Дело № 2-1169/2020

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

12 мая 2020 года г. Ростов-на-Дону

Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе: 

Председательствующего судьи Кукленко С.В.,

при секретаре судебного заседания Закарян С.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению ФИО1 к ООО «СКБ Центр» о признании предварительного договора договором долевого участия в строительстве,

У С Т А Н О В И Л :

Истец, обратился с указанным иском в суд, в его обоснование указал, что 15.08.2013 года между сторонами заключен договор об участии в долевом строительстве многоквартирного дома № 13, согласно п.п. 2.1, которого, в срок до 30.12.2013 стороны обязались заключить договор долевого участия в строительстве, по которому застройщик обязался построить дом и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, не позднее 4-го квартала 2014 года (15.12.2014) передать истцу квартиру № №, общей площадью 65 кв.м., состоящую из 2-х комнат, в секции № 1 на 2-м этаже – 4-х этажного многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес> В свою очередь, истец обязался оплатить цену договора в размере 1 820 000 рублей. Оплата по предварительному договору была произведена истцом. Факт оплаты подтверждается вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 01.09.2015 по делу № 2-5358/2015, определением Арбитражного суда Ростовской области от 21.11.2016 по делу № А53-12591/16. Однако, основной договор между сторонами не был заключен, объект долевого строительства не был передан истцу. Решением Арбитражного суда Ростовской области от 17.01.2017 ответчик признан несостоятельным (банкротом) введена процедура конкурсного производства, исполнение обязанностей конкурсного управляющего возложено на 

<

данные изъяты> Определением Арбитражного суда Ростовской области от 20.03.2017 конкурсным управляющим утвержден 

<

данные изъяты> Определением Арбитражного суда Ростовской области от 29.03.2019 истец включена в реестр требований о передаче жилых помещений. Основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства МКД и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены, начиная с 01.04.2005, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Фактически сложившиеся правоотношения между сторонами хотя бы и поименованы как отношения по предварительному договору долевого участия в строительстве, являются отношениями участия в долевом строительстве.

На основании изложенного просит признать предварительный договор об участии в долевом строительстве многоквартирного дома № 13 от 15.08.2013, заключенный между ООО «СКБ Центр» и ФИО1 договором долевого участия в строительстве; установить факт оплаты по предварительному договору об участии в долевом строительстве многоквартирного дома № 13 от 15.08.2013; в случае удовлетворения исковых требований указать, что вынесенное решение является основанием для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве № 13 от 15.08.2013 в Управлении Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области без участия представителя ООО «СКБ Центр».

В судебное заседание стороны, надлежащим образом извещенные о дате и времени судебного разбирательства не явились, ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие. Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся сторон, в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с частью 2 статьи 1 указанного выше Закона, привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

По договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. (ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ)

В силу ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ) договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства; 6) условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона.

Судом установлено, что 15.08.2013 года между сторонами заключен договор об участии в долевом строительстве многоквартирного дома № №, согласно п.п. 2.1, которого, в срок до 30.12.2013 стороны обязались заключить договор долевого участия в строительстве, по которому застройщик обязался построить дом и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, не позднее 4-го квартала 2014 года (15.12.2014) передать истцу квартиру № №, общей площадью 65 кв.м., состоящую из 2-х комнат, в секции № 1 на 2-м этаже – 4-х этажного многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес>. 

В свою очередь, истец обязался оплатить цену договора в размере 1 820 000 рублей. Оплата по предварительному договору была произведена истцом. Факт оплаты подтверждается вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 01.09.2015 по делу № 2-5358/2015, определением Арбитражного суда Ростовской области от 21.11.2016 по делу № А53-12591/16. 

Однако, основной договор между сторонами не был заключен, объект долевого строительства не был передан истцу. 

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 17.01.2017 ответчик признан несостоятельным (банкротом) введена процедура конкурсного производства, исполнение обязанностей конкурсного управляющего возложено на 

<

данные изъяты> 

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 20.03.2017 конкурсным управляющим утвержден ФИО2 Определением Арбитражного суда Ростовской области от 29.03.2019 истец включена в реестр требований о передаче жилых помещений.

