УИН 77RS0015-02-2024-017967-10

№ 02-1139/2025

решение

именем российской федерации

адрес09 июня 2025 года

Люблинский районный суд адрес в составе председательствующего судьи З.И. Шулениной, при помощнике судьи фио,

с участием представителя истца ООО "ИнвестСити" по доверенности фио,

представителя ответчика по доверенности фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 02-1139/2025 по иску ООО "ИнвестСити" к фио Тамелле фио о признании недействительным договора и применения последствий недействительности сделки,

установил:

ООО "ИнвестСити" обратилось в суд с иском к ФИО1 о признании недействительным договора и применении последствий недействительности сделки.

Требования мотивированы тем, что 13.10.2022 между ООО «ИнвестСити» (покупатель) и фио фио (продавец) заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:21:0050101:8950. Право собственности покупателя на вышеуказанный земельный участок зарегистрировано 25.10.2022 № 50:21:0050101:8950-50/128/2022-11. Цена земельного участка составляет сумма Покупателем оплачена сумма в размере сумма платежными поручениями №16543 от 14.10.2022, № 1401 от 01.11.2022, № 1552 от 01.12.2022, № 1646 от 21.12.2022, №120 от 06.02.2023. Однако на дату заключения договора в Видновском городском суде адрес находилось гражданское дело № 2-10217/2022 по иску Администрации Ленинского адрес к ФИО1, что свидетельствует о нарушении продавцом положений п. 4.1 договора. Решением Видновского городского суда адрес от 03.07.2023, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 24.04.2024, исключены из Единого государственного реестра недвижимости сведения о границах земельного участка с кадастровым номером 50:21:0050101:8950; признано отсутствующим зарегистрированное право собственности ООО «Инвест-сити» на земельный участок с кадастровым номером 50:21:0050101:8950, что является основанием для внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости об исключении сведений о правах, границах земельного участка с кадастровым номером 50:21:0050101:8950; с ООО «Инвестсити» в пользу ООО «ЭКСПЕРТИЗА и ПРАВО» взысканы расходы за проведение судебной экспертизы в размере сумма Претензия истца от 19.06.2023 исх. № 338/23 о возврате перечисленных денежные средства в размере сумма, штрафа 5% от цены земельного участка в размере сумма, компенсации убытков по судебному решению за проведение судебной экспертизы в размере сумма ответчиком не удовлетворена.

Основываясь на изложенном, истец просит признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 13.10.2022 с кадастровым номером 50:21:0050101:8950, заключенный между ООО «ИнвестСити» и ФИО1, взыскать с ответчика уплаченные по договору денежные средства в размере сумма, штраф 5% от цены земельного участка в размере сумма, убытки в виде расходов на проведение судебной экспертизы в размере сумма, расходы по уплате государственной пошлины в размере сумма

Представитель истца в лице конкурсного управляющего ООО "ИнвестСити" по доверенности фио в судебное заседание явился, исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, обеспечила явку представителя по доверенности фио, которая просила отказать в удовлетворении исковых требований по доводам, изложенным в письменном отзыве на исковое заявление.

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

На основании ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. 

В силу п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. 

В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. 

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130). 

В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 

В соответствии со ст. 39.20 Земельного кодекса РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. 

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу ч. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 13.10.2022 между ООО «ИнвестСити» (покупатель) и фио Тамеллой фио (продавец) заключен договор купли-продажи земельного участка, согласно п. 1.1 которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель - принять и оплатить следующий земельный участок: кадастровый номер: 50:21:0050101:8950; кадастровый квартал: 50:21:0050101; адрес: адрес; категория земель: земли населенных пунктов; вид (виды) разрешенного использования: обслуживание жилой застройки, объекты дорожного сервиса, магазины; площадь: 894 кв.м.

Право собственности покупателя на вышеуказанный земельный участок зарегистрировано 25.10.2022 № 50:21:0050101:8950-50/128/2022-11. 

Цена земельного участка составляет сумма 

Покупателем оплачена сумма в размере сумма платежными поручениями №16543 от 14.10.2022, № 1401 от 01.11.2022, №1552 от 01.12.2022, № 1646 от 21.12.2022, №120 от 06.02.2023.

Также, из материалов дела следует, что на момент заключения вышеуказанного договора купли-продажи, в Видновском городском суде адрес рассматривался спор Администрации Ленинского адрес к фио Тамелле фио об исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений о границах земельного участка и признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:21:0050101:8950 (исковое заявление подано в суд 14.09.2022).

