец просит расторгнуть договор купли-продажи и взыскать неустойку в размере 10 % годовых от продажной цены в случае нарушения сроков оплаты до момента фактической оплаты, т.е. просит расторгнуть договор и в тоже время взыскать неустойку по день фактического исполнения обязательств по договору, при этом не учитывая денежных средств, уже выплаченных по договору.

Анализируя изложенное, суд приходит к выводу о наличии права истца на обращение в суд с требованием о взыскании денежных средств по вышеназванному договору.

В части взыскания неустойки суд приходит к следующему.

Истец просит суд взыскать с ФИО3 и ФИО2 неустойку в размере 10 % годовых в соответствии с п. 2.5 договора купли - продажи земельного участка с производственным зданием от дата, зарегистрированного в реестре за № соразмерно 1/2 доли с каждого в праве общей долевой собственности по день фактического исполнения обязательств.

Исходя из условий, заключенного сторонами договора, согласно которому в случае нарушения «Покупателями» сроков оплаты земельного участка и производственного здания «Покупатели» по требованию «Продавца» уплачивают неустойку из расчета 10 % годовых от продажной цены земельного участка и производственного здания до момента фактической оплаты, принимая во внимание наличие просроченных платежей и то обстоятельство, что размер платежа сторонами в договоре не указан, суд приходит к выводу об удовлетворении требований, в следующем порядке.

Согласно расчету, произведенному судом на дату принятия решения размер неустойки составляет *, следовательно с каждого из ответчика подлежит взысканию денежная сумма в размере * 75 копеек (1 984 931,51 /2).

Далее неустойка подлежит начислению на сумму * рублей, начиная со дня вступления в законную силу решения суда и по день фактического исполнения обязательства, исходя из расчета 10 % годовых.

Расчёт неустойки по договору судом произведен следующем образом:

Ставка по договору: 10% в год

Долг на дату начала периода начисления неустойки (дата): *

Установленный период начисления неустойки: дата - дата (1 576 дней)

*

*

*

*

*

*

*

*

*

*

*

*

*

*

*

*

*

*

*

*

*

*

*

*

*

*

*

*

*

*

*

*

*

*

*

*

*

*

*

*

*

*

*

*

*

*

*

*

*

*

*

*

*

*

*

*

*

*

*

Неустойка: 36 547,95

Сумма основного долга: *

Сумма неустойки: *

Порядок расчёта: сумма долга x процентная ставка x количество дней просрочки / (количество дней в году x 100); Сумма неустойки: * руб.

Из материалов дела следует, что право собственности на спорные объекты зарегистрировано ответчиками дата, полный расчет должен был быть произведен в течении 30 месяцев с указанной даты, ежемесячный платеж должен был составлять не менее * рублей.

При таких обстоятельствах период начисления неустойки производится с дата (первый месяц после регистрации права собственности) на общую сумму стоимости объектов * рублей из расчета 10% годовых.

При этом суд учитывает, что такой порядок взыскания неустойки был согласован сторонами договора.

Расчет представителя ответчика ФИО2 по первоначальному иску и истца по встречному иску ФИО5 (т.1 л.д. 191) суд отклоняет, в связи с тем, что в не учтены все периоды просрочки внесения денежных средств.

Оснований для снижения данной неустойки в соответствии ст. 330 ГК РФ как чрезмерной не имеется (сумма процентов по статье 395 ГК РФ составляет * руб.).

Учитывая, что исковые требования истца удовлетворены частично, но при этом с каждого из ответчика взыскана денежная сумма в размере * рублей 75 копеек (1 984 931,51/2), суд приходит к выводу, что требования о взыскании с ФИО2 и ФИО3 в пользу истца оплаченную государственную пошлину в размере 7 550 руб. с каждого, являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Таким образом, исковые требования ФИО1 подлежат частичному удовлетворению.

Принимая во внимание, что в расторжении договора купли-продажи настоящим решением истцу отказано, то встречные исковые требования о взыскании с ФИО1 в пользу ФИО2 и ФИО3 * руб. - по * руб. в пользу каждого, удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 (паспорт №) в пользу ФИО1 (паспорт №):

- неустойку * рублей 75 копеек за ненадлежащее исполнение обязательств по договору купли - продажи земельного участка с производственным зданием от дата за период с дата по дата;

- расходы по оплате государственной пошлины в размере * рублей;

- неустойку по договору купли - продажи земельного участка с производственным зданием от дата на сумму * рублей, начиная со дня вступления в законную силу решения суда и по день фактического исполнения обязательства, исходя из расчета 10 % годовых.

Взыскать с ФИО3 (паспорт №) в пользу ФИО1 (паспорт №):

- неустойку 992 465 рублей 75 копеек за ненадлежащее исполнение обязательств по договору купли - продажи земельного участка с производственным зданием от дата за период с дата по дата;

- расходы по оплате государственной пошлины в размере * рублей

- неустойку по договору купли - продажи земельного участка с производственным зданием от дата на сумму * рублей, начиная со дня вступления в законную силу решения суда и по день фактического исполнения обязательства, исходя из расчета 10 % годовых.

В удовлетворении требований ФИО1 о расторжении договора купли - продажи, аннулировании записи в ЕГРН о регистрации перехода права собственности, возложении обязанности привести помещение в первоначальное состояние, отказать.

В удовлетврении встречных исковых требований ФИО2, ФИО3 к ФИО1 о взыскании денежных средств отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Владимирский областной суд через Петушинский районный суд в течение месяца со дня вынесения решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено дата.

Судья Н.А. Карташова