Согласно статье 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного, суд независимо от наименования договора устанавливает его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из условий договора, а также из действительной общей воли сторон с учетом цели договора.

В соответствии с Обзором практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 г.), действие Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с 1 апреля 2005 г., сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Таким образом, юридически значимыми по делу обстоятельствами являются обстоятельства, свидетельствующие о том, имел ли ответчик ООО «СКБ «Центр» намерение за счет привлечения денежных средств истца построить объект недвижимости – многоквартирный жилой дом по адресу: по адресу: 

<

адрес>, а истец – дольщик, принять участие в данном строительстве и оплачивать строительство доли в виде квартиры, № №, общей площадью 65 кв.м., состоящую из двух комнат, в секции № 1, на 2 этаже 4-х этажного многоквартирного жилого дом

Суд приходит к выводу, что ООО «СКБ «Центр», заключая с ФИО1 предварительный договор об участии в долевом строительстве многоквартирного дома № № от 15.08.2013, ставил цель привлечь денежные средства граждан, в том числе и истца для строительства многоквартирного жилого дома, а истец, оплачивая денежные средства в размере 850 000 руб. в кассу ответчика, желал приобрести жилые помещения – квартиру в построенном ООО «СКБ «Центр» многоквартирном жилом доме, после ввода его в эксплуатацию.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу, что к возникшим между сторонам правоотношениям, надлежит применять положения Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в связи с чем, требования о признании предварительного договора участия в долевом строительстве договором участия в долевом строительстве, подлежат удовлетворению.

Вместе с тем, требование об установлении факта оплаты истцом денежных средств по договору удовлетворению не подлежат ввиду следующего.

Таким образом, исковые требования о признании предварительного договора об участии в долевом строительстве МКД № № от 15.08.2013, заключенного между сторонами, договором участия в долевом строительстве, подлежат удовлетворению.

Требования об установлении факта оплаты по предварительному договору об участии в долевом строительстве МКД № № от 15.08.2013, удовлетворению не подлежат, поскольку определением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 29.02.2016 суд разъяснил решение суда по гражданскому делу по иску ФИО1 к ООО «СКБ Центр» о взыскании денежных средств по договору долевого участия в строительстве, неустойки, компенсации морального вреда и судебных расходов, указав: взыскать с ООО «ККБ Центр» в пользу ФИО1 денежные средства, уплаченные по договору участия в долевом строительстве в размере 150 000 рублей. Факт оплаты указанных денежных средств также подтвержден определением Арбитражного суда Ростовской области от 21.11.2016.

Также истцом заявлено требование об указании в решении суда, что оно является основанием для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве № 13 от 15.08.2013 в Управлении Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области без участия представителя ООО «СКБ Центр».

В силу части 3 статьи 4 Закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено Законом № 214-ФЗ.

Частью 4 статьи 7 Закона о регистрации установлено, что орган регистрации прав вносит в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) сведения на основании документов, поступивших в порядке, установленном Законом о регистрации.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных Законом о регистрации случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Законом о регистрации порядке.

Согласно п. п. 2, 5, 8 ч. 2 ст. 14 Закона о регистрации основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в том числе являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты; иные документы, предусмотренные федеральным законом.

Особенности осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве предусмотрены статьей 48 Закона о регистрации.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства) (часть 1 статьи 48 Закона о регистрации).

Отсутствие заявления застройщика в силу пункта 5 части 1 статьи 26 Закона о регистрации является самостоятельным основанием для приостановления осуществления государственной регистрации.

При этом, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 165 ГК РФ).

Указанные выше обстоятельства, при рассмотрении данного гражданского дела установлены быть не могут, истец не обращался в Управление Росреестра по РО с заявлением о государственной регистрации спорного договора, Управление Росреестра по РО к участию в деле не привлечено, таким образом указанные требования, удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить частично 

Признать предварительный договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № № от 15.08.2013 заключенный между ООО «СКБ Центр» и ФИО1 договором долевого участия в строительстве.

В удовлетворении остальной части заявленных требований, отказать.

Решение суда может быть обжаловано через Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в Ростовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательном виде 19.05.2020.

Судья Кукленко С. В.