Дело № 2-1925/2020

26RS0035-01-2020-003373-52

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 сентября 2020 года г. Михайловск 

Судья Шпаковского районного суда Ставропольского края Стороженко Н.С.

при секретаре судебного заседания Полтарацкой Е.В..,

с участием:

представителя истца адвоката Гуриной О.В.. 

представителя ответчика комитета имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района СК ФИО1 по доверенности.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к комитету имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края, об обязании заключить договор аренды земельного участка. 

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в Шпаковский районный суд с иском к комитету имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края, об обязании заключить договор аренды земельного участка.

В обоснование заявленных требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и администрацией муниципального оразования Татарского сельсовета Шпаковского района Ставропольского тая был заключен договор № аренды земель населенных пунктов, в - соответствии с которым на условиях аренды в пользование был передан отдельный участок из земель населенных пунктов под индивидуальное гзлшцное строительство, площадью 1500 кв.м., кадастровый № расположенный по 

<

адрес> сроком на десять лет.

До окончания договора аренды по указанному адресу истец возвел объект незавершенного строительства-жилой дом, степенью готовности 18%, площадь застройки: 90,8 м2, что подтверждается техническим паспортом объекта незавершенного строительства от 04.03.2020г., выданного Межрайонным отделом № государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество».

На его обращение о заключении договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов, разрешенное использование:под индивидуальное жилищное строительство, площадью 1500 кв.м., кадастровый №, расположенный по 

<

адрес>, для завершения строительства сроком на 3 года, комитетом имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края было отказано, указав, что основания для заключения договора аренды отсутствуют, в связи с тем, что объект незавершенного строительства не зарегистрирован а Едином государственном реестре недвижимости, ссылаясь на положение пп.10 п.2 гг. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральный закон от 15.07.2015 № 218-ФЗ « О государственной регистрации недвижимости».

Просит суд обязать комитет имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края заключить с ФИО2 договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов под индивидуальное жилищное строительство, площадью 1500 кв.м., с кадастровым номером № расположенный по 

<

адрес>, сроком на 3 ( три ) года для завершения строительства.

Истец ФИО2, извещенный надлежащим образом о дне и времени судебного заседания не явился.

Представитель истца адвокат Гурина О.В. в судебном заседании заявленные требования поддержала и просила суд удовлетворить их в полном объеме.

Представитель ответчика комитета имущественных и земельный отношений администрации Шпаковского муниципального района СК ФИО1 в судебном заседании просил суд отказать в удовлетворении заявленных требований истца. 

Представитель третьего лица администрации Шпаковского муниципального района СК извещенный надлежащим образом о дне и времени судебного заседания не явился.

Суд в соответствии с ст. 167 ГПК РФ, с учетом мнения лиц участвующих в деле считает возможным рассмотреть дело без его участия. 

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела и соответствующие нормативно-правовые акты, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, пришел к следующему:

Статья 11 ГПК РФ предусматривает, что суд обязан разрешать гражданские дела на основании Конституции РФ, международных договоров РФ, федеральных законов, нормативных правовых актов Правительства РФ, нормативных правовых актов федеральных органов государственной власти, Конституций (уставов), законов, иных нормативных правовых актов органов государственной власти субъектов РФ, нормативных правовых актов органов местного самоуправления.

В силу ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд обосновывает решение лишь на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Как разъяснено в п. п. 2 и 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 -

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

В силу статьи 19 Конституции Российской Федерации все равны перед законом.

ФИО2 обратился в Шпаковский районный суд с иском к комитету имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края, об обязании заключить договор аренды на новый срок. 

Согласно подп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

В соответствии с ч. 2 ст. 15 ЗК РФ, граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Как указано в ст. 11 ЗК РФ, к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель. Органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

На основании ч. 1 ст. 19 ЗК РФ, в муниципальной собственности находятся земельные участки: которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации; право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством; которые безвозмездно переданы в муниципальную собственность из федеральной собственности.

Из п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» следует, что до разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права государственной собственности на землю для осуществления распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется. Распоряжение указанными землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное. Порядок распоряжения указанными землями до разграничения государственной собственности на землю может быть определен Правительством Российской Федерации.

На основании ч. 2 ст. 22 ЗК РФ, земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела ДД.ММ.ГГГГ между ним и администрацией муниципального оразования Татарского сельсовета Шпаковского района Ставропольского тая был заключен договор № аренды земель населенных пунктов, в - соответствии с которым на условиях аренды в пользование был передан отдельный участок из земель населенных пунктов под индивидуальное гзлшцное строительство, площадью 1500 кв.м., кадастровый № расположенный по 

<

адрес> сроком на десять лет.

