Дело № 08 сентября 2020 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Сестрорецкий районный суд 

<

адрес> в составе председательствующего судьи Прокофьевой А.В.,

при секретаре ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2, ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «БАСФОР», ПАО «Промсвязьбанк» о признании предварительного договора договором купли-продажи недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, признании договора ипотеки и регистрационной записи недействительными, признании права общей совместной собственности на недвижимое имущество,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2, ФИО1 обратились с иском к ООО «БАСФОР», ПАО «Промсвязьбанк» о признании предварительного договора №-Д-18-10 от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи нежилого помещения договором купли-продажи недвижимой вещи с условием о предварительной оплате; признании договора об ипотеке, заключенного между ООО «БАСФОР», ПАО «Промсвязьбанк» в отношении нежилого помещения № по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>, Таможенная дор., 

<

адрес>, корпус 1, строение 4, на 2 этаже, площадью 79,50кв.м, кадастровый № недействительным; регистрационной записи об ипотеке погашенной, признании права общей совместной собственности на данное нежилое помещение, указав, что ДД.ММ.ГГГГ ими с ООО «БАСФОР» заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, по условиям которого общество приняло на себя обязательства до ДД.ММ.ГГГГ оформить свое право собственности и в течение последующих 40 дней заключить основной договор купли-продажи; во исполнение условий договора ими оплачено 8446875руб., помещение фактически передано ДД.ММ.ГГГГ, право собственности ответчика зарегистрировано, в нарушение требований действующего законодательства ООО «БАСФОР» с ПАО «Промсвязьбанк» заключен договор ипотеки в отношении данного помещения. 

В судебном заседании представитель истцов ФИО4 иск поддержала.

Представители ответчиков ООО «БАСФОР», ПАО «Промсвязбанк», 3-е лицо Управление Росреестра по Санкт-Петербургу в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Выслушав объяснения представителя истцов, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «АВТОВАЗБАНК» и ООО «БАСФОР» заключен договор ипотеки земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>, 41-й км 

<

адрес> лит.А площадью 174560кв.м, кадастровый № (л.д.108).

ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация ипотеки на земельный участок.

ДД.ММ.ГГГГ Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга выдано ООО «БАСФОР» разрешение на ввод объекта в эксплуатацию санаторно-курортного учреждения «Светлый мир «Внутри…»: 1 этап строительства, корпуса 11, 9а, 9б,18,19, расположенного на земельном участке по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>, 41-й км 

<

адрес> лит.А, кадастровый № (л.д.120).

ДД.ММ.ГГГГ между АО «АВТОВАЗБАНК» и ПАО «Промсвязьбанк» заключен договор об уступке прав (требований) №-У6-А, по условиям которого права требования по обязательствам ООО «БАСФОР», возникшим из кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «БАСФОР» и АО «АВТОВАЗБАНК» на сумму 2300000000 руб., и по обязательствам, обеспечивающим его исполнение, в том числе по договору ипотеки земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ перешли к ПАО «Промсвязьбанк» (л.д.115).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «БАСФОР», с одной стороны и ФИО2, ФИО1 с другой стороны, заключен предварительный договор №-Д-18-10 купли-продажи нежилого помещения № по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>, Таможенная дор., 

<

адрес>, корпус 1, строение 4, на 2 этаже, площадью 79,50кв.м, по условиям которого продавец обязуется в срок до ДД.ММ.ГГГГ совершить необходимые действия для регистрации своего права на нежилое помещение (п. 1.1.3, 1.2); стороны обязуются в течение 40 рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на нежилое помещение заключить в простой письменной форме основной договор (п.1.3); цена нежилого помещения составила 8446875 рублей, которые подлежат уплате в течение 3 дней с даты подписания договора (п.2.1, 2.2.1); в момент подписания основного договора денежные средства, уплаченные покупателем, засчитываются в счет исполнения обязательства покупателя по оплате цены нежилого помещения по основному договору (п.2.5.), л.д. 33.

Оплата по предварительному договору произведена истцами в полном объеме на основании платежного поручения АО «Альфа-Банк» от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.24,25).

ДД.ММ.ГГГГ помещение передано истцам по акту приема-передачи нежилого помещения (л.д.26).

