Дело № 2-79/2018 (2-6419/2017)

РЕШЕНИЕ

 СУДА

Именем Российской Федерации

22 февраля 2018 года

Балашихинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Кобзаревой О.А.,

при секретаре Джабуа Ж.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к АО «Строительное управление № 155», ЗПИФН «Домодедовский промышленный» и ООО «УК «Русь Менеджмент» о признании недействительным договора купли-продажи нежилых помещений в части и применении последствий недействительности сделки, прекращении права общей долевой собственности и о признании права собственности на указанное нежилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к АО «Строительное управление № 155», ЗПИФН «Домодедовский промышленный» и ООО «УК «Русь Менеджмент» о признании недействительным договора купли-продажи нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ в части продажи нежилого помещения площадью 199,9 кв. м, расположенное по адресу: 

<

адрес> пом. 257, этаж 1, с условным номером 50-50-99/016/2011-345, и применении последствий недействительности сделки, прекращении права общей долевой собственности ЗПИФН «Домодедовский промышленный» и о признании права собственности на указанное нежилое помещение.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержал и пояснил, что заключенный между ним и АО «Строительное управление №» предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ содержит все необходимые признаки, предъявляемые законом к договору купли-продажи недвижимого имущества, был фактически исполнен сторонами как договор купли-продажи, истец оплатил стоимость имущества в полном объеме в размере 12.393.800 руб., помещение было ему передано и он на протяжении длительного времени пользуется им, оплачивая расходы на его содержание и коммунальные услуги. Считает договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ мнимой сделкой, поскольку стороны не намеревались достигнуть цели указанной в этой норме закона, а именно: продавец не имел цели передать помещение в собственность покупателя, а покупатель фактически не принимал от продавца это помещение, не владел и не пользовался им с момента заключения договора и до настоящего времени в течение более 4-х лет.

Ответчики АО «Строительное управление №», ЗПИФН «Домодедовский промышленный» и ООО «УК «Русь Менеджмент», извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явились, возражений против иска не представили, не направили в суд своих представителей, сведений об уважительности причин своей неявки суду не сообщили и не просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся представителей ответчиков.

Третье лицо Товарищество на вере (Коммандитное товарищество) «СУ-№ и Компания», извещенное о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явилось, возражений против иска не представило, не направило в суд своего представителя, сведений об уважительности причин своей неявки суду не сообщило и не просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя. Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося представителя третьего лица.

Выслушав объяснения истца ФИО1, его письменные пояснения по иску, представителя истца, исследовав материалы дела и представленные письменные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО1 по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимой сделкой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

Исходя из смысла приведенной нормы права, мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения, а при заключении сделки подлинная воля каждой из ее сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при совершении сделки.

В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

За ЗАО "ВМА-Проект" было зарегистрировано право собственности на нежилое помещение площадью 199,9 кв. м, расположенное по адресу: 

<

адрес> пом. 257, этаж 1, с условным номером 50-50-99/016/2011-345, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) была сделана запись N 50-50-99/016/2011-345 от ДД.ММ.ГГГГ.

В дальнеи?шем на основании договора купли-продажи N 18032013/КП2/Г от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ЗАО "ВМА-Проект" (продавец) и ЗПИФ "Горки-2 Первыи? ООО "Объединенная УК" (покупатель), вышеуказанное помещение было передано в собственность покупателю, в ЕГРП была внесена запись N 50-50-61/029/2013-059 от ДД.ММ.ГГГГ о праве общеи? долевои? собственности владельцев инвестиционных паев ЗПИФ "Горки-2 Первыи? ООО "Объединенная УК" на спорныи? объект недвижимого имущества.

В последующем, ДД.ММ.ГГГГ между ЗПИФ "Горки-2 Первыи? ООО "Объединенная УК" (продавец) и ЗАО "СУ-155" (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества N 26092013/КП1/Г, на основании которого упомянутыи? объект недвижимости передан в собственность покупателя, после чего в ЕГРП была внесена запись N 50-50- 61/074/2013-280 от ДД.ММ.ГГГГ о праве собственности ЗАО «СУ-155».

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Строительное управление No 155» (продавец) и ООО «Управляющая компания «Русь Менеджмент» Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Домодедовский промышленный» (покупатель) был заключе?н договор купли-продажи нежилого помещения №, общеи? площадью 199,9 кв. м, находящиеся на 1 этаже по адресу: 

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован переход права собственности ООО «УК «Русь Менеджмент» ЗПИФН «Домодедовский промышленный» на указанное нежилое помещение.