Судом установлено, что докончания договора аренды по указанному адресу истец возвел объект незавершенного строительства-жилой дом, степенью готовности 18%, площадь застройки: 90,8 м2, что подтверждается техническим паспортом объекта незавершенного строительства от 04.03.2020г., выданного Межрайонным отделом № государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество».

Однако, но его обращение о заключении договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов, разрешенное использование: под индивидуальное жилищное строительство, площадью 1500 кв.м., кадастровый №, расположенный по 

<

адрес>, для завершения строительства сроком на 3 года, комитетом имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края ему было отказано, мотивировав это тем, что основания для заключения договора аренды отсутствуют, в связи с тем, что объект незавершенного строительства не зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости, ссылаясь на положение пп.10 п.2 гг. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральный закон от 15.07.2015 № 218-ФЗ « О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действующей на момент обращения с настоящим заявлением) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, приведенной нормой права прямо предусмотрено право истцов, при наличии у них объекта незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства, при наличии предоставления такого земельного участка в аренду до ДД.ММ.ГГГГ, и отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Между тем на спорные отношения распространяются специальные нормы, предусмотренные пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Согласно пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ в данной редакции предусмотрены два самостоятельных случая для реализации права на приобретение земельного участка в аренду для завершения строительства без проведения торгов:

- когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ;

- когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и такой земельный участок предоставлен в аренду до ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, использование исторического и телеологического способов толкования положений пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ с достоверностью позволяет сделать вывод о том, что законодатель осознанно предусмотрел для владельцев объектов незавершенного строительства, расположенных на арендованных земельных участках, выделенных для строительства по договорам аренды, заключенным до ДД.ММ.ГГГГ (то есть до введения в действие изменений в Земельный кодекс), право на заключение договоров аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

Правильность такого подхода к пониманию содержания пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ подтверждается также нормой, предусмотренной пунктом 33 Перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1.

Согласно пункту 33 данного Перечня в случае, если право на объект незавершенного строительства не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, собственник такого объекта для получения в аренду земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, предоставляет иные документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на объект (здание, сооружение).

В силу изложенного под «собственником», указанным в этом положении Перечня, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1, равно, как и под «собственником», упомянутым в пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ («в случае, если объект незавершенного строительства.. . собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок...»), понимается не правообладатель объекта (право собственности которого на возводимый объект зарегистрировано), а фактический владелец такого объекта (в отсутствие государственной регистрации права собственности на этот объект).

Таким образом, истец ФИО2 имеет право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером № расположенного по 

<

адрес>, без проведения торгов для завершения начатого строительства объекта, ввода его в эксплуатацию и последующей государственной регистрации прав на него, сроком на три года.

В отсутствие действующего договора аренды истец лишен возможности осуществить все эти действия и стать законным собственником объекта строительства, несмотря на то, что вложил свои инвестиции в соответствующий проект.

Необходимость государственной регистрации права собственности объекта незавершенного строительства для заключения договора аренды земельного участка для последующего завершения строительства такого объекта, ввода его в эксплуатацию лишено какого-либо смысла и, по сути, может быть отнесено к излишним административным барьерам при взаимодействии с лицами, заинтересованными в предоставлении земельных участков, препятствующим реализации инвестиционных проектов, в том числе в сфере жилищного и иных видов строительства, в целях устранения которых законодателем и были внесены изменения пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.

Сведений о том, что арендатору земельный участок предоставлялся в аренду на срок 3 года для завершения строительства, что исключало бы возможность предоставления земельного участка в аренду на срок 3 года для завершения строительства, стороной ответчика суду не представлено. 

На основании изложенного, суд считает необходимым удовлетворить требования истца ФИО2 к комитету имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края, об обязании заключить договор аренды на новый срок. 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО2 к комитету имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края, об обязании заключить договор аренды земельного участка - удовлетворить. 

Обязать комитет имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края заключить с ФИО2 договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов под индивидуальное жилищное строительство, площадью 1500 кв.м., с кадастровым номером № расположенный по 

<

адрес>, сроком на 3 ( три ) года для завершения строительства.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Шпаковский районный суд в течение месяца с момента вынесения решения в окончательной форме, т.е 05.10.2020 г.

Председательствующий судья Н.С. Стороженко