Право собственности ООО «БАСФОР» на спорное нежилое помещение зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. При этом объект недвижимости обременен ипотекой ПАО «Промсвязьбанк» на основании договора ипотеки земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и договора об уступке права (требования) от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.22).

В соответствии со ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По смыслу пункта 2 указанной нормы предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если стороны заключили договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 ГК РФ к нему не применяются.

В силу положений п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Анализ заключенного сторонами договора позволяет прийти к выводу, что он содержит все существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества и по своей правовой природе является договором купли-продажи вещи с условием о предварительной оплате.

При этом условия договора об оплате и передаче объекта недвижимости, являющегося предметом договора, сторонами исполнены.

В соответствии со ст. 64 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Право залогодателя распоряжаться такими зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на такие здание или сооружение к другим лицам определяются правилами главы VI настоящего Федерального закона.

Статьями 37, 38 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Ссылка истцов на ст. 304, 305 Гражданского кодекса РФ к данным требованиям неприменима. 

Согласно ч.2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доказательств наличия обстоятельств, которые в силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ являются основанием для признания ипотеки в отношении спорного помещения недействительной, истцами не представлено. 

Учитывая, что договор ипотеки земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>, 41-й км 

<

адрес> лит.А площадью 174560кв.м, кадастровый № заключен между ПАО «АВТОВАЗБАНК» и ООО «БАСФОР» ДД.ММ.ГГГГ, то есть до заключения договора купли-продажи с истцами, основания для признания его недействительным в отношении спорного нежилого помещения и погашения регистрационной записи об ипотеке отсутствуют.

Вместе с тем заключенный сторонами предварительный договор купли-продажи нежилого помещения является договором купли-продажи недвижимости с условием о предварительной оплате, согласованные сторонами условия предварительного договора о порядке оплаты нежилого помещения были исполнены истцами в установленные сроки, помещение истцу передано по акту приема-передачи, залогодержатель в ходе рассмотрения дела возражений на отчуждение заложенного имущества в собственность истца не представил, требования истцов о признании предварительного договора договором купли-продажи недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, признании права общей совместной собственности на недвижимое имущество, подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 88, 94, 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением предусмотренных законом случаев. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Расходы истца на оплату государственной пошлины в сумме 39636 руб. подтверждены чек-ордерами от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1200 руб., 1200 руб., 16118 руб., 16118 руб., 2500 руб., 2500 руб. соответственно (л.д.11-16). 

С учетом частичного удовлетворения иска, и подлежащей оплате истцом государственной пошлины, определяемой ценой договора – 8446875 руб., которая в соответствии с ч.1 ст. 333.19, п.3 ст. 336.36 Налогового кодекса РФ составляет 37534 руб. (50434+300-13200), с ответчика в пользу каждого из истцов подлежит взысканию государственная пошлина в размере 18767 рублей.

Оснований для освобождения ответчика от указанных расходов не имеется.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО2, ФИО1 удовлетворить частично.

Признать предварительный договор купли-продажи №-Д-18-10 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2, ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «БАСФОР» договором купли-продажи недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Признать право общей совместной собственности 

ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки 

<

адрес>, гражданки РФ, пол женский, зарегистрированной по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>, паспорт 

<

...>, выдан 7 отделом милиции 

<

адрес> Санкт-Петербурга ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения 782-007

и ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца пгт Великий Березный Великоберезнянский р-он 

<

адрес>, гражданина РФ, пол мужской, зарегистрированного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>, паспорт 

<

...>, выдан ГУ МВД России по Санкт-Петербургу и 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения 780-015, 

на нежилое помещение № по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>, Таможенная дор., 

<

адрес>, корпус 1, строение 4, на 2 этаже, площадью 79,50кв.м, кадастровый №. 

Взыскать с ООО «БАСФОР» расходы по уплате государственной пошлины в пользу ФИО1 в сумме 18767 рублей, в пользу ФИО2 в сумме 18767 рублей.

В остальной части иска отказать. 

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд через Сестрорецкий районный суд 

<

адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.В. Прокофьева

Дата принятия решения суда

в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