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Строительное управление No 155» (Продавец), от имени которого действует Исполнительный директор Товарищества на вере (Коммандитного товарищества) «СУ-№ и Компания» ФИО2, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ. и Договора поручения от ДД.ММ.ГГГГ № СУ-08-КТ/2013-П, и ФИО1 (Покупатель) был заключен предварительный договор №-С купли-продажи нежилого помещения №, общеи? площадью 199,9 кв. м, расположенным по адресу: 

<

адрес>.

В соответствии с п. 1 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Строительное управление №» приняло решение продать, а ФИО1 принял решение купить в будущем нежилое помещение №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, пом. 257 (строительный адрес: 

<

адрес>, мкр. 22, 

<

адрес>, секция 1, этаж 1, № пп 1, ось 1-2), площадью 199,9 кв. м.

Согласно условиям предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ стороны обязуются в будущем заключить между собой договор купли-продажи нежилого помещения (основной договор) (п. 2.); основной договор должен быть заключен в течение трех лет с момента заключения настоящего предварительного договора, но не позднее, чем через 60 рабочих дней после даты государственной регистрации ЗАО «СУ №» своего права собственности на нежилое помещение (п. 2.1); стоимость нежилого помещения составляет 12.393.800 руб., в том числе НДС (п. 2.6); ФИО1 обязуется перечислить на расчетный счет Товарищества на вере «СУ-№» обеспечительный платеж в размере 12.393.800 руб., в том числе НДС, в срок не позднее 3 дней. Обеспечительный платеж является способом обеспечения исполнения обязательств покупателя по заключению основного договора в соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ (договорной способ обеспечения исполнения обязательств). При этом после заключения основного договора указанные выше денежные средства, составляющие обеспечительный платеж, будут зачтены продавцом в счет оплаты основного договора (п. 2.7).

Истцом ФИО1 произведен платеж в размере 12.393.800 руб. за указанное помещение по предварительному договору.

Признавая право истца на спорное нежилое помещение ответчик в лице Товарищества на вере (Коммандитное товарищество) "Су-155" и Компания" выдал ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ смотровой ордер и ДД.ММ.ГГГГ разрешение на производство работ по отделке и переустройству помещения, на основании которого истец произвел отделочные работы в нежилом помещении и стал постоянно использовать его по его целевому назначению.

Действительно, согласно п. 2.1 Предварительного договора основной договор должен быть заключен в течение трех лет с момента заключения настоящего Предварительного договора, но не позднее чем через 60 рабочих дней после даты государственной регистрации Продавцом своего права собственности на нежилое помещение.

Кроме того, спорное помещение находится в фактическом пользовании истца, именно с ним ДД.ММ.ГГГГ заключен договор управления многоквартирным жилым домом с управляющей компанией ООО «Наш дом», на основании которого истец ежемесячно до настоящего времени производит оплату коммунальных услуг, на содержание и ремонт нежилого помещения,

ДД.ММ.ГГГГ истцом был заключен договор энергоснабжения № с ЗАО «Балашихинская электросеть», по которому истец производит платежи за пользование электроэнергией в этом нежилом помещении.

Заключая оспариваемый истцом договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ., его стороны - ЗАО «Строительное управление No 155» (продавец) и ООО «Управляющая компания «Русь Менеджмент» Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Домодедовский промышленный» (покупатель) заведомо не намеревались придавать этой сделке соответствующие ей как договору купли-продажи недвижимости указанные выше правовые последствия в виде перехода всего комплекса полномочий собственника по владению, пользованию и распоряжению объектами недвижимого имущества.

В соответствии с п. 86 постановления Пленума Верховного Суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» мнимая сделка, то есть сделка совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (п. 1 ст. 170 ГК РФ). Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.

Далее в этом же п. 86 указанного Постановления прямо подчеркивается, что равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ.

Суд считает оспариваемый договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в части продажи указанного помещения № является мнимой сделкой в смысле ст. 170 ГК РФ, поскольку стороны не имели намерений ее исполнять, а при заключении сделки подлинная воля каждой из сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при совершении сделки и стороны заведомо не намеревались придавать этой сделке соответствующие ей правовые последствия в виде реального перехода к покупателю комплекса полномочий собственника по владению, пользованию и распоряжению имуществом.

В соответствии с п. 1 и п. 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

В силу ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Истец нес все расходы по содержанию, охране и эксплуатации указанного помещения, осуществил его ремонт, подключение к инженерным коммуникациям, а ответчик не нес никаких расходов по его содержанию и эксплуатации.