Определением Видновского городского суда адрес от 06.12.2022 произведена замена ответчика в связи со сменой собственника на ООО «ИнвестСити».

Решением Видновского городского суда адрес от 03.07.2023, оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Московского областного суда от 24.04.2024, постановлено: 

«Исковые требования Администрации адрес, - удовлетворить.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведений о границах земельного участка с кадастровым номером 50:21:0050101:8950, площадью 894 кв.м., расположенного по адресу адрес, Ленинский црайон, с\п Развилковское, категория земель: земли населенных пунктов, вид извещенного использования обслуживание жилой застройки, объекты дорожного сервиса, магазины.

Признать отсутствующим зарегистрированное право собственности ООО «Инвестсити» на земельный участок с кадастровым номером 50:21:0050101:8950, площадью 894 кв.м., расположенного по адресу адрес, с\п Развилковское, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования обслуживание жилой застройки, объекты дорожного сервиса, магазины.

Решение суда является основанием для внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости об исключении сведений о правах, границах земельного участка с кадастровым номером 50:21:0050101:8950, площадью 894 кв.м., расположенного по адресу адрес, с\п Развилковское, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования обслуживание жилой застройки, объекты дорожного сервиса, магазины.

Взыскать с ООО «Инвестсити» в пользу ООО «ЭКСПЕРТИЗА и ПРАВО» расходы за проведение судебной экспертизы в размере сумма»

Как следует из указанных судебных актов, которые в силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ имеют преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора, поскольку спорный участок образован за счет выдела земельной доли (земельного пая), а такой выдел возможен только из земель сельскохозяйственного назначения, то его образование площадью меньше предельного минимального размера земельных участков соответствующего целевого назначения, который составляет 2,0 га., являлось незаконным, такое образование спорного участка не отвечает требованиям действующего земельного законодательства, так как местоположение вновь образованного земельного участка должно соответствовать местоположению исходного земельного участка, из которого он бы образован (глава 1.1 ЗК РФ). Формирование земельного участка с нарушением порядка, установленного земельным законодательством, лишает муниципальное образование осуществлять свои полномочии, предоставленные ему законом.

Решением Арбитражного суда адрес от 18.03.2025 по делу № А41-5282/25 ООО «ИнвестСити» было признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство сроком на один год, до 18.03.2023, конкурсным управляющим утвержден фио

Согласно ст. 431.2 ГК РФ сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку.

Согласно п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" в силу пункта 1 статьи 431.2 ГК РФ сторона договора вправе явно и недвусмысленно заверить другую сторону об обстоятельствах, как связанных, так и не связанных непосредственно с предметом договора, но имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения, и тем самым принять на себя ответственность за соответствие заверения действительности дополнительно к ответственности, установленной законом или вытекающей из существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Если сторона договора заверила другую сторону об обстоятельствах, непосредственно относящихся к предмету договора, последствия недостоверности заверения определяются правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в ГК РФ и иных законах, а также статьей 431.2 ГК РФ, иными общими положениями о договоре и обязательствах (пункт 1 статьи 307.1 ГК РФ). В частности, когда продавец предоставил покупателю информацию, оформив ее в виде заверения, о таких характеристиках качества товара, которым в большинстве случаев сходный товар не отвечает, и эта информация оказалась не соответствующей действительности, к отношениям сторон, наряду с правилами о качестве товара (статьи 469 - 477 ГК РФ), подлежат применению согласованные меры ответственности, например установленная сторонами на случай недостоверности заверения неустойка. Равным образом такой подход применяется к случаям, когда продаются акции или доли участия в обществах с ограниченной ответственностью и продавец предоставляет информацию в отношении характеристик хозяйственного общества и состава его активов. 

Согласно п. 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" в соответствии с пунктом 1 статьи 431.2 ГК РФ лицо, предоставившее недостоверное заверение, обязано возместить убытки, причиненные недостоверностью такого заверения, и (или) уплатить согласованную при предоставлении заверения неустойку (статья 394 ГК РФ). Названная ответственность наступает при условии, если лицо, предоставившее недостоверное заверение, исходило из того, что сторона договора будет полагаться на него, или имело разумные основания исходить из такого предположения (пункт 1 статьи 431.2 ГК РФ). При этом лицо, предоставившее заведомо недостоверное заверение, не может в обоснование освобождения от ответственности ссылаться на то, что полагавшаяся на заверение сторона договора являлась неосмотрительной и сама не выявила его недостоверность (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

В силу п. 4.1 договора продавец при заключении договора купли-продажи заверил, что обстоятельства, которые могли бы повлиять на решение покупателя заключить договор, отсутствуют, в частности:

•земельный участок не состоит под арестом, не является предметом залога, не обременен иными правами третьих лиц, и/или имеющий любой иной дефект влияющий в дальнейшем на права собственности покупателя на земельный участок, и не ограничен в использовании, права на него не являются предметом любого спора, в том числе судебного;

•разрешение на застройку не выдавалось;

•использование соседних земельных участков не оказывает воздействия на использование и стоимость продаваемого земельного участка;

•качественные свойства земли не имеют особенностей, которые бы препятствовали использованию покупателем земельного участка и влияли бы на его стоимость;

•продавец супруга не имеет, разрешения на продажу земельного участка не требуется;

•продавец гарантирует покупателю, что в отношении продавца в производстве судов Российской Федерации отсутствуют заявления о признании продавца банкротом, судами не рассматриваются дела о банкротстве в отношении продавца, а также продавец не находится в процедурах, применяемых в делах о банкротстве. 

Покупатель также заверил, что приобретение земельного участка не является для него крупной сделкой; приобретение земельного участка не является для покупателя сделкой с заинтересованностью (п. 4.2 договора).

Таким образом, из условий заключенного сторонами договора следует, что ответчик принял на себя обязательство отвечать за обстоятельства, имеющиеся на дату заключения договора и негативным образом влияющие на право собственности покупателя в отношении земельного участка.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, продавец на момент заключения договора купли-продажи знал о наличии спора и оспариваемом праве на земельный участок, однако о данном обстоятельстве истца не уведомил, вступившими судебными актами установлены обстоятельства, об отсутствии которых заверял продавец при заключении договора.

Доводы ответчика о том, что истец, занимаясь строительной деятельностью, мог проверить чистоту сделки и предвидеть возможные негативные последствия в виде оспаривания права собственности с отношении спорного земельного участка, являются голословными, какими-либо доказательствами не подтверждены, в связи с чем подлежат отклонению.

Доводы ответчика о том, что истец продолжал вносить платежи по договору, в связи с чем договор купли-продажи от 13.10.2022 считается заключенным на новых условиях, основан на неверном понимании норм права и неправильном определении фактических обстоятельствах дела, поскольку истец на момент заключения договора не мог знать о нарушениях, допущенных при формировании земельного участка, наличии на момент заключения оспариваемого договора спора о праве собственности ФИО1 на земельный участок, который в дальнейшем привел к прекращению права собственности на него.

В соответствии с п. 6.3 договора сторона, заключившая договор под влиянием обмана или существенного заблуждения, вызванного недостоверными заверениями, данными другой стороной, вправе вместо отказа от договора требовать признания договора недействительным. В случае существенных нарушений в заверениях сторона, которая при заключении договора, либо до его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения, обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений. 

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу о наличии оснований для признания недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:21:0050101:8950 заключенного 13.10.2022 между фио Тамеллой фио и ООО «ИнвестСити».

Поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела судом, установлено, что ответчиком при заключении договора было предоставлено заведомо недостоверное заверение, с ответчика ФИО1 в пользу истца ООО «ИнвестСити» подлежат взысканию уплаченные по договору денежные средства в размере сумма, а также убытки в виде расходов на оплату судебной экспертизы в рамках рассмотрения дела Видновским городским судом адрес в размере сумма

В соответствии с п. 6.3 договора если выяснится, что какое-либо из заверений сторон не соответствует действительности, то другая сторона вправе потребовать с нее штраф в размере 5 (пяти) процентов от цены земельного участка. 

Таким образом, исходя из положений п. 6.3 договора, с ФИО1 фио в пользу ООО «ИнвестСити» подлежит также взысканию штраф в размере сумма (11 344 828 * 5%)

С учетом положений ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере сумма

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Иск ООО "ИнвестСити" к фио Тамелле фио о признании недействительный договора и применения последствий недействительности сделки удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:21:0050101:8950 заключенный 13.10.2022 между фио Тамеллой фио и ООО «ИнвестСити».

Взыскать с фио Тамеллы фио (паспортные данные) в пользу ООО "ИнвестСити" (ИНН 

<

***>) уплаченные по договору денежные средства в размере сумма, штраф в размере сумма, убытки в размере сумма, расходы по уплате государственной пошлины в размере сумма

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Люблинский районный суд адрес.

Мотивированное решение суда составлено 20 октября 2025 г.

Судья