Стороны этой сделки помимо своей действительной воли, направленной на то, чтобы оставить имущество во владении, пользовании и распоряжении ЗАО «Строительное управление No 155», напротив, совершили для вида лишь ее формальное исполнение в виде государственной регистрации перехода права собственности, фактически не передавая от продавца к покупателю имущество, указанное в договоре, поскольку ни ЗПИФН «Домодедовский промышленный», ни ООО «УК «Русь Менеджмент» фактически не принимали от ЗАО «Строительное управление No 155» нежилое помещение, не производили в нем отделочных и ремонтных работ, фактически им не пользовались, а помещением фактически пользовался истец в течение более 4 лет и при этом ни ЗПИФН «Домодедовский промышленный», ни ООО «УК «Русь Менеджмент» не предпринимали никаких мер к истребованию имущества у истца, к заключению договоров на управление указанным помещением и не несли никаких расходов по содержанию и эксплуатации этого помещения, оплате коммунальных услуг и электроэнергии.

Таким образом, на основании ст. 170 ГК РФ указанный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ подлежат признанию недействительными.

Мнимый характер оспариваемого договора от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается также решением Арбитражного суда 

<

адрес> от 31.12.2013г. по делу No А40-48774/13, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ.

Указанным решением установлено, что предыдущие собственники этого помещения № ЗАО «ВМА-Проект» и ЗАО «Строительное управление No 155» являлись аффилированными лицами, поскольку входили в одну группу компании? СУ-155 через перекре?стное владение долями и акциями обществ, у всех участников договоров соинвестирования расчетные счета были открыты в одном банке КБ «Независимый Строительный Банк» (ЗАО), а характерными для ООО «Эвия», как и ЗАО «Энерготехпром ИнвестСтрой», ООО «МУ-4», ЗАО «Гранд Инвест», ООО «Фирма «ДАКО» и ЗАО «ВМА-ПРОЕКТ», ЗАО «СУ-155», являются операции, освобожденные от исчисления и уплаты налога на добавленную стоимость.

Решением суда также установлено, что все вышеперечисленные организации, являются взаимозависимыми по отношению к группе компаний СУ-155, через перекрестное владения долями и акциями обществ, что подтверждается ЕГРЮЛ, а ООО «Эвия» и ЗАО «СУ-155» располагаются по одному адресу (

<

адрес>А) и имеют двух общих учредителей (ФИО3, ФИО4).

Решением суда установлен механизм взаимодействия указанных аффилированных лиц при осуществлении ими сделок между собой, согласно которому расчеты по сделкам производились в один день, в одном банке, так как расчетные счета всех вышеперечисленных организаций, открыты в одном банке (КБ «Независимый Строительный Банк» (ЗАО), движение денежных средств, происходило по замкнутой цепочке при отсутствии достаточных для этого денежных средств на расчетных счетах организаций, у всех вышеперечисленных организаций на расчетных счетах на начало операционных дней отсутствовали денежные средства, достаточные для самостоятельного расчета по хозяйственным операциям, ни один из участников хозяйственных операций не мог осуществить расходные операции по своему счету, не получив предварительно на расчетный счет денежные средства от предыдущего участника, либо поступлений от ЗАО «СУ-155» или от КБ «Независимый Строительный Банк» (ЗАО), фактически все расчеты осуществлялись не реальными денежными средствами, а путем внутрибанковских проводок КБ «Независимый Строительный Банк» (ЗАО).

Таким образом, решением суда установлено, что сделки между вышеперечисленными организациями носили формальный безденежный характер, а их осуществление стало возможным в результате согласованных действий указанных организаций с использованием расчетных счетов, открытых в одном банке - КБ «Независимый Строительный Банк» (ЗАО), который также принимал участие в операциях по договорам соинвестирования, представлению кредитов и процентных займов организациям и расчетах в организациях.

Решением суда на основании представленных налоговым органом документов и полученных сведений сделан вывод, что действия указанных аффилированныъ лиц по привлечению заемных денежных средств и соинвестированию (с учетом изложенных обстоятельств) свидетельствуют об отсутствии намерений получить положительный экономический результат от заключаемых сделок, и направлены на получение убытка путем формирования внереализационных расходов в виде сумм исчисленных процентов с договоров кредита и процентного займа, следовательно, понесенные обществом внереализационные расходы в виде начисленных процентов по долговым обязательствам не соответствуют критериям ст. 252 Налогового кодекса РФ и не направлены на получение доходов.

В материалы дела представлены выписки из реестра юридических лиц, согласно которым ООО «УК «Русь Менеджмент» и ЗПИФН «Домодедовский промышленный» также являются аффилированными лицами по отношению к ЗАО «СУ-155» через перекрестное владение долями этих обществ, из которых следует, что ООО «УК «Русь Менеджмент» является единственным учредителем и ЗПИФН «Домодедовский промышленный», а учредителем ООО «УК «Русь Менеджмент» является ООО «Принтмаркет ТМ», учредителем которого, в свою очередь является ООО «Строительные активы». Учредителем ООО «Принтмаркет ТМ» является ООО «РК Актив», которое в свою очередь является учредителем ООО «МУ-4 и ООО «Грант Инвест», упомянутых в указанном решении суда как аффилированные лица с ЗАО «СУ-155» через перекрестное владение долями этих обществ.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что оспариваемый договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ был заключен между аффилированными лицами был заключен с теми же целями, не направленными на действительный переход права собственности на указанное помещение, эти цели не соответствуют целям, предусмотренным ст. 454 ГК РФ для договора купли-продажи.

На основании п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Исходя из установленных обстоятельств, суд считает, что стороны оспариваемого договора, являясь аффилированными лицами действовали в обход закона с указанными противоправными целями и злоупотребляли своими правами в отношении истца ФИО1

В силу п. 2 ст. 10 ГК РФ в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктов 2 настоящей статьи, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также принимает иные меры, предусмотренные законом.

На основании п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Доказательств оплаты по договору от ДД.ММ.ГГГГ в дело не представлено в связи с чем данная сделка подлежит признанию недействительной по основаниям, предусмотренным ст.ст. 10, 170 ГК РФ, и применены последствия недействительности сделки в виде прекращения права общей долевой собственности ответчика ЗПИФН «Домодедовский промышленный».

Суд, исследовав условия предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ с учетом установленных судом обстоятельств его заключения и недействительности договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, приходит к выводы, что предварительный договор является договором купли-продажи, поскольку содержит все необходимые и существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества, предусмотренные нормами главы 30 ГК РФ (ст. 554), в нем имеются все существенные и необходимые условия, предусмотренные законом, в том числе определяющие расположение спорного помещения в составе другого недвижимого имущества – многоквартирного жилого дома.

Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели ввиду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Из установленных обстоятельств, суд делает вывод о том, что стороны предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ прикрывали в действительности договор купли-продажи, поскольку помещение было в полном объеме оплачено истцом, передано ему в фактическое пользование, которым он владел и пользовался более 4 лет, а ответчик не предпринимал никаких действий в истребовании у истца этого помещения и не нес расходы по его содержанию и не вносил плату за коммунальные услуги.

Руководствуясь ст. 10 и п. 4 ст. 166 ГК РФ суд применяет последствия недействительности (ничтожности) притворной сделки, квалифицируя предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ как договор купли-продажи недвижимости, на основании которого в силу п. 1 ст. 549 ГК РФ за ФИО1 должно быть признано право собственности на нежилое помещение, которое подлежит государственной регистрации.

Поскольку договор купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ признан судом недействительным, то при таких обстоятельствах на то же самое помещение может быть признано судом право собственности за истцом ФИО1

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право - ЗПИФН "Домодедовский промышленный", которое подлежит прекращению на основании решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 193-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ЗАО «Строительное управление No 155» и ООО «Управляющая компания «Русь Менеджмент» Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Домодедовский промышленный», в части продажи нежилого помещения площадью 199,9 кв. м, расположенное по адресу: 

<

адрес> пом. 257, этаж 1, с условным номером 50-50-99/016/2011-345 и применить последствия недействительности (ничтожности) сделки в виде прекращения права общей долевой собственности ЗПИФН «Домодедовский промышленный» и исключить записи о праве собственности из ЕГРП за ЗПИФН «Домодедовский промышленный» на нежилое помещение площадью 199,9 кв. м, расположенное по адресу: 

<

адрес> пом. 257, этаж 1, с условным номером 50-50-99/016/2011-345.

Признать за ФИО1 право собственности на нежилое помещение площадью 199,9 кв. м, расположенное по адресу: 

<

адрес>, пом. 257, этаж 1, с условным номером 50-50-99/016/2011-345.

Взыскать с ЗАО «Строительное управление No 155» в пользу ФИО1 судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 60 000 руб.

Решение суда является основанием для прекращения права собственности ЗПИФН «Домодедовский промышленный» и внесения записи в ЕГРП о праве собственности ФИО1 на указанное нежилое помещение.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Балашихинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О. А. Кобзарева

Решение в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ

Судья О. А. Кобзарева

Решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ

Подлинник решения находится в материалах дел №.

Судья:

Секретарь: